Aus dem Tatbestand
Die Parteien streiten über die Räumung eines Grundstücks, auf dem
die Beklagte eine Tankstelle betreibt.
Durch notariellen Vertrag vom 24.06.1983 verpachteten die Klägerin
und ihr zwischenzeitlich verstorbener Ehemann, dessen Rechtsnachfolgerin
die Klägerin ist, an die Beklagte mit Wirkung vom 01.07.1983 eine
Tankstelle nebst Verkaufs- und Zubehörräumen sowie zwei Wohnungen.
Nach § 3 des Pachtvertrages i. V. mit einem notariellen Zusatzvertrag
vom 21.07.1983 war ab dem 01.01.1984 für die Wohnungen ein Anteil
in Höhe von 1.500,00 DM, für die Tankstelle ein Pachtzins in Höhe
von 6.000,00 DM – letzterer zuzüglich Mehrwertsteuer –
spätestens bis zum fünften Werktag eines jeden Monats im voraus
zu zahlen. Die Vertragslaufzeit war zunächst mit zehn Jahren vereinbart,
verbunden mit einem zweimaligen Optionsrecht auf Verlängerung um
jeweils weitere fünf Jahre, welches die Pächterin sechs Monate vor
Ablauf der Pachtzeit auszuüben hatte. In § 9 Abs. 1 des Pachtvertrages,
auf den wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, heißt es:
"Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform.
Die Beteiligten kommen unwiderruflich überein, diese Formvereinbarung
nicht mündlich aufzuheben oder abzuändern."
In der Folgezeit nahm die Beklagte diverse Pachtzinskürzungen vor:
So behielt sie seit dem Jahre 1984 – zunächst unbeanstandet
– monatlich einen Betrag in Höhe von 175,00 DM ein, den die
Klägerin erstmals mit Schreiben vom 04.05.1992 für die Zeit von
Januar 1991 bis April 1992 geltend machte. Zu diesem Einbehalt hielt
sich die Beklagte aufgrund einer angeblich mit der Klägerin mündlich
getroffenen Abrede, für den Aufwand mit der Vermietung der beiden
Wohnungen einen finanziellen Ausgleich zu erhalten, für berechtigt.
Seit dem 01.01.1993 zahlte die Beklagte den sich aus der damaligen
Erhöhung der Mehrwertsteuer von 14 % auf 15 % ergebenden Differenzbetrag
in Höhe von 60,00 DM monatlich nicht. Darüber hinaus minderte die
Beklagte den Pachtzins wegen behaupteter Mängel der Pachtsache in
der Zeit von März 1997 bis April 1998 um insgesamt 10.898,20 DM
und verweigerte gegenüber der Klägerin die Bezahlung von Ausbesserungs-
und Reparaturarbeiten.
Mit einer am 16.12.1994 erhobenen Klage machte die Klägerin rückständige
Pachtzinsen sowie Kosten für Reparaturarbeiten in Höhe von mehr
als 45.000,-- DM im Verfahren 22 C 668/94 vor dem Amtsgericht Bergisch
Gladbach geltend, die Beklagte begehrte im Wege der Widerklage Erstattung
von Reparaturkosten. Durch Urteil vom 17.09.1998, welches Ansprüche
aus dem Pachtverhältnis bis einschließlich März 1998 betrifft, wurde
die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 14.546,31 DM nebst 4 %
Zinsen zu zahlen und die Klage im übrigen abgewiesen. Die gegen
dieses Urteil eingelegte Berufung blieb vor dem Landgericht Köln
ebenso erfolglos wie eine wegen der abgewiesenen Widerklage erhobene
Anschlussberufung der Beklagten. Wegen der Einzelheiten wird auf
die Urteile des Amtsgerichts Bergisch-Gladbach vom 17.09.1998 und
des Landgerichts Köln vom 31.03.1999 sowie die in diesem Verfahren
gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. Nach Erlass des Berufungsurteils
hat die Beklagte den Zahlungsanspruch der Klägerin in Höhe von insgesamt
17.680,72 DM ausgeglichen und darüber hinaus erklärt, nunmehr den
ungeminderten Pachtzins zu zahlen.
Im Verlaufe des vorgenannten Rechtsstreits erklärte die Klägerin,
nachdem die Beklagte Ende Dezember 1997 ihr Optionsrecht erneut
geltend gemacht hatte, mit Schreiben vom 27.03.1998 die fristlose
Kündigung des Pachtvertrages unter Hinweis auf unberechtigte Pachtzinsminderungen
und andere Vertragsverletzungen der Beklagten.
Die Klägerin hat beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, das von ihr gepachtete und als Tankstelle
und Wohnraum genutzte Grundstück H.straße , welches in R. gelegen
und im Grundbuch des Amtsgerichts Bergisch Gladbach von B. Bl. ....
verzeichnet ist unter Flur 2, Flurstücke 71/2, 4, 28 a; 71/4, 4
a; 71/6, 4, 45 a; 2919, 10, 71 a; jeweils Gebäude und Freifläche
V. Straße, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben, ebenso wie
den dazugehörigen Verkaufsraum, zwei Hallen, zwei Hebebühnen, drei
Unterflurstationen mit Grubenhebern, den Lackierraum (ohne Einrichtung),
die Sozialräume, zwei Toiletten, Keller und zwei Heizöltanks sowie
zwei Wohnungen, wie dies in der Urkunde des Notars Dr. R. L. vom
24.06.1983, Urkunden-Nr. 706/1983 L unter Ziffer 2 bezeichnet.
Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie hat die Ansicht vertreten, die Kündigung sei unwirksam, weil
im Zeitpunkt ihrer Vornahme nicht einmal ein Zahlungsverzug mit
zwei Bruttopachten bestanden habe. Die Voraussetzungen einer fristlosen
Kündigung nach § 554 a BGB habe die Klägerin nicht hinreichend dargelegt.
Mit Urteil vom 02.09.1999, auf dessen Inhalt wegen der Einzelheiten
verwiesen wird, hat das Landgericht der Klage stattgegeben. Zur
Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt, das Pachtverhältnis
sei zwar aufgrund der von der Beklagten fristgerecht ausgeübten
Option zunächst um weitere 5 Jahre bis zum Jahr 2003 verlängert
worden. Die Beklagte habe aber den Pachtzins seit 1984 wegen im
einzelnen streitiger Mängel in unterschiedlicher Höhe gemindert.
Diese fortdauernden Pachtzinsminderungen seien in Höhe des der Klägerin
vom Amtsgericht Bergisch Gladbach zuerkannten Betrages in Höhe von
14.546,31 DM unberechtigt erfolgt und stellten deshalb eine ebenso
schwerwiegende Vertragsverletzung im Sinne des § 554 a BGB dar wie
eine nachhaltige Störung des Hausfriedens. Diese Pflichtverletzung
sei auch schuldhaft erfolgt und durch den zwischenzeitlichen Ausgleich
der Rückstände nicht geheilt. Das Kündigungsrecht sei nicht verwirkt,
da die Klägerin die Beklagte mit Schreiben vom 04.05.1992 insoweit
zur Zahlung aufgefordert habe.
Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie
ihren Klageabweisungsantrag weiter verfolgt. Sie meint, das Landgericht
habe zu unrecht die Voraussetzungen des § 554 a BGB bejaht und die
fristlose Kündigung vom 27.03.1998 als wirksam angesehen. Ein außerordentliches
Kündigungsrecht wegen fortdauernder unpünktlicher Zahlung des Pachtzinses
setze voraus, dass die unpünktliche Zahlung der in § 554 a BGB genannten
nachhaltigen Störung des Hausfriedens gleichwertig sei. Davon könne
vorliegend jedoch ebenso wenig die Rede sein wie von einer Unzumutbarkeit
der Fortsetzung des Pachtverhältnisses, wie sich insbesondere aus
dem rechtskräftigen Urteil des Amtsgerichts Bergisch Gladbach vom
17.09.1998 ergebe. Darin sei der Klägerin, obwohl sie Pachtzinsen
von über 50.000,00 DM eingeklagt habe, lediglich ein Betrag von
14.546,31 DM zugesprochen worden. Dabei enthalte die Urteilssumme
mit 10.325,00 DM zum ganz überwiegenden Teil Nachzahlungsansprüche
der Klägerin aufgrund der monatlichen Einbehalte in Höhe von 175,00
DM. Diese Beträge habe sie, die Beklagte, seit 1984, also über einen
Zeitraum von mehr als acht Jahren vom laufenden Pachtzins einbehalten,
ohne dass die Klägerin dies beanstandet habe (Bl. 232, 224, 226
GA). Soweit sie durch das amtsgerichtliche Urteil zur Zahlung von
Reparaturkosten in Höhe von 3.371,15 DM verurteilt worden sei, habe
das Landgericht nicht berücksichtigt, dass es dabei um die Auslegung
einer rechtlich nicht einfachen Vertragsklausel gegangen sei. Insoweit
habe sie auf die gerichtliche Klärung dieser Streitfrage vertrauen
dürfen, ohne sich dem Vorwurf einer schwerwiegenden Vertragsverletzung
auszusetzen. Damit betreffe lediglich ein Betrag von 850,16 DM eine
ungerechtfertigte Pachtzinsminderung, der jedoch wegen seiner geringen
Höhe für eine Kündigung nach § 554 a BGB nicht ausreiche. Sonstige
Vertragsverletzungen habe die Klägerin nicht substantiiert dargelegt.
Die Beklagte beantragt, unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung
die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Sie beruft sich ebenfalls auf das Urteil des Amtsgerichts Bergisch
Gladbach, wonach die Beklagte jedenfalls ab Mai 1992 zu unrecht
einen Betrag von 175,00 DM und in der Zeit von Januar 1993 bis März
1998 eine weiteren Betrag von monatlich 60,00 DM vom Pachtzins einbehalten
habe (Bl. 260 GA). Über dies habe die Beklagte – was unstreitig
ist – in der Zeit von April 1998 bis April 1999 trotz des ergangenen
amtsgerichtlichen Urteils weiterhin den Pachtzins um 175,00 DM
monatlich gemindert. Diese fortlaufende Nichtzahlung von Pachtzinsanteilen
sei der klassische Fall des § 554 a BGB.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der zwischen
den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg, denn das Landgericht
hat der Klage zu unrecht stattgegeben. Ein Räumungsanspruch aus
§§ 581 Abs. 2, 556 BGB steht der Klägerin gegen die Beklagte nicht
zu, weil die fristlose Kündigung des Pachtverhältnisses vom 27.03.1998
weder nach §§ 554, 554 a BGB noch aus einem anderen Rechtsgrund
wirksam und das Pachtverhältnis auch nicht aus einem sonstigen Grund
beendet ist. Im einzelnen gilt folgendes:
1.Das Landgericht hat im Ausgangspunkt zutreffend angenommen,
dass sich das Pachtverhältnis aufgrund wirksamer Optionsausübung
durch die Beklagte gemäß § 2 Abs. 2 des Pachtvertrages bis zum Jahre
2003 verlängert hat. Die entsprechenden Ausführungen im angefochtenen
Urteil lassen keinen Rechtsfehler erkennen.
2. Eine vorzeitige Beendigung des Pachtvertrages war danach
nur durch außerordentliche Kündigung möglich. Die fristlose Kündigung
der Klägerin vom 27.03.1998 ist indessen unwirksam.
a) Die Klägerin war zur Kündigung nicht wegen Zahlungsverzuges
gemäß §§ 581 Abs. 2, 554 Abs. 1 BGB berechtigt.
aa) Nach §§ 581 Abs. 2, 554 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BGB kann ein
Pachtverhältnis fristlos gekündigt werden, wenn der Pächter für
zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung des Pachtzinses
oder eines nicht unerheblichen Teils im Verzug ist. Der Begriff
des Pacht- oder Mietzinses umfasst dabei die Nettomiete/-pacht einschließlich
der laufenden Nebenentgelte (vgl. nur OLG Frankfurt NJW-RR 89, 973).
Für die Erheblichkeit des Zahlungsrückstandes ist stets der Gesamtrückstand
maßgeblich, bezogen auf die Summe der beiden Termine (vgl. BGH ZMR
87, 289). Da § 554 Abs. 2 Nr. 1 BGB, der nur einen den Mietzins
für einen Monat übersteigenden Rückstand als nicht unerheblich ansieht,
eine Schutzvorschrift zugunsten von Wohnraummietern darstellt, ist
ein Zahlungsrückstand von einem Monat bei anderen Miet- oder bei
Pachtverhältnissen erst recht erheblich.
Diese Voraussetzungen liegen schon nach dem eigenen Vorbringen
der Klägerin nicht vor, ohne dass es darauf ankommt, ob hinsichtlich
der beiden Wohnungen Wohnungsmietrecht zur Anwendung kommt. Der
im Zeitpunkt der Kündigung von der Beklagten zu zahlende Pacht-
bzw. Mietzins belief sich auf insgesamt monatlich 8.400,00 DM (6.000,00
DM Pachtzins zuzüglich 15 % Mehrwertsteuer zuzüglich 1.500,00 DM
Wohnungsmiete). Dass die Beklagte bei Zugang der Kündigung für zwei
aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung des Pacht- oder
Mietzinses für einen Monat in Verzug war, lässt sich dem Vorbringen
der Klägerin nicht entnehmen.
bb) Die fristlose Kündigung ist auch nach § 554 Abs. 1 S.
1 Nr. 2 BGB nicht gerechtfertigt.
Zwar ist der bis zur Kündigungserklärung aufgelaufene Rückstand
der Beklagten unter Zugrundelegung des Klagevorbringens rein rechnerisch
ausreichend: Wie sich aus dem Verfahren 22 C 668/94 AG Bergisch
Gladbach ergibt, hat die Beklagte bis zur fristlosen Kündigung erhöhte
Mehrwertsteuerbeträge von insgesamt 3.780,00 DM, als Kosten für
die Wohnungsverwaltung – monatliche Beträge von 175,00 DM –
insgesamt 12.950,00 DM sowie Minderungsbeträge in Höhe von weiteren
10.898,20 DM, insgesamt also 27.628,20 DM an Pachtzinsen einbehalten
(Bl. 232 GA). Dieser Betrag übersteigt den im Zeitpunkt der Kündigung
geschuldeten Pachtzins für zwei Monate (16.800,00 DM).
Allerdings wurde er von den Beklagten nicht geschuldet. Das Amtsgericht
Bergisch Gladbach hat der Klägerin mit Urteil vom 17.09.1998 vielmehr
nur einen Zahlungsanspruch in Höhe von insgesamt 14.546,31 DM zugesprochen,
in dem über dies noch ein Betrag von 3.371,15 DM an Reparaturkosten
enthalten ist, der nicht zum Miet- oder Pachtzins im Sinne des § 554
BGB gehört. Soweit die Klägerin, die sich jedenfalls in zweiter
Instanz auf den Kündigungsgrund des § 554 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BGB
nicht mehr ausdrücklich beruft, einen darüber hinausgehenden Pachtzinsrückstand
im vorliegenden Verfahren überhaupt noch geltend machen will, wäre
sie hiermit wegen der materiellen Rechtskraft der amtsgerichtlichen
Entscheidung präkludiert:
Eine Präklusion von Tatsachen kommt nur, aber auch immer dann in
Betracht, wenn das Gericht in dem Zweitprozess den Streitgegenstand
des rechtskräftig entschiedenen Erstprozesses als Vorfrage erneut
zu prüfen hat. Insoweit kann sich die im Vorprozess unterlegene
Partei in einem neuen Rechtsstreit nicht mehr auf solche Tatsachen
berufen, die - in den Grenzen des Streitgegenstandes – zu dem
abgeurteilten Lebensvorgang gehören und im maßgeblichen Zeitpunkt
bereits vorgelegen haben (vgl. nur BGH NJW 93, 2684, 2685 und 3205;
NJW 95, 967, 968; Stein-Jonas/Leipold, ZPO, 20. Auflage, § 322
Rnr. 204 f.; Zöller/Vollkommer, ZPO, 21. Auflage, vor § 322 Rnr.
24). Nur wenn präjudizielle Rechtsverhältnisse oder Vorfragen des
Vorprozesses nicht dem Streitgegenstand zuzuordnen sind, über sie
also nur als Vorfrage zu entscheiden war, werden sie nicht rechtskräftig
festgestellt (vgl. Zöller/Vollkommer, a. a. O., vor § 322 Rnr. 28
m. w. N.). Für den hier zu beurteilenden Räumungsanspruch ist unter
dem Blickwinkel des § 554 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BGB entscheidende Vorfrage,
ob die Beklagten im Zeitpunkt der Kündigung mit dem tatsächlich
geschuldeten Pachtzins in einem bestimmten Umfang in Verzug waren.
Es kommt mit anderen Worten darauf an, ob der Klägerin zum fraglichen
Zeitpunkt die behaupteten Pachtzinsansprüche in voller Höhe zustanden.
Diese Frage war im amtsgerichtlichen Vorprozess nicht lediglich
Vorfrage; das Bestehen der Pachtzinsansprüche war Streitgegenstand
des Vorprozesses selbst. Vor diesem Hintergrund wäre der Senat nicht
befugt, im Widerspruch zu der amtsgerichtlichen Entscheidung von
höheren Pachtzinsrückständen der Beklagten auszugehen.
c) Entgegen der Auffassung des Landgerichts stand der Klägerin
auch kein außerordentliches Kündigungsrecht aus § 554 a BGB zu.
aa) Das angefochtene Urteil geht zwar zu Recht davon aus,
dass fortdauernd unpünktliche Miet- oder Pachtzinszahlungen ein
wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gemäß § 554 a BGB sein
kann (vgl. nur BGH WuM 88, 125; NJW-RR 97, 203; Staudinger/Emmerich,
BGB, 13. Bearbeitung, § 554 Rnr. 38 f.). Die Anwendung des § 554
a hängt auch nicht davon ab, ob der Miet- bzw. Pachtzins, die vertraglich
vereinbarten Nebenkosten oder sonstige im Mietverhältnis begründete
Zahlungsverpflichtungen unpünktlich erfüllt werden (vgl. BGH WuM
88, 126); lediglich bei Verzug mit einmaligen Leistungen sind diese
Grundsätze nicht anwendbar (vgl. Staudinger/Emmerich, a. a. O.,
Rnr. 39).
bb) Die Annahme des Landgerichts, die von der Beklagten
nach dem Urteil des Amtsgerichts Bergisch Gladbach unberechtigt
vorgenommenen Pachtzinsminderungen stellten eine schwerwiegende
schuldhafte Vertragsverletzung dar, geht jedoch fehl. Insbesondere
die Erwägung, die Kürzung des Pachtzinses geschehe, soweit sie sich
nachträglich als unberechtigt herausstelle, auf Gefahr des Pächters,
greift vorliegend nicht durch:
Den Betrag in Höhe von monatlich 175,00 DM, auf dessen fortlaufende
Nichtzahlung das angefochtene Urteil maßgeblich abstellt, hat die
Beklagte von Beginn des Jahres 1984 bis Mai 1992, also mehr als
acht Jahre vom Pachtzins einbehalten, ohne dass dies von der Klägerin
jemals beanstandet wurde. Dass das Amtsgericht Bergisch Gladbach
die entsprechenden Pachtzinsansprüche der Klägerin für die Zeit
bis einschließlich April 1992 als verwirkt angesehen, der Klägerin
aber im Hinblick auf ihre Zahlungsaufforderung vom 04.05.1992 für
die Folgezeit einen Nachzahlungsanspruch in Höhe von insgesamt 9.975,00
DM zugesprochen hat (vgl. AGU 14), hindert den Senat nicht, trotz
des laufenden Einbehalts eines Betrags von 175,00 DM eine schwerwiegende
schuldhafte Vertragsverletzung der Beklagten zu verneinen:
Ob die Beklagte auf der Grundlage ihres Sachvortrags – mündlich
mit der Klägerin vereinbarter Einbehalt von 175,00 DM monatlich
als Ausgleich für den Aufwand der Vermietung der beiden Wohnungen
– im Hinblick auf die Schriftformklausel in § 9 Abs. 1 des
Pachtvertrages insoweit von einer wirksamen Vertragsänderung oder
-ergänzung ausgehen konnte, mag dahinstehen. Selbst wenn, wie die
Klägerin behauptet und wovon auch das Amtsgericht Bergisch Gladbach
in seinem Urteil vom 17.09.1998 ausgegangen ist, eine entsprechende
Vereinbarung zwischen den Parteien nicht getroffen wurde, kann die
auch nach Zugang der Zahlungsaufforderung vom 04.05.1992 fortgesetzte
Pachtzinskürzung von 175,00 DM nicht als schwerwiegende schuldhafte
Vertragsverletzung gewertet werden. Die Beklagte musste zwar in
Rechnung stellen, die einbehaltenen Pachtzinsanteile – entsprechend
der später ergangenen Entscheidung des Amtsgerichts Bergisch Gladbach
– zumindest teilweise nachentrichten zu müssen. Sie durfte
jedoch, nachdem die Klägerin die Einbehalte über einen Zeitraum
von mehr acht Jahren unbeanstandet hingenommen hat, den Pachtzins
jedenfalls bis zu einer abschließenden gerichtlichen Klärung dieser
Frage weiter in Höhe von 175,00 DM mindern, ohne sich hierdurch
der Gefahr einer außerordentlichen Kündigung des Pachtverhältnisses
auszusetzen. Mag sich die Pachtzinskürzung nach dem Urteil des Amtsgerichts
Bergisch Gladbach auch nachträglich als unberechtigt erwiesen haben,
soweit die Pachtzinsansprüche der Klägerin nicht verwirkt waren:
Dem äußeren Anschein nach musste das Verhalten der Klägerin über
einen derart langen Zeitraum hinweg den Eindruck erwecken, sie habe
gegen den Einbehalt von 175,00 DM keine Einwände. Wenn die Klägerin
nach mehr als acht Jahren erstmals Ansprüche auf den einbehaltenen
Pachtzinsanteil erhebt, kann der Beklagten im Rahmen des § 554 a
BGB kein Schuldvorwurf daraus gemacht werden, dass sie die monatlichen
Einbehalte bis zum Abschluss des Verfahrens 22 C 668/94 AG
Bergisch Gladbach weiter vornahm. Vielmehr hat die Klägerin durch
ihr eigenes Verhalten eine unklare Situation geschaffen, deren gerichtliche
Klärung die Beklagte abwarten durfte, ohne sich durch Fortsetzung
der Kürzungen einem Verschuldensvorwurf auszusetzen. Im Zeitpunkt
der Kündigung vom 27.03.1998 war über die vor dem Amtsgericht Bergisch
Gladbach geltend gemachten Zahlungsansprüche der Klägerin noch nicht
entschieden.
cc) Selbst wenn von einer schuldhaften Vertragsverletzung
der Beklagten auszugehen wäre, hätte das Verhalten der Klägerin
jedenfalls zur Folge, dass die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses
für die Klägerin nicht als unzumutbar angesehen werden kann. Dies
gilt um so mehr, als die Klägerin, nachdem sie bereits mit Schreiben
vom 04.05.1992 die seit Januar 1991 einbehaltenen Beträge von 175,00
DM gegenüber der Beklagten geltend gemacht hatte, erst im März 1998
die fristlose Kündigung “aufgrund ihrer weiteren ... unberechtigt
vorgenommenen Kürzungen” erklärt hat. Die Klägerin hat zwar
im Schreiben vom 04.05.1992 darauf hingewiesen, bei Fortsetzung
des darin beanstandeten Verhaltens durch die Beklagte eine fristlose
Kündigung in Erwägung zu ziehen. Sie hat die Kürzungen des Pachtzinses
indessen nahezu weitere sechs Jahre hingenommen, bis sie im März
1998 die fristlose Kündigung ausgesprochen hat. Zwar ist die Kündigung
nach § 554 a BGB grundsätzlich an keine Frist gebunden; sie darf
aber auch nicht unangemessen verzögert werden. Andernfalls folgt
bereits aus dem eigenen Verhalten des Kündigenden, dass ihm die
Fortsetzung des Vertrages trotz der Vertragsverletzung des anderen
Teils zuzumuten ist (vgl. BGH WuM 88, 126; WM 84, 1537; Staudinger-Emmerich,
a. a. O., Rnr. 11 m. w. N.). Im Hinblick darauf, dass nach der Rechtsprechung
im allgemeinen bereits eine Kündigung drei bis vier Monate nach
der Vertragsverletzung als verspätet und das Kündigungsrecht als
verwirkt angesehen wird (vgl. BGH, a. a. O.; WM 83, 660, 661; Staudinger-Emmerich,
a. a. O.), vermag der fortdauernde Einbehalt des Betrages von 175,00
DM wegen des weiteren Zuwartens der Klägerin von nahezu sechs Jahren
eine fristlose Kündigung des Pachtverhältnisses nicht zu rechtfertigen.
Soweit die Beklagte den Pachtzins auch nach Erlass des Urteils
des Amtsgerichts Bergisch Gladbach bis einschließlich April 1999
um monatlich 175,00 DM gemindert hat, führt dies – anders als
das Landgericht offenbar meint – zu keinem anderen Ergebnis.
Diese Einbehalte liegen zeitlich nach Ausspruch der fristlosen Kündigung
vom 27.03.1998 und können zu deren Rechtfertigung von vornherein
nicht herangezogen werden. Ob in der Klageschrift vom 07.07.1998
oder dem Schriftsatz der Klägerin vom 25.06.1999 (Bl. 185 GA) materiell-rechtlich
eine erneute fristlose Kündigung des Pachtverhältnisses zu sehen
ist (vgl. dazu BGH-RR 97, 203, 204), bedarf keiner abschließenden
Entscheidung. Selbst wenn eine derartige Auslegung möglich wäre,
müsste das Verhalten der Klägerin – mehr als acht Jahre widerspruchslose
Hinnahme der Pachtzinskürzungen, weiteres Zuwarten von nahezu sechs
Jahren bis zum Ausspruch der Kündigung – bei der Frage des
Verschuldens der Vertragsverletzung Berücksichtigung finden. Dies
gilt um so mehr, als eine Abmahnung durch die Klägerin nicht erfolgt
ist und die Klägerin im Verfahren vor dem Amtsgericht Bergisch Gladbach
Zahlungsansprüche wegen des Einbehalts von 175,00 DM erst unter
dem 16.03.1995 – also nahezu drei Jahre nach dem Schreiben
vom 04.05.1992 – geltend gemacht hat (vgl. Bl. 70 d. BA).
Vor diesem Hintergrund kann die zwischen den Parteien umstrittene
Kürzung mangels Verschuldens der Beklagten solange nicht als Kündigungsgrund
im Sinne des § 554 a BGB angesehen werden, wie über die Berechtigung
zu dieser Kürzung im Verfahren 22 C 668/94 AG Bergisch Gladbach
nicht rechtskräftig entschieden war. Nach Erlass des Berufungsurteils
des Landgerichts Köln vom 31.03.1999 (Bl. 549 d. BA) hat die Beklagte
aber – wie sich aus ihrem von der Klägerin nicht bestrittenen
Schreiben vom 23.04.1999 ergibt (Bl. 187 GA), den insoweit rückständigen
Betrag gezahlt und keine weiteren Pachtzinskürzungen vorgenommen.
c) Die fristlose Kündigung vom 27.03.1998 lässt sich auch
nicht auf die Nichtzahlung derjenigen Beträge stützen, die das Amtsgericht
Bergisch Gladbach der Klägerin im übrigen zuerkannt hat.
Soweit die Beklagte zur Zahlung anteiliger Reparaturkosten in Höhe
von 3.371,15 DM gemäß § 5 Abs. 4 des Pachtvertrages verurteilt wurde,
handelt es sich um eine einmalige Leistung, deren Nichterbringung
unter dem Gesichtspunkt fortdauernd unpünktlicher Zahlungen von
vornherein keinen Kündigungsgrund nach § 554 a BGB darstellt (vgl.
Staudinger-Emmerich, a. a. O., Rnr. 39). Ob die Nichtzahlung der
Reparaturkosten – die Beklagte hatte insoweit die Höhe der
Kosten und den Zugang des entsprechenden Aufforderungsschreibens
bestritten (Bl. 102 GA) – als bloße einmalige Leistungsverweigerung
überhaupt noch als schwerwiegende schuldhafte Vertragsverletzung
in Betracht kommt, erscheint zweifelhaft, bedarf aber keiner abschließenden
Entscheidung: Nach dem Vortrag der Klägerin wurde die Beklagte zur
Zahlung dieser Kosten mit Schreiben vom 15.03.1997 aufgefordert
(Bl. 99 GA), die fristlose Kündigung erfolgte dagegen erst ein Jahr
später, am 27.03.1998 und damit – wie oben dargelegt –
nicht mehr in angemessener Zeit.
Die danach verbleibenden, unberechtigten Pachtzinsminderungen in
Höhe von insgesamt 750,00 DM oder – nach dem Vortrag der Beklagten
– 850,16 DM (Bl. 226 GA) reichen angesichts ihrer Geringfügigkeit
keinesfalls aus, um eine schwerwiegende schuldhafte Vertragsverletzung
im Sinne des § 554 a BGB anzunehmen. Dies gilt auch, wenn man das
Zahlungsverhalten der Beklagten nicht isoliert, sondern insgesamt
würdigt.
d)Soweit die Klägerin sich in der Klageschrift auf eine
Vielzahl angeblicher Vertragsverletzungen der Beklagten beruft (etwa
massive Beschädigungen der Marmorstufe im Treppenhaus, Nichtvornahme
des Innenanstrichs etc.), fehlt ihrem Vorbringen die erforderliche
Substantiierung. Der Senat ist auch nicht gehalten, die erforderlichen
Angaben zu Zeitpunkt, Hintergrund und Umfang der angeblichen Beschädigungen
bzw. Vertragsverletzungen aus der Korrespondenz der Parteien oder
den beigezogenen Akten des Amtsgerichts Bergisch Gladbach herauszusuchen.
Die Klägerin kommt in zweiter Instanz auf diese Kündigungsgründe
auch nicht mehr zurück.
4. Die fristlose Kündigung vom 28.03.1998 ist schließlich
nicht als außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund gemäß §
242 BGB zulässig. Ein derartiges Kündigungsrecht setzt zwar keine
schuldhafte Vertragsverletzung des anderen Vertragsteils voraus;
auch unverschuldete Umstände können ausreichen, wenn sie so bedeutsam
sind, dass dem Kündigenden das Festhalten am Vertrag nicht mehr
zuzumuten ist (vgl. im einzelnen dazu Palandt/Putzo, BGB, 59. Auflage,
§ 554 a Rnr. 5 m. w. N.). Insoweit besteht jedoch, was die
hier als Kündigungsgrund allein in Betracht kommende teilweise Nichtzahlung
des Pachtzinses betrifft, im Ergebnis kein Unterschied zum Kündigungsrecht
aus § 554 a BGB:
Die monatlichen Einbehalte in Höhe von 175,00 DM machen aus den
im einzelnen bereits dargelegten Gründen die Fortsetzung des Pachtverhältnisses
ebenso wenig unzumutbar wie die Nichtzahlung der Reparaturkosten.
Die unberechtigte Pachtzinsminderung in Höhe von 750,00 DM –
bzw. 850,16 DM – rechtfertigt weder für sich noch mit den vorgenannten
Umständen zusammengenommen die außerordentliche Kündigung des Pachtvertrages.
Auch daraus, dass das Pachtverhältnis zwischen den Parteien –
wie insbesondere das amtsgerichtliche Verfahren 22 C 668/84 AG Bergisch
Gladbach gezeigt hat – durch eine Reihe von Streitpunkten belastet
ist, rechtfertigt nicht die außerordentliche Kündigung wegen Zerrüttung
des gegenseitigen Vertrauensverhältnisses. Der BGH hat selbst eine
Vielzahl von Prozessen zwischen Miet- und Pachtvertragsparteien
als Kündigungsgrund nur in einem Fall anerkannt, in dem gerade aufgrund
der ständigen unpünktlichen Mietzahlungen jeweils neue Prozesse
geführt worden sind (vgl. BGH NJW-RR 97, 203). Damit ist der vorliegende
Fall nicht vergleichbar, wobei ergänzend zu berücksichtigen ist,
dass es sich bei der Beklagten um eine gewerbliche Mieterin bzw.
Pächterin handelt und zwischen den Parteien keine zwangsläufiger
täglicher Kontakt stattfindet. Gründe, die im Rahmen einer Gesamtabwägung
zur Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Pachtvertrages für die Klägerin
führen müssen, vermag der Senat nicht zuerkennen.
Die Räumungsklage war danach unter Abänderung des angefochtenen
Urteils abzuweisen.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 10,
711 ZPO.
Berufungsstreitwert und Wert der Beschwer für die Klägerin: 104.400,00
DM
Wert der Beschwer für die Beklagte: 0,00 DM
Gericht: OLG KÖLN
Aktenzeichen: 1 U 92/99
Redaktion (allg.)
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