Erneut zur Schriftform

Aus dem Tatbestand

Mit Vertrag vom 23. September/3. November 1992 vermietete der Kläger
der Beklagten Büroräume und Tiefgaragenplätze in einem von ihm noch
zu errichtenden Gebäude auf dem Grundstück ... für die Dauer von
zehn Jahren ab Übergabe.

Die Parteien streiten im Rahmen der Widerklage darüber, ob der
Vertrag mangels Einhaltung der Schriftform des § 566 BGB als für
unbestimmte Zeit geschlossen gilt und deshalb durch die von der
Beklagten am 11. März 1996 erklärte ordentliche Kündigung beendet
wurde.

Der in drei Exemplaren ausgefertigte Mietvertrag besteht aus fortlaufend
paginierten losen Blättern mit einheitlichem Schriftbild und fortlaufend
nummerierten Bestimmungen. Die beiden den Parteien verbliebenen
Exemplare sind am Ende der letzten Seite von ihnen unterzeichnet;
die übrigen Seiten weisen die Paraphe des Klägers auf. Ein drittes
Exemplar ist der Landeszentralbank Thüringen zur Genehmigung einer
Wertsicherungsklausel übersandt worden.

Nr. 2 des Vertrages lautet:

"2. Mietgegenstand

a) In dem unter der Adresse ... zu erstellenden Gebäude werden
vom Vermieter an den Mieter vermietet: Räume in Erdgeschoss (H.str.)
ca 260 qm, Tiefgaragenstellplätze 3 Stck.

b) Die genaue Grösse der vermieteten Fläche wird spätestens 14
Tage nach Übergabe gemeinsam vom Vermieter und der Mieterin nach
DIN 277 ermittelt. Die vermietete Fläche ergibt sich aus den in
der Anlage beigefügten Plänen, in denen die vermieteten Räume durch
eine grüne Umrandung gekennzeichnet sind. Diese Pläne sind wesentliche
Bestandteile dieses Mietvertrages."

Gemäss Nr. 5 a was "das Mietobjekt gebrauchsfertig entsprechend
den Vereinbarungen zum 1. 5. 1993, spätestens zum 1. 7. 1993" zu
übergeben.

Nr. 15 (Mietnebenkosten) lautet auszugsweise:

"a) Der Mieter übernimmt alle anfallenden Nebenkosten, gleich ob
derzeit bekannt oder unbekannt.

b) die Nebenkosten werden soweit wie möglich nach Verbrauch abgerechnet.
Ist ein Verbrauchsmassstab nicht feststellbar, so werden die davon
betroffenen Mietnebenkosten nach Quadratmeternutzfläche abgerechnet.

d) Immobilien Vermieten ist berechtigt, für die Mietnebenkosten eine angemessene
monatliche Vorauszahlung zu verlangen. ...

e) Mietnebenkosten sind entsprechend Anlage 1 zum Mietvertrag abzurechnen."

Die Zeichnung mit grün umrandeter Fläche, auf die Nr. 2 b des Mietvertrages
verweist, enthält keinen Hinweis auf den Mietvertrag und ist insbesondere
nicht als Anlage hierzu gekennzeichnet. Sie ist weder paginiert
noch paraphiert oder unterschrieben.

Bei der in Nr. 15 e des Mietvertrages erwähnten Anlage handelt
es sich um eine Abschrift der Anlage 3 zu § 27 der 2. Berechnungsverordnung
mit der Aufschrift "Anlage 1 zum Mietvertrag".

Eine weitere, im Mietvertrag nicht erwähnte "Anlage 2" besteht
aus dem Abdruck einer Hausgemeinschaftsordnung".

Die Beklagte nutzt das Objekt seit dem 9. August 1993.

Gegenüber der auf Zahlung rückständigen Mietzins gerichteten Klage
machte die Beklagte Minderung geltend, weil die Bauausführung mangelhaft
sei und in mehreren Punkten (z.B. Auswahl der Tapeten, Anordnung
der Fussbodenkanäle und Beleuchtung, Einbau eines Urinals, Anbau
eines Windfangs) nicht der hierfür als massgeblich vereinbarten
Baubeschreibung sowie den dazu mündlich getroffenen Vereinbarungen
entspreche.

Auf die Widerklage stellte das Landgericht durch Teilurteil fest,
dass das Mietverhältnis aufgrund der Kündigung der Beklagten vom
11. März 1996 zum 31. Dezember 1996 Ende.

Das Oberlandesgericht wies die Berufung des Klägers gegen das Teilurteil
zurück. Dagegen richtet sich dessen Revision, mit der er weiterhin
Abweisung der Widerklage erstrebt.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen, in ZMR 1997,
291 veröffentlichten Urteils und zur Zurückverweisung der Sache
an das Berufungsgericht.

1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die
Schriftform des § 566 BGB bereits dann gewahrt, wenn nur eines von
mehreren Vertragsexemplare, die die Parteien hergestellt haben,
im Zeitpunkt der Unterzeichnung den an die Einhaltung der Schriftform
zu stellenden Anforderungen genügte (vgl. Palandt/Putzo BGB 58.
Aufl. § 566 Rdn. 17; Lindner-Figura MDR 1997, 209 f.m.N.; a.A. KG
Grundeigentum 1995, 812; offen gelassen in BGHZ 50, 39, 42). Die
Parteien haben indes nicht vorgetragen, dass das dritte, bei der
Landeszentralbank eingereichte Vertragsexemplar anders beschaffen
gewesen sei als die den Parteien verbliebenen Exemplare. Es ist
daher im Ergebnis nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht
nur geprüft hat, ob die den Parteien verbliebenen Exemplare der
Schriftform genügen.

2. Die vom Berufungsgericht offen gelassene Frage, ob die
Schriftform schon mangels fester körperlicher Verbindung der einzelnen
Blätter des Mietvertrages nicht gewahrt sei, ist zu verneinen. Nach
den Grundsätzen des Senatsurteils BGHZ 136, 357 ff. reicht eine
durch Paginierung, fortlaufende Paragraphenzählung, Paraphierung
der einzelnen Blätter, inhaltlichen Zusammenhang oder sonstige Merkmale
gewährleistete Urkundeneinheit aus. Diese Voraussetzungen sind her
gegeben, weil die einzelnen Blätter des Vertrages fortlaufend paginiert
sind, die Vertragsbestimmungen fortlaufende Nummern aufweisen und
die einzelnen Blätter des Vertrages zudem von einer der Parteien
paraphiert wurden.

3. Das Berufungsgericht hält die Schriftform jedenfalls
aus einem anderen Grunde für nicht gewahrt. Die erforderliche Einheit
der Urkunde setze nämlich voraus, dass die Anlagen zum Mietvertrag
entweder körperlich oder durch wechselseitige Bezugnahme mit diesem
verbunden sowie von beiden Parteien unterschrieben seien.

Das hält der rechtlichen Prüfung nicht stand. Nicht alles, was
die Parteien als Anlage zum Mietvertrag bezeichnen oder betrachten,
muss mit diesem auch zu einer einheitlichen Urkunde zusammengefasst
werden.

a) Ein für längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag
über ein Grundstück genügt bereits dann der Schriftform des § 566
BGB, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere
Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses
- aus der Vertragsurkunde ergeben (vgl. BGH, Urteil vom 18. Juni
1969 - VIII ZR 88/67 - LM Nr. 7 zu § 126 BGB = WM 1969, 920, 921;
Haase WuM 1995, 625, 630 m.N.).

Nur wenn die Parteien diese Essentialia oder weitere Bestimmungen,
die ebenfalls wesentlicher Inhalt des Mietvertrages sein sollen,
nicht in diesen selbst aufnehmen, sondern teilweise in andere Schriftstücke
auslagern, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung
erst aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten" Bestimmungen ergibt,
müssen sie zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit
dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich
machen (vgl. BGHZ 40, 255, 263; BGH, Urteil vom 21. Januar 1999
- VII ZR 93/97 - MDR 1999, 473).

Der Schriftform bedürfen hingegen nicht auch solche Abreden, die
für den Inhalt des Vertrages, auf den die Parteien sich geeinigt
haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind (vgl. Wolf/Eckert,
Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 7. Aufl.
Rdn. 110 m.N.). Dies gilt erst recht für Bestimmungen, die nicht
über das hinausgehen, was bereits im Vertragstext selbst seinen
Niederschlag gefunden hat, oder die dessen Inhalt nicht modifizieren,
sondern lediglich erläutern oder veranschaulichen sollen (vgl. BGH,
Urteil vom 14. Januar 1997 - KZR 36/95 - ZIP 1997, 1169, 1171 unter
3.).

b) Der Umstand, dass Nr. 15 e des Mietvertrages wegen der
Abrechnung der Mietnebenkosten auf eine nicht unterschriebene, lediglich
als "Anlage 1" bezeichnete und mit der Vertragsurkunde nicht fest
verbundene Anlage verweist, steht der Einhaltung der Schriftform
aus diesem Grunde ebensowenig entgegen wie die Existenz einer im
Mietvertrag nicht erwähnten, mit "Anlage 2" bezeichneten Hausordnung:

aa) Nr. 15 des Mietvertrages bestimmt, dass der Mieter alle
Nebenkosten trägt und diese nach Quadratmetern abzurechnen sind,
soweit eine verbrauchsabhängige Berechnung nicht möglich ist. Die
Anlage 1 enthält keine davon abweichenden Bestimmungen, sondern
erläutert lediglich, was die Parteien - entsprechend der gesetzlichen
Definition der Betriebskosten in Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung
- im einzelnen unter "Nebenkosten" verstanden haben.

bb) Ob die Parteien sich darüber einig waren, dass die im
Mietvertrag nicht erwähnte Hausgemeinschaftsordnung Bestandteil
dieses Vertrages sein sollte, ist vom Berufungsgericht nicht festgestellt
worden und kann der blossen Kennzeichnung dieses Vordrucks als "Anlage
2" nicht mit Sicherheit entnommen werden. Darauf kommt es indes
nicht an. Die Hausgemeinschaftsordnung konnte zumindest im vorliegenden
Fall formfrei als Bestandteil des Mietvertrages vereinbart werden,
weil es sich hier um unwesentliche Vertragsbestimmungen handelt
(vgl. auch BGHZ 65, 49, 53; Heile in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts-
und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap II Rdn. 764 m.N.; Sternel, Mietrecht
3. Aufl.. Rdn. I 417; Staudinger/Emmerich BGB [1997] § 566 Rdn.
34). Denn zahlreiche Bestimmungen dieser ersichtlich für Wohngebäude
konzipierten Hausordnung (Teppichklopfen, Waschküchenbenutzung,
Beaufsichtigung von Kindern) sind für das vorliegende gewerbliche
Mietverhältnis in einem reinen Geschäftsgebäude belanglos, während
beispielsweise die bedeutsamere Frage der Schneeräumungs- und Streupflicht
im Mietvertrag selbst (Nr. 15 c) geregelt ist.

c) Der Wahrung der Schriftform steht auch nicht entgegen
,dass Nr. 2b des Mietvertrages auf Grundrisszeichnungen Bezug nimmt,
in den die vermietete Fläche durch eine grüne Umrandung gekennzeichnet
ist, ohne dass diese Anlage mit der Vertragsurkunde fest verbunden
wurde oder die Einheit von Urkunde und Anlage aus anderen Gründen
(etwa durch Verweisung im Mietvertrag und Unterzeichnung der Anlage,
vgl. BGH, Urteil vom 21. Januar 1999 aaO) ausser Zweifel steht.

Soweit das Berufungsgericht seine gegenteilige Auffassung auf die
Entscheidung BGHZ 40, 255 stützt, vermag der Senat dem nicht zu
folgen. Diese Entscheidung betraf einen jener - vorstehend unter
3 a erwähnten - Fälle, in denen verschiedene Urkunden mit jeweils
eigenständigem Regelungsgehalt zum Gegenstand eines nunmehr einheitlichen
Vertrages gemacht werden sollen, so dass sich dessen Inhalt erst
aus dem Zusammenspiel der in verschiedenen Urkunden niedergelegten
Regelungen ergibt. Ein solcher Fall liegt hier nicht vor. Ob die
strengen Anforderungen an die Einheit der Urkunde auch gelten, soweit
der Hauptvertrag lediglich auf ergänzende oder erläuternde Schriftstücke
ohne eigenständigen Regelungsgehalt verweist, ist der zitierten
Entscheidung nicht zu entnehmen (vgl. BGHZ 40, 255, 264). Der Senat
hält die Verbindung solcher Schriftstücke mit dem Hauptvertrag zu
einer einheitlichen Urkunde zur Wahrung der Schriftform des § 566
BGB nicht für erforderlich.

aa) Zwar handelt es sich bei der Kennzeichnung des Mietobjekt
um einen wesentlichen Punkt des Vertrages, der - anders als unbedeutende
Nebenabreden - stets dem im Rahmen der Schriftform des § 566 BGB
zu beachtenden Erfordernis der Urkundeneinheit unterliegt (vgl.
BGHZ 65, 49, 52). Allein der Umstand, dass die Parteien das Mietobjekt
hier zusätzlich zu seiner Beschreibung im Vertragstext durch Bezugnahme
auf eine zeichnerische Darstellung konkretisiert haben, bedeutet
indes nicht, dass auch diese Zeichnung mit dem Hauptvertrag zu einer
einheitlichen Urkunde hätte verbunden werden müssen. Dies gilt auch,
wenn sich das Mietobjekt - wie hier - an hand der Zeichnung besser
und müheloser identifizieren lässt.

bb) Bei der Vermietung von Räumen in einem noch zu errichtenden
Gebäude (Vermietung vom Reisbrett) kann sich die erforderliche Bestimmbarkeit
des Mietobjekts zum einen aus Plänen ergeben, in denen die vermieteten
Räume gekennzeichnet sind, zum anderen aber auch aus einer in der
Vertragsurkunde selbst enthaltenen, hinreichend genauen Beschreibung
der Grösse und Lage der Mieträume im Gebäude (vgl. Bub in Bub/Treier
aaO Rdn. II 350 m.N.; Mittelstein, Die Miete 4. Aufl.. 1932 S. 140).
Es genügt daher, wenn das Mietobjekt auf die eine oder andere Weise
formrichtig und hinreichend bestimmbar bezeichnet ist.

Hier erweisen sich die Grundrisszeichnung mit der darin eingezeichneten
grünen Umrandung als blosser Orientierungsbehelf. Ihnen ist kein
rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zu entnehmen, der sich nicht
ohnehin schon aus dem Vertragswortlaut selbst ergibt (vgl. BGH,
Urteil vom 14. Januar 1997 aaO; OLG Hamm ZMR 1998, 622, 624 = NJW-RR
1999, 232, 233). Sie dienen lediglich der zeichnerischen Darstellung
der Lage und Anordnung der vermieteten Fläche, die indes im Vertrag
selbst hinreichend deutlich beschrieben ist, so dass sich etwa verbleibende
Zweifel an der exakten Lage des Mietgegenstandes innerhalb des Gebäudes
im Wege der Auslegung beseitigen lassen.

Auch formbedürftige Vertragsklauseln sind grundsätzlich der Auslegung
zugänglich, wenn sie sich als unklar oder lückenhaft erweisen. Selbst
wesentliche Tatbestandsmerkmale des Rechtsgeschäfts brauchen daher
nicht bestimmt angegeben zu werden, sofern nur die Einigung über
sie beurkundet ist und ihr Inhalt bestimmbar bleibt. Insoweit darf
auf ausserhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden
(ständige Rechtsprechung, vgl. BGHZ 52, 25, 29 und 74, 346, 349
ff; BGH, Urteile vom 18. Juni 1969 aaO; vom 24. Juni 1987 - VIII
ZR 225/86 - NJW-RR 1988, 201 und vom 9. März 1999 - KZR 23/97 -
ZIP 1999, 857, 858).

Die Einigung der Parteien darüber, welcher Teil des zu erstellenden
Gebäudes vermietet werden sollte, ist in Nr. 2 a des Mietvertrages
beurkundet worden. Die Verweisung auf die Anlage findet sich hingegen
erst im Unterabsatz 2 b, der nach seinem Wortlaut und seiner systematischen
Stellung innerhalb der Nr. 2 nicht der Festlegung des Mietobjekts,
sondern - nach Übergabe - der Flächenermittlung nach DIN 277 dienen
soll.

Bereits an hand der Beschreibung in Nr. 2 a des Mietvertrages ist
das Mietobjekt zumindest hinreichend bestimmbar. Das Gebäude sollte
auf einem Eckgrundstück errichtet werden, das an die ... Strasse
und die ... Strasse grenzt. Durch die Angabe "Räume im Erdgeschoss
ca. 260 qm" war das Mietobjekt festgelegt. Seine präzise Lage und
Anordnung liess sich aufgrund dieser Vorgaben an Ort und Stelle
feststellen. Denn aufgrund des durch die Planung vorgegebenen Rastermasses
und der daraus folgenden Aufteilung des Gebäudes ergibt sich bereits,
dass eine andere als die in der Planzeichnung durch Umrandung gekennzeichnete
Fläche nicht in Betracht kam. Die übrige an der Ecke ... Strasse/...
Strasse liegende Fläche ist nämlich weit grösser als 260 qm und
orientiert sich überwiegend zur ... Strasse hin, so dass ihre Bezeichnung
als "Erdgeschoss" den örtlichen Gegebenheiten nicht entsprochen
hätte, während die zur anderen Seite hin gelegenen Flächen, die
den Abschluss des parallel zur ... Strasse verlaufenden Gebäudeflügels
bilden, insgesamt deutlich kleiner als 260 qm sind und somit gleichfalls
als für die Zwecke der Beklagten vorgesehene Einheiten ausscheiden.

cc) Unter diesen Umständen steht der Wahrung der Schriftform
auch nicht entgegen, dass die Parteien die in Bezug genommenen Pläne
in Nr. 2 b des Mietvertrages als wesentliche Bestandteile des Vertrages
bezeichnen und ihre Beifügung - wenn auch ohne feste Verbindung
- für erforderlich gehalten haben. Ob der gegebenenfalls durch Auslegung
zu ermittelnde Inhalt des Vertrages in einer den Anforderungen an
die Urkundeneinheit genügenden Weise beurkundet wurde, ist nach
objektiven Kriterien zu beurteilen, weil diese Anforderungen nicht
zur Disposition der Parteien stehen. so hat sich der Senat bereits
in seiner Entscheidung BGHZ 136, 357, 367 nicht der Ansicht von
Häsemeyer (Die gesetzliche Form der Rechtsgeschäfts, S. 209, 270
f.) anschliessen können, eine formbedürftige Erklärung genüge bereits
dann der Form, wenn die Parteien subjektiv die Wahrung der Form
intendiert hätten. Umgekehrt bleibt die gesetzliche Form aber auch
dann gewahrt, wenn die Parteien der Auffassung gewesen sein sollten,
hierfür in Wirklichkeit nicht erforderliche Voraussetzungen erfüllen
zu müssen. Insoweit ist es auch hier ohne Belang, wenn die Parteien
einer nur als Orientierungsbehelf dienenden Zeichnung eine rechtsgeschäftliche
Bedeutung beimessen, die sie objektiv nicht hat, zumal auch die
exakte Flächenberechnung nach DIN 277 hier letztlich nur anhand
der fertiggestellten Objekts erfolgen konnte.

Etwas anderes könnte allenfalls gelten, wenn die Parteien mit der
Bezeichnung der Anlagen als "wesentliche Bestandteile" etwa eine
besondere Art ihrer Beifügung oder Bezugnahme auf sie als gewillkürte
Form im Sinne des § 127 BGB hätten vereinbaren und die Wirksamkeit
des Vertrages von deren Einhaltung abhängig machen wollen. Anhaltspunkte
hierfür sind aber nicht ersichtlich, zumal die salvatorischen Klauseln
in Nr. 17 g und h des Mietvertrages erkennen lassen, dass die vertragliche
Bindung durch die Unwirksamkeit oder Unvollständigkeit einzelner
Vertragbestimmungen nicht beeinträchtigt werden sollte.

4. Mit der gegebenen Begründung kann das angefochtene Urteil
daher keinen Bestand haben.

Eine abschliessende Sachentscheidung nach § 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO
ist dem Senat nicht möglich.

Soweit die Beklagte zu ihrer Verteidigung gegen Mietzinsklage eine
von der Baubeschreibung abweichende Bauausführung geltend macht
und deshalb Minderung verlangt, hat das Berufungsgericht - aus seiner
Sicht konsequent - keine Feststellungen getroffen, ob die Parteien
die Baubeschreibung als für die geschuldete Ausgestaltung und Ausstattung
der Mieträume massgeblich vereinbart haben und darüber hinausgehend,
aus dem Mietvertrag ebenfalls nicht ersichtliche Einzelabreden getroffen
wurden. Hiervon hängt aber ab, ob der Mietvertrag etwa aus anderen,
vom Berufungsgericht nicht erörterten Gründen der Form des § 566
BGB ermangelt und die von der Beklagten erklärte Kündigung das Mietverhältnis
somit vorzeitig beendet hat. Denn bei einer Vermietung vom Reissbrett
ist die Beschaffenheit der noch zu erstellenden Mietsache für die
Parteien regelmässig von erheblicher Bedeutung und unterliegt daher,
wenn sie Inhalt der mietvertraglichen Verpflichtungen sein soll,
als Bestandteil des schriftlich abzuschliessenden Mietvertrages
den dargelegten Anforderungen der Urkundeneinheit (vgl. auch BGHZ
74 aaO S. 349 f).

Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen,
damit es die erforderlichen Feststellungen nachholen kann. Dabei
wird den Parteien Gelegenheit zu geben sein, zur Frage der formwahrenden
Beurkundung etwa getroffener Absprachen über die Bauausführung ergänzend
vorzutragen.
 

Gericht: BGH KARLSRUHE
Aktenzeichen: XII ZR 55/97