Fläche im Kaufvertrag

Im Kaufvertrag über ein noch nicht vermessenes Grundstück, bei dem die Grenzziehung im Plan eingezeichnet ist und die ungefähre Fläche angegeben ist, zählt grundsätzlich allein die zeichnerische Umgrenzung, so daß eine Abweichung von der bezifferten Größe ohne Bedeutung ist. Etwas anderes gilt nur, falls die Abweichung von der Flächengröße mit zum Beispiel 50 % besonders groß ist, so daß die Anwendung der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage ins Spiel kommt.

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Bild: Hans12/stock.adobe.com
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Aus dem Tatbestand

Die Parteien streiten über die Verpflichtungen, die sich aus einem
zwischen ihnen geschlossenen Grundstückskaufvertrag ergeben.

Der Beklagte war Eigentümer eines im Grundbuch vom ... eingetragenen
Grundstücks mit einer Größe von etwa 11,120 qm. Durch zwei notarielle
Kaufverträge vom 18. 12. 1996 verkaufte der Beklagte dieses Grundstück
in einer Teilfläche an die Eheleute ... und in einer zweiten Teilfläche
an den Kläger. In § 1 des notariellen Kaufvertrags mit dem Kläger
heißt es u.a., der Beklagte verkaufte "das in dem beigefügten Lageplan
rot umrandete Grundstück in einer Größe von ca. 3.100 qm". Bei dem
Lageplan handelt es sich um einen maßstabgerechten Kartenausschnitt
1:1000, der Bestandteil einer Teilungsgenehmigung des Landkreises
Oldenburg vom 5. 12. 1996 ist. Wegen der Einzelheiten wird auf den
notariellen Kaufvertrag einschließlich des beigefügten Lageplanes
verwiesen. Mit Datum vom 28. 1. 1997 beantragte der beurkundende
Notar beim Katasteramt ... die Vermessung des in § 1 des Kaufvertrages
aufgeführten Grundstückteils zu einer Größe vom 3.100 qm. Das dementsprechend
vermessene Flurstück mit einer Größe von 3.100 qm weist etwa parallel
verlaufende Grundstücksgrenzen auf. Demgegenüber ist die aus dem
Lageplan des notariellen Vertrags sich ergebende Fläche trapezförmig
und weist eine Größe von etwa 3.560 qm auf.

Am 1. 7. 1997 sind die Eheleute ... als Eigentümer einer Grundstücksfläche
mit einer Größe von 8.028 qm im Grundbuch eingetragen worden. In
dieser Grundstücksfläche ist eine Teilfläche enthalten, die der
Kläger aufgrund des Kaufvertrags mit dem Beklagten für sich beansprucht.

Der Kläger hat die Ansicht vertreten, daß die Größenangabe im Grundstückskaufvertrag
von ca. 3,100 qm für die Bemessung des veräußerten Teilgrundstücks
nicht bestimmend sei, entscheidend vielmehr die Umgrenzungslinien
seien, die sich aus dem dem Kaufvertrag beigefügten Lageplan ergäben.

Der Kläger hat beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, ihm das Eigentum an dem nachfolgend
beschriebenen Teilstück des im Grundbuch von ... eingetragenen Grundbesitzes
des Beklagten ... zu verschaffen:

Das in der Teilungsgenehmigung des Landkreises Oldenburg vom 5.
12. 1996 dargestellte, im anliegenden Lageplan schraffierte Teilstück
gemäß Teilungslinie der Teilungsgenehmigung des Landkreises Oldenburg
vom 5. 12. 1996, hilfsweise, den Beklagten Zug und Zug gegen
Auskehrung des von dem Notar ... verwahrten Entgelts in Höhe von
160.000,- DM zu verurteilen, weiter hilfsweise, festzustellen,
daß der Beklagte verpflichtet sei, ihm sämtlichen Schaden zu ersetzen,
der ihm dadurch entstehe, daß dem Beklagten es nicht mehr möglich
sei, ihm das im Klagantrag zu 1) bezeichnete Grundstück zu verschaffen,
und den Beklagten weiter zu verurteilen, zu erklären, daß er an
den Kläger sämtliche eventuell bestehenden Ansprüche gegen die Eheleute
... auf

Rückübertragung der Teilfläche des Flurstücks ... zeichnerisch
beschriebenen Grundstück identisch sei, abtrete.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hat vorgetragen: Der Klagantrag sei unzulässig, da dieser nicht
genau genug bestimmt sei. Der Kaufvertrag sei nicht nach der zeichnerischen
Darstellung zu beurteilen. Vielmehr komme es auf die Größenangabe
von ca. 3.100 qm an. Im übrigen sei der Klaganspruch auf eine unmögliche
Leistung gerichtet, da die Eheleute ... bereits Eigentümer der streitigen
Fläche seien.

Das Landgericht hat den Beklagten verurteilt, dem Kläger das Eigentum
an dem im Klagantrag näher bezeichneten Grundstücks Zug um Zug gegen
Auskehrung des von dem Notar ... verwahrten Entgelts in Höhe von
160.00,- DM zu verschaffen. Im übrigen hat es die Klage abgewiesen.
Wegen aller Einzelheiten wird auf das am 10. 10. 1997 verkündete
Urteil Bezug genommen.

Dagegen wendet sich die Berufung des Beklagten. Er beantragt, das
angefochtene Urteil zu ändern und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Wegen der Einzelheiten des Vorbringens im zweiten Rechtszug wird
auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Berufung hat keinen Erfolg.

 

I.

Der Kläger hat gegen den Beklagten aus dem notariellen Kaufvertrag
vom 18. 12. 1996 gemäß §§ 433, 873, 925 BGB einen Anspruch auf Übertragung
des Eigentums an dem im Tenor der angefochtenen Entscheidung bezeichneten
Grundstück.

1.) Der Kaufvertrag ist nicht aufgrund eines versteckten
Einigungsmangels gemäß § 155 BGB unwirksam. Die Parteien haben sich
vielmehr in § 1 des Kaufvertrages darüber geeinigt, daß das Grundstück
verkauft werden sollte, welches sich aus den Grenzen des beigefügten
Lageplans ergibt. Insoweit liegen zwei übereinstimmende Willenserklärungen
vor. Die aus den Grenzen im angegebenen Plan folgende Fläche von
etwa 3.560 qm weicht allerdings von derjenigen ab, welche die Parteien
wiederum übereinstimmend im notariellen Vertrag mit ca. 3.100 qm
beziffert haben. Wird jedoch eine noch nicht vermessene Geländefläche
verkauft und der Kaufgegenstand in der notariellen Urkunde sowohl
durch eine bestimmte Grenzziehung unter Bezugnahme auf einen Plan
als auch durch eine ungefähre Flächenmaßangabe bestimmt, so geht
in der Regel der objektive Inhalt sowohl der Verkäufer - als auch
der Käufererklärung dahin, daß bei einer Differenz zwischen der
angegebenen Bezifferung und der angegebenen Grenzziehung entsprechenden
Flächengröße die Bezifferung ohne Bedeutung und die Umgrenzung allein
maßgeblich ist (BGH WM 1967, 489; BGH WM 1980, 1013, BGH WM 1984,
941, 942).

Eine andere Auslegung kommt in derartigen Fällen allerdings dann
in Betracht, wenn sich die Abweichung von der ungefähren Flächenbezifferung
besonders groß - etwa 50 % oder mehr - darstellt (BGH WM 1967, 489).
Eine derartig hohe Abweichung liegt hier jedoch nicht vor, da die
durch den Plan umgrenzte Fläche nur etwa 15 % größer ist als die
bezifferte.

Zwar behauptet der Beklagte, der Plan habe lediglich dazu gedient,
die örtliche Lage des Kaufgrundstücks kenntlich zu machen. Dem für
diese Behauptung angetretenen Zeugenbeweis ist jedoch nicht nachzugehen.
Der Erklärungswert der Willenserklärungen der Parteien ergibt sich
aus einer Auslegung des Textes des notariellen Grundstückskaufvertrags.
zwar käme eine vom Wortlaut der schriftlichen Erklärungen abweichende
Auslegung in Betracht, wenn die Parteien übereinstimmend den Vertragstext
anders, als er objektiv auszulegen ist, verstanden haben sollten.
Ein solcher vom Vertragstext abweichender gemeinsamer Wille der
Parteien wird jedoch vom Beklagten weder behauptet noch gar unter
Beweis gestellt. Seine Beweisantritte beziehen sich vielmehr insoweit
lediglich auf die von ihm vorgetragene Rechtsansicht zur Auslegung
des Vertrags.

2.) Die Wirksamkeit des Vertragsschlusses scheitert auch
nicht an einer mangelnden Bestimmtheit des durch Bezugnahme auf
den dem Kaufvertrag anliegenden Lageplan bezeichneten Grundstücks.
Insbesondere ist es unschädlich, daß die äußeren, roten Umgrenzungslinien
der laut Lageplan zu verkaufenden Fläche teilweise zwei bis drei
Millimeter dick sind. Eine sach- und interessengerechte Auslegung
des § 1 des Kaufvertrages in Verbindung mit dem anliegenden Plan
läßt nur den Schluß zu, daß die Parteien erklären wollten, daß das
auf dem Kartenausschnitt der Teilungsgenehmigung des Landkreises
Oldenburg vom 5. 12. 1996 eingezeichnete und von den Parteien nachträglich
mit einem roten Stift über den Umgrenzungslinien gekennzeichnete
Grundstück Kaufobjekt sein sollte. Maßgeblich sind damit allein
die zweifelsfrei exakten und dünnen Umgrenzungslinien aus dem Kartenausschnitt
der Teilungsgenehmigung, welche unter den rot überzeichneten Linien
auf dem dem Kaufvertrag beigefügten Plan auch noch erkennbar sind.

3.) Der Kaufvertrag ist nicht aufgrund einer Anfechtung
gemäß §§ 119 Abs. 1, 142 Abs. 1 BGB nichtig. Ob der Beklagte das
Rechtsgeschäft wegen Irrtums hätte anfechten können, kann dahingestellt
bleiben. Es fehlt bereits an einer Anfechtungserklärung gemäß §
143 BGB. Eine solche liegt nur vor, wenn eine Partei erklärt, daß
sie den Vertrag wegen eines Willensmangels nicht gelten lassen will
(BGHZ 88, 245; Palandt-Heinrichs, BGB, 57 Aufl., § 143 Rdnr. 3).
Innerhalb des gemäß § 121 BGB bestimmten Zeitraums hat der Beklagte
sich lediglich durch Schreiben seiner früheren Bevollmächtigten
vom 24. 2. 1997 geäußert. In diesem Schreiben finden sich keine
Ausführungen, die als Anfechtung des Kaufvertrags ausgelegt werden
können.

4.) Der Kaufvertrag ist auch nicht nach den Regeln des Wegfalls
der Geschäftsgrundlage gemäß § 242 BGB aufzulösen oder zu ändern.
Geschäftsgrundlage sind nach ständiger Rechtsprechung die bei dem
Vertragsschluß bestehenden gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien
oder die dem Geschäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten
Vorstellungen der einen Vertragspartei vom vorhandensein oder dem
zukünftigen Eintritt gewisser Umstände, sofern der Geschäftswille
der Parteien auf dieser Vorstellung aufbaut (BGH NJW 1981, 1551,
1552; BGH NJW-RR 1994, 434, 435; BGH NJW 1995, 1425, 1428; BGH NJW-RR
1995, 1360). Vorliegend ist bereits nicht feststellbar, daß die
Vorstellung, das zu verkaufende Grundstück sei lediglich ca. 3.100
qm groß, Geschäftsgrundlage geworden ist. Eine derartige Erwartung
mag auf seien des Beklagten für den Vertragsschluß erheblich gewesen
sein. Einseitige Erwartungen, die für die Willensbildung einer Partei
maßgeblich sind, gehören jedoch nur zur Geschäftsgrundlage, wenn
sie in den dem Vertrage zugrunde liegenden gemeinschaftlichen Geschäftswillen
beider Parteien aufgenommen worden sind. Dazu genügt es nicht, daß
eine Partei ihre Erwartung der anderen mitgeteilt hat; entscheidend
ist vielmehr, ob das Verhalten des anderen Teils nach Treu und Glauben
als bloße Kenntnisnahme oder als Einverständnis und Aufnahme der
Erwartung in die gemeinsame Grundlage des Geschäftswillens zu werten
ist (BGH NJW-RR 1989, 752, 753; BGH NJW-RR 1993, 773, 774; Palandt-Heinrichs,
§ 242 Rdnr. 17).

Das Vorliegen dieser Voraussetzung hat der Beklagte weder ausreichend
vorgetragen noch gar unter Beweis gestellt. Wie bereits dargestellt,
geht der objektiv erkennbare Erklärungswert des Vertragstextes dahin,
daß die Bezifferung der Flächengröße ohne Bedeutung und die Umgrenzung
allein maßgeblich sein soll. Hinsichtlich seiner subjektiven Vorstellungen
hat der Kläger zudem dargelegt, vor Abschluß des Kaufvertrags habe
der Makler ... ihm - dem Kläger - die Teilungsgenehmigung des Landkreises
vorgelegt. Der Zuschnitt des Grundstücks habe ihm bei Besichtigung
des Geländes gefallen. Die im Kaufvertrag aufgenommene Bezifferung
der Größe des Geländes sei nie erörtert worden.

Diese Darstellung des Klägers bestreitet der Beklagte nicht. Noch
weniger stellt er das Gegenteil unter Beweis. Zwar behauptet der
Beklagte, mit dem Kläger sei erörtert worden, daß kurz vor Abschluß
des hier fraglichen Kaufvertrags ein solcher mit den Eheleuten ...
geschlossen worden sei, der die Übereignung einer Fläche von ca.
8.000 qm aus dem Gesamtgrundstück zum Gegenstand gehabt habe. Daraus
rechtfertigt sich jedoch weder der Schluß, daß die bezifferte Größe
von ca. 3.100 qm für den Kläger hinsichtlich des Geschäftsabschlusses
entscheidend gewesen ist, noch die Überlegung, daß er nach Treu
und Glauben Anlaß hatte anzunehmen, daß dies auf seiten des Beklagten
der Fall sein könnte.

Eine Vertragsanpassung oder Aufhebung kommt zudem nur in Betracht,
wenn das Fehlen oder der Wegfall der Geschäftsgrundlage nicht auf
einer Verwirklichung eines Risikos beruht, das derjenige zu tragen
hat, der sich auf die Störung der Geschäftsgrundlage beruft (BGH
NJW 1979, 1818, 1819; BGH NJW 1992, 2690, 2691). Das Risiko der
Richtigkeit der Bezifferung der Größe der zu verkaufenden Fläche
hat vorliegend aber der Beklagte zu tragen. Denn die Angaben stammen
insoweit aus seiner Sphäre und nicht aus der des Klägers.

5.) Die Leistungsverpflichtung des Beklagten ist nicht
wegen eines nachträglich eingetretenen Unvermögens gemäß § 275 BGB
entfallen. Zwar ist ein Teil des vom Kläger begehrten Grundstücks
an Dritte, nämlich die Eheleute ..., übereignet worden. ein Unvermögen
mangels Rechtsinhaberschaft einer verkauften Sache liegt in einem
derartigen Fall jedoch nicht vor, wenn ein Rückerwerb vom berechtigten
Dritten möglich ist (BGH NJW 1997, 938, 939, Palandt-Heinrichs,
§ 275 Rdnr. 15 m.w.N.). Daß der Beklagte zu einem Rückerwerb nicht
in der Lage ist, steht derzeit jedenfalls nicht mit der erforderlichen
Sicherheit fest. Allein aus dem Schreiben der Eheleute ... vom 9.
2. 1997 ergibt sich dies entgegen der Ansicht des Beklagten nicht.
Zwar heißt es dort u.a.: "Wir betonen ausdrücklich, daß wir nicht
bereit sind, auch nur einen Quadratmeter weniger als die angegebenen
8.023 zu akzeptieren." Diese Äußerung bezieht sich jedoch ersichtlich
auf die Abwicklung des Grundstückskaufvertrags zwischen den Eheleuten
... und dem Beklagten. Eine Aussage darüber, ob die Eheleute ...
gegen ein Entgelt zur Rückübertragung bereit wären, läßt sich dem
genannten Schreiben nicht entnehmen. Für das im Senatstermin überreichte
Schreiben vom 9. 1. 1998 gilt nichts anderes.

Ist aber - wie vorliegend - die Unmöglichkeit streitig, kann ein
Schuldner ohne Beweiserhebung über die Unmöglichkeit der Leistung
verurteilt werden, sofern feststeht, daß eine etwaige Unmöglichkeit
von ihm zu vertreten ist (BGH NJW 1974, 1552, 1554; BGH NJW 1997,
938). Daß vom Beklagten ein möglicherweise vorliegendes Unvermögen
zu vertreten ist, folgt aus dem Grundsatz, daß ein Schuldner alles
ihm Mögliche und Zumutbare zu tun hat, um bei Fälligkeit leisten
zu können (Palandt-Heinrichs, § 275 Rdnr. 23). Dieser Verpflichtung
ist der Beklagte nicht nachgekommen, da er nicht für seine Leistungsfähigkeit
gesorgt hat. Er hat vielmehr das dem Kläger verkaufte Grundstück
- teilweise - schon vor Abschluß des Kaufvertrages mit dem Kläger
an die Eheleute ... verkauft und später an diese aufgelassen.

 

II.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10,
713 und 546 Abs. 1 und 2 ZPO.

Bei der Streitwertfestsetzung hat der Senat sich an dem geschätzten
wirtschaftlichen Interesse des Klägers orientiert. Zwar ist grundsätzlich
bei einem Anspruch auf Auflassung eines Grundstücks gemäß § 6 ZPO
dessen Verkehrswert maßgeblich. Im Einzelfall schließt dieser Grundsatz
richtigerweise eine wirtschaftliche Betrachtungsweise jedoch nicht
aus (Schneider, Streitwertkommentar, 11. Aufl., Rdnr. 351 m.w.N.).
vorliegend besteht das wirtschaftliche Interesse des Klägers darin,
nicht nur das vom Katasteramt in der Liegenschaftskarte vom 27.
2. 1997 bezeichnete Grundstück zur Größe von 3.100 qm, sondern ein
mit der vorgenannten Fläche teilidentisches Grundstück mit einer
Größe von ca. 3560 qm zu erhalten. Streitig ist zwischen den Parteien
wirtschaftlich betrachtet die sich daraus ergebende Flächendifferenz.
Es ist daher angemessen, den Streitwert anhand der - geschätzten
- Differenz zwischen dem Wert der unstreitig geschuldeten Fläche
von ca. 3.100 qm und der vom Kläger verlangten Fläche von ca. 3.560
qm festzusetzen.

Gericht: OLG OLDENBURG
Aktenzeichen: 2 U 259/97

Redaktion (allg.)

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