Eigenbedarf abgelehnt

Aus dem Tatbestand

Die Klägerin begehrt von den Beklagten die geräumte Herausgabe einer Wohnung.
Die Rechtsvorgängerin der Klägerin überließ den Beklagten auf der Grundlage eines schriftlichen Mietvertrages vom 9.4.1983 eine 4-Zimmer-Wohnung im 3. OG des Hauses ….
Die Klägerin kündigte dieses Mietverhältnis mit Schreiben vom 19.5.2005 wegen Eigenbedarfs für ihre volljährige - zurzeit noch in ihrem Haushalt lebende - Tochter … mit der Begründung, dass ihre Tochter voraussichtlich im Juni 2006 ihre Schule mit dem Abitur abschließen und anschließend in Hamburg studieren werde und dass es als Voraussetzung für eine angemessene Persönlichkeitsentwicklung unabdingbar sei, dass ihre Tochter ab diesem Zeitpunkt nicht mehr in ihrem Haushalt, sondern in einem eigenen Haushalt lebe. Die Beklagten widersprachen dieser Kündigung mit Schreiben des Mietervereins zu Hamburg vom 27.3.2006 und verlangten die unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses, da die Kündigung mit Rücksicht auf die Gesundheitsstörungen und die Schwerbehinderung des Beklagten zu 2) und die lange Wohndauer für sie eine nicht hinzunehmende Härte darstelle.
Die Klägerin meint und trägt vor:
Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis sei durch die Eigenbedarfskündigung vom 19.5.2005 aus den in der Kündigung aufgeführten Gründen beendet worden. Ihre Tochter … sei am 28.12.1986 geboren worden, d.h. 19 Jahre alt, und habe zurzeit der Kündigung das Wilhelm-Gymnasium besucht. Inzwischen habe sie auch das Abitur bestanden, wie sich aus dem Zeugnis der allgemeinen Hochschulreife vom 23.6.2006 ergebe. Zurzeit wohne sie mit ihrer Tochter in einem Haus, das ihrem Lebensgefährten gehöre. In diesem Haus bewohne ihre Tochter ein 20 qm großes Zimmer. Das Verhältnis zwischen ihrer Tochter und ihrem Lebensgefährten sei sehr angespannt, sodass ihr Lebensgefährte auf einen Auszug ihrer Tochter dränge, die aber auch selbst ausziehen wolle. Ihre Tochter beabsichtige, an der Hochschule für bildende Künste in Hamburg Design zu studieren, müsse aber vor einer Bewerbung noch eine sog. „Bewerbungsmappe“ anfertigen. Sie habe sich zunächst um einen Praktikumsplatz in einer Werbeagentur beworben, die ihr ausweislich eines Schreibens vom 28.4.2006 auch für die Zeit vom 1.11.2006 bis 30.4.2007 zugesagt worden sei.
Auch wenn die Zukunftsplanung ihrer Tochter noch nicht abgeschlossen sei, habe sie sich jedoch für die nächsten Jahren verfestigt. Denn ihre Tochter möchte in jedem Fall in Hamburg bleiben, da hier ihre sozialen Wurzeln und Bindungen liegen würden. Ihre Tochter habe weiterhin den festen Willen, in Hamburg Design zu studieren, was an diversen staatlichen und privaten Schulen möglich sei. Zwischenzeitlich habe sie auch nach einer Aufnahmeprüfung im August 2006 einen Studienplatz an der Akademie Mode & Design erhalten, wie sich aus der Bestätigung vom 22.9.2006 ergebe. Das Studium werde am 1.10.2006 beginnen und bis zum 31.12.1009 dauern. Daraus ergebe sich, dass sich die Lebensplanung ihrer Tochter jedenfalls dergestalt verfestigt habe, dass die Wohnung für die nächsten drei Jahre benötigt werde.
Die von den Beklagten bewohnte Wohnung sei auch nicht unverhältnismäßig groß, weil ihre Tochter beabsichtige, nicht allein in die Wohnung einzuziehen, sondern eine Wohngemeinschaft zu gründen und in einem Zimmer eine weitere Person aufzunehmen. Im Übrigen habe ihre Tochter seit Januar 2006 einen Freund, der noch bei seinen Eltern wohne, sodass ihre Tochter voraussichtlich beabsichtige, die Wohnung mit ihrem jetzigen Freund zu bewohnen. Die weiteren in ihrem Eigentum stehenden und im Kündigungsschreiben erwähnten Wohnungen kämen für ihre Tochter nicht in Betracht, da die streitbefangene Wohnung mitten im Uni-Viertel liege, während eine Eigentumswohnung in Stellingen aufgrund ihrer örtlichen Lage nicht in Betracht komme und für ihre Tochter nicht interessant sei und weil die andere Wohnung im … vermietet sei und nur über 2 Zimmer verfüge, sodass ein Leben in einer Wohngemeinschaft für ihre Tochter dort nicht möglich sei.
Die Klägerin beantragt, die Beklagten zu verurteilen, die von ihnen gemietete Wohnung, belegen in … nebst Bodenraum zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen, hilfsweise die Gewährung einer angemessenen Räumungsfrist.
Die Beklagten vertreten folgende Auffassung und tragen vor:
Das Räumungsbegehren sei nicht gerechtfertigt, weil die Kündigung derart pauschal gehalten sei, dass nahezu keine substantiierte Einlassung möglich sei. Bereits die Behauptung, dass die Tochter der Klägerin noch in deren Haushalt wohne, könne nicht nachvollzogen werden, weil Angaben zu den räumlichen Verhältnissen fehlten. So es in der Kündigung heiße, dass die Tochter ihre Schule mit dem Abitur abschließen und anschließend in Hamburg studieren werde, werde nicht mitgeteilt, wo sich die Schule befinde, ob die Tochter tatsächlich den Schulabschluss erreichen werde und welche Fächer sie studieren wolle, ob dies in Hamburg möglich sei und ob die Tochter der Klägerin tatsächlich einen Studienplatz in Hamburg erhalten werde.
Aus den Ausführungen der Klägerin lasse sich entnehmen, dass die Zukunftsplanungen der Tochter noch völlig offen seien. Unverständlich bleibe auch, warum die anderen der Klägerin gehörenden Eigentumswohnungen für ihre Tochter nicht in Betracht kämen.
Außerdem sei - auch unter Beachtung der Verhältnismäßigkeit - nicht nachvollziehbar, dass die Tochter der Klägerin allein eine 4-Zimmer-Wohnung beziehen wolle, um dort angeblich einen Haushalt zu führen. Im Ergebnis dränge sich der Verdacht auf, dass die Kündigung nur vorgeschoben sei.
Auf jeden Fall sei im Rahmen einer Interessenabwägung ihr Interesse an der Beibehaltung der von ihnen derzeit bewohnten Wohnung weitaus höher zu bewerten, als ein pauschal behaupteter, im Einzelnen bestrittener Eigenbedarfsgrund. Denn sie würden die streitgegenständliche Wohnung bereits seit 1973 (Beklagte zu 1) bzw. seit 1976 (Beklagter zu 2) bewohnen, da im Jahre 1983 lediglich deklaratorisch ein neuer Mietvertrag geschlossen worden sei. Aufgrund dieser langen Wohnzeit könne es ihnen nicht zugemutet werden, ihren seit dieser Zeit bestehenden Lebensmittelpunkt aufzugeben und eine andere Wohnung anzumieten, da sie in der Gegend verwurzelt seien und weil auch insbesondere die behandelnden Ärzte in unmittelbarer Nachbarschaft vorhanden seien, auf die der Beklagte zu 2) aufgrund seiner 50 %-igen Schwerbehinderung und aufgrund seiner Erkrankungen angewiesen sei.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf geräumte Herausgabe der Wohnung im …, gemäß § 546 Abs. 1 BGB.
Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über die oben bezeichnete Wohnung ist durch die fristgemäße Kündigung der Klägerin vom 19.5.2005 nicht zum 31.5.2006 beendet worden.
Die wegen Eigenbedarfs für die Tochter … ausgesprochene Kündigung ist unwirksam, weil sie nicht ausreichend im Sinne des § 573 Abs. 3 BGB begründet worden ist. Bei einer Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter die Person angeben, für die die Wohnung benötigt wird, und die Tatsachen mitteilen, aus denen sich das Nutzungs- oder Überlassungsinteresse ergibt (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Auflage, § 573 BGB Rdnrn. 218 ff m.w.N.). Dabei genügt es nicht, dass der Vermieter das Nutzungsinteresse mit irgendwelchen Leerformeln umschreibt. Vielmehr müssen die Gründe für den Eigenbedarf im Kündigungsschreiben näher dargelegt werden, damit der Mieter aufgrund der im Kündigungsschreiben mitgeteilten Gründe in der Lage ist, die Erfolgsaussicht der Kündigung überschlägig zu prüfen (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Auflage, § 573 BGB Rdnr. 219), damit dem Mieter Klarheit darüber verschafft wird, ob der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrages geltend machen und diesen auch gegen den Willen des Mieters beenden kann (BVerfG WM 1989, 483; WM 1992, 178).
Diesen Anforderungen werden die Ausführungen in dem Kündigungsschreiben nicht gerecht, weil es dort lediglich heißt, dass die Tochter … voraussichtlich im Juni 2006 ihre Schule mit dem Abitur abschließen und anschließend in Hamburg studieren wird. Die Formulierung „voraussichtlich“ spricht für eine noch recht vage Zukunftsplanung. Eine Eigenbedarfskündigung ist jedoch nur dann gerechtfertigt, wenn sich im Zeitpunkt der Kündigung der Entschluss zur Selbstnutzung über das Stadium einer bloßen allgemeinen Absicht hinaus konkretisiert hat (vgl. LG Aachen WM 1990, 301). Insoweit kann ein Mieter die Erfolgsaussicht einer wegen Eigenbedarfs ausgesprochenen Kündigung nur dann überprüfen, wenn sich aus der Kündigung bereits eine Konkretisierung der weiteren Planung ergibt.
Insoweit wäre es auch erforderlich gewesen, in der Kündigung selbst den nach dem Abitur geplanten Studiengang anzugeben sowie die voraussichtliche Dauer des Studiums und die Wahrscheinlichkeit, dass dies auch in Hamburg absolviert werden kann. Nur bei derartigen Angaben in einer Kündigungserklärung kann ein Mieter überprüfen, ob der behauptete Selbstnutzungswunsch vernünftig und nachvollziehbar ist, dass die herausverlangte Wohnung tatsächlich nicht nur vorübergehend benötigt wird. Dies ist gerade dann erforderlich, wenn eine Wohnung für ein Kind des Vermieters nach dem Abitur benötigt wird, weil sich viele junge Menschen gerade in dieser Zeit räumlich verändern und ein geplantes Studium auch an einem anderen Ort aufnehmen, und zwar dort, wo sie einen Studienplatz finden.
Dass die Tochter der Klägerin auf jeden Fall in Hamburg bleiben wolle, weil hier ihre sozialen Wurzeln und Bindungen liegen würden, dass sie den festen Willen habe, in Hamburg Design zu studieren, und zwar als erste Wahl bei der Hochschule für bildende Künste und wenn dies zum Studienbeginn zum Jahre 2007 nicht gelinge, an einer anderen staatlichen oder privaten Schule, von denen es in Hamburg mehrere gebe, und dass das Studium mindestens drei Jahre dauere, hat die Klägerin erst im Verlaufe dieses Verfahrens vorgetragen. Diese Angaben hätten, jedenfalls in Grundzügen, bereits in der Kündigung enthalten sein müssen, weil erst derartige Angaben das Nutzungs- oder Überlassungsinteresse nachvollziehbar erscheinen lassen. Erst wenn dem Mieter diese Informationen zur Verfügung stehen, ist er in der Lage, die Erfolgsaussicht der Kündigung, d.h. ihre Berechtigung, überschlägig zu prüfen und seine Rechtsverteidigung hierauf einzurichten, und zwar unter dem Hintergrund, dass für einen jungen Menschen unmittelbar nach dem Abitur eine 4-Zimmer-Wohnung herausverlangt wird, die von den Mietern mindestens seit dem Jahre 1983 bewohnt wird.
Zwar heißt es in der Kündigung weiterhin, dass es für eine angemessene Persönlichkeitsentwicklung unabdingbar sei, dass … nicht mehr in ihrem, sondern in einem eigenen Haushalt lebe. Diese Ausführungen stehen jedoch im unmittelbaren und untrennbaren Zusammenhang mit dem Schulabschluss im Juni 2006 und dem anschließenden Studium in Hamburg. Dass die von den Beklagten bewohnte Wohnung unabhängig von der Aufnahme eines Studiums in Hamburg benötigt wird, wird aus den Kündigungsschreiben nicht erkennbar.
Ist die ordentliche Kündigung des Wohnraummietverhältnisses nicht ausreichend begründet, kann sie auch durch nachgeschobene Gründe nicht geheilt werden. Vielmehr kommt nur eine eindeutige Neuvornahme in Betracht, an der es vorliegend fehlt.
Im Übrigen ist nach Auffassung des Gerichts die Kündigung vom 19.5.2005 auch materiell unbegründet, weil zurzeit der Kündigung - und nur auf diesen Zeitpunkt ist für die Frage der Wirksamkeit der Kündigung abzustellen - ein vernünftiges und nachvollziehbares Interesse an der Herausgabe der von den Beklagten bewohnten Wohnung noch nicht bestanden hat. Zu diesem Zeitpunkt hatte sich die Lebensplanung der Tochter der Klägerin noch nicht soweit konkretisiert, dass sie über eine allgemeine Absicht, nach dem Abitur ein Studium für Design in Hamburg aufzunehmen, hinausgegangen ist. Die Lebensplanung hatte sich noch nicht derart verfestigt, dass die Tochter die Wohnung nicht nur vorübergehend benötigen würde. Denn die Tochter hatte allenfalls eine Bewerbung bei der Hochschule für bildende Künste in Hamburg geplant, und zwar mit einem Studienbeginn im Oktober 2007, wobei sich aus den Ausführungen der Klägerin selbst ergibt, dass die Annahme an dieser Hochschule keineswegs sicher gewesen ist, weil sich zum Herbstsemester 2006 auf 25 Studienplätze 200 Studenten beworben hätten. Insoweit ist der Studienbeginn der Zeit des Ausspruchs der Kündigung völlig ungewiss gewesen. Außerdem hat die Dauer der Nutzungszeit zurzeit der Kündigung noch nicht hinreichend sicher festgestanden. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist jedoch nur dann gerechtfertigt, wenn die Wohnung nicht nur für eine vorübergehende Zeit benötigt wird (vgl. BayObLG WM 1993, 252).
Vorliegend würde nach Auffassung des Gerichts die Dauer eines Studiums von 3 Jahren, mit dem die Tochter der Klägerin nach dem Abitur nach dem Vorbringen der Klägerin voraussichtlich hat beginnen wollen, die fristgemäße Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht rechtfertigen können. Zwar kann eine allgemein verbindliche zeitliche Grenze nicht bestimmt werden, die aufgrund einer umfassenden Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu bemessen ist. Auf jeden Fall muss das Eigenbedarfsinteresse für die Wohnung für die Dauer mehrerer Jahre bestehen (LG Hamburg WM 1994, 210), wobei vorliegend mit Rücksicht auf die lange Wohnzeit der Beklagten eine Zeit von über drei Jahren erforderlich erscheint (vgl. a. LG München WM 1993, 677), die vorliegend nicht erreicht würde.
Nach alledem ist die Klage unbegründet.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.

Gericht: AG Hamburg
Aktenzeichen: 48 S 173/06