Alle meine Tiere ...

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die Beteiligten zu I. und II. (Antragsteller) sind die Wohnungseigentümer
der im Rubrum näher bezeichneten Wohnungseigentumsanlage. Den Antragstellern
gehört eine 105 ² große Drei-Zimmer-Wohnung,
in der sie eine Katzenzucht betreiben und ständig mindestens sieben,
teilweise bis zu vierzehn Katzen einschließlich einiger Jungtiere
halten. Unter den Beteiligten besteht Streit, ob und mit welcher
Intensität von der Katzenhaltung Geruchs- und Lärmbelästigungen
ausgehen.

Nach § 17 Nr. 1 Abs. 3 der Teilungserklärung vom 2. Juni 1981 ist
jeder Wohnungseigentümer berechtigt, sein Stimmrecht in der Gemeinschaftsversammlung
unter anderem auch auf den Verwalter zu übertragen. In der Versammlung
hat jeder Wohnungseigentümer so viele Stimmen, als sein Miteigentumsanteil
volle Einhunderttausendstel umfaßt (§ 17 Nr. 2 Abs. 1 der Teilungserklärung).

In der Eigentümerversammlung vom 19. Februar 1996, zu der der Verwalter
mit Schreiben vom 19. Januar 1996 unter Angabe der Tagungsordnungspunkte
geladen hatte und in der Wohnungseigentümer mit insgesamt 62.571/100.000stel
Miteigentumsanteilen anwesend bzw. vertreten waren, beschlossen
die Wohnungseigentümer zu TOP 11 mehrheitlich, daß höchstens ein
Hund oder drei Katzen je Wohnung gehalten werden dürfen. Nach dem
Protokoll des Verwalters wurde der Beschlußantrag zu TOP 11 mit
33 Ja-Stimmen gegen 8 Nein-Stimmen bei 14 Stimmenthaltungen angenommen.

Vor Beginn der Eigentümerversammlung übergaben die Antragsteller
dem Verwalter ein an diesen gerichtetes Schreiben des nicht anwesenden
Miteigentümers zu I. 1., der 32.866/100.000stel Miteigentumsanteile
hält, in welchem es unter anderem wie folgt heiß:

"Sollte es bei Punkt 11 der Tagesordnung zu einer Abstimmung über
die Einschränkung der Tierhaltung oder anderer in diese Richtung
gehender Anträge kommen, so stimme ich hiermit mit den mir gehörenden
Eigentumsanteilen, gegen eine Einschränkung der Tierhaltung und
alle in diese Richtung gerichteten Anträge."

Bei der Feststellung des Beschlußergebnisses zu TOP 11 ließ der
Verwalter die Stimmen des Miteigentümers zu I. 1. unberücksichtigt
mit der protokollierten Begründung, daß nach seiner Rechtsauffassung
eine wirksame Stimmrechtsübertragung des betreffenden Miteigentümers
auf ihn nicht erfolgt sei.

Die Antragsteller haben mit ihrem am 14. März 1996 bei Gericht
eingegangenen Schriftsatz den zu TOP 11 gefaßten Eigentümerbeschluß
angefochten und zur Begründung ausgeführt, daß ein wirksamer Mehrheitsbeschluß
nicht zustande gekommen sei, weil die Stimmen des Miteigentümers
zu I. 1. nicht hätten unberücksichtigt bleiben dürfen. Auch inhaltlich
entspreche dieser Beschluß nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger
Verwaltung, da die beschlossene Regelung eine erhebliche Einschränkung
ihrer Lebensführung darstelle und konkrete Geruchs- und Geräuschbelästigungen
von der Katzenhaltung nicht ausgingen. Das Amtsgericht hat den Anfechtungsantrag
der Antragsteller zurückgewiesen. Auf die Erstbeschwerde der Antragsteller
hat das Landgericht den zu TOP 11 gefaßten Eigentümerbeschluß vom
19. Februar 1996 unter Aufhebung des Beschlusses des Amtsgerichts
für ungültig erklärt. Zur Begründung hat es ausgeführt, daß das
vor der Abstimmung dem Verwalter von den Antragstellern übergebene
Schreiben des Miteigentümers zu I. 1. eine Stimmrechtsvollmacht
dieses Eigentümers enthalte, von der der Verwalter entsprechend
der ihm erteilten Weisung hätte Gebrauch machen müssen, so daß der
Beschluß über die Einschränkung der Tierhaltung bei Berücksichtigung
der Nein-Stimmen des Miteigentümers zu I. 1. nicht zustande gekommen
wäre. Gegen diesen Beschluß des Landgerichts richtet sich die rechtzeitige
sofortige weitere Beschwerde der vom Verwalter vertretenen übrigen
Wohnungseigentümer.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG
zulässig. Insbesondere ist die gemäß § 45 Abs. 1 WEG erforderliche
Beschwer erreicht. Das Rechtsmittel ist auch in der Sache gerechtfertigt
und muß unter Aufhebung des angefochtenen Beschlusses des Landgerichts
zur Zurückweisung der Erstbeschwerde der Antragsteller führen. Denn
der angefochtene Beschluß hält nicht in allen Punkten der rechtlichen
Nachprüfung (§ 27 Abs. 1 FGG) stand.

1. Rechtsfehlerfrei sind die Vorinstanzen allerdings davon
ausgegangen, daß der Beschlußantrag zu TOP 11 (Beschränkung der
Haustierhaltung - 1 Hund oder 3 Katzen je Wohnung - jedenfalls nach
dem vom Verwalter protokollierten Beschlußergebnis mit der Mehrheit
der Stimmen angenommen worden ist, wobei offen bleiben kann, ob
auf die Ja-Stimmen 33 oder - wie das Landgericht meint - 33.000
und auf die Nein-Stimmen 8 oder 8.000 Stimmen entfallen. Daß in
der Eigentümerversammlung die vom Verwalter im Protokoll insgesamt
angegebenen 55 bzw. 55.000 Stimmen vertreten waren, wird auch von
den Antragstellern nicht in Zweifel gezogen.

2. Ohne Rechtsirrtum nimmt der angefochtene Beschluß ferner
an, daß der Wohnungseigentümer zu I. 1., der 32.866/100.000stel
Miteigentumsanteile hält, dem Verwalter mit seinem diesem vor der
Abstimmung ausgehändigten Schreiben ohne Datum eine Stimmrechtsvollmacht
erteilt und bevollmächtigt hatte, den Beschlußantrag zu TOP 11 hinsichtlich
der Einschränkung der Haustierhaltung abzulehnen.

3.Nicht gefolgt werden kann jedoch der Auffassung des Landgerichts,
der Verwalter hätte auch von seiner Stimmrechtsvollmacht Gebrauch
machen müssen und die Nichtberücksichtigung der Stimmen des Miteigentümers
zu I. 1. habe zur Folge, daß der betreffende Beschluß für ungültig
erklärt werden müsse, weil die Stimmen zu einer Ablehnung des Beschlußantrags
geführt hätten.

Wie der Senat zwischenzeitlich entscheiden hat (Beschluß vom 8.
Januar 1997 - 24 W 4957/96 -, WuM 1997, 243 = GE 1997, 371 = KG-Report
1997, 65), kann ein Mangel im Abstimmungsvorgang nicht darin gefunden
werden, daß von einer Stimmrechtsvollmacht kein Gebrauch gemacht
wurde. Die Verantwortung für die Wahrnehmung seines Stimmrechts
bleibt auch dann noch in der Sphäre des Wohnungseigentümers, wenn
er einen Vertreter mit der Ausübung seines Stimmrechts beauftragt.
für die Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit des Abstimmungsvorgangs
in der Eigentümerversammlung kommt es auch nicht darauf an, ob der
beauftragte Stimmrechtsvertreter gegen etwaige Pflichten gegenüber
dem Auftraggeber aus dem zwischen beiden bestehen den Innenverhältnis
verstößt. es muß der Entscheidung des Vertreters des betreffenden
Wohnungseigentümers überlassen bleiben, ob er von der Stimmrechtsvollmacht
Gebrauch machen will. Gibt er bei dem Abstimmungsvorgang die ihm
übertragenen Stimmen des betreffenden Wohnungseigentümers nicht
ab, so kann weder dieser noch ein andrer Wohnungseigentümer aus
dieser Unterlassung Anfechtungs- oder Nichtigkeitsgründe hinsichtlich
eines gegen seinen Willen zustande gekommenen Eigentümerbeschlusses
herleiten.

4. Trotz dieses Rechtsfehlers des Landgerichts kann der
Senat in der Sache entscheiden, da eine weitere Sachaufklärung nicht
erforderlich ist.

Der in der Eigentümerversammlung vom 19. Februar 1996 zu TOP 11
formell wirksam zustande gekommene Eigentümerbeschluß über die Beschränkung
der Haustierhaltung ist auch materiell gültig, da er mit den Grundsätzen
ordnungsmäßiger Verwaltung vereinbar ist.

a) Nach der Rechtsprechung des Senats (Beschluß vom 3. Juni
1991 - 24 W 6272/90 -, NJW-RR 1991, 1116 = MDR 1992, 50 = WuM 1991,
440), an der festgehalten wird, stellt eine unbeschränkte Haustierhaltung
in einer Eigentumswohnung - auch wenn die Teilungserklärung oder
die Hausordnung eine Beschränkung nicht vorsieht - eine unzulässige
Belästigung anderer Wohnungseigentümer dar, ohne das es auf eine
konkrete Geruchs- oder Geräuschbelästigung einzelner Wohnungseigentümer
ankommt. Der Grundsatz des § 13 Abs. 1 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer
mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben
verfahren darf, wird mit Rücksicht auf das notwendige Zusammenleben
in einer Hausgemeinschaft dadurch eingeschränkt, daß nach § 14 Nr.
1 WEG der Wohnungseigentümer verpflichtet ist, von den in seinem
Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen sowie von dem gemeinschaftlichen
Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, daß dadurch keinem
anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben
unvermeidbare Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Es entspricht daher
den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer
eine Regelung beschließen, welche die Haustierhaltung einschränkt,
zumal die Möglichkeit der Haustierhaltung nicht zum wesentlichen
Inhalt der Nutzung von Wohnungseigentum und damit nicht zum dinglichen
Kernbereich des Wohnungseigentums gehört (vgl. BGHZ 129, 329 = NJW
1995, 2036).

b) Die hier von den Wohnungseigentümern mehrheitlich beschlossene
Beschränkung der Haustierhaltung (1 Hund oder 3 Katzen je Wohnung)
stellt keine willkürliche und das Sondereigentum unangemessen beeinträchtigende
Gebrauchsregelung im Sinne von § 15 Abs. 2 WEG dar.

Danach mußte die Rechtsbeschwerde der übrigen Wohnungseigentümer
Erfolg haben und zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Beschlusses
führen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem
Ermessen, daß die auch in zweiter und dritter Instanz erfolglosen
Antragsteller die Gerichtskosten dieser Instanzen zu tragen haben.
Für die Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand
dagegen kein Anlaß.

Die Festsetzung des Geschäftswertes folgt aus § 48 Abs. 3 WEG.

Gericht: KG BERLIN
Aktenzeichen: 24 W 1012/97