Baugerüst

Aus den Entscheidungsgründen

Die Berufung der Beklagten ist teilweise begründet, teilweise unbegründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte gemäß § 535 Satz 2
BGB einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Bruttokaltmieten
in der Zeit von September 1995 bis August 1997 in Höhe von 40.276,44
DM. Sie hat zudem gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung rückständigen
Mietzinses für die Werbeflächen in Höhe von 3.967,50 DM.

1. Soweit die Beklagte ihre Berufung darauf stützt, dass
die Klägerin Mietzinszahlungen in Höhe von insgesamt 10.465,92
DM nicht berücksichtigt habe, ist die Berufung unbegründet.

Die Klägerin hat insoweit unwidersprochen vorgetragen, dass sie
die vermeintlich nicht berücksichtigten Zahlungen in Höhe von
5.520,00 DM in Anlehnung an das Schreiben der Beklagten vom 3. Juni 1996
auf die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen, Heizkostenvorauszahlungen
sowie den Mietzins für die Werbefläche für die Zeit von
September 1995 bis Mai 1996 verrechnet habe.

Bezüglich der vermeintlich nicht berücksichtigten Zahlung in
Höhe von 4.945,92 DM, die am 29. August 1997 überwiesen worden
und unstreitig erst im September 1997 auf das Konto der Klägerin
eingegangen ist, hat die Klägerin unwidersprochen vorgetragen, dass
sie diese Zahlung auf die Mietforderung ab September 1997 verrechnet habe.

Die von der Klägerin vorgenommene Verrechnung musste sich für
die Beklagte bereits aus der mit der Klageschrift vom 28. August 1997
aufgestellten Zahlungstabelle zwingend ergeben. Dadurch, dass die Beklagte
der Anrechnungserklärung der Klägerin nicht widersprochen hat,
haben sie die Parteien über die Richtigkeit der von der Klägerin
vorgenommenen Tilgungsbestimmung geeinigt (Palandt-Heinrichs, BGB, 59.
Aufl., § 365, Rdnr. 5).

2. Die Berufung der Beklagten ist teilweise begründet, soweit
sie beanstandet, dass das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung
die von der Klägerin durchgeführten Sanierungsmaßnahmen
nicht mietzinsmindernd berücksichtigt habe. Zwar ist das Landgericht
aufgrund des erstinstanzlichen Vortrages zu Recht davon ausgegangen, dass
die Beklagte eine Beeinträchtigung des Mietgebrauches durch die von
der Klägerin durchgeführten Sanierungsmaßnahmen nicht
ausreichend substantiiert dargelegt habe. Die Beklagte hat jedoch in der
Berufungsinstanz ihren Vortrag umfangreich ergänzt und detailliert
vorgetragen, welchen Umfang die Sanierungsmaßnahmen hatten. Unstreitig
wurden die komplette Frontfassade (nebst Fenster) und alle rückwärtigen
Fenster ausgetauscht. Auf die rückwärtige Fassade wurde eine
neue Volldämmung aufgebracht, wobei zwischen den Parteien streitig
ist, ob zuvor der alte Putz abgestemmt worden ist.

Die leeren Etagen wurden nach und nach vollkommen entkernt und anschließend
mit neuen Rigipswänden wieder aufgebaut. Die Fußböden
in den leeren Einheiten wurden mit Presslufthämmern aufgestemmt und
anschließend mit neuem Estrich versehen. Das Gebäude wurde
um eine 7. Etage aufgestockt. Im Rahmen der Aufstockung wurden umfangreiche
Abbrucharbeiten durchgeführt. Die im Eingangsbereich befindliche
Passage wurde ebenso wie der in dem Gebäude befindliche Fahrstuhl
ausgetauscht und die Fahrstuhlvorräume wurden umgestaltet. Im Treppenhaus
wurden die Treppengeländer abgerissen, neue Treppengeländer
angeschweißt und die gesamte Fußbodenbeschichtung des Treppenhauses
abgeschliffen. Die Decke des Hauseingangs wurde komplett abgerissen und
durch ein neues System inklusive Beleuchtung ersetzt.

Aufgrund des Vortrages der Beklagten muss davon ausgegangen werden, dass
die Bauarbeiten am 30. November 1995 mit dem Austausch der Frontfassade
und sämtlicher Fenster begannen und jedenfalls bis 27. Juli 1997
andauerten. Die Beklagte will zwar glauben machen, tatsächlich hätten
die Sanierungsarbeiten im gesamten streitgegenständlichen Zeitraum,
nämlich von September 1995 bis August 1997 angedauert. Hierzu fehlt
es jedoch an einem annähernd substantiierten Vortrag.

Darüber hinaus muss davon ausgegangen werden, dass in der Zeit von
April 1996 bis Oktober 1996 kaum nennenswerte Arbeiten durchgeführt
wurden, da der mit den Arbeiten beauftragte Generalunternehmer Konkurs
angemeldet hatte. Soweit die Beklagte, die diesen Umstand einräumt,
gleichwohl Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten behauptet, ist ihr
Vortrag unsubstantiiert. Es ist daher davon auszugehen, dass die oben
geschilderten Baumaßnahmen in einem Zeitraum von 13. Monaten durchgeführt
wurden. Die geschilderten Sanierungsmaßnahmen sind, auch wenn der
Bauherr bemüht ist, ganz besonders laute Arbeiten außerhalb
der üblichen Bürozeiten ausführen zu lassen und auch bei
Durchführung regelmäßiger Reinigungsarbeiten, mit schwerwiegenden
Geräusch-, Lärm- und Schmutzbeeinträchtigungen verbunden.
Es ist schlechterdings unmöglich, derart umfangreiche Sanierungsmaßnahmen
durchführen zu lassen, ohne dass Mieter in mal mehr, mal weniger
großem Umfang in ihrem vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt
werden. Stemm-, Bohr- und Klopfarbeiten sind bekanntermaßen auch
dann sehr laut und störend, wenn sie nicht unmittelbar unter oder
über einem Stockwerk durchgeführt werden. Ein konzentriertes
Arbeiten wird zumindest beeinträchtigt. Auch die Schmutzentwicklung
ist zwangsläufig und kaum vermeidbar. Auch wenn täglich abends
das Treppenhaus gereinigt wird, bleibt es nicht aus, dass sich im Laufe
des nächsten Tages neuer Schmutz anhäuft. Auch wenn in der Zeit
von November bis März ein Großteil der Arbeiten vom Gerüst
aus durchgeführt werden konnte, bleibt es nicht aus, dass gleichwohl
auch nicht unerheblicher Bauschmutz in ein Gebäude eindringt. Von
einem Mieter zu verlangen, dass er im Einzelnen darlegt, wann an welchem
Tag zu welcher Stunde welches Geräusch aus welcher Richtung in welcher
Lautstärke kam und welches Ausmaß die Verschmutzung täglich
einnahm, bedeutete, dass er seine Berufstätigkeit aufgibt und sich
im Wesentlichen mit der statistischen Erfassung der Mietbeeinträchtigung
befasst. Diesem Umstand wird auch in der Rechtsprechung Rechnung getragen,
indem bei bestimmten Bauvorhaben, unter Berücksichtigung des jeweiligen
Ausmaßes eine feste Minderungsquote für die Dauer des Bauvorhabens
zugesprochen wird. Diese Quote wird auch dann zuerkannt, wenn in einzelnen
Zeiten keine besonders starken Lärm- und Geräuschstörungen
stattfinden, weil der Mieter nicht sicher sein kann, dass er für
einen bestimmten voraussehbaren Zeitraum von solchen Beeinträchtigungen
verschont bleibt (AG Hamburg in WM 1987, 272, LG Berlin ZMR 1996, Sonderdruck
X Urteil vom 8. März 1996, 64 S. 357/95). Die lärm- und schmutzbedingte
Beeinträchtigung des Mietgebrauchs berücksichtigt der Senat
im vorliegenden Fall mit einer Minderung der Bruttokaltmiete um 20 %.
Die Frage, ob der Putz an der hinteren Fassade abgeklopft worden ist oder
nicht, ist im Hinblick auf das Gesamtvolumen der Sanierungsmaßnahmen
von untergeordneter Bedeutung.

Dies bedeutet, dass die Beklagte berechtigt ist, den Mietzins in der
Zeit von November 1995 bis März 1996 um weitere 5 x 1.159,20 DM =
5.796,00 DM und in der Zeit von November 1996 bis Juli 1997 um weitere
8 x 1.217,16 DM = 9.737,28 DM zu mindern.

Der Einwand der Beklagten, die Klägerin habe die durchgeführten
Sanierungsmaßnahmen jahrelang gefordert, steht einer Mietminderung
gemäß § 537 BGB nicht entgegen. Der Mieter ist mit der Minderung
nicht schon deshalb ausgeschlossen, weil er vom Vermieter eine Veränderung
des Mietobjekts verlangt hat (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II Rdnr. 559).
Ebenso wie § 541 a BGB lässt § 541 b BGB Gewährleistungsrechte
des Mieters, insbesondere eine Mietzinsminderung für die Dauer der
Beeinträchtigung des Mietgebrauchs unberührt (Bub/Treier, Handbuch
der Geschäfts- und Wohnraummiete, II. A, Rdnr. 1121).

Eine weitere Minderung des Bruttokaltmietzinses um 10 % in den Monaten
Dezember 1995 und März 1997 ist aufgrund der in diesen Monaten von
der Beklagten dargelegten außergewöhnlich starken Lärmbelästigung
gerechtfertigt. Unstreitig wurden im Dezember 1995 sowohl die Frontfassade
als auch sämtliche Fenster ausgetauscht. Im März 1997 ist aufgrund
der in diesen Monaten von der Beklagten dargelegten außergewöhnlich
starken Lärmbelästigung gerechtfertigt. Unstreitig wurden im
Dezember 1995 sowohl die Frontfassade als auch sämtliche Fenster
ausgetauscht. Im März 1997 wurde die Klingelanlage installiert und
das Geländer im Treppenhaus erneuert. Während dieser Bauarbeiten
wurden sowohl in den Räumen über als auch neben und unter den
Räumlichkeiten der Beklagten neue Kabelstränge gezogen. Hierzu
wurde ein Vielzahl von Wänden aufgestemmt und anschließend
nach Einbringen der Kabel wieder verschlossen. Soweit die Klägerin
eine Beeinträchtigung bestreitet, ist ihr Vortrag unsubstantiiert.
Insbesondere ist auch nicht nachvollziehbar, wie die durchgeführten
Arbeiten außerhalb der Bürozeiten im vorgegebenen Zeiträumen
hätten durchgeführt werden können. Zugunsten der Beklagten
ist daher von einer weiteren Mietminderung in Höhe von 2 x 579,60
DM = 1.159,20 DM auszugehen.

Auch der Umstand, dass sowohl die front- als auch die rückwärtige
Fassade des Hauses in der Zeit von November 1995 bis einschließlich
März 1996 eingerüstet und mit einer Plane versehen war, stellt
eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs dar. Soweit
die Klägerin in der ersten Instanz behauptet hat, die Einrüstung
sei erst im Dezember erfolgt, ist dieser Vortrag durch ihr Schreiben vom
13. März 1996 widerlegt, wonach die Fassadenerneuerung auch im November
stattgefunden hat. Eine Fassadenerneuerung ohne Gerüst ist jedoch
nicht denkbar. Die Beklagte, die in erster Instanz noch behauptet hat,
das Gerüst hätte auch noch im April 1996 gestanden, trägt
in zweiter Instanz vor, das Gebäude sei bis März 1996 vollständig
eingerüstet gewesen. Klargestellt ist in der Berufungsinstanz, dass
sämtliche Fenster der Gewerbemietwohnung von der Einrüstung
betroffen waren. Allein der Umstand, dass ein Gebäude eingerüstet
ist, stellt eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs
dar, da die Einbruchsgefahr erheblich steigt und Bauarbeiter auf diesem
Gerüst hin und her laufen. Eine weitere Beeinträchtigung des
Mietgebrauchs erfolgt durch die Verhängung des Gerüstes mit
einer Plane. Auch wenn diese Plane lichtdurchlässig ist, was sie
wohl in den meisten Fällen ist, so verhindert sie doch den ungehinderten
Blick nach draußen und vermindert die Frischluftzufuhr. Der Senat
berücksichtigt die durch Gerüst und Plane bedingte Beeinträchtigung
in der Zeit von November 1995 bis März 1996 mit einer weiteren Reduzierung
des monatlichen Bruttokaltmietzinses um 10 %. Dies bedeutet, dass die
Beklagte berechtigt ist, den Mietzins um weitere 5 x 579,60 DM = 2.898,00
DM zu mindern.

Soweit die Beklagte die Minderung des Mietzinses damit begründet,
dass sie Anfang November – so noch in erster Instanz, bzw. am 15.
November 1995 – so in zweiter Instanz ihre Büroausstattung hätte
umräumen müssen, ist ihre Berufung unbegründet. Sie hat
nicht nachvollziehbar dargelegt, weshalb ein Umräumen bereits vor
Aufstellen der Plastikwände Ende November 1995 erforderlich gewesen
sein soll. Soweit die Beklagte behauptet, die aufgestellten Plastikwände
hätten die Mieträume um 30 % verkleinert, ist ihr Vortrag unsubstantiiert.
Die Beklagte ist dem Vortrag der Klägerin, die Plastikwände
seien in einem Abstand von einem Meter zur Außenwand aufgestellt
worden, nicht substantiiert entgegengetreten. Bei der Größe
der angemieteten Mietfläche von 142,7 qm können die Plastikwände,
wenn sie sich in einem Meter Abstand zur Außenwand befunden haben,
jedoch nicht 30 % der Mietfläche beansprucht haben. Die Plastikwände,
die sich nach dem unbestrittenen Vortrag der Beklagten von Ende November
bis zur 2. Kalenderwoche des Jahres 1996 in den Räumen befunden haben,
stellen, im Hinblick auf den Platz, den sie beanspruchen und im Hinblick
auf die weitere Verdunklung der Räume, die sie zur Folge haben, eine
weitere Beeinträchtigung des Mietgebrauchs dar, die der Senat mit
einer weiteren Minderung des Bruttokaltmietzinses in der Zeit von Dezember
bis Mitte Januar um 10 % berücksichtigt. Das heißt, die Beklagte
kann den Bruttokaltmietzins um weitere 579,60 DM + 289,80 DM = 869,40
DM mindern.

Soweit die Beklagte Klebstoffgerüche beanstandet, kann insoweit
auf die zutreffenden Ausführungen der angefochtenen Entscheidung
Bezug genommen werden. Die Ausführungen der Beklagten sind zu vage.

Soweit die Beklagte die geltend gemachte Mietminderung damit begründet,
dass die Heizung zu verschiedenen Zeitpunkten ausgefallen sei, ist ihr
Vortrag nach wie vor nicht ausreichend substantiiert. Die Beklagte hat
nicht vorgetragen, wie die Temperatur zum Zeitpunkt der Heizungsausfalls
gewesen sein soll. Eine Schätzung der Beeinträchtigung des Mietgebrauchs
analog § 287 ZPO ist nicht möglich. Insbesondere im Hinblick darauf,
dass die Beklagte über immerhin einen Heizlüfter verfügte,
den sie variabel in allen Räumen einsetzen konnte, hätte es
ihr oblegen, im Einzelnen näher darzulegen, welche Auswirkung der
Heizungsausfall auf die Raumtemperatur gehabt haben soll. Das Feststellen
der Raumtemperatur ist auch ohne weiteres möglich und zumutbar.

Soweit die Beklagte die von ihr vorgenommene Mietminderung damit begründet,
dass die zwei vom Treppenhaus seitlich getrennten Büroräume
in der Zeit von November 1995 bis März 1997 nicht nutzbar gewesen
seien, ist ihre Berufung ebenfalls unbegründet. Was die Sommermonate
betrifft, hat die Beklagte die unzumutbare Hitze auch in der Berufungsinstanz
nicht näher definiert. Was die unzureichende Beheizbarkeit betrifft,
kann auf die obigen Ausführungen zum angeblichen Heizungsausfall
in den übrigen Räumen Bezug genommen werden.

Der von der Beklagten behauptete Umstand, dass der der Beklagten gehörende
Teppichboden im Fassadenbereich in einem Ausmaß von 3 m mal 50 cm
hochgerissen worden sei und dass dieses Teppichstück anschließend
lose im Raum gelegen habe, stellt keine wesentliche Beeinträchtigung
der Mietsache dar. Weder ist vorgetragen, ob der Umstand, dass das Teppichstück
nicht mehr festgeklebt, sondern lose aufgelegt war, ohne weiteres sichtbar
war. Zum Anderen ist auch nicht erkennbar, dass das lose Teppichstück,
das sich im unmittelbaren Bereich der Außenwand befand, eine Stolperfalle
darstellen könnte. Soweit die Beklagte behauptet, das im Juli 1997
ausgebesserte Stück Teppich sei von anderer Qualität und Farbe,
ist ihr Vortrag unsubstantiiert. Eine wesentliche Beeinträchtigung
der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache lässt dieser Vortrag nicht
erkennen.

Soweit die Beklagte behauptet, über die vom Landgericht im Urteil
vom 9. Mai 1996 berücksichtigten Bruchstellen im Estrich hinaus seien
weitere Bruchstellen entstanden, ist der Vortrag der Beklagten unsubstantiiert.
Welche und wie viele Bruchstellen sollen teilweise 8 bis 10 cm tief sein?

Unsubstantiiert ist auch die Behauptung, das an der rückwärtigen
Fassade angebrachte Klimagerät habe einen konstanten Lärmpegel
erzeugt. Die Wahrnehmung von Geräuschen und die diesbezügliche
Empfindlichkeit ist sehr unterschiedlich und individuell. Es bedarf daher
zur Einordnung der Erheblichkeit einer Geräuschbeeinträchtigung,
soweit sie nicht - wie z.B. Baulärm – allgemein bekannt ist,
genauerer Angaben.

Unbegründet ist die Berufung der Beklagten auch soweit sie sich
gegen die Ausführungen des Landgerichts zu der Geruchsbelästigung
in den Toilettenräumen wendet. Das Landgericht hat zutreffend ausgeführt,
dass eine Anzeigepflicht des Mieters neu entsteht, wenn Immobilien Vermieten
einen Mangel nur unzureichend beseitigt hat. Soweit die Beklagte nun glauben
machen will, sie habe gar nicht erfahren, dass die Klägerin Mängelbeseitigungsarbeiten
durchgeführt habe und bestreite dies auch, ist ihr Vortrag unerheblich.
Die Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin hat mit Urteil vom 9. Mai 1996
ausgeführt: "Dass die auch von der Klägerin nicht in Abrede
gestellte Geruchsbelästigung seit der Installation der neuen Entlüftungsanlage
nicht mehr auftritt, ist nur mit einem Defekt der alten Anlagen zu erklären."
Wenn die Beklagte meinte, gleichwohl eine Geruchsbelästigung wahrzunehmen,
so wäre sie schon im Hinblick auf diese Ausführungen verpflichtet
gewesen, die Klägerin auf diesen Umstand hinzuweisen. Da sie dies
nicht getan hat, steht einem Minderungsrecht § 545 Abs. 2 BGB entgegen.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97, 92 Absatz 1 ZPO. Die weiteren
prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713, 546
Absatz 2 ZPO.
 

Gericht: KG BERLIN
Aktenzeichen: 8 U 5875/98