BGH erlaubt Verbindung der fristlosen und ordentlichen Kündigung von Wohnraumietverträgen

Ein Problem, das viele Vermieter kennen: Der Mieter bezahlt die Miete nicht. Tut er dies über einen Zeitraum von mindestens zwei Monaten, so erlaubt das Gesetz dem Vermieter die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrages. Doch was, wenn der Mieter nach Erhalt der Kündigung die offene Miete begleicht? Das Vertrauen des Vermieters in die Zahlungsfähigkeit oder –willigkeit seines Mieters dürfte trotzdem erschüttert sein. In der Rechtsprechung ist aber anerkannt, dass die außerordentliche fristlose Kündigung aufgrund einer solchen sogenannten Schonfristzahlung der offenen Miete nachträglich unwirksam wird. Eine Räumung aufgrund der fristlosen Kündigung ist daher nicht mehr möglich.

Aus dem Tatbestand

Aus diesem Grund verbinden Vermieter die außerordentliche fristlose Kündigung wegen ausstehender Mietzahlungen meist mit einer ordentlichen Kündigung aus demselben Grund. Ziel soll es sein, dass das Mietverhältnis zumindest in der gesetzlichen Kündigungsfrist endet und der Mieter die Wohnung trotz der Schonfristzahlung räumen muss. Bislang war fraglich, was im Falle der Zahlung durch den Mieter nach Zugang der Kündigung mit der ordentlichen Kündigung passiert. Eine Meinung ging davon aus, dass die ordentliche Kündigung ins Leere läuft, weil das Mietverhältnis bereits durch die außerordentliche Kündigung beendet wurde, diese würde nur nachträglich unwirksam. Trotzdem könne die ordentliche Kündigung nichts mehr kündigen. Diese hilfsweise Kündigung diene nur dazu, den Mietvertrag zu kündigen, sofern die außerordentliche Kündigung bereits vor dem Zugang unwirksam war, beispiel sweise weil der Mieter vor der Kündigung noch einen Teil der Miete bezahlt hat.

Aus den Entscheidungsgründen

Der BGH hat nun in zwei Urteilen vom 19. September 2018, Az.: VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17, entschieden, dass eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung auch nach einer Schonfristzahlung ihre Wirksamkeit behält. Zur Begründung führte der BGH unter Anderem aus, dass eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung nach dem Willen des Vermieters auch dann zum Tragen kommen soll, wenn die außerordentliche Kündigung nachträglich, also beispielsweise durch die Zahlung in der Schonfrist unwirksam wird. Somit möchte der Vermieter dem Mieter zu Verstehen geben, dass er das Mietverhältnis wegen der ausstehenden Zahlungen in jedem Fall beenden möchte Dr. Ulrike Kirchhoff, Vorstand von Haus & Grund Bayern, begrüßt die Entscheidung: „Das Urteil des BGH bringt nunmehr endlich Klarheit im Hinblick auf das Schicksal einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung und stärkt die Rechte der Vermieter.“

Aktenzeichen: VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17

Quelle: Haus & Grund Bayern

Gericht: BGH
Aktenzeichen: VIII ZR 231/17
Urteil vom: 19.09.2018

Kategorie des Urteils: Kündigung des Mietvertrages

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