Eigentümer als Verwalter?

Die Entlastung eines Wohnungseigentümers, der im Einvernehmen mit der Gemeinschaft Verwalteraufgaben verrichtet (faktischer Verwalter) entspricht - wenn auch ein Anspruch auf Entlastung außerhalb einer Vereinbarung in der Regel nicht besteht - bei Vorliegen der formellen und materiellen Voraussetzungen ordnungsgemäßer Verwaltung und kann wirksam beschlossen werden.

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Bild: weerachai/stock.adobe.com
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Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die Beteiligten zu 1. bis 3. bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft
R. bis ... in D.. An dieser haben der Beteiligte zu 1. einen Anteil
von 433/1.000, der Beteiligte zu 2. von 503/1.000 und die Beteiligten
zu 3. einen solchen von 64/1.000. Die Beteiligte zu 4. ist seit
März 1996 Verwalterin der Gemeinschaft und war als solche zur Erstellung
der Jahresabrechnung für 1996 ermächtigt. Der Beteiligte zu 2.,
der bis 1988 Verwalter war, fertigte in den Jahren vor 1996 , ohne
ausdrücklich von der Gemeinschaft zum Verwalter bestellt worden
zu sein, jedoch im Einverständnis mit dieser, die Abrechnungen.

Bei der Wohnungseigentümerversammlung vom 13. Oktober 1997 waren
die Beteiligten zu 2. (502/1.000 Anteile) und 3. (64/1.000 Anteile)
anwesend bzw. vertreten, der Beteiligte zu 1. (433/1.000 Anteile)
indes trotz ordnungsgemäßer Einladung nicht.

Die Eigentümerversammlung beschloss u.a. einstimmig die Genehmigung
der Jahresabrechnung für 1995 (TOP 2), die Entlastung des Verwalters
für 1995 (TOP 3) und die Genehmigung des Wirtschaftsplans für 1996
(TOP 4).

Diese Beschlüsse hat der Beteiligte zu 1. angefochten.

Nach Rücknahme der Anfechtung zu TOP 2 und Abtrennung einer auf
Zahlung rückständigen Wohngeldes gegen den Beteiligten zu 1. gerichteten
"Widerklage" der Beteiligten zu 4. hat das Amtsgericht am 31. März
1998 die Anträge des Beteiligten zu 1. zurückgewiesen.

Zur Begründung hat der Amtsrichter u.a. ausgeführt: Da der Beteiligte
zu 2. die Jahresabrechnung für 1995 gefertigt habe, könne er auch
ohne förmlich zum Verwalter bestellt worden zu sein, entsprechend
den Vorschriften über die Entlastung des Verwalters seine Entlastung
beanspruchen, sofern sachlich hiergegen nichts spreche. Nachdem
der Beteiligte zu 1. sämtliche Einwendungen gegen die Abrechnung
für 1995 wieder zurückgenommen habe, seien indes die Entlastung
des Beteiligten zu 2. hindernde Umstände nicht offen geblieben.

Hiergegen hat der Beteiligte zu 1. allein noch wegen der Zurückweisung
seines Antrags, gerichtet auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses
zu TOP 3 (Entlastung des Verwalters), sofortige Beschwerde eingelegt
und den Anfechtungsantrag weiter verfolgt. Hierzu hat er vorgetragen,
der Beteiligte zu 2. habe ihm eine Jahresabrechnung für 1995 nicht
zukommen lassen und ihm auch auf Verlangen keine Einsicht in die
Abrechnungsunterlagen gewährt. Die Beteiligten zu 2. bis 4. haben
erwidert, der Beteiligte zu 1. habe die fragliche Abrechnung erhalten
und Gelegenheit gehabt, diese zu prüfen.

Das Landgericht hat nach mündlicher Verhandlung mit Beschluss vom
27. August 1998 die angefochtene Entscheidung des Amtsgerichts geändert
und den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 13. Oktober 1997
zu TOP 3 für ungültig erklärt.

Gegen die Entscheidung des Landgerichts wenden sich die Beteiligten
zu 2. bis 4. mit der sofortigen weiteren Beschwerde.

Der Beteiligte zu 1. tritt dem entgegen.

Wegen der Einzelheiten des Vorbringens wird auf den Akteninhalt
verwiesen.

II.

Die zulässig sofortige weitere Beschwerde hat in der Sache Erfolg.
Denn die Entscheidung des Landgerichts beruht auf einer Gesetzesverletzung
(§ 27 FGG).

1. Das Landgericht hat unter anderem ausgeführt, der angefochtene
Beschluss der Eigentümerversammlung vom 13. Oktober 1998 (TOP 3)
entspreche bereits aus formellen Gründen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung
und sei deshalb für ungültig zu erklären, weil die Eigentümerversammlung
bezüglich des Tagesordnungspunktes "Entlastung des Verwalters" nicht
beschlussfähig gewesen sei.

Da der Beteiligte zu 2. (503/1.000 Anteile) bei der Beschlussfassung
über seine Entlastung nicht habe mitstimmen dürfen, sei mehr als
die Hälfte der Wohnungseigentumsanteile von der Ausübung des Stimmrechts
ausgeschlossen gewesen. Die Rechtsprechung, wonach in einem solchen
Falle § 25 Abs. 3 WEG keine Anwendung finde, bedürfe im Interesse
der einmalig nicht erschienenen Eigentümer einer "teleologischen
Ergänzung" dahin, dass eine erste Eigentümerversammlung nur dann
beschlussfähig sei, wenn zumindest mehr als die Hälfte der verbleibenden
stimmberechtigten Miteigentumsanteile, hier demnach die Hälfte von
497/1.000 Wohnungseigentumsanteilen, vertreten sei.

2. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung
im entscheidenden Punkt nicht stand.

a) Die Entlastung besteht in der Billigung der Geschäftsführung
und im Verzicht auf die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen,
soweit die Voraussetzungen für solche für alle Wohnungseigentümer
bekannt oder bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt erkennbar sind
(BayObLG WE 1991, 22; KG WE 1993, 83; Weitnauer-Hauger Wonungseigentumsgesetz
8. Auflage 1995 § 28 Rdz. 31).

Der Verwalter hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Entlastung,
soweit nicht entsprechende Vereinbarungen bestehen. Der WEG-Verwalter
kann vielmehr nach § 256 ZPO in entsprechender Anwendung gerichtliche
Feststellung beantragen, wenn sich die Eigentümer konkreter Ansprüche
gegen den Verwalter berühmen (Senat FG-Prax 1998, 219).

Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Entlastung des Verwalters
oder einer Person, die tatsächlich Verwaltertätigkeit verrichtet
hat, hier der Beteiligte zu 2., (faktischer Verwalter), nicht wirksam
beschlossen werden kann, wenn die formellen und materiellen Voraussetzungen
eines solchen Beschlusses gegeben sind.

b) Dies vorausgeschickt, ist der Beschluss der Eigentümerversammlung
vom 13. Oktober 1997 - entgegen der Auffassung des Landgerichts
- formell wirksam.

aa)Zwar ist die Versammlung nach § 25 Abs. 3 WEG nur beschlussfähig,
wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr
als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch
eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten. Da der 503/1.000
Miteigentumsanteile repräsentierende Beteiligte zu 2. als (faktischer)
Verwalter und Wohnungseigentümer nach der insoweit zutreffenden
Auffassung der Kammer von der Abstimmung über seine Entlastung ausgeschlossen
war (§ 25 Abs. 5 WEG; BayObLG Rpfleger 1979, 66; AG Frankfurt NJW-RR
1992, 86), war die so definierte beschlussfähige Mehrheit an sich
nicht erreicht.

bb) Es ist indes - so ebenfalls zutreffend das Landgericht
- anerkannt, dass § 25 Abs. 3 WEG nicht anzuwenden ist, wenn die
Hälfte der Anteile oder mehr gemäß § 25 Abs. 5 WEG vom Stimmrecht
ausgeschlossen sind (BayObLG NJW-RR 1993, 206, 207; vgl. auch Senatsbeschluss
- 3 Wx 162/98 - vom 9. 10. 1998). Denn in einem solchen - dem vorliegenden
entsprechenden - Fall ist die Einberufung einer Erstversammlung
zur bloßen Feststellung der Beschlussunfähigkeit als Voraussetzung
für die Einberufung einer zweiten Versammlung gemäß § 25 Abs. 4
WEG reine Förmelei.

cc) Für eine Korrektur dieser Auffassung im Sinne der vom
Landgericht befürworteten "teleologischen Ergänzung" dahin, dass
zur Bejahung der Beschlussfähigkeit aber jedenfalls mehr als die
Hälfte der verbleibenden stimmberechtigten Miteigentumsanteile vertreten
sein müsse, ist kein Raum. Die Nichtanwendung des § 25 Abs. 3 WEG
führt dazu, dass, obwohl nicht mehr als die Hälfte der stimmberechtigten
Anteile vertreten ist, bereits die erste Versammlung als beschlussfähig
angesehen wird, weil von vornherein feststeht, dass auch auf einer
zweiten Eigentümerversammlung nicht mehr als die Hälfte der stimmberechtigten
Anteile vertreten sein wird. Die erste Versammlung ist deshalb zur
Vermeidung einer bloßen Förmelei in Bezug auf deren Beschlussfähigkeit
wie einer zweite Versammlung zu behandeln, also so als ob ihr eine
die Beschlussunfähigkeit feststellende erste Eigentümerversammlung
bereits vorausgegangen wäre. Für die Beschlussfähigkeit einer zweiten
Eigentümerversammlung verlangt das Gesetz aber auch nicht, dass
mindestens die Hälfte der verbliebenen stimmberechtigten Mitglieder
vertreten ist, § 25 Abs. 4 Satz 2 WEG. Der Beschluss über die Entlastung
des Beteiligten zu 2. (TOP 3) ist demnach - entgegen der Auffassung
der Kammer - formell wirksam gefasst worden.

c) Der die Geschäftsführung des Beteiligten zu 2. als Verwalter
im Geschäftsjahr 1995 billigende Entlastungsbeschluss der Wohnungseigentümerversammlung
vom 13. Oktober 1997 (TOP 3) ist auch materiell nicht zu beanstanden,
sondern entspricht vielmehr ordnungsgemäßer Verwaltung.

Nachdem der Beteiligte zu 1. nämlich seinen Anfechtungsantrag bezüglich
des die Jahresabrechnung 1995 genehmigenden Beschlusses der Eigentümerversammlung
(TOP 2) bereits vor der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht
zurückgenommen hat, ist nicht geltend gemacht oder ersichtlich,
was einer Entlastung des Beteiligten zu 2. als (faktischer) Verwalter
bezüglich des Abrechnungszeitraums 1995 inhaltlich entgegen stehen
könnte.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG.

Den Wert für den Antrag betreffend die Entlastung des Beteiligten
zu 2) hat der Senat mit Rücksicht auf das Gesamtvolumen der Jahresabrechnung
für 1995 (41.567,95 DM) auf 5.000,00 DM (10 - 15 %) festgesetzt.
Dementsprechend war auch die Wertfestsetzung des Landgerichts zu
ändern.

Hinsichtlich der Wertfestsetzung durch das Amtsgericht ist bezüglich
der Anträge zu TOP 2 und TOP 4 von den Jahresgesamtvolumen von 41.567,95
DM bzw. 54.000,00 DM auszugehen. Bei einer angemessenen Berücksichtigung
der Interessenlage mit 20 - 25 % ergeben sich insoweit in Abänderung
der amtsgerichtlichen Wertfestsetzung Geschäftswerte von 10.000,00
DM bzw. 13.000,00 DM, somit insgesamt Geschäftswerte von "bis 30.000,00
DM", ab 19. März 1998 "bis 20.000,00 DM".
 

Gericht: OLG DÜSSELDORF
Aktenzeichen: 3 Wx 393/98

Redaktion (allg.)

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