Gesundheitsschäden beseitigt?

Aus dem Tatbestand

Die Parteien verband ein Mietvertrag vom 5. Mai 1987 über
ein Einfamilienhaus ..., welches die Beklagten ab 1. Oktober 1987
nutzten auf unbestimmte Zeit.

Im Mietvertrag ist geregelt in § 3: "Die Schönheitsreparaturen
trägt Mieter – Vermieter. Zu den vereinbarten Schönheitsreparaturen
gehören ferner im Außenbereich: Außenfenster streichen,
Haus/Garagentüren streichen, Fenstergitter, Treppengeländer
und Terrassengeländer streichen. Die vorgenannten Schönheitsreparaturen
fallen nicht an, da die Materialien pflegeleicht sind. Für
die Pflege und Reinigung ist der Mieter zuständig. ..."

In § 16 heißt es: "Bei Beendigung der Mietzeit ist das
Mietobjekt vertragsgemäß im sauberen Zustand mit allen
Schlüsseln dem Vermieter oder seinem Beauftragten zu übergeben.
Andernfalls ist Immobilien Vermieten nach Räumung berechtigt, das
Mietobjekt nach Ankündigung auf Kosten des Mieters zu öffnen
und zu reinigen und zurückgelassene einzelne Gegenstände
zu verwahren und wertloses Gerümpel vernichten zu lassen. Das
Haus wird frisch renoviert übergeben, wie übernommen.
..."

Darüber hinaus gibt es eine Vereinbarung vom 29. April 1987
betr. Hausordnung und darin unter Ziffer 4): "Der Garten ist
vom Mieter so zu pflegen, wie es allgemein üblich ist. Er ist
im Sommer ausreichend zu wässern. Die Pflanzen, vor allem die
Bäume, sind einmal pro Jahr mit Volldünger zu düngen."

Unter dem 30. Januar 1998 kündigten die Beklagten den Mietvertrag
– fristlos zum 30. April 1998 mit der Begründung, es bestünden
gesundheitsschädliche Emissionen.

Der Kläger bestreitet solche Mängel und macht geltend,
den Mietzins für die Monate Februar bis April 1998 in Höhe
von 3 x 1.530 DM sowie eine Nutzungsentschädigung für
den Monat Mai 1998 wegen Renovierungsarbeiten im Zusammenhang mit
Schadensersatz wegen des Zustandes der Mieträume von 12.348,33
DM. Dieser Schadensersatzanspruch begründet sich auf zahlreiche
Beanstandungen, vor allem Dübellöcher, Tapeten- und Wandverschmutzung.
Darüber hinaus seien der WC-Sitz verändert, ein Duschkopf
und ein WC-Papierbehälter entfernt worden und Wasserhähne
verklebt.

Darüber hinaus werden Ersatzkosten für eine missratene
Gartenpflege verlangt von 1.487,50 DM incl. Reinigung eines Fallrohres,
einer Dachrinne und der Entsorgung von Eternitbegrenzungen.

Der Kläger beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu
verurteilen, an den Kläger 18.317,91 DM nebst 4 % Zinsen seit
dem 16. Juli 1998 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen Klagabweisung.

Sie berufen sich auf seit Jahren zunehmende gesundheitliche Beeinträchtigungen
der Familie, insbesondere Hauterkrankungen und Bronchialbeschwerden,
die auf die Raumluftbelastung durch Holzschutzmittel usw. zurückzuführen
seien, die für die Holzdecke verwandt worden waren. Darüber
hinaus berufen sie sich auf ein Minderungsrecht wegen dieser Emissionen
für die nachfolgenden Mietzeiten.

Im übrigen sei das Haus bei Einzug nicht vollständig
renoviert gewesen, sondern erst 11 Monate danach. Der Zustand bei
Auszug sei von dem Kläger übertrieben dargestellt. Dübellöcher
seien nicht vorhanden. Zudem seien die Heizkörper ungeeignet
zur Reinigung, Fugenbeschädigungen seien zwecks Erstellung
von Sachverständigengutachten vorgenommen worden. Ein WC-Sitz
sei im Originalzustand wieder eingesetzt. WC-Papierhalter und Duschkopf
seien beim Einzug nicht vorhanden gewesen. Im übrigen sei die
Installation in Ordnung. Die Gartenanlage sei angemessen gepflegt
gewesen und allenfalls durch Arbeiten des Klägers entstellt
worden.

Darüber hinaus machen die Beklagten eigene Ansprüche
geltend wegen überschießenden Heizöls (4.014 l),
Schadenersatz wegen dem von ihnen beauftragten Gutachten von 832,37
DM und Umzugskosten von 5.169,59 DM.

Die Beklagten beantragen widerklagend, den Kläger zu verurteilen,
an die Beklagten 7.903,80 DM nebst 4 % Zinsen seit Zustellung des
Schriftsatzes vom 8. Februar 1999 zu zahlen.

Der Kläger beantragt, die Widerklage abzuweisen.

Er bestreitet den behaupteten Heizölumfang und geht von 1.260
l aus. Darüber hinaus hält er die geltend gemachten Positionen
für unbegründet.

Das Gericht hat Beweis erhoben. Insoweit wird auf das Protokoll
Bezug genommen. Darüber hinaus ist versucht worden, ein Sachverständigengutachten
einzuholen über die Emissionen. Die Erstellung eines solchen
Gutachtens scheiterte daran, dass die inkriminierte Holzdecke inzwischen
ersatzlos entfernt war.

Aus den Entscheidungsgründen

Klage und Widerklage sind jeweils zu einem Teil begründet.

1. zur Klage

Der Kläger kann zunächst grundsätzlich keinerlei
Mietzinsforderungen geltend machen. Die Beklagten haben sich auf
das Kündigungsrecht wegen Gesundheitsgefährdung berufen,
welches ein fristloses Kündigungsrecht beinhaltet. Hierzu waren
sie berechtigt, aufgrund des von ihnen in Auftrag gegebenen Privatgutachtens.
Soweit der Kläger behauptet, bei den Beklagten aufgetretenen
gesundheitlichen Beeinträchtigungen würden nicht auf baulichen
Gegebenheiten des Hauses beruhen, kann dem nicht gefolgt werden.
Trotz der insoweit zwischen den Parteien bekannten Meinungsverschiedenheiten
und dem von den Beklagten in Auftrag gegebenen Gutachten hat der
Kläger die Holzdecke beseitigen lassen, so dass eine Beweiserhebung
über diesen Punkt nicht mehr möglich ist. Es hätte
Anlass bestanden, die Holzdecke zu Beweiszwecken zu sichern, jedenfalls
aber Gegner oder Gericht von der beabsichtigten Entfernung der Holzdecke
zu benachrichtigen. In Anbetracht der von den Beklagten eingeholten
Untersuchungen war diesen darüber hinaus nicht zuzumuten, ein
Beweissicherungsverfahren in eigener Regie zu initiieren.

Daraus folgt, dass von gesundheitsschädigenden Emissionen
des Hauses ausgegangen wird, mit der Folge, dass die Beklagten zu
Recht gekündigt haben. ...

Dem Kläger steht aber Schadenersatz zu wegen Verstoßes
der Beklagten gegen die Renovierungspflicht. Insoweit wird auf die
Vereinbarung der Parteien Bezug genommen, wonach die Beklagten ein
renoviertes Haus bezogen haben, welches sie in einem entsprechenden
Zustand wieder zurückgeben müssen. Das gilt um so mehr,
als eine Vereinbarung über Schönheitsreparaturen während
der Mietzeit nicht wirksam getroffen worden ist.

Die Höhe des Schadenersatzes ist aber von dem Kläger
übertrieben dargestellt. Das ergibt sich aus dem Vergleich
zwischen der Eingangsrenovierung im Jahre 1987 in Höhe von
3.200 DM und den jetzt geltend gemachten Kosten im Jahre 1998 von
über 10.000 DM. In Anbetracht der inzwischen vergangenen Zeit
und den womöglich etwas weitergehenden Renovierungsnotwendigkeiten
infolge der durch eingereichte Fotos belegten überstarken Rußbelastung
erscheint eine Schadenersatzsumme von 5.000 DM angemessen. Darüber
hinaus ist für diesen Zeitraum eine Nutzungsentschädigung
berechtigt, da ersichtlich ist, dass eine solche Renovierung verhindert,
dass das Mietobjekt umgehend wieder vermietet werden kann. Insgesamt
ergibt sich danach ein Anspruch von 6.530 DM.

Soweit Gartenrenovierungskosten geltend gemacht werden, kann dem
nicht gefolgt werden. Das folgt aus der Vereinbarung der Parteien,
wonach nur die ortsübliche Pflege geschuldet wird. Insoweit
ist einer Mietpartei ein weiter Spielraum zuzugestehen. Es kann
nicht verlangt werden, dass dem Geschmack des Vermieters entsprechend
der Garten gestaltet werden muss. Auch eine naturnähere oder
geschmacklich abweichende Gartengestaltung muss zulässig sein,
ohne dass daraus eine Ersatzpflicht entsteht.

Soweit der Kläger Armaturen usw. ersetzt verlangt haben will,
ist nicht nachgewiesen, dass solche Armaturen bei Beginn des Mietverhältnisses
vorhanden waren. Die insoweit vernommene Zeugin ... konnte dazu
keine genauen Angaben machen.

2. zur Widerklage

Hinsichtlich der Widerklage hat die Beweisaufnahme zur Überzeugung
des Gerichts ergeben, dass Öl allenfalls in Höhe des von
der Öllieferungsfirma gemessenen Umfangs vorhanden war, welches
einem Betrag von 596,99 DM incl. MwSt. entspricht. Das ergibt sich
auch aus der Tatsache, dass die Vorlieferung im Jahre 1997 mit einer
Liefermenge vom 3.000 l nicht dazu führt, dass im darauffolgenden
Jahr nach Ablauf der Heizperiode mehr Öl vorhanden ist. Das
erscheint völlig unwahrscheinlich. Zudem ist die Messung vorgenommen
worden von einem fachkundigen Tankkraftwagenfahrer. Insoweit ist
dessen Messung der Vorzug zu geben gegenüber allen anderen
Messungen.

Darüber hinaus erscheint – auch in Anbetracht der Entfernung
der inkriminierten Holzdecke durch den Kläger – die Einholung
eines Sachverständigengutachtens durch das Sachverständigenbüro
... berechtigt zur Feststellung der Ursachen krankhafter Erscheinungen.
Das gilt um so mehr als das Gutachten Indizien enthält dafür,
dass die Annahmen der Beklagten zutreffen könnten.

Soweit Umzugskosten geltend gemacht werden, fehlt es an einem Verschulden
des Klägers. Eine positive Forderungsverletzung durch die Installation
einer Holzdecke mit Holzschutzmitteln ohne Kenntnis negativer Folgen
auf Bewohner ist nicht anzunehmen.

Nach allem steht den Beklagten ein Anspruch in Höhe von 1.429,36
DM zu.

Im übrigen war die Widerklage abzuweisen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 ZPO, die Entscheidung über
die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO.
 

Gericht: AG STADE
Aktenzeichen: -63 C 437/98