Geruch

Dringen durch undickte Wände Essen- und Tabakgerüche aus der Nachbarwohnung in die Wohnung des Mieters, kann er die Miete mindern (hier um 20 %).

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Bild: Frank Wagner/stock.adobe.com
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Aus den Entscheidungsgründen

Die Berufung ist teilweise begründet, während die unselbständige
Anschlußberufung unbegründet ist.

1. Entgegen der Auffassung der Klägerin haben die Beklagten
nach dem Ergebnis der in der ersten Instanz durchgeführten Beweisaufnahme
den ihnen obliegenden Beweis erbracht, daß die streitgegenständliche
Wohnung in der hier maßgeblichen Zeit von März 1997 bis einschließlich
Juli 1997 mit einem erheblichen Mangel im Sinne von § 537 BGB behaftet
war.

Die Zeugen haben bestätigt, daß erhebliche Geruchsbelästigungen
durch Essengerüche und Zigarettenrauch festzustellen waren. Dieser
Mangel hat die Beklagten zu einer Mietzinsminderung dem Grunde nach
berechtigt.

Insbesondere die Zeugin ..., die zeitweise die Katzen der Beklagten
während deren Abwesenheit versorgt hat, hat bekundet, daß es beim
Betreten des Wohnzimmers nach Rauch oder auch nach Essen gerochen
hat, vorwiegend aber nach Zigarettenrauch. Wie die Zeugin weiter
bekundet hat, trat dieser Geruch verstärkt im Frühjahr 1997 am Wochenende
auf. Zigarettenrauch hat die Zeugin ... vermehrt abends gerochen,
wenn sie zu Besuch bei den Beklagten war.

Nach Aussage der Zeugin ... hat sie einmal im Juni 1997 abends
starke Essengerüche wahrgenommen, jedoch keinen Zigarettenrauch.
Sie hatte jedoch bei einem Vormieter in der streitgegenständlichen
Wohnung, einem Stuhldesigner, ebenfalls Rauch gerochen.

Schließlich hat der Zeuge ..., der die Bauleitung für die Streithelferin
macht, zwar zunächst angegeben, in der Wohnung noch nie etwas gerochen
zu haben. Er hat jedoch bestätigt, einmal in der streitgegenständlichen
Wohnung gewesen zu sein, als der darunter wohnende Mieter gebeten
wurde, zu kochen, wobei er dann den Essengeruch in der Wohnung der
Beklagten wahrnehmen konnte.

Durch diese Zeugenaussagen ist das Vorliegen eines Mangels und
die Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen
Gebrauch (§ 537 BGB) bewiesen. Dies hängt offenbar mit der biophysikalischen
Bauweise des Gebäudes zusammen, das nicht so abgedichtet werden
kann, wie ein Haus in herkömmlicher Bauweise. Dies zeigen die verschiedenen
vorangegangenen Abdichtungsversuche, die zu keiner Besserung der
Geruchsbelästigung geführt haben.

Für eine durch die Bauweise hervorgerufene Geruchsbelästigung spricht
ferner, daß de Zeuginnen ... und ..., die beide Mitbewohner sind,
ebenfalls in ihren Wohnungen unter Geruchsbelästigungen durch Essengerüche
und Zigarettenrauch litten. Dabei kann dahingestellt bleiben, auf
welche Weise die Gerüche in die Wohnung eingedrungen sind, da in
jedem Fall ein den Anspruch des Mieters nach § 537 BGB begründender
Fehler vorliegt, der vom Vermieter auch nicht zu vertreten sein
muß.

Die Anschlußberufung der Streithelferin war daher als unbegründet
zurückzuweisen.

2. Hingegen hat die Berufung der Beklagten im zuerkannten
Umfange teilweise Erfolg.

a) Zu Unrecht meinen die Beklagten allerdings, daß wegen
der eheblichen Mängel der monatliche Mietzins um mindestens 25 %,
statt wie vom Amtsgericht angenommen 20 %, hätte gemindert werden
können.

Der Umfang der Minderung ist nach den Umständen des Einzelfalles
zu bemessen. Ist wie hier die Gebrauchstauglichkeit nur eingeschränkt,
ist die Miete in dem Verhältnisse herabzusetzen, in welchem der
mangelfreie Zustand zu dem wirklichen Zustand gestanden hat (Gramich,
Mietrecht, 6. Aufl., A. 3 zu § 537 BGB). Bei dem so zu schätzenden
Grad der Gebrauchseinschränkung kann entgegen der Auffassung der
Beklagten nicht erschwerend berücksichtigt werden, daß sie sich
nur die geringste Zeit in dem Mietobjekt aufhielten, da gerade dann
die Beeinträchtigung nicht so groß ist wie im umgekehrten Fall.
Es liegt hier auch nicht eine von dem Beklagten behauptete Gesundheitsbeeinträchtigung
durch Passivrauchen vor, sondern nur eine Belästigung durch den
Geruch an sich.

Die von den Beklagten aufgeführten Beispiele in der Rechtsprechung
für eine Mietminderung von 30 % und mehr wir unzureichende Isolierung,
Gestank durch Tierhaltung oder laute Klopfgeräusche durch Heizung
sind im vorliegenden Fall, in dem es um eine Geruchsbelästigung
durch Rauch und Essen geht, nicht einschlägig. Vielmehr werden Minderungssätze
über 20 % in der Regel nur bei gravierenden und länger dauernden
Fällen, z.B. erhebliche Feuchtigkeit oder teilweiser Heizungsausfall
im Winter, von der Rechtsprechung anerkannt. So liegt der Fall hier
indes nicht, wobei die vom Amtsgericht zugrundegelegte Minderung
mit 20 % angemessen ist.

b) Entgegen der im angefochtenen Urteil vertretenen Auffassung
waren die Beklagten jedoch berechtigt, das auf fünf Jahre befristete
Mietverhältnis mit Schreiben vom 11. 4. 1997 wegen des oben genannten
Mangels fristlos zu kündigen. Nach § 3 des Mietvertrages vom 4.
11. 1995 war der Mieter bei Nichtgewährung des Gebrauchs der Mietsache
gemäß § 542 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigt. Diese Voraussetzung
lag im vorliegenden Fall vor, da der vertragsgemäße Gebrauch der
gemieteten Sache teilweise entzogen war und der Mangel vom Vermieter
nicht abgestellt werden konnte. Außerdem steht § 542 Abs. 2 BGB
dem Kündigungsrecht nach dieser Vorschrift nicht entgegen, da nach
den Umständen des Einzelfalles eine erhebliche Störung vorlag. Ferner
war die Kündigung durch ein besonderes Interesse der Mieter gerechtfertigt,
da der Beklagte Ziff. 2 ein ärztliches Attest vom 27. 3. 1997 über
ein bestehendes schweres Asthma-Leiden vorgelegt hat. Die Beklagten
schuldeten daher aufgrund der wirksamen fristlosen Kündigung den
Mietzins nur bis zu ihrem Auszug Mitte Juli 1997. Da der Mietzins
für den gesamten Monat unter Berücksichtigung einer 20 %igen Minderung
2.046,- DM betrug, die Beklagten jedoch für den Monat Juli 1997
unstreitig 1.090,- DM bezahlt haben, steht der Klägerin für Juli
1997 kein restlicher Mietzins zu.

Auf die Berufung der Beklagten war daher das angefochtene Urteil
wie geschehen teilweise abzuändern, während die weitergehende Berufung
und die Anschlußberufung als unbegründet zurückzuweisen waren.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 und
101 Abs. 1 ZPO.
 

Gericht: LG STUTTGART
Aktenzeichen: 5 S 421/97

Redaktion (allg.)

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