Aufzug

Der Vermieter darf einem gehbehinderten Mieter nicht den Einbau eines Treppenlifts untersagen, wenn die Maßnahme baurechtlich möglich ist.

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Bild: Rainer Sturm/pixelio.de
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Aus dem Tatbestand

Der schwerkriegsbeschädigte Kläger ist seit 1966 Mieter einer im
1. Obergeschoß ... gelegenen Wohnung; die Beklagte ist seit 1994
Eigentümerin des Grundstücks. Ausweislich einer dem Gericht vorliegenden
ärztlichen Stellungnahme und eines Schreibens der Hautpfürsorgestelle
des Landeschaftsverbandes Rheinland vom 29. August 1995 ist der
Kläger nicht mehr in der Lage, Treppen zu steigen. Der Landschaftsverband
ist bereit, für die Kosten des Einbaus eine Behindertentreppenhausliftes
und der späteren Entfernung aufzukommen. Der Kläger verlangt Zustimmung
der Beklagten zum Einbau ein Treppenhausliftes sowei Duldung des
Einbaus und des Betriebes. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen.
Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers.

Die Kammer hat das Treppenhaus des Gebäudes ... in Augenschein
genommen und sich von Herrn ..., einem Mitarbeiter des Unternehmens,
das den Lift installieren soll, die technischen Details des Einbaus,
der damit verbundenen Veränderung des Treppenhauses sowie des Betriebs
des Liftes erläutern lassen.

 

Aus den Entscheidungsgründen

 

I.

Die zulässige Berufung ist weitgehend begründet. Die Beklagte ist
zwar nicht, wie vom Kläger beantragt, verpflichtet, vorbehaltlos
die Installation des Treppenhauslifts zu gestatten sowie dessen
Einbau und Betrieb zu dulden, jedoch hat sie diese Maßnahmen unter
den aus dem Urteilstenor ersichtlichen Voraussetzungen, die der
Kläger zu schaffen hat, hinzunehmen. Die Kammer konnte die Beklagte
zur Erlaubnis und zur Duldung unter Auflagen verurteilen, denn diese
Verurteilung geht nicht über den Klageantrag hinaus, sondern ist
ihm gegenüber ein "Minsu".

1. Grundsätzlcih ergeben sich der Umfang des Mietgebrauchs
und der bauliche Zustand des Mietobjekts einschließlich der Zugangswege,
die Immobilien Vermieten nach §§ 535, 536 BGB schuldet, aus dem Mietvertzrag.
Zu einer erweiterung des Mietgebrauchs, insbesondere zu einer Umgestaltung
des Mietobjektes ist Immobilien Vermieten in aller Regel nicht verpflichtet
und, wie §§ 541 a und b BGB zeigen, auch nicht berechtigt. Bauliche
Veränderungen und Umgestaltungen sind dem Mieter daher grundsätzlcih
nicht erlaubt. Individuelle Bedürfnisse des einzelnen Mieters rechtfertigen
in aller Regel nicht Eingriffe in das Eigentum und die Dispoisitionsbefugnis
des Vermieters. Wird eine Wohnung in einem Haus ohne Aufzug vermietet,
so begrenzt sich der Mietgebrauch auf den Zugang der Wohnung ohne
Aufzug. Auch wenn die Mieter älter werden oder sich körperliche
Behinderungen einstellen, ist Immobilien Vermieten nicht gehalten, ihren
Bedürfnissen entsprechend die Mietsache zu ändern oder eine Veränderung
durch den Mieter, etwa den Einbau eines Aufzugs, zu dulden.

Uneingeschränkt gilt der Grundsatz, daß Immobilien Vermieten nicht zur
Änderung der Mietsache im Interesse des Mieters verpflichtet ist,
jedoch nicht. Nach Treu und Glauben kann er gehalten sein, einen
Eingriff in die Bausubstanz, auch außerhalb der Mietwohnung, hinzunehmen,
wenn der Mieter diese auf seine Kosten veranlaßt und nach Abwägung
der beiderseitigen Belange das unabweisbare Bedürfnis des Mieters
an der begehrten baulichen Änderung das entgegenstehende Interesse
des Vermieters deutlich überragt (vgl. Staudinger/Emmerich, BGB,
13. Aufl., § 535, 536 RdNr. 76; Voelkow in MünchKomm, BGB, 3. Aufl.
§ 550 RdNr. 12.). Eine Veränderung der Mietsache ist demnach dem
Vermieter zuzumuten, wenn die bauliche Veränderung nicht in die
tragende Bausubstanz eingreift und wieder rückgängig gemacht werden
kann, wenn er von nachteiligen finanziellen Folgen und Risiken freigestellt
wird und wenn Störungen, Gefährdungen, Behinderungen und Belästigungen
von Mitbewohnern und Dritten nicht oder allenfalls in unerheblichem
Maße zu erwarten sind (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. II. RdNr.
216). demgemäß ist anerkannt, daß Immobilien Vermieten die Errichtung einer
Parabolantenne hinzunehmen hat, wen eine Beeinträchtigung der Bausubstanz
nicht zu befürchten und finanzielle Risiken, insbesondere seine
Haftung, abgesichert sind; in einem solchen Fall ist das durch Art.
5 GG geschützte Grundrecht des Mieters auf freie Information gewichtiger
als das in Art. 14 GG garantierte Eigentum des Vermieters (vgl.
BVerfG NJW 1994, 1147; NJW 1994, 2143; NJW-RR 1994, 1232; OLG Karlsruhe
NJW 1993, 2815 - ZMR 1993, 511).

2. Nach Abwägung der beiderseitigen Interessen gelangt die
Kammer zu der Auffassung, daß angesichts der hier gegebenen extremen
Situation die Beklagte als Vermieterin ausnahmesweise die vom Kläger
begehrte bauliche Änderung hinzunehmen hat, sofern dies bauordnungsrechtlich
zulässig ist. Die Interessen der Beklagten sind gewahrt, wenn der
Kläger die Urteilseingang bezeichneten Voraussetzungen und Auflagen
erfüllt.

a) Die Kammer ist davon überzeugt, daß der Kläger ohne den
Treppenhauslift seine Wohnung nicht mehr verlassen kann. Daß er,
zumindest in jüngster Zeit, noch ein Kraftfahrzeug führen konnte,
steht dem nicht entgegen. Treppensteigen und das Steuern eines Fahrzeug
sind verschiedene körperliche Betätigungen mit unterschiedlichen
Anforderungen an die Bewegungsmechnaismen. Der Landschaftsverband
würde sicherlich nicht die Kosten übernehmen, wenn Zweifel an der
Notwendigkeit der Installtion des Liftes bestünden. Andere Möglichkeiten,
die dem Kläger ein Verlassen seiner Wohnung ermöglichen, ohnde daß
bauliche Änderungen vorgenommen werden, sind nicht vorgetragen und
nicht ersichtlich. Die Kammer ist davon überzeugt, daß der Landschaftsverband
vor seiner Kostenzusage etwaige in Betracht kommende Alternativen
geprüft hat.

Die Wohnung nicht mehr verlassen zu können, dort quasi eingesperrt
sein, ist eine erhebliche Einschränkung der Lebensqualität. Auch
eine komfortable Ausstattung der Wohnung sowie Besuche von Verwandten
und Freunden könenn ven Verlust des unmittelbaren Kontaktes nach
außen, das Gefühl sich in freier Luft zu bewegen, die Innenstadt,
die Umgebung oder Geschäftslokale aufzusuchen, andere Leute zu Besuchen
und dergleichen, nicht aufwiegen. So betrachtet, ist das Recht des
Klägers auf freie Entfaltung seiner Persönlichkeit, ebenfalls ein
Grundrecht (Art. 2 GG), durch seine derzeitige Lebenssituation wesentlich
beeinträchtigt. auf Dauer ist ihm dies nicht zuzumuten.

Der Kläger wohnt seit dreißig Jahren in seiner jetzigen Wohnung.
Mit der Wohnung und deren Umfeld ist es verwurzelt. Ihn auf einen
Wohnungswechsel zu verweisen, ist daher kein Ausweg. Differnezen
mit Mitbewohnern gibt es nicht. Frühere Störungen des bisherigen
Mietverhältnisses sind nicht vorgetragen; das Schreiben der früheren
Eigentümer ... vom 27. Dezember 1994 läßt auf einen reibungslosen
Verlauf der bisherigen Mietzeit schließen. Somit ist sein Interesse,
seine Wohnung beizubehalten, in jeder Hinsicht anzuerkennen.

b) Die Bedenken der Beklagten sind teils unbegründet; soweit
sie im Grundsatz berechtigt sind, können sie durch die im Urteilstenor
festgelegten Voraussetzungen und Auflagen ausgeräumt werden.

aa) Der geplante Treppenhauslift lläßt sich zwar nicht ohne Belästigung
und Störung der Mitmieter installieren. diese haben jedoch ausdrücklich
erklärt, daß sie keine Einwände gegen ide Montage des Liftes erheben.
die Beklagte als Vermieterin wohnt nicht im selben Haus.

bb) Daß die Beklagte durch die vom Kläger gewünschte Baumaßnahme
und die spätere Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes nicht
mit Kosten belastet werden darf, ist selbstverständlich. Daher hat
der Kläger Erklärungen bezubringen, die sie von sämtlichen Kostenrisiken
freistellen. Auch muß sichergestellt sein, daß der Treppenhauslift
nur solange installiert bleibt, wie der Kläger selbst die Wohnung
benutzt. Der Lift muß danach entfernt und der ursprüngliche Zustand
des Treppenhauses muß wieder hergestellt werden. Mit einer Kostenzusage
des Landschaftsverbandes allein ist den Interessen der Beklagten
nicht genügt. Der Landschaftsverband muß auch die organisatorischen
Maßnahmen zur Wiederherstllung des ursprünglichen Zustandes übernehmen,
so die Auswahl und Beauftragung der Handwerker, falls der Kläger
hierzu nicht mehr in der Lage ist oder seine Erben hierzu nicht
bereit sind. Diese Verpflichtung mut der Landschaftsverband auch
für den Fall übernehm,en, daß die Beklagte berechtigt ist, vorzeitig
Demontage des Treppenhausliftes zu fordern, falls die Auflagen unter
2) des Tenors nicht eingehalten werden oder der Kläger in Zusammenhang
mit dem Betrieb des Liftes seine vertraglichen Pflichten zur Rücksichtnahme
verletzen sollte.

Zu den Maßnahmen, die die iederherstellung des jetzigen Zustnades
ermöglichen, gehört auch die Einlagerung der abgenommenen Teile
des jetzigen Treppengelädners. Auch hierfür hat der Kläger, ggf.
mit Hilfe des Landschaftsverbandes, zu sorgen.

cc) Wenn der Lift montiert ist, sind nennenswerte Behinderungen
und Störungen der Mitbewohner nicht zu befürchten.

Das Fahrgeräusch ist gering. Zudem ist nicht zu erwarten, daß der
Kläger in dne Nachtstunden mehrmals den Treppenhauslift betätigt.
Sollten sich andere Hausbewohner über Lärmbelästigungen zur Unzeit
beklagen, wird die Beklagte berechtigt sein, den Betrieb des Geräts
während der üblichen Ruhezeiten zu untersagen.

Der Trappenaufgaben ist entsprechend der Bauweise der 50-er und
60-45 Jahre recht schmal. Zwischen Wand und Geländer liegen ca.
98 cm, im Kurvenbereich sogar etwas weniger. Die Mindestbreite von
1 m, die § 35 Abs. 2 BauONW vorschreibt, ist nicht eingehalten;
Umzüge mit großen Möbelstücken werden stets schwierig sein. Die
Treppenhausbreite würde sich, wie Herr ... erläutert hat, um 4 cm
verringern. Im Eingangsbereich des Hauses beträgt der Abstand zwischen
der geöffneten Hauseingangstür und dem eine Kurve von 180° beschreibenden
Treppengeländer nur 32 cm. Diese räumliche Anforderung genügt nicht
den Anforderungen des § 36 Abs. 10 BauONW, denn danach darf eine
Treppe nicht unmittelbar hinter einer Tür beginnen, die zur Treppe
hin aufschlägt. Dieser Abstand wird nach Enfernung des bisherigen
Geländers und Anbringung eines neuen Geländers mit Handlauf und
Fahrschiene vergrößert, weil die Kurve zurückgesetzt wird.

Ob die Treppenhausbreite und der Abstand zwischen Hauseingangstür
und Treppenbeginn unter bauordnungsrechtlichen Gesichtspunkten hingeommen
werden können, ist im Baugenehmeigungsverfahren zu prüfen. Jedenfalls
ist aus Sicht der Kammer keine erhebliche Erschwerung des Zugangs
zu den Wohnungen zu befürchten, so daß die Beklagte sich im Zivilprozeß
auf diesen Aspekt nicht berufen kann.

Das stillstehende Gerät kann, wie die Kammer bei der Augenscheinseinnahme
festgestellt hat, nicht vor der Wohnung des Klägers und auch nicht
in Nähe der Hauseingangstür abgestellt werden. Dort würde es das
Begehen der Treppe behindern. Im Kellergeschoß unter dem Treppenabgang
befindet sich eine freie Fläche, auf der derzeit Fahrräder stehen.
Auf dieser Fläche, an der Rückseite des Geländers, kann der ruhende
Lift bleiben; wird er benötigt, kann er durch eine Funksteuerung
zum Hauseingang oder in das erste Obergeschoß gerufen werden. Es
ist somit nicht zu befürchten, daß das stehende Gerät die Hausbewohner
behindert oder stört.

Der Sohn der Beklagten als ihr Vertreter hat in idesem Zusammenhang
darauf verwiesen, im Flur und im Kellerbereich müsse Platz für Fahrräder
und Kinderwagen bleiben. Dies zeigt, edaß sie grundsätzlich bereit
ist, den individuellen Bedürfnissen ihrer Mieter Rechnung zu tragen.
So sollte es auch sein; dann wird es der Beklagten nicht schwer
fallen, auch dem Kläger eine kleine Fläche, etwa 35 cm x 50 cm,
zu überlassen. Der abgestellte Lift stört dort nicht mehr als oder
genausowenig wie ein Kinderwagen oder ein Fahrrad.

dd) Eine Gefährdung durch den fahrenden Lift ist auszuschließen.
Das Treppenhaus ist zu beleuchten, wenn das Gerät in Bewegung ist.
Daß jemand umgefahren wird, erscheint fernliegend. Es fährt mit
15 cm/Sec recht langsam und bleibt stehen, wenn es auf ein Hindernis
trifft. Im übrigen ist sowohl bei der Baugenehmigung also auch bei
der Abnahme udrch den Technischen Überwachungsverein die Sicherheit
der Anlage zuu überprüfen. Dies gilt auch, soweit die Beklagte berüchtet,
Kinder könntne die Fahrschiene klettern und über den Handlauf in
den Zwischenraum zwischen den Treppen stürzen. Allzu groß ist dies
Gefhar nach Ansicht der Kammer ohnehin nicht, denn der Zwischenraum
zwischen den Treppenabsätzen ist gering. Er verkleinert sich noch,
wenn ein neues Geländer mit verbeitrertem Handlauf installiert wird.

ee) Das die Beklagte keine Fürsorgepflichten in Hinblick
auf den Lift eignehen kann, hat der Kläger ebenfalls anzuerkennen.

Die rechtlichen Risiken, die die Vermieterin als Verkehrssicherungspflichtige
trägt, kann sie auf den Mieter übertragen; völlig frei wird sie
nicht, denn ihr obliegt die Überwachung, ob der Mieter seine Verpflichtung
zuverlässig nachkommt. Um der Beklagten Gewißheit zu verschaffen,
daß sie nicht zur Haftung herangezogen wird, muß der Kläger für
regelmäßige Wartung des Liftes sorgen; zudem muß er den Abschluß
eines Versicherungsvertrages, der sämtoiche Risiken abdeckt, die
von dem Betrieb des Liftes ausgehen, und die Aufrechterhaltung des
Versicherungsschutzes nachweisen. sollte dieses Risiko nicht versicherbar
sein, so muß ggf. der Landschaftsverband die Haftung übernehmen.

c) Durch die Umgestaltung des Treppenhauses werden tragende
Teile des Gebäude nicht beeinträchtigt. In den Zwischenraum zwischen
den Treppenabsätzen müssen allerdings vier Pfeiler eingelassen werden,
an denen das neue Geländer mit Laufschiene und Handlauf befestigt
wird. Diese vier Pfeiler werden kaum einen günstigen optischen Eindruck
bieten; indessen ist das Treppenhaus zweckmäßig angelegt und auch
derzeit in ästhetischer Hinsicht nicht besonders ansprechend. Platz
für Blumenschmuck bleibt auch nach der Umgestaltung.

Daß die Umgestaltung des Treppenhauses keine un erhebliche Maßnahme
ist, ist nicht zu leugnen. Der Sohn der Beklagten hat in der mündlichen
Verhnaldung zurecht darauf veriwesne, der geplante Umbau sei vom
Umfang her nicht mit der Errichtung einer Parabolantenne zu vergleichen.
Auf der Mieterseite ist jedoch die Einschränkung der Lebensqualität
des behinderten Klägers weit gravierender als die Begrenzung des
Iformationsbedürfnisses einer Mieters, der bestimmte Fernsehprogramme
nicht empfangen kann. Berücksichtigt man weiter, daß in die Bausubstanz
des Hauses nicht nachteilig eingegriffen wird, daß der jetzige Zustnd
iweder hergestellt werden kann und daß die Beklagte kein Kostenrisiko
eingeht, so ist das Interesse des Klägers, seine Wohnung mit Hilfes
des Treppenhauslifts verlassen zu können, gewichtiger als das grundsätzlich
anzuerkennende Interesse der Beklagten, ihr eigentum in unverändertem
Zustnd zu belassen. Die Abwägung der hier widerstreitenden Grundrechte
der Parteien fällt daher zu Gunsten des Klägers aus.

Eine Gewähr dafür, daß die Installation des Liftes und sein Betrieb
nicht zur Ärger und Streit führt, gibt es nicht. die derzeit positive
Einstellung der Mitbewohner kann schnell umschlagen. Dies kann jedoch
nicht ausschlaggebend sein, denn kein Vermieter, insbesondere nicht
Immobilien Vermieten mehrerer Wohnungen eines Mehrfamilienhauses, kann
sicher sein, von Ärger und Rechtsstreitigkeiten verschon zu bleiben.

 

II.

Die Veruteilung der Beklagten zu Erlaubnis und Duldung unter Einschränkungen
ist ein Teilunterliegen des Klägers. Demgemäß folgt die Kostenentscheidung
aus §§ 92, 97 ZPO.
 

Gericht: LG DUISBURG
Aktenzeichen: 23 S 452/96

Redaktion (allg.)

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