Eine neue Entscheidung des Bundesgerichtshofs verunsichert derzeit zahlreiche Vermieter. Der BGH hat am 12. September 2007 (VIII ZR 316/06) entschieden, dass eine uneingeschränkte formularvertragliche Endrenovierungspflicht des Mieters auch ohne Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen (isolierte Endrenovierungsklausel) in Wohnraummietverträgen unwirksam ist, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt.
Entscheidung
Die Kläger sind Mieter, der Beklagte ist Vermieter einer Wohnung in Bremen. Der Mietvertrag enthält zu Schönheitsreparaturen nur folgende Regelung:
"Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben." In der Anlage zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10: "Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen." Der BGH hat Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag für unwirksam erklärt, mit der Folge, dass die Kläger zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in dieser Wohnung nicht verpflichtet sind. Ein durchschnittlicher Mieter versteht die Klausel nach Ansicht des BGH so, dass die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein muss oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren aufweisen darf.
Worauf kommt es an?
Der Bundesgerichtshof hat bereits wiederholt entschieden, dass eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben. Und eben um die Berücksichtigung des Zustands der Wohnung bzw. der Erforderlichkeit von Schönheitsreparaturen geht es auch in dieser Entscheidung. Insofern ist das Urteil weder überraschend noch eine generelle Absage an Endrenovierungsklauseln, wie einige Vermieter, die sich in der Redaktion von Immobilien vermieten gemeldet haben, befürchteten. Der BGH hat nicht entschieden, dass isolierte Endrenovierungsklauseln grundsätzlich unwirksam sind. Zudem hat er nur zu Wohnraum-, nicht zu Gewerberaummietverträgen entschieden. Berücksichtigt eine Klausel den Hinweis, dass Schönheitsreparaturen je nach Grad der Abnutzung bzw. nur nach Erforderlichkeit zu leisten sind, bleibt sie – vorbehaltlich sonstiger Unwirksamkeitsgründe – wirksam. Hierzu auch die Mustervorlagen aus der diesjährigen Sonderausgabe von Immobilien vermieten.
Redaktion (allg.)
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