Marktbericht "Münchner Umland 2011/2012"

Das IVD-Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat erneut einen Spezialbericht über den Wohnimmobilienmarkt im Münchner Umland (Landkreise Freising, Erding, Ebersberg, München, Starnberg, Fürstenfeldbruck, Dachau, Bad Tölz-Wolfratshausen) vorgelegt.

Blick auf München; Foto: pixelio.de/elke hartmann
Blick auf München; Foto: pixelio.de/elke hartmann
Die Region München liegt an der Wirtschafts- und Innovationskraft gemessen sowohl im bayerischen als auch im deutschlandweiten Vergleich an der Spitze. Die Region punktet durch eine ausgewogene vielseitige Wirtschaftsstruktur, hochqualifizierte Arbeitskräfte sowie hohe Lebensqualität. Die Kehrseite der wirtschaftlichen Attraktivität der Region München ist jedoch die angespannte Situation auf dem Wohnimmobilienmarkt. Die Miet- und Kaufpreise in München und Umland bewegen sich seit Jahren auf einem hohen Niveau kontinuierlich nach oben.
"Die Finanz- und Wirtschaftskrise, die instabile Wirtschaftslage sowie die Euro-Verunsicherung führten", so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, "speziell auch in der von Anlegern als sehr krisensicher eingestuften Region München zu einer Flucht in Sachwerte. So hat sich der Anteil der Kapitalanleger deutlich erhöht. Potentielle Eigennutzer hatten dagegen zu Beginn der Wirtschaftskrise ihre Kaufabsichten aus Angst vor einem möglichen Arbeitsplatzverlust mehrfach zurückgestellt. In Folge des Wirtschaftsaufschwungs in Deutschland kehrte jedoch diese Nachfragegruppe zurück. Zusätzlich wurde die Nachfrage durch historisch niedrige Zinsen begünstigt. Dies führte speziell auch im Münchner Umland zu einer erheblichen Dynamik auf dem Immobilienmarkt."
Aufgrund des extrem knappen Angebotes an bezahlbarem Wohnraum in München, weichen viele Käufer häufig auf die benachbarten Gemeinden im Münchner Umland aus. Trotz eines im bundeweiten Vergleich sehr hohen Preisniveaus liegen die meisten Umlandgemeinden preislich signifikant unter den Werten der Landeshauptstadt München, wobei auch hier in vergangenen Jahren teilweisen deutliche Miet- bzw. Kaufpreisanstiege zu beobachten waren.
Tendenziell sinken die Preise je weiter man sich entlang der S-Bahn-Äste bzw. der großen Ausfallstraßen aus dem Stadtgebiet heraus bewegt. Lediglich gegen Ende der S-Bahn-Äste wie etwa in Altomünster, Petershausen oder Markt Indersdorf ist das Preisniveau deutlich niedriger. Ausnahmen bilden Orte, die in einer besonders landschaftlich attraktiven Umgebung vor allem südlich von München liegen. So verzeichnen in der Rangfolge der gezahlten Kaufpreise Starnberg, Grünwald, Gräfelfing und Planegg das Preisniveau von München und in manchen Marktsegmenten sogar deutlich höhere Werte. Aufgrund einer schlechteren Anbindung an den ÖPNV weisen Gemeinden, die keinen S-Bahnanschluss haben, tendenziell etwas günstigere Preise aus.
Grundsätzlich ist für die Landkreise im Umland der Ausbau der Verkehrsinfrastruktur und des ÖPNV-Angebotes von großer Bedeutung. "In diesem Zusammenhang", so Kippes, "ist es sehr negativ zu sehen, dass das Thema zweite S-Bahnstammstrecke und der Ausbau des 10-Minuten-Taktes auf einer Reihe von S-Bahn-Ästen (z. B. West-Ast der S4) seit Jahrzehnten sehr schleppend oder gar nicht voran geht. Weiter sind auch eine Anbindung des Münchner Flughafens über eine Express-S-Bahn und das Fernverkehrsnetz der Bahn absolut überfällig."
"Zu den nachgefragtesten Objekten gehören", so IVD-Vorstandsmitglied Martin Schäfer, "im Münchner Umland vor allem Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften sowie große familiengerechte Eigentumswohnungen. Bei der Kaufentscheidung sind vor allem die Lage des Objektes, eine gute Infrastruktur sowie die Anbindung an das öffentliche Verkehrssystem wichtig. Angesichts steigender Energiekosten und der Diskussion um das Thema "Energiewende" wird für viele Käufer insbesondere im Eigenheimbereich das Thema "Energieeffizienz" eines Gebäudes immer wichtiger."
Im Jahresvergleich 2011 gegenüber 2010 ging die Zahl der angebotenen Objekte in fast allen Landkreisen im Münchner Umland deutlich zurück. Nach Berechnungen des IVD-Instituts auf Basis der Zahlen von IMV kam es insbesondere bei den Grundstücken zu einem starken Rückgang. Im Durchschnitt hat sich die Zahl zum Kauf angebotener Grundstücke 2011 im Vergleich zu 2010 um rund 18,0 % verringert, wobei die Landkreise Freising und Erding Rückgänge von -34,6 % bzw. -37,4 % meldeten. Im Eigenheimbereich weisen die Landkreise Fürstenfeldbruck (-18,0 %) und Dachau (-22,4 %) und bei den Eigentumswohnungen die Landkreise Ebersberg (-19,4 %) und Starnberg (-15,3 %) die höchsten Rückgänge aus. Im Jahresvergleich 2011 gegenüber 2010 haben fast alle untersuchten Kreisstädte im Münchner Umland einen Anstieg der Kaufpreise zu verzeichnen. Die höchsten Anstiege des Preisniveaus bei den Eigentumswohnungen aus dem Bestand (jeweils auf den guten Wohnwert bezogen) meldeten in diesem Zeitraum die Städte Freising mit +9,0 %, Starnberg mit +8,1 % und Erding mit +7,2 %. Im Eigenheimbereich verzeichneten die Kreisstädte Starnberg mit +9,2 % und Erding mit +9,0 % bei den freistehenden Einfamilienhäusern und bei den Doppelhaushälften entsprechend +16,0 % bzw. +6,7 % die höchsten Anstiege des Kaufpreisniveaus.
Die höchsten Kaufpreise bei den Baugrundstücken für Einfamilienhäuser wurden im Herbst 2011 in Starnberg und Gräfelfing bezahlt. Hier lagen die durchschnittlichen Kaufpreise bei 885 Euro/qm bzw. 870 Euro/qm (jeweils auf die gute Wohnlage bezogen). Zu den "günstigsten" Orten im Münchner Umland gehören Altomünster (230 Euro/qm) Odelzhausen (240 Euro/qm) sowie Petershausen (260 Euro/qm). Auch im Bereich Eigenheime verzeichnen die Gemeinden Petershausen (272.000 Eur/Objekt), Odelzhausen (350.000 Euro/Objekt) und Altomünster (400.000 Euro/Objekt) das günstigste Preisniveau. Zu den teuersten Orten im Münchner Umland zählen Starnberg mit durchschnittlich 930.000 Euro/Objekt, Tutzing mit 950.000 Euro/Objekt sowie Grünwald mit rund 1,3 Mio. Euro/Objekt (jeweils auf die freistehende Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert bezogen).
Vor dem Hintergrund der hervorragenden ökonomischen Rahmenbedingungen, kontinuierlich steigenden Bevölkerungszahlen sowie einer verhaltenen Bautätigkeit der vergangenen Jahre geht das IVD-Institut auch zukünftig von einem stabilen bzw. leicht steigenden Preisniveau in den meisten Gemeinden im Münchner Umland aus.

Im Einzelnen berichtete Prof. Stephan Kippes von folgenden Entwicklungen im Münchner Umland:

  • Das Marktgeschehen auf dem Wohnimmobilienmarkt im Landkreis Freising wird derzeit durch die Diskussion um die Dritte Start- und Landebahn beeinflusst. Sollte das Bauvorhaben umgesetzt werden, könnte es auf dem Immobilienmarkt insbesondere in Freisinger Stadtteilen wie Pulling und Lerchenfeld sowie benachbarten Gemeinden, die bereits jetzt erheblich vom Fluglärm betroffen sind, zu negativen Auswirkungen kommen.
  • Nach der Bekanntgabe der im Rahmen der Bundeswehrstrukturreform geplanten Auflösung des Standortes Fürstenfeldbruck werden derzeit für das Areal geeignete Nutzungsalternativen gesucht. Inwieweit dies spürbare Auswirkungen für den Immobilienmarkt in Fürstenfeldbruck mit sich bringt, bleibt abzuwarten.
  • Der geplante S-Bahn-Ringschluss zum Flughafen München soll von Erding durch den Flughafen München und über Ismaning nach München führen. Im Rahmen des Gesamtprojektes, welches insgesamt etwa 21 Gemeinden betrifft, soll eine zweigleisige Verlängerung der S2 von Erding zum Flughafen mit Neubau der S-Bahnstation Schwaigerloh erfolgen. Somit lässt sich der Flughafen über den Erdinger Ringschluss aus der Region doppelt so schnell erreichen. Die Fahrzeit von Erding zum Flughafen reduziert sich somit von derzeit 34 auf 9 Minuten Diese Entwicklung wird sich sicherlich positiv auf die Attraktivität der Region auswirken.
  • Im deutschen Großstadtvergleich verzeichnete die bayerische Landeshauptstadt mit 5,2 % (Januar 2012) die niedrigste Arbeitslosenquote. Die Arbeitslosenquote im Münchner Umland (Durchschnitt der Landkreise Freising, Erding, Fürstenfeldbruck, Ebersberg, München, Dachau, Starnberg, Bad Tölz-Wolfratshausen) lag im Januar 2012 durchschnittlich bei 2,9 %.
  • Die Region München ist nach Berlin der zweitgrößte Beschäftigungsstandort. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten lag im Arbeitsamtsbezirk München im Juli 2011 bei insgesamt 1.040.206 Beschäftigten (bezogen auf die Stadt München, Landkreise München, Dachau, Ebersberg, Fürstenfeldbruck und Starnberg).
  • Der Anstieg der Bevölkerung in den vergangenen zehn Jahren lag in München bei rund +12,0% und im Umland bei etwa +8,0 %. Die Bevölkerungszahl in München soll nach Angaben des Bayerischen Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung bis 2030 von derzeit etwa 1,4 Mio. auf über 1,5 Mio. steigen. Im Umland ist in diesem Zeitraum ein durchschnittlicher Bevölkerungszuwachs von etwa +7,0 % zu erwarten.
  • Der Landkreis München gehört laut GfK mit 27.877 Euro/Einwohner (Werte 2012) nach dem Landkreis Hochtaunuskreis (29.285 Euro/Einwohner) und dem Landkreis Starnberg (29.142 Euro/Einwohner) zu den kaufkraftstärksten Landkreisen Deutschlands. Die Stadt München liegt auf dem Platz 5 mit 27.464 Euro gefolgt von den Landkreisen Ebersberg mit 26.704 Euro und Fürstenfeldbruck mit 25.198 Euro/Einwohner.
Die Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) schreibt vor, dass zu Prozessen, bei denen personenbezogene Daten verarbeitet werden, der Verantwortliche Verfahrensverzeichnis führen muss. Insbesondere bei einer Prüfung durch die Datenschutzbehörden muss der Verantwortliche...
Printer Friendly, PDF & Email
Frei
Bild Teaser
Inklusives Wohnen in Unna-Königsborn
Body Teil 1
Das inklusive Wohnen hat der Kreisstadt Unna in Nordrhein-Westfalen positive Schlagzeilen gebracht. Im August 2020 wurde das neue „Parkquartier
Auf 8.000 qm Fläche entsteht im direkten Berliner Umland in Blankenfelde-Mahlow ein neues Wohnquartier. Hier baut die Hilfswerk-Siedlung GmbH (HWS) in Kooperation mit der Deutschen Reihenhaus AG 26...
Berliner Mischung
In guter innerstädtischer Lage errichtet die Gewobag bis Ende 2022 eine gemischte Immobilie mit insgesamt 211 Wohnungen, einer Kita sowie mehr als 5.000 m² Gewerbefläche.
Instandsetzung oder Modernisierung?
Die Berliner Wohnungsbaugesellschaft STADT UND LAND muss möglicherweise hunderten Mieter:innen im Kosmosviertel in Berlin Altglienicke die Modernisierungsumlage zurückzahlen. Die Rückzahlung der...