Falsche Mieter-Angaben

Aus den Entscheidungsgründen

Die Berufung ist zulässig und begründet. Die Klägerin kann von
den Beklagten Herausgabe und Räumung der im Klageantrag näher bezeichneten
Räumlichkeiten nicht verlangen. Die Klägerin kann ihr Herausgabeverlangen
weder auf die vertragsrechtliche Regelung des § 556 Abs. 1 BGB noch
auf die eigentumsrechtliche Anspruchsnorm des § 985 BGB stützen.

I.

Ein Herausgabeanspruch aus § 556 Abs. 1 BGB besteht nicht. Voraussetzung
hierfür wäre die Beendigung des zwischen den Parteien mit Vertrag
vom 9. Juli 1996 begründeten Mietverhältnisses. Das Mietverhältnis
besteht aber noch. Es ist nicht infolge des klägerseitigen Kündigungsschreibens
vom 2. Mai 1997 erloschen. Denn der Klägerin stand und steht ein
die Kündigung rechtfertigender Grund nicht zur Seite.

Auf den einzig ernsthaft in Erwägung zu ziehenden Kündigungsgrund
gemäß § 554 a BGB kann die Klägerin sich letztlich mit Erfolg nicht
berufen.

Dieser Bestimmung zufolge kann ein Mietverhältnis über Räume fristlos
gekündigt werden, wenn ein Vertragsteil schuldhaft in solchem Maße
seine Verpflichtungen verletzt, daß dem anderen Teil die Fortsetzung
des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dieses ist hier
nicht der Fall.

a) Die Kammer ist allerdings - ebenso wie schon das Amtsgericht
- davon überzeugt, daß die Beklagten in Anbahnung des Vertragsverhältnisses
eine - auch gravierende - schuldhafte Pflichtverletzung begangen
haben, indem sie nämlich arglistigerweise bei Unterzeichnung der
Selbstauskunft wahrheitswidrig angegeben haben, daß gegen sie in
den letzten fünf Jahren keine Vollstreckungsmaßnahmen oder Räumungsklagen
eingeleitet oder durchgeführt worden seien, des weiteren indem sie
bei Angabe des Grundes Immobilien Vermietenseitigen Kündigung des letzten
Mietverhältnisses die Wahrheit verschleiernd angegeben haben, persönliche
Differenzen statt Zahlungsverzug seien ausschlaggebend gewesen.

Was die Feststellung dieses Sachverhaltes betrifft, wird zur Vermeidung
von Wiederholungen auf die insoweit zutreffenden Erwägungen des
Amtsgerichts verwiesen, § 543 Abs. 1 ZPO.

Vor dem Hintergrund seiner Rechtsauffassung hat das Amtsgericht
im übrigen zutreffend davon abgesehen, die von den Beklagten angebotenen
Zeugen zu vernehmen. Das Vorbringen der Beklagten, die Klägerin
oder den von dieser mit den Vertragsverhandlungen betrauten Vertreter
mündlich zunächst über den wahren Sachverhalt aufgeklärt und sodann
die Mieterselbstauskunft mit ihrem wahrheitswidrigen Inhalt unterzeichnet
zu haben, entbehrt jeglicher Substanz. Zu Recht haben das Amtsgericht
und auch die Klägerin darauf hingewiesen, daß für diese, hätten
die Beklagten tatsächlich mündlich auf die gegen sie eingeleiteten
Vollstreckungen hingewiesen, überhaupt kein vernünftiges Interesse
mehr hätte bestehen können, anschließend noch eine schriftliche
- wahrheitswidrige - Auskunft der Beklagten zu erhalten.

Die Kammer ist weiterhin der Auffassung, daß die Klägerin in berechtigter
Wahrnehmung ihrer Interessen die ausweislich der Mieterselbstauskunft
ersichtlichen Fragen betreffend die Vermögensverhältnisse der Beklagten
gestellt hat; diese bewußt wahrheitswidrig zu beantworten, stellt
eine schuldhafte Pflichtverletzung der Beklagten dar.

Die Fragen der Klägerin war auch nicht etwa unzulässig und gaben
den Beklagten auch nicht das Recht, diese falsch zu beantworten.
Den gesetzlichen Wertungen im Wohnraumrecht läßt sich nicht entnehmen,
daß die Durchsetzung des Interesses des Vermieters am Vertragsschluß
mit solventen Mietern - hierauf kam es der Klägerin unmißverständliche
an - nicht legitim wäre (vgl. LG Köln, WuM 1984, 297, 299). Insbesondere
die Regelung des § 554 BGB, welche die Voraussetzungen für eine
fristlose Kündigungsmöglichkeit im Falle des Zahlungsverzuges eines
Mieters regelt, belegt, daß das aufgezeigte Interesse des Vermieters
am regelmäßigen Eingang von Mietzinszahlungen nach den Wertungen
des Gesetzgebers höherrangig ist, als das Interesse des Mieters
am Schutz des Bestandes des Mietverhältnisses, so auch LG Köln,
a.a.O.. Dieses Interesse des Vermieters ist jedoch im Stadium vor
Abschluß des Mietvertrages nicht geringer zu veranschlagen als danach.

Die Kammer teilt daher die in der Rechtsprechung (vgl. LG Köln,
a.a.O.; LG Mannheim, ZMR 1990, 303; LG München II, WuM 1987, 379;
AG Bonn, WuM 1992, 297; AG Hagen, WuM 1984, 296) zum Ausdruck gekommene
Ansicht, daß bewußt wahrheitswidrigen Angaben im Rahmen der Erteilung
einer Mieterselbstauskunft betreffend seines wirtschaftlichen Verhältnisses
den Tatbestand einer rechtswidrigen arglistigen Täuschung im Sinne
des § 123 Abs. 1 BGB, damit aber auch einer schuldhaften Pflichtverletzung
gemäß § 554 a BGB erfüllen, wobei es mit Hinblick auf die letzt
genannte Vorschrift nicht von Bedeutung ist, daß die Pflichtverletzung
im vorvertraglichen Anbahnungsstadium erfolgt ist (vgl. insoweit
Palandt-Putzo, BGB-Limmentar, § 554 a, Rdnr. 6).

b) Jedoch steht der Klägerin der Kündigungsgrund des § 554
a BGB nicht zur Seite. Es steht nämlich nicht zur Überzeugung der
Kammer fest, daß der Klägerin die Fortsetzung des Mietverhältnisses
infolge der Pflichtverletzung der Beklagten unzumutbar wäre.

Denn daß die Falschauskünfte der Beklagten sich dahingehend ausgewirkt
hätten, daß die berechtigten Interessen der Klägerin an regelmäßigen
Zahlungseingänge beeinträchtigt worden wären oder in Zukunft beeinträchtigt
sein könnten, konnte die Kammer nicht feststellen.

Dabei verkennt diese nicht, daß die Beklagten, zumindest aber der
Beklagte zu 2), in den Jahren 1993 und 1995 in Gemäßheit des § 807
ZPO wegen zuvor fruchtloser Vollstreckungsversuche anderer Gläubiger
eidesstattliche Versicherungen abgegeben hat bzw. hat und daß nur
wenige Monate vor Eingehung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses
die Beklagten eine Kündigung des Vorvermieters erhalten haben, welcher
sich auf einen Zahlungsrückstand in Höhe von 5.500,00 DM berufen
hatte.

Maßgeblich ist vielmehr, daß die Beklagten seit Einzug in die streitgegenständlichen
Räumlichkeiten Anfang August 1996 - mit Ausnahme von teilweisen
Einbehalten im Jahre 1997 - bis zum jetzigen Zeitpunkt, d. h. über
einen Zeitraum von nunmehr mehr als zwei Jahren den vereinbarten
Mietzins entrichten. Mangels gegenteiligen Vorbringens ist hiervon
auszugehen. Die Beklagten verfügen über monatliche Einkünfte, die
- jedenfalls für sich betrachtet - trotz teilweiser Zweckbindung
für die Pflegekinder die Zahlung des Mietzinses auch erlauben.

Angesichts der Dauer der Zahlungen kann nicht ohne weiteres darauf
geschlossen werden, daß diese in absehbarer Zeit ausbleiben könnten.
Derartiges folgt auch nicht aus den Einbehalten, welche die Beklagten
im letzten Jahr teilweise vorgenommen haben. Über die Berechtigung
des Abzuges eines Teiles der Mietzinsraten haben die Parteien in
dieser Zeit zwar gestritten. Es steht jedoch nicht zur Überzeugung
der Kammer fest, daß die eigenhändig vorgenommenen Minderungen im
Jahr 1997 Ausdruck einer generellen Zahlungsunwilligkeit oder -unfähigkeit
der Beklagten seien.

Auch aus dem sonstigen Sach- und Streitstand ergibt sich die Besorgnis
des Ausbleibens von Mietzinszahlungen nicht. Sollten die Beklagten
tatsächlich gegenüber ehemaligen Vermietern Verbindlichkeiten in
Höhe von 5.500,00 DM haben, welchen sie auch keine Einwendungen
entgegensetzen, änderte sich an dieser Beurteilung nichts. Eine
Schuld in dieser Größenordnung könnten die Beklagten bedienen, ohne
daß dabei die Entrichtung des gegenüber der Klägerin zu erbringenden
Mietzinses in Frage gestellt wäre.

Für weitere Verbindlichkeiten der Beklagten, ... ihrer Ausnahme
eine Gefährdung der Zahlungsinteressen der Klägerin besorgen ließen,
hat diese nicht substantiiert vorgetragen. Der nicht näher ausgeführte
Vortrag, die Beklagten hätten gegenwärtig noch hohe Schulden, so
daß mit weiteren Vollstreckungsmaßnahmen gerechnet werden müsse,
ist zur Stützung der Position der Klägerin zu unbestimmt. Dem Antrag,
die Beklagten als Parteien beweislich zu vernehmen, war nicht zu
entsprechen, da er unzulässigerweise nur Ausforschungszwecken dient.

Angesichts dessen, daß die Beklagten seit Beginn des streitgegenständlichen
Mietverhältnisses den Mietzins regelmäßig entrichten, die teilweisen
Einbehalte aus dem Jahre 1997 nicht erkennbar auf einem treuwidrigen
Verhalten der Beklagten beruhen, im übrigen auch nicht die Erheblichkeitsgrenze
des § 554 Abs. 2 Nr. 1 BGB überschreiten, hält die Kammer insoweit
Anhaltspunkte für die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses
im Sinne des § 554 a BGB nicht für gegeben, vgl. in diesem Zusammenhang
auch die den Entscheidungen des LG Ravensburg, WuM 1985, 297 und
des AG Gelsenkirchen-Buer, aaO., 299 zugrundeliegenden Konstellationen.

Darüber hinaus folgt auch aus dem Umstand der Hingabe der falschen
Mieterselbstauskunft als solcher nicht die Unzumutbarkeit der Fortsetzung
des Mietverhältnisses.

Zwar hängt das Gedeihen des Mietverhältnisses als Dauerschuldverhältnis
im besonderen Maße davon ab, inwieweit die vertragliche Beziehung
vom gegenseitigen Vertrauen geprägt ist.

Eine Erschütterung der Vertrauensgrundlage aufgrund der Falschangaben
kann die Kammer vorliegend aber nicht feststellen.

Im Termin zur mündlichen Verhandlung hat die Klägerin im Rahmen
ihrer Anhörung nämlich selbst dargelegt, bereits im August 1996,
also kurz nach Abschluß des Mietvertrages, hingegen noch etwa ein
3/4 Jahr vor Ausspruch der Kündigung von der Unwahrheit der Angaben
der Beklagten bei Erteilung des Selbstauskunft erfahren zu haben.
Die Klägerin selbst hat weiterhin angegeben, daß ihr dennoch an
der Fortsetzung des Mietverhältnisses gelegen gewesen sei, sofern
die Beklagten den geschuldeten Mietzins zahlen würden.

Vor diesem Hintergrund vermag die Kammer nicht zu erkennen, daß
der Klägerin die Fortführung des Mietverhältnisses bei Kündigungsausspruch
mit Rücksicht auf die seit Kenntniserlangung von den Falschangaben
schon verstrichene Zeit unzumutbar wäre.

II.

Die Klägerin kann ihr Begehren auf Herausgabe und Räumung auch
nicht auf die Bestimmung des § 985 BGB stützen. Denn den Beklagten
steht, §§ 986 BGB, ein Recht zum Besitz der angemieteten Räumlichkeiten
zu. Daran ändert auch die mit Schreiben der Klägerin vom 2. Mai
1997 ebenfalls erklärte Anfechtung ihrer mietvertraglichen Willenserklärung
vom 9. Juni 1996 nichts.

Zwar haben die Beklagten, wie bereits ausgeführt, die Klägerin
im Sinne des § 123 Abs. 1 BGB in rechtswidriger Weise arglistig
getäuscht, als sie die Selbstauskunft bewußt wahrheitswidrig erstellten.
Damit haben die Beklagten auch den Entschluß der Klägerin zur Vermietung
verursacht.

Dennoch hat die Klägerin ihre Willenserklärung nicht wirksam angefochten.
Denn nachdem die beklagten das Haus bezogen hatten, konnte die Klägerin
- fast zehn Monate hiernach - deshalb nicht mehr anfechten, weil
die Anfechtungsvorschriften nunmehr wegen Vorranges der speziellen
Vorschriften des Wohnraummietrechts nicht mehr Anwendung finden
konnten (vgl. hierzu AG Gelsenkrichen-Buer, aaO.; Sternel, Mietrecht,
I 56; Hille WuM 1984, 292, 293.

Nach dem durch den Gesetzgeber im Laufe der Zeit um vielfache Vorschriften
angereicherten Mieterschutzrecht (vgl. die §§ 554 Abs. 2, 554 a,
554 b, 564 b sowie 564 c, 556 a, 556 b BGB) wird in erster Linie
dem Interesse des Mieters am Besitz an der einmal bezogenen Wohnung
ein besonderer Stellenwert eingeräumt.

Demgegenüber steht das aus dem allgemeinen Teil des BGB entspringende
Recht des arglistig Getäuschten gemäß § 123 BGB, welches ohne sachliche
Differenzierung für verschiedenartigste Rechtsgeschäfte Anfechtungsmöglichkeiten
eröffnet.

Das durch die sich gegenüberstehenden Rechtsvorschriften begründete
Spannungsverhältnis ist - jedenfalls bei dem schon in Vollzug gesetzten
Mietverhältnis - durch den Vorrang der speziellen Regelungen des
Mietrechts, welche die Beendigungsmöglichkeiten des Mietverhältnisses
normieren, zu lösen, so auch Hille, aaO.. Bei Betrachtung der zuvor
angegebenen Bestimmungen, welche sich speziell mit der Beendigung
des Mietverhältnisses befassen, wird zweierlei erkennbar: Zum einen
stellt gerade das Wohnraummietrecht erhöhte Anforderungen an die
Beendbarkeit eines Mietverhältnisses durch den Vermieter. Zum anderen
räumt das Mieterschutzrecht nach dem Willen des Gesetzgebers in
den Vorschriften der §§ 564 c, 556 a, 556 b BGB für die dort festgehaltenen
Fälle dem Bestandsschutzinteresse des Mieters sogar dann den Vorrang
ein, wenn zugunsten des Vermieters an sich eine Beendigung des Mietverhältnisses
rechtfertigende Gründe vorliegen.

Diese drei Vorschriften belegen, daß der Gesetzgeber dem Interesse
des Mieters an der Fortsetzung eines Mietverhältnisses durch Verbleib
in der innegehabten Wohnung einen besonders hohen Stellenwert einräumt,
hinter dem eigentlich als anerkennenswert erachtete Vermieterinteressen
ggfs. zurücktreten müssen.

Diesem Rechnung tragend, kommt - jedenfalls nach Bezug des Wohnraums
- eine Anfechtungsmöglichkeit unter Berufung auf den Anfechtungsgrund
des § 123 BGB nicht in Betracht.

Danach hat die Berufung des Beklagten Erfolg.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 344 ZPO.
 

Gericht: LG WUPPERTAL
Aktenzeichen: 16 S 149/98