IVD-Marktbericht: Münchner Umland

"Die Region München verzeichnet seit Jahren einen stetigen Bevölkerungszuwachs", so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, "der durch ein viel zu niedriges Wohnungsangebot sogar noch gedämpft wird. Hinzu kommen zu niedrige Wohnungsfertigstellungen in den vergangenen Jahren und die Tendenz zu kleineren Haushaltsgrößen (d.h. Personen pro Haushalt), die wiederum zu einer steigenden Wohnfläche pro Einwohner führt. Diese Faktoren tragen dazu bei, dass der Bedarf an Wohnraum in der Region München kontinuierlich zunimmt, was für steigende Kauf- und Mietpreise sorgt. Besonders betroffen sind von der Entwicklung Familien mit Kindern, für die es deutlich schwieriger ist einen adäquaten Wohnraum zu bezahlbaren Preisen zu finden."

Da sich viele das Wohnen in München finanziell nicht leisten können, verlagert sich der Siedlungsdruck immer mehr ins Münchner Umland. Zusätzlich kommt es aufgrund der Unsicherheiten auf den Kapitalmärkten dazu, dass viele potenzielle Käufer ihr Geld in Immobilien anlegen wollen. Auch die Eigennutzer, die von den derzeit historisch günstigen Finanzierungskonditionen profitieren wollen, sind auf der Suche nach passenden Objekten. Inzwischen melden die Experten wie in München auch in vielen Umlandgemeinden deutliche Engpässe auf der Angebotsseite. Der Markt vor allem im Kaufsegment ist in vielen Teilmärkten nahezu leergefegt.

Gegenüber dem Herbst 2011 lag der Anstieg des Preisniveaus bei den Eigentumswohnungen im Frühjahr 2012 am höchsten in den Kreisstädten Erding mit +7,7 % sowie Freising +5,9 %. Auch bei den Kaufpreisen für freistehende Einfamilienhäuser verzeichnete die Stadt Erding mit +6,7 % den stärksten Zuwachs unter den Kreisstädten im Münchner Umland, wobei dieser noch deutlich unter dem Anstieg von +11,8 % in der Landeshauptstadt München lag.

Unter den Kreisstädten im Münchner Umland gehört die Stadt Starnberg zu den teuersten Orten. Sowohl bei den Eigentumswohnungen (3.250 €/m²) als auch bei den Doppelhaushälften (700.000 €/Objekt) verzeichnet Starnberg im Frühjahr 2012 vergleichbar hohe Werte wie die bayrische Landeshauptstadt. Bei den freistehenden Einfamilienhäusern (950.000 €/Objekt) liegen hier die Preise sogar auf dem Niveau von München. Die niedrigsten Durchschnittswerte findet man dagegen bei den Einfamilienhäusern (467.000 €/Objekt) und Doppelhaushälften/Bestand (387.000 €/ Objekt) in der Kreisstadt Ebersberg. Bei den Eigentumswohnungen/Bestand liegen die Werte (2.100 €/m², guter Wohnwert) in der Kreisstadt Erding am niedrigsten.

Allgemein gilt, dass das Preisniveau bei den Wohnimmobilien sinkt, je weiter man sich entlang der S-Bahn-Äste bzw. der großen Ausfallstraßen aus dem Stadtgebiet heraus bewegt. Aufgrund einer schlechteren Anbindung an das ÖPNV-Netz weisen Gemeinden wie beispielsweise Odelzhausen und Markt Indersdorf, die keinen S-Bahnanschluss haben, noch relativ günstige Preise aus. Der Markt preist jedoch hier die Notwendigkeit eines Autos bzw. bei Familien eines Zweitwagens ebenso wie längere Fahrzeiten ein. Auch die Teilmärkte, die zwischen den S-Bahn-Ästen liegen, verzeichnen merkliche Preisabschläge. Dies gilt beispielsweise für die Gemeinde Alling, die keinen eigenen S-Bahnanschluss hat. Hier sind die Preise günstiger als in benachbarten Gemeinden mit S-Bahn-Anschluss. Die landschaftlich besonders reizvolle Teile des Umlandes vor allem südlich von München, wie etwa der Landkreis Starnberg aber auch Teile des Würmtals, liegen dagegen trotz der Entfernung preislich auf dem Niveau von München und in manchen Marksegmenten sogar deutlich höher.

Obwohl die meisten Kreisstädte im Münchner Umland etwas niedrigere Preisanstiege als in der Landeshauptstadt München ausweisen, konnten auch hier im mittelfristigen Vergleich (Frühjahr 2012 gegenüber dem Frühjahr 2009) teilweise beachtliche Preissteigerungen gemeldet werden. So verzeichneten zwischen Frühjahr 2009 und Frühjahr 2012 die Kreisstädte Starnberg, Freising und Erding die höchsten Anstiege des Kaufpreisniveaus. Bei den freistehenden Einfamilienhäusern stiegen die Kaufpreise in Starnberg im Frühjahr 2012 gegenüber Frühjahr 2009 um +19,5 %, Freising um +18,2 % und in Erding um +17,8 %. Auch bei den Doppelhaushälften weisen die genannten Kreisstädte die höchsten Steigerungen aus: Starnberg +28,4 %, Freising +11,9 %, Erding +9,3 %. Bei den Eigentumswohnungen/Bestand meldete Freising einen Preisanstieg von +26,2 % und Erding +16,7 %. Die Landeshauptstadt München verzeichnete im untersuchten Zeitraum einen Preisanstieg von +26,7 % bei den freistehenden Einfamilienhäusern, +21,3 % bei den Doppelhaushälften und +30,9 % bei den Eigentumswohnungen/Bestand.

Die höchsten Anstiege bei den Mietwohnungen/Bestand (guter Wohnwert) verbuchten die Kreisstädte Ebersberg mit +12,9 %, Freising mit +12,5 % und Erding mit +12,3 %. In München lag der Preisanstieg in diesem Marktsegment im Frühjahr 2012 im Vergleich zum Frühjahr 2009 bei +9,2 %.

Nach wie vor gehören die großen familiengerechten Eigentumswohnungen sowie freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenmittelhäuser zu den gefragtesten Objekten auf dem Wohnimmobilienmarkt im Münchner Umland. Die wichtigste Rolle bei der Kaufentscheidung spielt unverändert die Lage des Objektes. Eine gute Lage zeichnet sich durch eine attraktive Mikrolage mit einer guten Infrastruktur aus, hier vor allem Einkaufsmöglichkeiten sowie die Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel in der unmittelbaren Nähe. Auch das Thema „Energieeffizienz hat bei den Kauf- und Mietinteressenten deutlich an Bedeutung gewonnen. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass aufgrund eines aktuell sehr eingeschränkten Objektangebotes es den Interessenten nicht immer möglich ist hohe Ansprüche im Hinblick auf die ökologische Qualität zu stellen.

"Trotz des Bürgerentscheides gegen eine 3. Start- und Landebahn", so Prof. Stephan Kippes, "bleibt das Thema Flughafenausbau insbesondere im Landkreis Freising nach wie vor präsent. Es sind, kurzfristig gesehen, keine großen Preisveränderungen in den naheliegenden Gemeinden zu erwarten, da bei den Kaufinteressenten die Befürchtung besteht, dass dieses Votum einen nicht endgültigen sondern eher aufschiebenden Charakter hat."

Vor dem Hintergrund immer weiter steigenden Einwohnerzahlen im Münchner Umland darf der Ausbau der Verkehrsinfrastruktur und hier vor allem der längst überfälligen zweiten S-Bahnstammstrecke sowie der Ausbau des 10-Minuten-Taktes auf mehreren S-Bahnlinien nicht vernachlässigt werden. Auch eine direkte Anbindung des Flughafens München an das Schienenfernverkehrsnetz ist für die Region von großer Bedeutung.

Im Einzelnen berichtete Prof. Stephan Kippes von folgenden Entwicklungen im Münchner Umland:

• Der Arbeitsmarkt in der Region München gehört zu den stabilsten bayern- sowie deutschlandweit. Im deutschen Großstadtvergleich verzeichnete die bayerische Landeshauptstadt mit 5,0 % (August 2012) die niedrigste Arbeitslosenquote. Die Arbeitslosenquote im Münchner Umland lag im August 2012 durchschnittlich bei 2,6 %. Dabei verzeichneten die Landkreise Freising und Erding mit 2,1 % die niedrigsten Werte.
• Für die Stadt München und alle Landkreise im Münchner Umland werden auch zukünftig steigende Einwohnerzahlen prognostiziert. Die Bevölkerungszahl in München wird nach Angaben des Bayerischen Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung bis 2030 voraussichtlich von derzeit etwa 1,4 Mio. auf über 1,5 Mio. steigen. Im Umland ist in diesem Zeitraum ein durchschnittlicher Bevölkerungszuwachs von etwa +7,0 % zu erwarten.
• Fast alle Landkreise meldeten 2011 im Vergleich zum Vorjahr steigende Baugenehmigungs- und Baufertigstellungszahlen, allerdings von einem niedrigen Niveau der vergangenen Jahre ausgehend. Die stärksten Anstiege verzeichneten die Landkreise Fürstenfeldbruck mit +40,8 % und Freising mit +29,3 %. Die überdurchschnittlich hohen Anstiege bei den Fertigstellungszahlen wurden in dem untersuchten Zeitraum in den Landkreisen München (+55,1 %), Erding (+50,5 %) und Starnberg (+34,5 %) gemeldet.
• Die höchsten Baugenehmigungszahlen pro 1.000 Einwohner verzeichnete im Jahr 2011 der Landkreis Dachau mit 6,6 Wohnungen/1.000 Einwohner. Die Landkreise Ebersberg und Freising wiesen mit entsprechend 5,4 und 5,3 Baugenehmigungen pro 1.000 Einwohner ebenfalls relativ hohe Werte aus. Die niedrigsten Quoten verzeichneten die Landkreise Starnberg mit 3,2 sowie München mit 3,3 genehmigten Wohnungen.
• Neben dem Landkreis Dachau mit 5,5 Wohnungen pro 1.000 Einwohner meldeten auch die Landkreise München (5,3 Wohnungen) und Erding (4,9 Wohnungen) hohe Baufertigstellungswerte. Am wenigsten wurde mit 2,8 fertiggestellten Wohnungen pro 1.000 Einwohner im Landkreis Ebersberg gebaut.
• Die niedrigste Wohnfläche pro Einwohner verzeichneten in der Region München im Jahr 2011 die Landkreise Dachau und Freising. Statistisch gesehen stehen hier jedem Einwohner entsprechend etwa 41,1 m² und 41,5 m² zu, wobei diese Werte noch deutlich über dem Wert der Landeshauptstadt München von 37,6 m² liegen. Über die meiste Wohnfläche verfügen mit 45,7 m² die Einwohner des Landkreises Starnberg. Der durchschnittliche Bayernwert liegt bei ca. 45,0 m²/Einwohnern.