Genehmigung für Untermieter

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die Beklagten zu 1) und 2) mieteten mit Vertrag vom 1. 3. 1965
von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine 3-Zimmer-Wohnung in
einem Mehrfamilienhaus in .... Die Beklagte zu 3) ist die erwachsene
Tochter der Beklagten zu 1) und 2). Die Klägerin ist durch Eigentumserwerb
in den Mietvertrag eingetreten.

Mit Schreiben vom 23. 11. 1994 erteilte die Klägerin den Beklagten
eine Abmahnung wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache. Sie
warf den Beklagten vor, seit mehr als 6 Wochen Besuch in der Wohnung
zu dulden und verlangte dessen sofortigen Auszug. Die Beklagten
zu 1) und 2) ließen hierauf durch Schreiben des Mietervereins ...
vom 11. 1. 1995 antworten, daß die Tochter lediglich ab und an Besuch
ihres Freundes erhalte und die Abmahnung ins Leere gehe, weil keine
Gebrauchsüberlassung vorliege.

Mit Schreiben vom 30. 3. 1995 mahnte die Klägerin die Beklagten
zu 1) und 2) erneut wegen unerlaubter Untervermietung ab und führte
zur Begründung aus, daß sie Besuch seit mindestens 10. 10. 1994
duldeten. Sie setzte den Beklagten eine Frist von 3 Tagen zur Beseitigung
des vertragswidrigen Zustands und kündigte für den Fall der Zuwiderhandlung
die fristlose Kündigung an. Die Beklagten zu 1) und 2) widersprachen
der Abmahnung mit Schreiben vom 31. 3. 1995 unter Hinweis auf das
Schreiben des Mietervereins vom 11. 1. 1995 und wiesen darauf hin,
daß der Freund der Tochter eine eigene Wohnung bewohne und dort
auch gemeldet sei.

Mit Schreiben ihrer Prozeßbevollmächtigten vom 20. 9. 1995 kündigte
die Klägerin das Mietverhältnis fristlos wegen unberechtigter Gebrauchsüberlassung
der Wohnung.

Gegenüber der durch die Klägerin vor dem Amtsgericht erhobenen
Räumungs- und Herausgabeklage haben sich die Beklagten mit der Behauptung
verteidigt, der Lebensgefährte und zukünftige Ehemann der Tochter
wohne in seiner eigenen Wohnung und halte sich lediglich zu Besuchen
in ihrer Wohnung auf. Eine unberechtigte Gebrauchsüberlassung haben
sie bestritten.

Das Amtsgericht hat ein Kündigungsrecht der Klägerin wegen des
Zeitraums zwischen der zweiten Abmahnung und der fristlosen Kündigung
als verwirkt angesehen und die Klage abgewiesen.

Das mit der Berufung befaßte Landgericht sieht die Voraussetzungen
einer Verwirkung des Kündigungsrechts nicht als erfüllt an und hat
dem Senat wegen grundsätzlicher Bedeutung folgende Rechtsfrage zur
Entscheidung vorgelegt:

Hat der Mieter - unbeschadet etwaiger Einwendungen des Vermieters
aus dem Gesichtspunkt der Unzumutbarkeit gemäß § 549 Abs. 2 Satz
1 zweiter Halbsatz BGB - bereits dann ein berechtigtes Interesse
an der Aufnahme eines Dritten in die Mietwohnung im Sinne vom §
549 Abs. 2 BGB, wenn seine mit ihm in häuslicher Gemeinschaft lebende
erwachsene Tochter mit dem Dritten eine auf Dauer angelegte Lebensgemeinschaft
begründen will?

Die Kammer möchte ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung
im Sinne vom § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB verneinen und hält die Rechtsfrage
für entscheidungserheblich, da hiernach eine Beweisaufnahme über
die streitige Frage, ob die Beklagten den Lebensgefährten der Beklagten
zu 3) in die Wohnung aufgenommen haben, erforderlich werde.

II.

Die Vorlage ist unzulässig, weil nicht endgültig feststeht, ob
die Rechtsfrage für die Entscheidung erheblich ist.

Ungeschriebene Voraussetzung für die Einholung eines Rechtsentscheides
nach § 541 Abs. 1 ZPO ist, daß die angesprochene Rechtsfrage die
Entscheidung des Landgerichts beeinflussen kann. Die Entscheidungserheblichkeit
muß hierbei endgültig feststehen. Kann sie durch Beantwortung offener
Rechts- oder Tatfrage ausgeräumt werden, ist zuvor eine Klärung
durch das Landgericht erforderlich. Solange es daran fehlt, ist
die Vorlage unzulässig (vgl. Zöller-Schneider, ZPO, 20. Aufl., §
541 Rdn. 18 - 25 m.w.N.). So liegt der Fall hier. Das Landgericht
hat - soweit dies den Ausführungen des Vorlagebeschlusses zu entnehmen
ist - den Tatsachestoff nicht umfassend gewürdigt und Rechtsfragen
übersehen, deren Beantwortung die Entscheidungserheblichkeit ausräumen
kann.

Voraussetzung für die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung ist
nach § 553 BGB, daß die Beklagten ungeachtet der Abmahnungen einen
vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache fortgesetzt haben, der die
Rechte der Klägerin in erheblichem Maße verletzt. Für den hier vorliegenden
Fall der unbefugten Gebrauchsüberlassung an einen Dritten bedarf
es nach herrschender Meinung in Literatur und Rechtsprechung nicht
der Feststellung einer erheblichen Verletzung des Vermieterinteresses;
diese wird durch die Art der Vertragsverletzung indiziert (BGH NJW
1985, 2527 - WuM 1985, 88; Erman-Jendrek, BGB, 9. Aufl., § 553 Rdn.
4).

Zutreffend geht das Landgericht davon aus, daß die Frage, ob eine
unbefugte Gebrauchsüberlassung an den Lebensgefährten der Beklagten
zu 3) anzunehmen ist, nach § 549 Abs. 2 BGB zu beurteilen ist (so
der Senat NJW 1992, 513 und der hiesige 4. Zivilsenat NJW 1982,
2876). diese Vorschrift greift nur dann nicht, wenn es sich um nächste
Angehörige wie Ehegatte, Kinder, Stiefkinder handelt; deren Aufnahme
gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung und findet nur
in einer Überbelegung ihre Grenze. Der Lebensgefährte der Tochter
bedurfte aber gemäß § 549 Abs. 1 Satz 1 BGB der Erlaubnis der Klägerin;
auf diese hätten die Beklagten unter den Voraussetzungen von § 549
Abs. 2 BGB einen Anspruch.

Nach dem unstreitigen Sachverhalt lag eine Erlaubnis der Klägerin
weder zum Zeitpunkt der Abmahnungen noch zum Zeitpunkt der Kündigung
vor. Die Überlassung an Dritte ohne Erlaubnis stellt aber einen
vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache im Sinne vom § 553 BGB dar.
Steht dem Mieter gegen den Vermieter ein Anspruch auf Erteilung
der Erlaubnis zu, so ändert das bis zu deren Zugang nach wohl herrschender
Meinung nichts an der Vertragswidrigkeit. Eine Kündigung kann lediglich
nach § 242 BGB unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben ausgeschlossen
sein (vgl. BGH a.a.O.; OLG Hamburg WuM 1982, 41; BayObLG WuM 1991,
18; Kraemer in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete,
2. Aufl., Kap. IV Rdn. 166). Dies hat das Landgericht offenbar verkannt
und daher ungeprüft gelassen. Dem Vorlagebeschluß ist auch nicht
zu entnehmen, ob die Kammer die Auffassung vertreten will, daß der
Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis die Erlaubnis selbst ersetzt
(vgl. hierzu BayObLG a.a.O. m.w.N. zum Meinungsstand in Literatur
und Rechtsprechung).

Es kann auch nicht ohne weiteres unterstellt werden, daß die ggf.
erforderliche Prüfung, ob die Kündigung gegen § 242 BGB verstößt,
zugunsten der Beklagten ausgeht. Im Rahmen der Abwägung der Interessen
der Vertragsparteien wird u.a. zu berücksichtigen sein, daß grundsätzlich
ein berechtigtes Interesse des Vermieters anzuerkennen ist, sowohl
über die Tatsache der Aufnahme eine Dritten in die Wohnung als auch
über dessen Person informiert zu werden. Immobilien Vermieten mußt die
Kontrolle darüber behalten können, wer die Mietsache tatsächlich
nutzt (Erman-Jendrek a.a.O., § 549, Rdn. 9). Dies folgt bereits
daraus, daß er andernfalls die Frage, ob in der Person des Dritten
ein wichtiger Grund für die Verweigerung der Erlaubnis vorliegt
(§ 549 Abs. 2 Satz 1 BGB), gar nicht prüfen könnte. Er muß auch
aus anderen Gründen - z.B. zum Zwecke der Erstellung sachgerechter
Nebenkostenabrechnungen - darüber informiert sein, wieviel Personen
einem Haushalt angehören. Andererseits ist bisher ein Interesse
der Beklagten, eine etwaige Aufnahme des Lebensgefährten der Tochter
wahrheitswidrig zu verschweigen und ihn vor Erteilung einer Erlaubnis
aufzunehmen, nicht ersichtlich. Zwar ist anerkannt, daß die fristlose
Kündigung des Vermieters nicht allein deshalb berechtigt ist, weil
der Mieter es unterlassen hat, vor der Gebrauchsüberlassung die
Erlaubnis einzuholen (BayObLG a.a.O.). Hier kommt jedoch hinzu,
daß die Beklagten die Klägerin - sofern man deren Vorbringen als
richtig unterstellt, ungeachtet der Abmahnungen über Monate hinweg
über die tatsächliche Situation getäuscht haben.

Sofern die durch das Landgericht nachzuholende Prüfung ergibt,
daß nach dem tatsächlichen Vorbringen der Klägerin die Voraussetzungen
einer unerlaubten Gebrauchsüberlassung vorliegen und daß die Kündigung
nicht gegen Treu und Glauben verstößt, ist die vorgelegte Rechtsfrage
nicht entscheidungserheblich. Über die streitige Frage, ob die Beklagten
den Lebensgefährten der Beklagten zu 3) in die Wohnung aufgenommen
haben, wäre dann in jedem Fall Beweis zu erheben. Falls der Klägerin
der ihr obliegende Nachweis für ihre Behauptung gelingt, wäre nämlich
die Kündigung wirksam. Die Rechtsfrage, ob den Beklagten ein Anspruch
auf Erteilung der Erlaubnis zugestanden hätte, wenn sie darum nachgesucht
hätten, wäre für die Entscheidung ohne Bedeutung.

Hiernach war der Erlaß eines Rechtsentscheides abzulehnen.
 

Gericht: OLG HAMM
Aktenzeichen: 30 REMiet 1/97