Fehlendes Vertrauen

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die Antragstellerin wurde in der Teilungeerklärung vom 10.8.1993
für die Dauer von fünf Jahren ab Anlegung der Wohnungsgrundbücher
zur Verwalterin bestellt. Nach dem Verwaltervertrag vom 21.10.1994
ist sie ab 1.10.1994 für fünf Jahre Verwalterin der Anlage; § 3
bestimmt, daß der Vertrag vorzeitig aus wichtigem Grund gekündigt
werden kann. Der Inhaber der Verwalterfirma ist zugleich Miteigentümer
einer Wohnung.

Durch Eigentumerbeschluß vom 30.6.1997 wurde die Antragstellerin
aus wichtigem Grund als Verwalterin abberufen und der Verwaltervertrag
mit ihr gekündigt. Ferner wurde die Antragstellerin verpflichtet,
binnen vier Wochen Rechnung zu legen und abzurechnen sowie binnen
zwei Wochen die Verwaltungsunterlagen an den neuen Verwalter herauszugeben.
Schließlich beschlossen die Wohnungeeigentümer, daß der Verwaltungsbeirat
im Zusammenhang mit der Abberufung der Antragstellerin als Verwalterin
und der Fertigstellung der Wohnanlage einen Rechtsanwalt beauftragen
kann. Außerdem bestellten sie ab 1. 7. 1997 einen neuen Verwalter
und ermächtigten den Verwaltungsbeirat, einen Verwaltervertrag auszuhandeln,
über dessen Abschluß die Wohnungseigentümerversammlung beschließen
werde.

Die Antragstellerin hat beantragt, diese Eigentümerbeschlüsse für
ungültig zu erklären.

Durch Eigentümerbeschluß vom 17.10.1997 bestätigten die Wohnungseigentümer
alle am 30.6.1997 gefaßten Eigentümerbeschlüsse. Dieser Eigentümerbeschluß
wurde bestandskräftig.

Daraufhin hat die Antragstellerin ihren Anfechtungsantrag für erledigt
erklärt und beantragt, die Antragsgegner zur Zahlung von 12.317,33
DM nebst Zinsen zu verpflichten. Der Betrag setzt sich zusammen
aus restlicher Verwalterverqütung ab November 1994 bis März 1998
und einer Vergütung für besondere Verwalterleistungen von 1.751,45
DM. Die Antragsgegner haben der Erledigterklärung zugestimmt und
Abweisung des Zahlungsantrags beantragt. Das Amtsgericht hat den
Zahlungsantrag am 29.4.1998 abgewiesen. Das Landgericht hat die
sofortige Beschwerde der Antragstellerin durch Beschluß vom 30.7.1998
bis auf einen anerkannten Betrag von 43,13 DM zurückgewiesen. Dagegen
richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin,
mit der nur noch eine Verwaltervergütung vom November 1994
bis März 1998 in Höhe von 10.522,75 DM geltend gemacht wird.

II.

Das Rechtsmittel führt zur Aufhebung der Entscheidung des Landgerichts,
soweit sie angefochten ist, und zur Zurückverweisung der Sache.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Der Verwaltervertrag
sei zu Recht am 30.6.1997 fristlos gekündigt worden. Ein wichtiger
Grund sei von der Antragstellerin selbst vorgetragen worden. Sie
habe ausgeführt, ab 1996 habe sich das Klima zwischen dem neuen
Verwaltungsbeirat und der Verwalterin rapide verschlechtert; eine
konstruktive Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat sei nicht
mehr möglich gewesen. Dieses eigene Vorbringen der Atragstellerin
rechtfertige die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags. Ein
Verschulden an der Störung des Vertrauensverhältnisses zwischen
Verwalter und Verwaltungsbeirat sei nicht erforderlich. Der wichtige
Grund könne sich nämlich auch aus objektiven Umständen ergeben.
Nach dem eigenen Vorbringen der Antragstellerin sei den Wohnungeeigentümern
eine Fortsetzung des Verwalterverhältnisses bis zum Ende der in
dem Verwaltervertrag vorgesehenen Zeit nach Treu und Glauben nicht
mehr zumutbar gewesen.

Für die Zeit von November 1994 bis einschließlich Juni 1997 ergebe
sich eine Verwaltervergütung von 39.192,- DM; abzüglich der geleisteten
Zahlungen der Wohnungseigentümer von 39.148,87 DM verbleibe der
anerkannte Betrag von 43,13 DM. Ab Juli 1997 stünden der Antragstellerin
wegen der wirksamen Kündigung keine Vergütungsansprüche mehr zu.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht
stand.

a) Ein wichtiger Grund für eine vorzeitige Abberufung des Verwalters
(vgl. § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG) liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern
unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter
Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit
mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann, insbesondere
weil das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (allg.M.;
BayObLGZ 1972, 139/141; BayObLG NJW-RR 1986, 445 f.; WuM 1991, 161;
1993, 762/763; OLG Hamm WuM 1991, 218/219; KG WuM 1993, 761/762;
Bärmann/Merle WEG 7. Aufl. § 26 Rn. 152; Weitnauer/ Hauger WEG 8.
Aufl. § 26 Rn. 33; Staudinger/Bub BGB 12. Aufl. § 26 WEG Rn. 392).

Von dem wohnungeeigentumsrechtlichen Akt der vorzeitigen Abberufung
des Verwalters gemäß § 26 WEG ist grundsätzlich die außerordentliche
Kündigung des Verwaltervertrags gemäß §§ 675, 626 BGB zu unterscheiden
(vgl. BayObLGZ 1972, 139/140). Liegt ein wichtiger Grund für die
Abberufung des Verwalters vor, dann berechtigt dieser a]lerdings
grundsätzlich auch zur außerordentlichen Kündigung des Verwaltervertrags
(BayObLG WuM 1993, 762/763; Weitnauer/Hauger § 26 Rn. 35).

Von einem zur vorzeitigen Abberufung und fristlosen Kündigung des
Verwaltervertrags berechtigenden wichtigen Grund kann auch dann
auszugehen sein, wenn eine vertrauensvolle Zusammenarbeit zwischen
dem Verwalter und dem Verwaltungsbeirat nicht mehr möglich ist.
Der Verwalter ist bei Erledigung der ihm nach § 27 WEG und dem Verwaltervertrag
obliegenden Aufgaben in besonderem Maße auf eine vertrauensvolle
Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat angewiesen. Dieser hat
ihn nämlich bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen
(§ 29 Abs. 2 WEG) und insbesondere den Wirtschaftsplan, die Abrechnung
über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge
zu überprüfen und mit seiner Stellungnahme zu versehen (§ 29 Abs.
3 WEG). Die Voraussetzungen eines wichtigen Grunds können im Einzelfall
auch in der nachhaltigen Störung des Vertrauensverhältnisses nicht
nur zu der Gesamtheit der Wohnungeeigentümer, sondern auch zu einzelnen
Wohnungseigentümern oder einer Gruppe von ihnen gegeben sein (vgl.
Staudinger/Bub § 26 Rn. 392). Dies gilt jedenfalls, wenn es sich
dabei um den Verwaltungsbeirat handelt.

b) Die Begründetheit des auf die Zahlung VOn Verwaltervergütung
für die Zeit nach dem 30.6.1997 gerichteten Anspruchs der Antragstellerin
hängt davon ab, ob der Verwaltervertrag wirksam fristlos zum 30.6.1997
gekündigt wurde. Der Eigentümerbeschluß von diesem Tag, durch den
die Antragstellerin als Verwalterin aus wichtigem Grund abberufen
und der Verwaltervertrag mit ihr fristlos gekündigt wurde,
ist bestandskräftig geworden. Dasselbe gilt für den bestätigenden
Beschluß vom 17. 10. 1997. Daraus läßt sich für das Vorliegen eines
wichtigen Grundes für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages
nichts herleiten. Der Senat folgt nicht der Meinung (vgl. Staudinger/Bub
§ 26 Rn. 408), die Bestandskraft des Abberufungsbeschlusses aus
wichtigem Grund schließe Einwendungen des Verwalters gegen das Vorliegen
eines wichtigen Grundes aus, der zur Kündigung des Verwaltervertrags
berechtigt. Diese Meinung findet in der Entscheidung des Senats
vom 29. 8. 1958 (BayObLGZ 1958, 234) keine Stütze. In dieser Entscheidung
wird ausdrücklich zwischen dem wohnungeeigentumsrechtlichen Akt
der Abberufung des Verwalters und der Beendigung des Verwaltervertrags
unterschieden; die Entscheidung hat nur die Abberufung zum Gegenstand.
Aufgrund der bestandskräftigen Eigentümerbeschlüsse ist die Antragstellerin
als Verwalterin abberufen. Dies berührt aber grundsatzlich nicht
den Bestand des Verwaltervertrags (vgl. Weitnauer/Hauger § 26 Rn.
35; Niedenführ/Schulze WEG 4. Aufl. § 26 Rn. 36). Auch die ebenfalls
bestandskräftig gewordenen Eigentümerbeschlüsse vom 30. 6. und 17.
10. 1997 über die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags haben
nicht ohne weiteres zu dessen Beendigung geführt. Diese Beschlüsse
besagen nur, daß nach Ansicht der Mehrheit der Wohnungseigentümer
ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vorliegt und deshalb
der Verwaltervertrag fristlos gekündigt werden soll. Über die Berechtigung
der Kündigung, der die Antragstellerin im übrigen sogleich ausdrücklich
widersprochen hat, sagen sie nichts aus (Müller Praktische Fragen
des Wohnungseigentums, 2. Aufl. Rn. 178). Nicht entschieden zu werden
braucht hier, ob das Vorliegen eines wichtigen Grunds dann bindend
(vgl. § 45 Abs. 2 Satz 2 WEG) auch für den materiell beteiligten
Verwalter (vgl. § 43 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 4 Nr. 2 WEG) festgestellt
wäre, wenn er den Eigentumerbeschluß über seine Abberufung aus wichtigem
Grund angefochten hätte und sein Antrag auf Ungültigerklärung erfolglos
geblieben wäre (so Weitnauer/Hauger § 26 Rn. 40).

c) Das Landgericht ist aufgrund der übereinstimmenden Angaben der
Beteiligten, insbesondere auch der Antragstellerin, davon ausgegangen,
daß eine vertrauensvolle Zusammenarbeit zwischen der Antragstellerin
und dem Verwaltungsbeirat nicht mehr möglich ist. Dies ist aus Rechtsgründen
nicht zu beanstanden.

Nicht ohne Rechtsfehler hat das Landgericht aber daraus ohne weiteres
auf das Vorliegen eines wichtigen Grunds fur eine fristlose Kündigung
des Verwaltervertrags seitens der Antragsgegner geschlossen. Ob
ein solcher Grund gegeben ist, erfordert eine umfassende Abwägung
aller Umstände. Dazu gehört auch eine Abwägung der beiderseitigen
Interessen (vgl. § 626 Abs. 1 BGB; OLG Frankfurt NJW-RR 1988, 1169
f.; Staudinger/Bub § 26 Rn. 392). Entscheidend ist nämlich, ob den
Wohnungeeigentümern im Hinblick auf die Zerstörung des Vertrauensverhältnisses
ein weiteres Festhalten an dem Verwalter bis zur ordentlichen Beendigung
des Verwaltervertrags zumutbar ist. Eine dahingehende Interessenabwägung
hat das Landgericht nicht vorgenommen. In diesem Zusammenhang ist
auch der Frage nachzugehen, wer die Zerstörung der Vertrauensbasis
verursacht und verschuldet hat (Palandt/Putzo BGB 57. Aufl. § 626
Rn. 41). Hat nämlich der Kündigende den Kündigungsgrund selbst in
vorwerfbarer Weise herbeigeführt, ist ihm in der Regel die Fortsetzung
des Vertragsverhältnisses bis zu einer ordentlichen Beendigung nicht
unzumutbar (BGH NJW 1984, 2091/2092; MünchKomm/Schaub BGB 3. Aufl.
§ 626 Rn. 46).

Wegen der unterlassenen Interessenabwägung kann die angefochtene
Entscheidung des Landgerichts keinen Bestand haben. Der Senat kann
die erforderliche Abwägung nicht vornehmen, weil dazu im Rahmen
der Amtsermittlungspflicht (§ 12 FGG) weitere Ermittlungen erforderlich
erscheinen. Die Sache wird daher an das Landgericht zurückverwiesen.
Dieses wird sich mit der Behauptung der Antragstellerin auseinanderzusetzen
haben, der Verwaltungsbeirat habe das Zerwürfnis provoziert. Zunächst
wird es aber Sache der Antragsgegner sein darzutun, worin im einzelnen
der wichtige Grund gesehen wird und weshalb ihnen eine Fortsetzung
des Vertragsverhältnisses mit dem Verwalter bis zur ordnungsgemäßen
Beendigung nicht mehr zumutbar sein soll. Dazu kann auf den Sachvortrag
in der Rechtsbeschwerdeinstanz im Schriftsatz vom 2. 11. 1998 weitgehend
zurückgegriffen werden. Die Antragstellerin wird dann Gelegenheit
haben, darauf zu erwidern.

3. Das Landgericht wird gemäß § 47 WEG auch über die Kosten
des Rechtsbeschwerdeverfahrens ZU entscheiden haben.

Die Geschäftswertfestsetzung für das Rechtsbeschwerdeverfahren
beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Gericht: BayObLG München
Aktenzeichen: 2Z BR 150/98