Großstadtmietspiegel auch für das Umland?

Aus den Entscheidungsgründen

Die Berufung ist zulässig und teilweise begründet.

I.

Die Zulässigkeit der Berufung ergibt sich insbesondere daraus, dass
die Berufungssumme nach § 511 a ZPO a.F. erreicht ist.

Teilweise wird der Rechtsmittelstreitwert in Mieterhöhungsverfahren
unter Heranziehung der Regelung in § 16 Abs. 5 GKG im Rahmen von § 3 ZPO
mit dem einjährigen Erhöhungsbetrag berechnet (so etwa LG Saarbrücken,
WuM 1998, 234 f.). Danach wäre die Berufungssumme im vorliegenden
Fall nicht erreicht. Vielfach wird im Rahmen von § 3 ZPO auch der dreijährige
Erhöhungsbetrag angesetzt (so etwa LG Nürnberg-Fürth, WuM
1996, 158 f.).

Nach nunmehr herrschender Ansicht ist der Rechtsmittelstreitwert in Mieterhöhungsverfahren
in Analogie zu § 9 ZPO zu bestimmen, so dass der dreieinhalbjährige
Erhöhungsbetrag heranzuziehen ist (s. Schmidt-Futterer/Börstinghaus,
Mietrecht 7. Aufl., 1999, § 2 MHG Rdnr. 609 f. m.w.N. sowie insbes. BVerfG,
NJW 1996, 1531). Für die analoge Anwendung des § 9 ZPO spricht nach
Ansicht der Kammer, dass sich das Zustimmungsverlangen wirtschaftlich
kaum von einer Zahlungsklage auf den höheren Mietzins als wiederkehrende
Leistung unterscheidet. Unzutreffend ist es dagegen, § 16 Abs. 5 GKG heranzuziehen,
da Gebühren- und Rechtsmittelstreitwert streng auseinander zuhalten
sind. Der Rechtsmittelstreitwert beträgt somit 3.570 DM, so dass
die Berufung zulässig ist.

II.

Die Berufung des Beklagten ist teilweise begründet. Die Mieterhöhungsklage
hat nur in geringerem Umfang Erfolg, als das Amtsgericht erkannt hat.
Der Beklagte schuldet Zustimmung zu einer Mieterhöhung nicht auf
785 DM, wohl aber auf 745 DM.

Das Gutachten des Sachverständigen ... stellt nur eine unter mehreren
Erkenntnisquellen dar. Sein Ergebnis, wonach die ortsübliche Vergleichsmiete
785 DM beträgt, kann die Kammer nicht voll überzeugen.

1. Die Bedenken des Beklagten gegen die grundsätzliche Verwertung
des Sachverständigengutachtens sind allerdings unbegründet.

Die Kammer verkennt nicht, dass an Sachverständigengutachten in
Mieterhöhungsverfahren von der Rechtsprechung, insbesondere des Bundesverfassungsgerichts,
strenge Anforderungen gestellt werden. So kann es gegen Art. 2 Abs. 1
GG i.V.m. dem Rechtsstaatsprinzip verstoßen, wenn ein solches Gutachten
zur Grundlage eines Urteils gemacht wird, ohne dass der Sachverständige
die zugrundegelegten Befundtatsachen offenbart, soweit dies nicht aus
den anerkennenswerten Gründen, wie etwa der Geheimhaltungsbedürftigkeit
dieser Tatsachen erfolgt (BVerfG, NJW 1995, 40 f.). Diese Anforderungen
wurden in der Rechtsprechung zunächst dahin gehend verschärft,
dass allein die fehlende Zustimmung der Mieter von Vergleichswohnungen
zur Offenlegung als solche keine Grundlage für die mangelnde Spezifizierung
im Gutachten darstellen sollte (BVerfG, NJW 1997, 1909, 1910). Inzwischen
ist aber auch in der verfassungsgerichtlichen Rechtsprechung anerkannt,
dass, je nach den Fallumständen, die genaue Beschreibung der herangezogenen
Vergleichswohnungen genügen kann (BVerfG, WuM 1998, 13, 14).

Den Anforderungen an die Offenlegung der Befundtatsachen genügt
die schriftliche Begutachtung des Sachverständigen für sich
genommen nicht. Der Sachverständige beruft sich dort (Gutachten S.
6, AS I 113) auf "von der Ausstattung her ähnliche und vergleichbare
Wohnungen der 70er Jahre" sowie auf "Mietpreise vergleichbaren
Wohnraums der Baujahre ab 1969, 1979 – 1980". Wie das Bundesverfassungsgericht
in den genannten Entscheidungen hervorgehoben hat, müssen die Parteien
des Zivilprozesses aus rechtsstaatlichen Gründen in der Lage sein,
an der Überprüfung der tatsächlichen Grundlage für
die richterliche Entscheidungsfindung mitzuwirken. Die pauschalen Angaben
im schriftlichen Gutachten versetzen weder die Parteien noch das Gericht
in den Stand, den vom Sachverständigen vorgenommenen Vergleich mit
anderen Mietwohnungen auch nur ansatzweise nachzuvollziehen.

In der Zusammenschau mit den Erläuterungen des Sachverständigen
in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht am 10. 9. 2001
sind jedoch sowohl die Parteien als auch das Gericht insgesamt ausreichend
über die Befundtatsachen der Begutachtung unterrichtet. Der Sachverständige
hat vor dem Amtsgericht sogar zahlreiche Straßenzüge in Bad
Krozingen benannt, wo sich Wohnungen befinden, die mit der streitgegenständlichen
vergleichbar sind. Der Gutachter hat das jeweilige Mietniveau detailliert,
etwa anhand der Ausstattungsqualität oder der Lage innerhalb des
Gebäudes in Relation zur Wohnung der Klägerin gesetzt und weitere
Kriterien genannt, anhand derer eine Einstufung in Abgrenzung zu diesen
Vergleichswohnungen erfolgen kann. Dass der Sachverständige in der
mündlichen Verhandlung geäußert hat, ihm sei keine Wohnung
bekannt, die zu 100 % mit der streitgegenständlichen Wohnung vergleichbar
ist, spricht nicht gegen die Nachvollziehbarkeit seiner Begutachtung,
sondern vielmehr für eine differenzierte Betrachtungsweise der Marktverhältnisse.
Zudem hat der Sachverständige nachdrücklich dargelegt, dass
er seine besonderen Kenntnisse gerade des Bad Krozinger Mietmarkts vor
allem aus der Verwaltung von etwa 250 Wohnungen bezieht, darunter auch
von Wohnungen des neben der streitgegenständlichen Wohnung liegenden
Hauses.

2.Der Beklagte rügt jedoch zu Recht, dass der Mietspiegel
der Stadt Freiburg im Gutachten des Sachverständigen, ebenso wie
im Urteil des Amtsgerichts Staufen, keine ausreichende Berücksichtigung
gefunden hat. Die Kammer ist trotz des Sachverständigengutachtens
nicht davon überzeugt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete
für die streitbefangene Wohnung 785 DM beträgt. Vielmehr führt
eine angemessene Berücksichtigung des Freiburger Mietspiegels zu
einem Betrag 745 DM.

a)Die Kammer verkennt nicht, dass der Freiburger Mietspiegel
nicht unmittelbar auf die streitgegenständliche Wohnung übertragen
werden kann, das Freiburg (ca. 200.000 Einwohner) und Bad Krozingen (ca.
14.700 Einwohner) schon von der Größe her nicht miteinander
vergleichbar sind und Bad Krozingen als Thermalkurort Eigenheiten aufweist,
die eine Einordnung als Umlandgemeinde im Sinne des Freiburger Mietspiegels
ausschließen.

b) Der Beklagte hat jedoch insoweit Recht, als bei der
Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für Wohnungen in
Gemeinden im Großraum Freiburg dieser Mietspiegel immerhin mit zu
berücksichtigen ist. Es kann nicht hingenommen werden, dass in Freiburg
wegen des Vorhandenseins eines Mietspiegels die ortsübliche Vergleichsmiete
deutlich niedriger ausfällt als in den Umlandgemeinden, obwohl doch
nach allgemeiner Einschätzung die Mieten in Freiburg höher liegen.

Auch der Sachverständige ... hat ausdrücklich festgestellt,
dass die Mieten in Freiburg höher (Innenstadt) bzw. gleich hoch (äußerer
Bereich) liegen wie in Bad Krozingen. Wenn er dennoch für Bad Krozingen
zu einer deutlich höheren ortsüblichen Vergleichsmiete kommt
als sie sich für eine vergleichbare Freiburger Wohnung aus dem Mietspiegel
ergibt, so liegt darin ein Widerspruch. Es geht nicht an, diesen Widerspruch
einfach damit zu erklären, dass die Werte des Freiburger Mietspiegels
falsch seien.

Aufgrund des vergleichsweise breiten statistischen Datenmaterials erscheint
ein Mietspiegel gegenüber dem Sachverständigengutachten als
das grundsätzlich überlegenes Beweismittel. Dies entspricht
nicht nur der ständigen Rechtsprechung der (für Freiburg zuständigen)
3. Zivilkammer, sondern auch den der Mietrechtsreform zugrundeliegenden
Erkenntnissen. Im neuen – vorliegend noch nicht anwendbaren - § 558
d BGB ist die Bedeutung qualifizierter Mietspiegel erheblich gestärkt
worden. Daher vermag die Kammer den Ausführungen des Sachverständigen
nicht zu folgen, soweit dieser die Diskrepanz zwischen dem Ergebnis seiner
Begutachtung (785 DM Grundmiete) und dem, nach dem Freiburger Mietspiegel
für Zone 2 und 3 errechneten Vergleichsmietpreis (745 DM bzw. 674
DM) damit erklärt, der Mietspiegel entspreche nicht dem wirklichen
Markt. Es ist nicht auszuschließen, dass die Abweichung von Sachverständigengutachten
und Mietspiegel darauf zurückzuführen ist, dass dem als Makler
und Wohnungsverwalter tätigen Sachverständigen beruflich vor
allem ein professionalisierter und gewinnorientierter Mietmarkt begegnet,
während in den Mietspiegel zusätzlich auf Mietverträge
aus dem Rechtsverkehr zwischen Privatpersonen Eingang finden, in denen
die Vermieter aus den verschiedensten Gründen (Bekanntschaft, Interesse
an langfristigen bzw. harmonischem Mietverhältnis) deutlich unter
dem erzielbaren Mietzins bleiben. Derartige Niedrigabschlüsse dürfen
aber bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht unberücksichtigt
bleiben.

Die Heranziehung des Freiburger Mietspiegels bedeutet nicht, dass damit
für Umlandgemeinden Sachverständigengutachten bedeutungslos
wären. Die notwendigerweise generalisierende Einstufung eines Mietspiegels
kann die sachkundige, auch auf individuelle Besonderheiten des betreffenden
Objekts und der betreffenden Gemeinde eingehende Begutachtung eines Fachmanns
nicht ersetzen. Die Existenz des Freiburger Mietspiegels zwingt aber den
Sachverständigen und das Gericht dazu, sich mit ihm auseinander zusetzen.
Liegt die vom Sachverständigen ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete
– wie hier – deutlich über dem, was sich bei Zugrundelegung
des Freiburger Mietspiegels ergäbe, so muss sich das Gutachten mit
dem statistisch überlegenen Mietspiegel auseinandersetzen und Abweichung
sachlich begründen. Fehlt es – wie hier –an einer nachvollziehbaren
Begründung, so kann das Gericht im Rahmen der freien Beweiswürdigung
die Daten des Mietspiegels mitberücksichtigen, was in der Regel zu
einer Reduzierung des vom Sachverständigen ermittelten (hohen) Mietzinses
und so zumindest zu einer Annäherung an die Werte des Freiburger
Mietspiegels führen wird.

c)In der Gesamtschau des Sachverständigengutachtens
und des Mietspiegels hält die Kammer für die streitgegenständliche
Wohnung einen Quadratmeterpreis wie in Zone 2 des Freiburger Mietspiegels
für zutreffend.

Auch der Sachverständige hat in seiner mündlichen Erläuterung
des Gutachtens vor der Kammer zum Ausdruck gebracht, dass für die
streitgegenständliche Wohnung jedenfalls eine niedrigere Vergleichsmiete
gelten müsse als für Wohnungen im Freiburger Stadtzentrum (Zone
1). Der Sachverständige hat die Bad Krozinger Lage des vom Beklagten
gemieteten Wohnraums mit Wohnlagen etwa in Freiburg – St. Georgen
verglichen, die in die Zone 3 des Freiburger Mietspiegels fallen. Würde
man den Mietspiegel mit dieser Maßgabe anwenden, wie es der Beklagte
für richtig hält, so ergäbe sich für die streitgegenständliche
Wohnung unstreitig eine ortsübliche Vergleichsmiete von 674 DM.

Die Heranziehung von Zone 3 als oberer Begrenzung der ortsüblichen
Vergleichsmiete für Bad Krozingen erscheint aber nicht angemessen.
Mit der Zoneneinteilung, wie sie der Freiburger Mietspiegel vorsieht,
ist eine Vereinfachung und Nivellierung verbunden. So werden alle in der
Zone 3 liegenden Wohnungen vom Ausgangspunkt her gleich eingestuft, obwohl
es doch innerhalb dieser Zone deutliche Unterschiede im Wohnwert einzelner
Wohngebiete geben dürfte. Es erscheint nicht zulässig, diese
nivellierende Betrachtungsweise auf die Umlandgemeinden zu übertragen.
Zieht man dagegen die Werte der Zone 2 als obere Begrenzung heran, so
erscheinen damit auch die für eine höhere Vergleichsmiete sprechenden
Gesichtspunkte ausreichend berücksichtigt. Zugleich wird damit den
von der Klägerseite eingehend dargelegten Besonderheiten der Stadt
Bad Krozingen als Thermalkurort mit überdurchschnittlicher Infrastruktur
und zahlreichen Freizeitmöglichkeiten Rechnung getragen.

d)Bei Zugrundelegung der Zone 2 ergibt sich eine ortsübliche
Vergleichsmiete von (7,14 DM + 47 % = 10,495 DM mal 71 qm =) 745 DM.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Anordnung der
vorläufigen Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung auf dem Rechtsgedanken
der §§ 708.10 und 713 ZPO).

Gericht: LG FREIBURG
Aktenzeichen: 9 S 130/01