Grundstückkauf geplatzt

Wenn der Grundstückskauf später wegen Formmängeln platzt, muß - wie die LBS mitteilt - der Verkäufer nicht nur den angezahlten Betrag zurückzahlen, sondern auch seine Vorteile aus der Geldanlage weitergeben. Dazu gehören auch ersparte Sollzinsen.

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Bild: Andrey Popov/stock.adobe.com
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Aus dem Tatbestand

Der Kläger kaufte von der Beklagten mit Vertrag vom 20. Dezember
1991, den der Notar ... (Streithelfer) beurkundete, zwei Grundstücke
in Berlin für 3.500.000 DM, um darauf ein Wohn- und Geschäftshaus
entsprechend einem bereits eingereichten Bauantrag zu errichten.

In § 1 des Kaufvertrages heißt es deshalb u.a.:

"Dieser Bauantrag nebst den diesem Vertrag beigefügten Unterlagen
und Plänen ist Gegenstand dieses Vertrages. Parteien verzichten
auf Verlesen. (...)

Verkäufer versichert, daß Kündigungen bzw. Räumungsverpflichtungen
aller Mieter und Gewerbemieter in dem abzureißenden Gebäude ...
zum 31 .12. 1992 sichergestellt sind."

Den vereinbarungsgemäß am 11. Februar 1992 gezahlten Kaufpreisteilbetrag
in Höhe von 1.500.000 DM verwandte die Beklagte zur Tilgung eigener
Schuldverpflichtungen.

In der Folgezeit kam es zu Differenzen der Parteien unter anderem
über die Wirksamkeit des Kaufvertrages. Sie schlossen am 23. Juni
1994 einen Vergleich. Der Kläger bewilligte die Löschung derzu seinen
Gunsten im Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkung Zug um
Zug gegen Rückzahlung der Anzahlung und behielt sich weitergehende
Ansprüche vor.

In der Revisionsinstanz verlangt er nach Teilnichtannahme der Revision
nur noch Schadensersatz wegen entgangener Zinsen für den gezahlten
Kaufpreisteil in Höhe von 207.383,12 DM; außerdem sei er wegen eines
aufgenommenen Kredits für den restlichen Kaufpreisteil mit Sollzinsen
in Höhe von 196.547,50 DM belastet worden; hilfsweise fordert er
diese Summen aus ungerechtfertigter Bereicherung der Beklagte, die
Zinszahlungen in dieser Höhe erspart habe. Die Beklagte beantragt,
die Revision zurückzuweisen.

 

Aus den Entscheidungsgründen

I.
 

Das Berufungsgericht ist der Ansicht, Schadensersatzansprüche nach
§ 463 BGB oder aus culpa in contrahendo stünden dem Kläger bereits
deshalb nicht zu, weil der Grundstückskaufvertrag gemäß § 313 Satz
1 BGB wegen eines Beurkundungsmangels nichtig sei; denn der zum
Gegenstand des notariellen Vertrages gemachte Bauantrag nebst beigefügter
Unterlagen sei entgegen §§ 9 Abs. 1 Satz 2, 13 Abs. 1 BeurkG bei
der Beurkundung nicht verlesen worden.

Ansprüche des Klägers wegen ungerechtfertigter Bereicherung (§§
812 Abs. 1 Satz 1, 818 Abs. 1, 2 BGB) auf Nutzungsherausgabe seien
ebenfalls nicht gegeben; die Beklagte habe keine Nutzungen aus dem
geleisteten Kaufpreisentgelt gezogen, sondern damit eigene Schulden
getilgt. Aufwendungen, die der Bereicherungsschuldner durch Verwendung
des herauszugebenden Geldes erspare, z.B. Schuldzinsen, seien nicht
durch dessen Gebrauch, sondern durch den Verbrauch des Geldes erzielt.
Eine weitere Nutzung des rechtsgrundlos erhaltenen Geldbetrages
sei dann nicht mehr möglich.

 

II.

Die Revision hat in dem angenommenen Umfang Erfolg:

1. Richtig geht das Berufungsgericht zwar davon aus, daß
der Kaufvertrag vom 20. Dezember 1991 an einem Formmangel leidet
und deshalb nichtig ist (§§ 313 Satz 1, 129 Satz 1 BGB).

Nach § 313 Satz 1 BGB unterliegen beim Grundstückskaufvertrag dem
Beurkundungserfordernis alle rechtserheblichen Erklärungen der Parteien,
aus denen sich nach ihrem Willen das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft
zusammensetzt (st. Rspr.; vgl. nur BGHZ 74, 346 ff. m.N.).

Nach §§ 9 Abs. 1 Satz 2, 13, Abs. 1 BeurkG bedürfen Erklärungen
in einem Schriftstück, auf das in der Niederschrift verwiesen und
das dieser beigefügt wird, ebenso wie die Haupturkunde zu ihrer
wirksamen Einbeziehung in den Vertrag der vollständigen Verlesung
in Gegenwart des Notars. Soweit es sich um Karten oder Planzeichnungen
handelt, die nicht verlesen werden können, müssen diese den Parteien
zur Durchsicht vorgelegt werden. Enthalten die Karten oder Zeichnungen
auch Testteile in Schriftform, so ist die Vorlage zur Durchsicht
dann nicht ausreichend, wenn der Text über die bloße Erläuterung
der Karte hinaus eine zusätzliche Erklärung im Rahmen des beurkundungsbedürftigen
Rechtsgeschäfts beinhaltet; in diesem Fall muß auch dieser verlesen
werden (vgl. BGHZ 74, 346, 350; Huhn/von Schunckmann, BeurkG, Kommentar,
3. Aufl.., § 9 Rdn. 43; Arnold, DNotZ 1980, 262, 270).

So liegt der Fall nach den Feststellungen des Berufungsgerichts
hier: Der von der Beklagten eingereichte Bauantrag vom 14. Dezember
1991 nebst den beigefügten Unterlagen ist im Notartermin vom 20.
Dezember 1991 den Parteien lediglich zur Durchsicht vorgelegt worden,
obwohl darin von den Planzeichnungen getrennte Textteile mit selbständigem
Aussagegehalt, wie Baubeschreibung, Betriebsbeschreibung, Nutz-
und Wohnflächenberechnung der geplanten Bauvorhaben enthalten sind.

Soweit der Streithelfer dem Bauantrag vom 14. Dezember 1991 lediglich
erläuternde Bedeutung beimessen und deshalb die Beurkundungsbedürftigkeit
verneinen will, stehen dem die revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden
Feststellungen des Berufungsgerichts entgegen: Bereits nach dem
Wortlaut des § 1 des Kaufvertrages wurde der Inhalt des Bauantrages
"nebst den diesem Vertrag beigefügten Unterlagen und Plänen" ausdrücklich
zum Gegenstand der vertraglichen Absprachen gemacht. Aus den Plänen
und Unterlagen ergibt sich der konkrete Inhalt und Umfang der von
der Beklagten beizubringenden Baugenehmigungen sowohl für den Neubau
als auch für die Aufstockung. Die Leistungpflicht der Beklagten
bestimmt sich somit entgegen der Auffassung der Revision nicht nur
durch den Urkundstext, sondern auch durch die textlichen Festlegungen
in den Anlagen zum Baugesuch. Die Parteien haben im Wege einer "echten"
Verweisung bewußt einen konstitutiven Teil der Vereinbarung aus
der Haupturkunde herausverlagert (vgl. Hagen, NJW 1979, 2135).

2.Ohne Erfolg wendet sich die Revision auch gegen die Erwägungen
des Berufungsgerichts, daß wegen der Formnichtigkeit des Grundstückskaufvertrages
Ansprüche wegen culpa in contrahendo ausscheiden.

Dabei kann dahinstehen, ob das Berufungsgericht sich für den vorliegenden
Fall, wie die Revision meint, zu Unrecht auf die Senatsentscheidung
BGHZ 116, 251, 257 f beruft. Denn es fehlt schon an einem schlüssigen
Vortrag zu einem vorvertraglichen Verschulden, aus dem der Kläger
zum Vertragsschluß verleitet worden sein soll.

Die Revision glaubt, einen Haftungsgrund zu Lasten der Beklagten
in dem Umstand erblicken zu können, daß sie bei den Vertragsverhandlungen
angegeben hat, die Räumung des Anwesens ... sei für den 31. Dezember
1992 sichergestellt; dabei habe sie verschwiegen, daß der Voreigentümer
...aufgrund bestehender Vertragsvereinbarung noch zu Nutzung bis
31. Dezember 1993 berechtigt gewesen sei. Der weitere Vortrag des
Klägers und seines Streithelfers läßt nicht erkenne, daß die Beklagte
die vertragliche Verpflichtung zur Räumung nicht rechtzeitig hätte
erfüllen können, wenn der Kläger dies verlangt hätte. Auch der Gewerbemieter
... war nämlich, wenngleich gegen Zahlung einer von der Beklagten
aufzubringenden Abstandssumme, bereit, zum 31. Dezember 1992 auszuziehen.
ein entsprechendes Schreiben ... wurde dem Kläger zur Kenntnis gebracht.
Auf das Schreiben der Beklagten vom 23. Oktober 1992, man halte
das Betreiben der Räumung zu diesem Zeitpunkt für wirtschaftlich
unsinnig, da noch keine Baugenehmigung vorliegen, hat der Kläger
nahezu ein Jahr lang nicht reagiert, insbesondere nicht auf der
Erfüllung der der Beklagten nach ihrem Bekunden möglichen Zusage
bestanden.

3. Zu Recht wendet sich die Revision jedoch dagegen, daß
das Berufungsgericht auch vorsorglich geltend gemachte bereicherungsrechtliche
Ansprüche des Klägers wegen von der Beklagten ersparter Zinsen aus
§§ 812 Abs. 1 Satz 1, 818 Abs. 1, Abs. 2 BGB verneint.

a) Da der Kaufvertrag formnichtig ist, war die Beklagte
als Bereicherungsschuldnerin verpflichtet, den rechtsgrundlos erlangten
Teilbetrag des Kaufpreises in Höhe von 1.500.000 DM zurückzugewähren.
Nach § 818 Abs. 1 BGB i.V.m. § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB erstreckt sich
diese Verpflichtung auf die gezogenen Nutzungen, das heißt auf die
Sach- oder Rechtsfrüchte und auf die sonstigen Gebrauchsvorteile
(§ 100 BGB). Zu den Nutzungen zählen Zinserträge und sonstige Erträge,
die dem Bereicherungsschuldner aus einer kapitalvermehrenden Anlage
des erlangten Geldbetrages zugeflossen sind.

Die Beklagte hat die erlangte Anzahlung auf den Kaufpreis jedoch
nicht zinsbringend angelegt, sondern zur Tilgung eigener Darlehensverpflichtungen
verwandt und sich damit die Zahlung von Sollzinsen erspart. In Rechtsprechung
und Literatur ist umstritten, ob in diesem Falle die ersparten Darlehenszinsen
als gezogene Nutzungen im Sinne von § 818 Abs. 1 BGB dem Bereicherungsgläubiger
zugute kommen und deshalb an den Kläger zu erstatten sind (verneinend
OLG München BauR 1986, 702; LG München BauR 1989, 486; Gretter,
DB 1995, 516; Hahn, ZfBR 1982, 139; Dähne in Festschrift für Korbion,
1986, 39, 52 ff; bejahend LG Frankfurt NJW 1987, 329; Staudinger/Lorenz,
BGB, 13. Aufl., § 818 Rdn. 14; BGB-RGRK/Heimann-Trosien, 12. Aufl.,
§ 818 Rdn. 10; Büttner, BB 1970, 233; Schön, NJW 1993, 3289).

Höchstrichterlich ist diese Frage bislang nicht eindeutig beantwortet.
Bereits die Rechtsprechung des Reichsgerichts war uneinheitlich
(Vgl. zunächst RGZ 136, 135, später RGZ 151, 123, 127). Der erkennende
Senat hat unter Bezugnahme auf die letztgenannte Entscheidung eine
Verpflichtung zum Ersatz des Wertes der Kapitalnutzung bejaht (Senatsurt.
v. 30. November 1960, WM 1961, 177 = NJW 1961, 452); ihm ist der
VIII. Zivilsenat gefolgt (Urt. v. 18. April 1962, VIII ZR 245/61,
NJW 1962, 1148, 1149; Urt. v. 4. Dezember 1996, VIII ZR 360/95,
NJW 1997, 993). In diesen Urteilen ging es um rechtsgrundlos gezahltes
Geld, das zur Ablösung eines Darlehens bzw. zur Kreditbeschaffung
für den Betrieb verwandt wurde. Die Fälle unterscheiden sich zwar
von dem nunmehr zur Entscheidung anstehenden dadurch, daß dort mit
dem Verbrauch des Geldes positiv erzielte Einnahmen herauszugeben
waren, während es hier um ersparte Aufwendungen geht (vgl. auch
BGHZ 102, 41, 47).

b) Für die auf wirtschaftlicher Betrachtung aufbauende Herausgabepflicht
des Bereicherungsschuldners kann jedoch kein entscheidender Unterschied
darin liegen, ob er das erlangte Geld zinsbringend anlegt und damit
sein Vermögen vermehrt oder ob er eine Verminderung seines Vermögens
vermeidet, indem er eine eigene (hochverzinsliche) Schuld ablöst.
Daß eine endgültige Hingabe des Geldes zur Erreichung eines bestimmten
anderen Zieles (dort Investitionen) seine "Nutzung" im bereicherungsrechtlichen
Sinne nicht ausschließt, sondern ebenfalls als "Gebrauch" des Geldes
einzuordnen ist, hat der Senat schon in seinem Urteil BGHZ 64, 322
(324) dargelegt (vgl. auch BGH, Urt. v. 16. Mai 1984, VIII ZR 18/83,
WM 1984, 1095). Das Argument, ersparte Aufwendungen könnten Nutzungen
nicht gleichgesetzt werden, weil sie nicht, wie diese, aus dem Gebrauch
vielmehr durch den Verbrauch des Geldes zur Schuldentilgung erzielt
wurden, beruht demgegenüber, worauf Flume (Gedächtnisschrift für
Knobbe-Keuk 1997, 128/29) zutreffend hingewiesen hat, nicht auf
einer "dogmatischen Lösung" der rechtlichen Bereicherungsproblematik,
sondern auf einer dieser Problematik nicht gerecht werdenden naturalistischen
Unterscheidung von Gebrauch und Verbrauch des ungerechtfertigt erlangten
Geldes. Der Senat neigt deshalb der Auffassung Flumes (aaO) zu,
daß es keine Rechtfertigung gibt, für den Umfang der Bereicherungshaftung
je nach der - jeweils wirtschaftlich gleichermaßen "üblichen" -
Verwendung des rechsgrundlos erlangten Geldes zwischen erzielten
oder ersparten Zinsen zu unterscheiden. Ob, wie Flume (aaO) meint,
die Bereicherung durch die Ersparnis von Zinsen ebenso wie durch
den Bezug von Zinsen "aus dem Geleisteten erworben" ist, kann letztlich
offenbleiben. Denn jedenfalls ist Koppensteiner (NJW 1971, 588,
594) zuzustimmen, daß sich das Ergebnis aus einer analogen Anwendung
des § 818 Abs. 1 BGB folgern läßt: Wenn die Kondiktion die ganze
Bereicherung abschöpfen soll, hat sie sich auch auf die Vorteile
zu erstrecken, die im Vermögen des Bereicherten als Folge der Bereicherung
und deren zweckmäßiger Verwendung - und das ist die Tilgung hochverzinslicher
schulden durch (ohne Rechtsgrund) erlangte Geld - eingetreten sind.

c) Es wäre auch wirtschaftlich unverständlich, daß der Beklagten
der für den Ankauf des Hauses von ihr darlehensweise aufgenommene
Geldbetrag jahrelang zinsfrei zur Verfügung stehen sollte, der Kläger
dagegen für den - rechtsgrundlos an die Beklagte hingegebenen -
Kaufpreis über viele Jahre die Zinsbelastung des dafür von ihm aufgenommenen
Darlehens ersatzlos tragen müßte, nur weil die Beklagte ihrerseits
den für den formnichtigen Weiterverkauf des Hauses vom Kläger erhaltenen
Kaufpreisteil, wirtschaftlich vernünftig, zur Ablösung ihres Ankaufsdarlehens
verwandt hat, anstatt das Geld zu niedrigen Zinsen anzulegen.

Danach hat der Bereicherungsschuldner, der rechtsgrundlos erhaltene
Kapital zur Bezahlung eigener Schulden genutzt hat, die aus dem
Gebrauch dieses Geldes ersparten Schuldzinsen für das von ihm aufgenommene
Darlehen nach § 818 Abs. 1 BGB analog als (Gebrauchs-) Vorteil herauszugeben.
Ob dies für die Höhe des erzielten Nutzungsvorteiles auch dann gelten
kann, wenn sich dieser nicht im Rahmen "banküblicher" Verwendung
des Geldes bewegt, sondern auf einer besonderen Leistung des Bereicherungsschuldners
beruht, kann hier dahinstehen. Der Kläger verlangt jedenfalls nicht
mehr, als die Herauszahlung des Vorteils, den die Beklagte durch
die Ablösung ihrer Schuld mit seinem Geld erzielt hat (wobei bei
ihm mindestens in gleicher Höhe durch die Geldzahlung ein entsprechender
(Zins-)Nachteil entstanden ist).

Da die Beklagte das Geld zur Bezahlung eigener Schulden verwandt
und dadurch unstreitig erhebliche, sonst geschuldete, Zinsaufwendungen
erspart hat, kann das Berufungsurteil in dem angenommenen Umfange
nicht bestehen bleiben.

4. Zur Höhe dieses Vorteils hat das Berufungsgericht bisher,
von seinem Standpunkt aus zu Recht, ausreichende Feststellungen
nicht getroffen. Die Sache ist daher zur Feststellung der Höhe der
der Beklagten durch die Ablösung ihrer Schuld entstandenen, an den
Kläger herauszugebenden, Gebrauchsvorteile an das Berufungsgericht
zurückzuverweisen, dem auch die Entscheidung über die Kosten des
Revisionsverfahrens übertragen ist.
 

Gericht: BGH KARLSRUHE
Aktenzeichen: V ZR 244/96

Redaktion (allg.)

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