Fristlos kündigen?

Aus dem Tatbestand

Der Kläger begehrt die Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung in einem Zweifamilienhaus.

Mit schriftlichem Vertrag vom 21. 4. 1998 mieteten die Beklagten von dem Kläger eine in ... gelegene Wohnung. Die Parteien vereinbarten eine Kaltmiete von monatlich 1.350 DM.

Zwischen den Parteien wurden in den vergangenen Jahren mehrere Prozesse geführt, in denen es um Miet- bzw. Nebenkostenzahlungsansprüche, Minderungsansprüche und Räumungsansprüche ging. Der Kläger und der Beklagte zu 1) sind beide seit Jahren bei der ... in verschiedenen Abteilungen beschäftigt. Am Vormittag des 18. 12. 2000 teilte der Beklagte zu 1) dem unmittelbaren Vorgesetzten des Klägers, dem Zeugen ... mit, er habe die Stromversorgung des Zweifamilienhauses überprüfen lassen und festgestellt, dass auch der Stromverbrauch der Obergeschosswohnung überwiegend über seinen Wohnungsstromzähler laufe. Der Zeuge ... möge hierüber mit dem Kläger sprechen. Die weiteren Einzelheiten dieses Gesprächs sind zwischen den Parteien streitig. Der Zeuge ... führte daraufhin ein Gespräch mit dem Kläger, dessen Einzelheiten ebenfalls streitig sind. Gestützt auf diesen Sachverhalt erklärte der Kläger mit Schreiben vom 20. 12. 2000 die fristlose, hilfsweise die fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses zum nächstmöglichen Termin.

Am Samstag, den 13. 1. 2001 gegen Mittag legten die Beklagten den Sicherungsschalter 4, welcher u.a. die Stromversorgung der Heizungsanlage reguliert, um und unterbrachen damit die Stromzufuhr für 24 Stunden, wodurch weder die Heizung noch die Warmwasserzufuhr im Haus funktionierten.

Mit weiterem Schreiben vom 17. 1. 2001 erklärte der Kläger, gestützt auf diesen Sachverhalt die weitere fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Störung des Hausfriedens.

Der Kläger behauptet, der Beklagte zu 1) habe dem Zeugen ... in dem Gespräch am 18. 12. 2000 mitgeteilt, er beabsichtigte, den Kläger wegen Betruges anzuzeigen. Da eine derartige Anzeige zu einer fristlosen Kündigung des Arbeitsverhältnisses führen könne, möge der Zeuge ... mit dem Kläger darüber sprechen. Der Zeuge ... habe daraufhin den Kläger zu sich gerufen, ihn über das Gespräch mit dem Beklagten zu 1) unterrichtet und darauf hingewiesen, dass die Sache sehr ernst sei und eine Strafanzeige der Beklagten arbeitsrechtliche Konsequenzen für den Kläger nach sich ziehen könne. Zwischen dem Kläger und dem Zeugen ... bestehe ein reines Vorgesetztenverhältnis. Am 19. 12. 2000 sei der Beklagte zu 1) kurz nach 8.00 Uhr unmittelbar am Arbeitsplatz des Klägers erschienen und habe verlangt, ihm den Schlüssel zum Heizungskeller auszuhändigen. Der Kläger habe ihn gebeten, sich telefonisch mit seinem Rechtsanwalt in Verbindung zu setzen, worauf ihm der Beklagte zu 1) erneut eine Strafanzeige angekündigt habe.

Hinsichtlich des Vorfalls am 13. 1. 2001 sei es so gewesen, dass die Wohnung des Mitmieters der Beklagten, des Zeugen ... als dieser nachts gegen 23.00 Uhr nach Hause gekommen sei, völlig ausgekühlt gewesen sei, da die Außentemperaturen unter 0 Grad Celsius gelegen hätten. Es habe sich um eine gezielte Maßnahme gehandelt, mit der der 70jährige Mitmieter habe gezwungen werden sollen, sich beim Kläger wegen angeblich fehlerhafter Stromanschlüsse zu beschweren. Bereits früher hätten die Beklagten dem Zeugen ... den Strom teilweise abgestellt, um seinen Fernsehempfang zu stören. Der Zeuge ... leide seit dem Einzug der Beklagten unter deren Tyrannei und habe sogar an diese monatliche Zahlungen geleistet, weil er angeblich auf deren Kosten Strom bezogen habe.

Auch hätten die Beklagten bereits im vorangegangenen Mietverhältnis im Hause ... andere Mitbewohner durch Lärm und Drohungen schikaniert. Zwei damalige Mietparteien, die Eheleute ... und die Eheleute ... hätten ihr Mietverhältnis im Jahre 1997 gekündigt, weil sie ein Zusammenleben mit den Beklagten im selben Haus nicht mehr hätten ertragen können.

Der Kläger beantragt, die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner die Erdgeschosswohnung im Hause ..., bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Diele, Bad mit Dusche, WC, nebst zwei Kellerräumen, Garten und Garage geräumt an den Kläger herauszugeben.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie behaupten, es gebe berechtigte Gründe für die Annahme, dass über den Wohnungszähler ihrer Wohnung neben ihrem eigenen Strom und neben dem Heizungsstrom sowie einem Teil des Stroms der Nachbarwohnung noch weiterer Strom, der außerhalb der Wohnung der Beklagten anfalle, laufe. Jedenfalls sei der Stromverbrauch, der ihnen seitens der Stadtwerke jährlich in Rechnung gestellt werde, unverhältnismäßig hoch. Sie hätten daher ein dringendes Interesse daran, dass das gesamte Stromleitungssystem innerhalb des Hauses sowie insbesondere innerhalb des verschlossenen Heizungsraums eingehend durch einen Fachmann überprüft werde. Der Kläger habe es in der Vergangenheit immer verstanden, eine derartige Überprüfung zu verzögern bzw. zu behindern. Es dränge sich der Verdacht auf, dass eine schädigende Absicht des Klägers nicht auszuschließen sei. Vor diesem Hintergrund habe sich der Beklagte zu 1) an den gemeinsamen Arbeitskollegen gewandt und ihm von seinen Problemen mit dem Kläger berichtet. Der Kläger, der Beklagte zu 1) sowie der Zeuge ... hätten früher in einer Arbeitsgruppe zusammengearbeitet, von daher bestehe ein freundschaftliches und kollegiales Verhältnis zu dem Zeugen. Der Beklagte zu 1) habe sich dieses Verhältnis zu Nutze machen wollen und den Zeugen ... dazu bringen wollen, dass dieser als Arbeitskollege bei dem Kläger interveniere. Hierbei habe der Beklagte zu 1) geäußert, er sähe sich möglicherweise gezwungen, den Kläger wegen Betruges anzuzeigen. Um eben eine derartige Anzeige zu verhindern, habe der Zeuge ... Einfluss auf den Kläger nehmen sollen. Der Beklagte zu 1) habe den Zeugen ... nicht gebeten, gegen den Kläger arbeitsrechtliche Schritte zu veranlassen.

Die Beklagten hätten sich dazu entschlossen, den Stromkreis am 13. 1. 2001 für 24 Stunden abzuschalten, um weitere Erkenntnisse über den Grund ihrer unverhältnismäßig hohen Stromkosten zu erlangen. Sie hätten den Zeugen ... etwa gegen 14.30 Uhr darüber informiert, dass zu Verbrauchskontrollzwecken der betreffende Stromkreis für 24 Stunden ausgeschaltet bleiben solle.

Die Beklagten sind der Auffassung, es könne einem Mieter aus grundsätzlichen Erwägungen nicht verwehrt werden, einzelne Stromkreise abzuschalten, wenn es sich dabei um Strom handele, den er selbst zu finanzieren habe. Außerdem sei für eine Wirksamkeit der Kündigungen eine Abmahnung erforderlich.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen ... und ....

Aus den Entscheidungsgründen

Die Klage ist begründet.

Die Beklagten sind gemäß § 556 I BGB zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien aufgrund der Kündigung durch den Kläger beendet ist.

Der Kläger war gemäß § 554 a S. 1 BGB berechtigt, das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zu kündigen. Denn die Beklagten haben sich in einem solchen Maße vertragswidrig verhalten, dass dem Kläger ein Festhalten an dem Mietverhältnis nicht mehr zuzumuten war. Die Beklagten haben sowohl durch das Verhalten des Beklagten zu 1) am 18. 12. 2000, welches sich die Beklagte gemäß § 278 BGB zurechnen lassen muss, als auch durch ihr Verhalten am 13. 1. 2001 eine schuldhafte Pflichtverletzung begangen. Dadurch, dass der Beklagte zu 1) am 18. 12. 2000 den Zeugen ... über die zwischen den Parteien bestehenden Differenzen informiert hat und ihm insbesondere mitgeteilt hat, er beabsichtigte, den Kläger wegen Betruges zu verklagen, hat er eine Pflichtverletzung begangen. Diese Pflichtverletzung ist auch schuldhaft i.S.d. § 276 BGB. Der Beklagte zu 1) hat den Zeugen ... ausdrücklich gebeten, mit dem Kläger das Gespräch als Vorgesetzter zu suchen. Dieser Sachverhalt steht zur Überzeugung des Gerichts aufgrund der Aussage des Zeugen ... fest. Das Gericht hat keinen Anhaltspunkt, an der Glaubhaftigkeit der Aussage des Zeugen ... zu zweifeln. Dieser hat, ohne Belastungstendenzen zugunsten der einen oder anderen Partei zu zeigen, lediglich wertfrei die Vorgänge vom 18. 12. 2000 wiedergegeben. Der Zeuge ... ist mangels anderweitiger Erkenntnisse des Gerichts auch glaubwürdig.

Allein die Tatsache, dass der Beklagte zu 1) den Zeugen ... in seiner Eigenschaft als Vorgesetzten über Vorgänge informiert hat, welche mit dem Arbeitsverhältnis des Klägers zu seinem Arbeitgeber überhaupt keine Zusammenhänge aufweisen, begründet eine besonders schwerwiegende Pflichtverletzung des Beklagten zu 1). Der Beklagte zu 1) hat gegenüber dem Zeugen ..., welcher in Bezug auf den Kläger Arbeitgeberfunktionen ausübt, den Vorwurf grober Verstöße des Klägers gegen seine Vermieterpflichten und den Vorwurf strafrechtlich relevanten Verhaltens erhoben.

Die von dem Beklagten vorgetragenen berechtigten Gründe für die Annahme, dass über den Wohnungszähler ihrer Wohnung neben ihrem eigenen Strom und neben dem Heizungsstrom sowie einem Teil des Stroms der Nachbarwohnung noch weiterer Strom, der außerhalb der Wohnung der Beklagten anfalle, laufe, begründen keineswegs ein berechtigtes Interesse des Beklagten zu 1), sich an den Zeugen ... zu wenden. Die Information des Arbeitgebers des Klägers und der diesem mitgeteilte Betrugsvorwurf gehen weit über das hinaus, was noch durch Mieterinteressen in irgendeiner Weise gerechtfertigt ist. Der Zeuge ... ist nämlich, was der Beklagte zu 1) sehr wohl wusste, der unmittelbare Vorgesetzte des Klägers, nicht nur ein Kollege. Mittelbar hat sich der Beklagte damit an den Arbeitgeber des Klägers, vertreten durch den unmittelbaren Vorgesetzten, den Zeugen ..., gewandt. Diese Verhaltensweise geht weit über die Ausübung berechtigter Interessen hinaus. Insbesondere ist die Grenze des Zumutbaren schon dadurch überschritten, dass der Beklagte zu 1) sowohl von arbeitsrechtlichen als auch von strafrechtlichen Konsequenzen für den Kläger geredet hat.

Dass es zu solchen Konsequenzen nicht gekommen ist und der Zeuge ... den Vorgang auch nicht weitergemeldet hat bzw. selbst arbeitsrechtliche Konsequenzen gezogen hat, ist für diese Beurteilung ohne Bedeutung. Es ist ausreichend, dass dadurch, dass der Beklagte zu 1) den Vorgesetzten des Klägers über die Differenzen in Kenntnis gesetzt hat, die konkrete Gefahr solcher Konsequenzen begründet worden ist. Der Beklagte zu 1) konnte auch nicht ohne weiteres davon ausgehen, dass es bei dem Gespräch zwischen dem Zeugen ... und dem Kläger bleiben würde. Er musste durchaus in Erwägung ziehen, dass sich der Zeuge ... aufgrund seiner Eigenschaft als Vorgesetzter gehalten sehen würde, den Vorgang dem Arbeitgeber weiterzumelden.

Hinzu kommt, dass es den Beklagten im vorliegenden Fall ohne weiteres möglich gewesen wäre, ihre vorgetragenen Interessen an der Klärung der Stromfrage durch die Inanspruchnahme anwaltlicher bzw. gerichtlicher Hilfe durchzusetzen. Einer Kontaktaufnahme mit dem Arbeitgeber des Klägers bedurfte es hierfür sicherlich nicht.

Schon aufgrund dieses Vorfalls war der Kläger berechtigt, die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen. Die weitere Vertragsfortsetzung war dem Kläger angesichts dieser gravierenden Pflichtverletzung der Beklagten nicht zuzumuten. Entgegen der Ansicht der Beklagten bedurfte es hier für die Wirksamkeit der Kündigung auch keiner Abmahnung.

Die Unzumutbarkeit ist anhand einer Interessenabwägung aus einer Gesamtschau des Vertragsverhältnisses nach objektiven Maßstäben zu prüfen; hierbei ist ein früheres Verhalten des Kündigungsgegners ebenso mit zu berücksichtigen wie dessen späteres Wohlverhalten, auch noch nach Ausspruch der Kündigung (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, Abschnitt IV, Rdnr. 506). Im Rahmen dieser Interessenabwägung ist auch zu prüfen, ob eine Abmahnung für die Wirksamkeit der Kündigung erforderlich ist.

Das Erfordernis einer Abmahnung ist zum einen im Zusammenhang mit der Verhältnismäßigkeit der Kündigung zu sehen. Zum anderen wird die Unzumutbarkeit einer Vertragsfortsetzung regelmäßig erst dann angenommen, wenn der Kündigungsgegner sein vertragswidriges Verhalten trotz einer Abmahnung fortsetzt. Dies gilt jedoch nicht, wenn die Vertrauensgrundlage des Vertrages zerstört ist, weil diese dann auch durch eine Abmahnung nicht mehr hergestellt werden kann. Bei einem einzelnen, besonders schweren Vorfall kann eine Abmahnung unterbleiben.

Diese Voraussetzungen sind hier ohne weiteres gegeben. Zum einen liegt hier, wie ausgeführt, eine besonders schwerwiegende Pflichtverletzung des Beklagten zu 1) vor. Zum anderen ist zwischen den Parteien die Vertrauensgrundlage so nachhaltig gestört, dass hier eine Abmahnung ihren Zweck nicht erreichen könnte.

Einerseits muss der Kläger damit rechnen, dass der Beklagte zu 1) aufgrund seines eigenen freundschaftlichen Verhältnisses zum Zeugen ... auch in Zukunft diesen in seiner Eigenschaft als Vorgesetzten des Klägers in die Differenzen der Mietvertragsparteien einbezieht. Dies gilt vor allem vor dem Hintergrund, dass die Beklagten nach dem hier in Rede stehenden Vorfall kein Wohlverhalten in irgendeiner Weise gezeigt haben, sondern weiter an dem Betrugsvorwurf festgehalten und während des laufenden Kündigungsprozesses eine weitere Pflichtverletzung begangen haben. Andererseits zeigen auch die vorangegangenen Prozesse, dass eine vertrauensvolle Mietvertragsbeziehung zwischen den Parteien überhaupt nicht mehr besteht bzw. mit hinreichender Wahrscheinlichkeit für die Zukunft nicht mehr zu erreichen ist.

Hinzu kommt, dass auch das Verhalten der Beklagten am 13. 1. 2001 eine so schwerwiegende Pflichtverletzung darstellt, dass auch diese allein zu Kündigung berechtigt hätte. Dadurch, dass die Beklagten im Monat Januar bei sehr kalter Wetterlage den Strom für 24 Stunden abgestellt haben, haben sie den Hausfrieden i.S.d. § 554 a S. 1 BGB so nachhaltig gestört, dass dem Kläger auch aus diesem Grund die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dass der Hausfrieden gestört ist, begründet sich darin, dass die Beklagten durch ihr Verhalten ihren Mitmieter, den Zeugen ..., gravierend beeinträchtigt habe. Sie haben in Kauf genommen, dass der Zeuge ... für 24 Stunden weder seine Wohnung heizen konnte noch warmes Wasser zur Verfügung hatte.

Die vom Kläger behaupteten Vorfälle haben sich in der mündlichen Verhandlung und der Beweisaufnahme bestätigt. Zum einen hat der Beklagte zu 1), gemäß § 141 ZPO persönlich angehört, selbst mitgeteilt, er habe die Sicherung Nr. 4 des Hauses abgestellt, wobei er damit gerechnet habe, dass hierdurch u.a. die Treppenhausbeleuchtung, die gesamte Heizung, das warme Wasser und der TV-Verstärker abgestellt sein werde. Das Verhalten der Beklagten war vorsätzlich i.S.d. § 276 BGB.

Der Zeuge ... hat zum anderen bekundet, als er an dem Samstag gegen 20.30 Uhr nach Hause gekommen sei, seien die Wohnung und das Wasser kalt gewesen, er habe keinen Fernsehempfang gehabt und am Treppenaufgang sei kein Licht gewesen.

Diese Maßnahme der Beklagten stellt eine schwerwiegende Verletzung seiner mietvertraglichen Pflichten dar. Die Beklagten haben das Gebot der gegenseitigen Achtung und Rücksichtnahme und damit den Hausfrieden zwischen den Mitmietern in einer Weise verletzt, die an Rücksichtslosigkeit grenzt.

Das Verhalten der Beklagten geht auch in diesem Fall weit über die Inanspruchnahme geschützter Interessen hinaus. Zum einen gilt hinsichtlich der Möglichkeit, die Klärung der zwischen den Parteien streitigen Fragen mit anderen Mitteln herbeizuführen, das oben Gesagte. Zum anderen mussten die Beklagten, gerade weil sei wussten, dass sie durch das Abschalten der Sicherung Nr. 4 das Wohlbefinden des Zeugen ... als Mitmieter erheblich beeinträchtigen würden, dessen Interessen bei ihrer Entscheidung, den Strom abzuschalten, mit berücksichtigen. Dies haben sie gerade nicht getan.

Hieran ändert auch nichts, dass die Beklagten dem Zeugen ... am Mittag des 13. 1. 2001 mitgeteilt haben, sie hätten den Strom abgestellt. Zum einen war zu diesem Zeitpunkt der Strom bereits seit mehreren Stunden abgestellt, zum anderen hatte der Zeuge ... hierdurch keineswegs ein Mitspracherecht darüber eingeräumt bekommen, ob und wann der Strom für wie lange abgestellt werde. Auch der Umstand, dass der Zeuge ... bekundet hat, er selbst habe die Maßnahme der Stromabschaltung ursprünglich mal vorgeschlagen, ändert an der Pflichtverletzung der Beklagten nichts. Denn hierdurch hat der Zeuge den Beklagten lediglich seine Bereitschaft bekundet, sich im Interesse der Klärung der Stromfrage damit abzufinden, dass der Strom irgendwann einmal für eine gewisse Zeit ausgeschaltet bleiben würde. Hiermit wurde den Beklagten keineswegs das Recht eingeräumt, ohne vorherige Rücksprache mitten im Winter, wenn es kalt ist und früh dunkel wird, den Strom mit den dargestellten Folgen abzuschalten. Dies zeigt auch die ungehaltene Reaktion des Zeugen ..., der sich sogleich beim Kläger beschwert hat.

Hinzu kommt, dass das Gericht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zu der Überzeugung gelangt ist, dass der Hausfrieden zwischen den Beklagten und dem Zeugen ... bereits zuvor erheblich gestört war.

Der Zeuge ... hat bekundet, er habe den Beklagten in der Vergangenheit einen Scheck über ungefähr 335 DM gegeben, weil diese ihm vorgeworfen hätten, er würde sie betrügen, da er Strom auf ihre Kosten beziehen würde. Dieser Betrag sei auf der Grundlage der Schätzung der Beklagten errechnet worden. Er habe den Beklagten auch mitgeteilt, er sei deswegen bereit, in Zukunft eine Vorauszahlung an sie zu leisten. Die Aussage des Zeugen ... ist glaubhaft. Sie war in den wesentlichen Punkten konkret, nachvollziehbar und in sich schlüssig. Gerade, weil er auch Umstände mitgeteilt hat, die aus seiner Sicht zu Gunsten der Beklagten sprachen, lässt sich eine Belastungstendenz nicht erkennen. Andere Gesichtspunkte, die das Gericht zum Anlass hätte nehmen können, an der Glaubhaftigkeit der Aussage zu zweifeln, sind nicht erkennbar. Der Zeuge ist auch glaubwürdig. Dem Gericht liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass der Zeuge die Unwahrheit gesagt hätte.

Auch für diese Kündigung bedurfte es keiner vorherigen Abmahnung. Einerseits ist auch diese Pflichtverletzung der Beklagten so gravierend, dass allein hierdurch die Vertrauensgrundlage des Vertrages zwischen den Parteien als so zerstört angesehen werden muss, dass diese auch durch eine Abmahnung nicht wieder hergestellt werden kann. Andererseits ist angesichts der auch vor dem Vorfall am 13. 1. 2001 vorhandenen Unstimmigkeiten zwischen den Mitmietern, des stets zwischen diesen im Raum stehenden Betrugsvorwurfs der Beklagten und des Vorfalls am 13. 1. 2001 selbst, dass Vertrauensverhältnis unter den Mitmietern, worauf es für diesen Kündigungsgrund ankommt, nicht wiederherstellbar.

§ 536 BGB verpflichtet den Vermieter, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch zu ermöglichen. Hierzu gehört, dass Immobilien Vermieten den Mieter vor von außen kommenden Störungen, auch solchen durch Mitmieter, schützen muss. Sind andere erfolgsversprechende Maßnahmen nicht ersichtlich, so muss er den störenden Mitmietern kündigen (LG Hamburg WM 1987, 218 –219-; LG Berlin WM 1999, 329). Angesichts der in der Vergangenheit gezeigten Verhaltensweisen der Beklagten, welche an Uneinsichtigkeit grenzt, sind im vorliegenden Fall andere geeignete Maßnahmen, wie gemeinsame Gespräche, nicht ersichtlich. Da der Zeuge ... hinsichtlich dieser Verhaltensweisen der Beklagten auch besonders schutzbedürftig ist, war der Kläger nicht nur zur Kündigung berechtigt, sondern dem Zeugen ... gegenüber auch verpflichtet.

Die erforderlichen Kündigungserklärungen seitens des Klägers liegen in den Schreiben vom 20. 12. 200o bzw. 17. 1. 2001. Insbesondere ist die Erklärung der Kündigung nicht unangemessen lang verzögert worden. Die beiden Schreiben erfüllten weiterhin die Erfordernisse des § 564 a I BGB.

Die Entscheidung über die Gewährung einer Räumungsfrist erfolgte gemäß § 721 I S. 1 ZPO.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 I S. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.

Gericht: AG WARENDORF
Aktenzeichen: 5 C 42/01