Hausgeld

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die Beteiligte zu 1 ist Eigentümerin der Wohnungen 1b, 2,
4, 5, 6, 11, 12 und 14/15 der Anlage .... Durch Beschluss zu TOP
1 der Eigentümerversammlung vom 12. Dezember 1997 wurde die
Beteiligte zu 2 für ein Jahr zur Verwalterin bestellt.

Die Eigentümerversammlung vom 30. April 1997 beschloss zu
TOP 5 u.a. folgendes:

"Der vorgelegte Wirtschaftsplan wird ... beschlossen. Die
sich daraus ergebenden Wohngeldzahlungs- sowie sonstige Zahlungsverpflichtungen
bleiben bis zur Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan
gültig.

... Die Zahlung ist anteilig monatlich bis zum 3. eines jeden Monats
auf das Hausgeldkonto zu überweisen. ... Sollte ein Eigentümer
mit mehr als zwei Hausgeldzahlungen in Verzug sein, ist die Verwaltung
berechtigt, die komplette Hausgeldzahlungspflicht für das gesamte
Jahr fällig zu stellen und die Angelegenheit einem Rechtsanwalt
zur Beitreibung zu übergeben. ..."

Die Wohnungseigentümerversammlung vom 12. Dezember 1997 beschloss
zu TOP 6:

"Die Verwalterin bleibt angewiesen, die ausstehenden Hausgelder
beizutreiben. Es wird beschlossen, dass ab Verzug Hausgelder mit
8 % zu verzinsen sind, ... Die Verwalterin wird ermächtigt,
die Hausgelder im eigenen Namen beizutreiben."

Die Beteiligte zu 2 hat beantragt, die Beteiligte zu 1 zu verurteilen,
an sie 30.225,77 DM nebst 8 % Zinsen seit Rechtshängigkeit,
abzüglich am 16. 2. 1998 gezahlter 5.000,00 sowie am 26. 3.
1998 gezahlter 4.000,00 DM zu zahlen.

Das Amtsgericht hat nach mündlicher Verhandlung mit Beschluss
vom 4. September 1998 der Beteiligte zu 2 aufgegeben, an die Beteiligte
zu 1 10.916,73 DM nebst 8 % Zinsen seit dem 10. Februar 1998, abzüglich
am 16. Februar 1998 gezahlter 5.000,00 DM, am 26. März 1998
gezahlter 4.000,00 DM sowie weiterer 19.300,04 DM nebst 8 % Zinsen
auf 8.041,68 DM seit dem 7. Mai 1998 sowie 8 % Zinsen auf jeweils
weitere 1.608,34 DM seit Juni ... bis Dezember 1998 zu zahlen.

Mit ihrer sofortigen Beschwerde hat sich die Beteiligte 1 im Wesentlichen
gegen die Berechnung der Hausgeldzahlungen für das Jahr 1998
gewendet und beantragt, den amtsgerichtlichen Beschluss aufzuheben
und die Anträge aus den Schriftsätzen vom 27. Januar 1998
und 24. September 1999 abzulehnen.

Die Beteiligte zu 2 hat beantragt, das Rechtsmittel mit der Maßgabe
zurückzuweisen, dass der Beteiligten zu 1 aufgegeben wird,
an sie für die Wohnungseigentümergemeinschaft 10.916,73
DM nebst 8 % Zinsen seit dem 10. Februar 1998, abzüglich am
16. Februar 1998 gezahlter 5.000,00 DM sowie am 26. März 1998
gezahlter 4.000,00 DM sowie weitere 19.300,04 DM nebst 8 % Zinsen
auf 8.041,68 DM seit dem 7. Mai 1998 sowie 8 % Zinsen auf jeweils
weitere 1.608,34 DM seit dem 1. Juni, ... bis 1. Dezember 1998,
abzüglich am 16. Oktober 1998 gezahlter 2.000,00 DM, am 26.
November 1998 gezahlter 5.000,00 DM und am 26. November 1998 gezahlter
2.826,86 DM zu zahlen.

Anstelle eines Hausgeldes vom 19.309,04 DM für das Jahr 1998
hat sie nur noch ein solches in Höhe von 16.938,11 DM geltend
gemacht. Zu einem Betrag von weiteren 2.370,93 DM hat sie ihren
Antrag nunmehr auf die Wohngeldabrechnung für das Jahr 1997
gestützt.

Das Landgericht nach mündlicher Verhandlung am 27. Oktober
1999 die amtsgerichtliche Entscheidung teilweise geändert und
der Beteiligten zu 1 – unter Abweisung des Antrags sowie des
Rechtsmittels im übrigen – aufgegeben, an die Beteiligte
zu 2 für die Wohnungseigentümergemeinschaft 10.916,73
DM nebst 8 % Zinsen seit dem 10. Februar 1998, abzüglich am
16. Februar 1998 gezahlter 5.000,00 Dm sowie am 26. März 1998
gezahlter 4.000,00 DM sowie weitere 16.938,11 DM nebst jeweils 8
% Zinsen aus 7.057,55 DM seit dem 7. Mai 1998 und aus jeweils weiteren
1.411,51 DM seit dem 4. Juni ... bis 4. November 1998 und aus weiteren
1.411,50 DM seit dem 4. Dezember 1998, abzüglich am 16. Oktober
1998 gezahlter 2.000,00 DM und am 26. November 1998 gezahlter 7.826,86
DM, zu zahlen.

Mit der sofortigen weiteren Beschwerde, der die Beteiligte zu 2
mit dem Antrag diese zurückzuweisen entgegentritt, erstrebt
die Beteiligte zu 1 die Aufhebung der landgerichtlichen Entscheidung
und die Zurückweisung der Anträge aus der Antragsschrift.
Sie macht geltend, das Landgericht habe zu Unrecht in dem Wirtschaftsplan
für das Jahr 1997 noch eine Anspruchsgrundlage für die
Forderung von Hausgeld für diesen Zeitraum gesehen. Denn zum
Zeitpunkt der Entscheidung sei die Jahresabrechnung für 1997
bereits von der Eigentümerversammlung beschlossen gewesen und
damit an die Stelle des nur vorläufige Zahlungspflichten begründenden
Wirtschaftsplanes getreten. Zudem könne die Beteiligte zu 2
mit der Beendigung ihrer Bestellung zur Verwalterin am 31. Dezember
1998 auch keine Ansprüche gegen die Beteiligte zu 1 aus den
Jahren 1997 und 1998 mehr geltend machen.

II.

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG
zulässige sofortige weitere Beschwerde hat in der Sache keinen
Erfolg.

1.

Die Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung
gesetzlicher Vorschriften (§ 27 FGG).

Das Landgericht hat ausgeführt, die Beteiligte zu 2 sei trotz
Ablaufs ihrer Amtszeit als Verwalterin ermächtigt, das anhängige
Verfahren weiterzuführen, da die Gemeinschaft Abweichendes
nicht beschlossen habe. Die Beteiligte zu 1 schulde der Höhe
nach unstreitige Zahlungen an Hausgeld für 1997 (10.916,73
DM) und für 1998 (16.938,11 DM), abzüglich nach Anhängigkeit
insgesamt gezahlter 18.826,86 DM, demnach 9.027,98 DM. Anspruchsgrundlage
seien die jeweiligen Wirtschaftspläne. Der Umstand, dass die
WEG inzwischen die Jahresabrechnung für 1997 beschlossen habe,
ändere hieran nichts, da der Abrechnung – soweit der fällige
Vorschuss noch nicht bezahlt sei – nur bestätigende Wirkung
zukomme. Der Anspruch aus pauschalierte Verzugszinsen in Höhe
von 8 % ergebe sich aus §§ 284, 286 BGB in Verbindung mit dem –
unangefochten gebliebenen – Beschluss zu TOP 6 der Wohnungseigentümerversammlung
vom 12. Dezember 1997.

2.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung
stand.

a. Das Landgericht hat zunächst rechtsfehlerfrei und unbeanstandet
angenommen, dass die Beteiligte zu 1 unter Berücksichtigung
ihrer geleisteten Zahlungen der Höhe nach unstreitiges restliches
Wohngeld aus den Jahren 1997 und 1998 in Höhe von 9.027,98
DM schulde.

b. B) Keinen Rechtsfehler weist die Entscheidung der Kammer auch
auf, soweit sie die Beteiligte zu 2 nach wie vor für berechtigt
gehalten hat, die in Rede stehenden Wohngeldansprüche geltend
zu machen. Neben der Ermächtigung des Verwalters zur Geltendmachung
von Ansprüchen als Vertreter können die Wohnungseigentümer
den Verwalter auch im Wege der gewillkürten Verfahrensstandschaft
ermächtigen, ihre Ansprüche im eigenen Nahmen geltend
zu machen (Bärmann/Pick/Merle WEG 8. Aufl. 2000, § 27 Rdnr.
168, 144). Letzteres ist hier – so zutreffend das Landgericht
– mit TOP 6 des Eigentümerbeschlusses vom 12. Dezember
1997 geschehen. Im Falle der Verfahrensstandschaft ist der Verwalter
auch nach seinem Ausscheiden aus dem Verwalteramt als ermächtigt
anzusehen, ein anhängiges Verfahren bis zum Abschluss fortzuführen,
sofern die WEG – wie vorliegend nicht erfolgt – die
Ermächtigung nicht ausdrücklich widerruft (Bärmann/Pick/Merle
a.a.O., Rdnr. 173).

c. Rechtlich einwandfrei ist auch die Auffassung des Landgerichts,
dass – ungeachtet des Zeitablaufs und des Umstands, dass
inzwischen die Jahresabrechnung für 1997 beschlossen ist
– das Hausgeld nach wie vor aufgrund der Wirtschaftspläne
für 1997 und 1998 verlangt werdne kann. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft
ist nämlich nicht etwa aufgrund der Genehmigung der Jahresabrechnung
aus Rechtsgründen gehindert, sich weiterhin auf den beschlossenen
Wirtschaftsplan zu berufen und die sich daraus ergebenden Forderungen
geltend zu machen. Denn der Abrechnungsbeschluss hat nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (NJW 1996, 725; 1994, 1866;
WE 1996, 144; vgl. auch Senatsbeschlüsse vom 16. 5. 1997
NJW-RR 1997, 1235 und 22. 10. 1999 – 3 Wx 141/99; OLG Zweibrücken
ZMR 1999, 358; OLG Köln NJW-RR 1997, 1102; Wenzel WE 1996,
442, 447; Bärmann/Pick/Merle a.a.O. § 28 Rdnr. 42 ff.) keine
novierende Wirkung in dem Sinne, dass er den Beschluss über
den Wirtschaftsplan aufhebt und ersetzt. Die Jahresabrechnung
stellt fest, welche Lasten und Kosten tatsächlich angefallen
sind, ob diese durch die eingegangenen Vorschüsse gedeckt
sind und welcher Saldo sich zugunsten oder zulasten des einzelnen
Wohnungseigentümers unter Berücksichtigung der von ihm
geleisteten Vorschüsse errechnet (BGH NJW 1994, 1867). Ergibt
sich danach, dass – wie hier die Beteiligte zu 1 – ein
Wohnungseigentümer mit den von ihm zu entrichtenden Wohngeldern
rückständig ist, kommt der Jahresabrechnung, so zutreffend
das Landgericht, nur eine den Beschluss über den Wirtschaftsplan
bestätigende oder rechtsverstärkende Wirkung zu (BGH
a.a.O.; NJW 1996, 725, 726; Bärmann/Pick/Merle a.a.O., §
28 Rdnr. 42 mit Nachw. In Fn. 3).

d. Rechtlich nicht zu erinnern ist auch gegen die Annahme des Landgerichts,
dass der unangefochtene gebliebene Mehrheitsbeschluss zu TOP 6
der Wohnungseigentümerversammlung vom 12. Dezember 1997,
wonach Hausgelder ab Verzug mit 8 % zu verzinsen sind – da
nicht nichtig – für die Beteiligte zu 1 wirksam und
bindend ist (§ 23 Abs. 4 WEG), obwohl er mit der Pauschalierung
eines über den gesetzlichen Mindestschaden von 4 % (§ 288
Abs. 1 Satz 1 BGB) hinausgehenden Verzugsschadens der Gemeinschaft
(§§ 288 Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB) eine Angelegenheit zum Gegenstand
hatte, welche die Wohnungseigentümer grundsätzlich nur
durch eine Vereinbarung im Sinne des § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG regeln,
über die sie aber nicht mit Stimmenmehrheit beschließen
konnten (BGH NJW 1991, 2637). Dies entspricht der Rechtsprechung
des Bundesgerichtshofs (BGHZ 54, 65, 69; 127, 99 f.) und der ständigen
Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landgerichts (NJW-RR 1993,
85, 86; WE 1997, 280; 1997, 475; ZMR 1999, 778, 779), des erkennenden
Senats (ZMR 1998, 712; Beschluss vom 22. 12. 1999 – 3 Wx
282/99) und anderer Oberlandesgericht (vgl. KG ZfIR 1998, 423)
sowie der überwiegenden Meinung in der Literatur (vgl. Bärmann/Pick/Merle
a.a.O. § 28 Rndr. 136, § 23, 126; Staudinger-Bub WEG 1997 § 28,
Rdnr. 74). Soweit das OLG Celle (ZMR 1985, 103) die Auffassung
vertreten hat, ein Mehrheitsbeschluss des Wohnungseigentümer
über die pauschale Verzinsung von Zahlungsrückständen
mit 10 % sei wegen absoluter Unzuständigkeit der Eigentümerversammlung
zu einer solchen Beschlussfassung nichtig, nötigt dies den
Senat nicht zur Vorlage, da die Entscheidung des OLG Celle nicht
auf der abweichenden Beurteilung beruht (so schon BayObLG, WE
1988, 200, 201).

Auch die nunmehr in der Literatur zum Teil vertretende Auffassung,
wonach ein die Geltung der Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes
oder des Bürgerlichen Gesetzbuches ändernder, z. B. (wie
hier) eine Verzugszinsenpauschale statuierender, Mehrheitsbeschluss
nichtig sei, ohne dass es darauf ankomme, ob in den dinglichen Kernbereich
des Wohnungseigentums eingegriffen werde (Wenzel, Festschrift für
Hagen, S. 231, 240), gibt dem Senat keine Veranlassung, unter Aufgabe
seines bisherigen Standpunktes die Sache dem Bundesgerichtshof zur
Entscheidung vorzulegen (wie hier auch Bärmann/Pick/Merle §
28, Rdnr. 136).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Zu einer Anordnung
der Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand keine Veranlassung.
 

Gericht: OLG DÜSSELDORF
Aktenzeichen: 3 Wx 448/99