Keine Werbungskosten

Aus den Entscheidungsgründen

II.
Die Revision ist begründet. Das angefochtene Urteil ist im beantragten Umfang aufzuheben und die Sache an das FG zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen (§ 126 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 der Finanzgerichtsordnung - FGO). Unzutreffend hat die Vorinstanz auch diejenigen Abstandszahlungen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt, die im Zusammenhang mit der Räumung von nach der Renovierung selbst genutzten Wohnungen angefallen sind. Es hat dadurch § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG verletzt.
1.Werbungskosten sind gemäß § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind Werbungskosten grundsätzlich alle durch diese Einkunftsart veranlassten Aufwendungen. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) liegt eine derartige Veranlassung vor, wenn (objektiv) ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der auf Vermietung und Verpachtung gerichteten Tätigkeit besteht und (subjektiv) die Aufwendungen zur Förderung der Nutzungsüberlassung gemacht werden (z.B. BFH-Urteil vom 5. April 2005 IX R 48/04, BFHReport 2005, 513, m.w.N.). Sind Aufwendungen aber nicht (allein) durch die Einnahmeerzielung (§ 21 Abs. 1 EStG), sondern auch, und zwar nicht unerheblich, durch die private Lebensführung veranlasst (§ 12 Nr. 1 EStG), können sie nicht als Werbungskosten abgezogen werden (BFH-Urteil vom 14. Dezember 2004 IX R 34/03, BFHE 208, 232, BStBl II 2005, 343, m.w.N.)
a)So verhält es sich, wenn der Vermieter Abfindungen an den Mieter zur Räumung einer Wohnung zahlt, die er anschließend nicht mehr vermietet, sondern selbst nutzt. Zwar hängt die Abstandszahlung mit der früheren Vermietung zusammen. Hätte nämlich der Steuerpflichtige das Grundstück nicht durch Vermietung genutzt, so wären die Räumungskosten nicht entstanden (so BFH-Urteil vom 25. Juli 1972 VIII R 56/68, BFHE 106, 532, BStBl II 1972, 880). Der Vermieter findet seinen Mieter indes nicht ab, um Einnahmen zu erwerben, zu sichern oder zu erhalten, sondern um seine Vermietungstätigkeit zu beenden. Er löst sich aus den Verpflichtungen des Mietvertrags, um selbst die Wohnung nutzen zu können. Deshalb ist die dafür an den Mieter zu entrichtende Entschädigung nicht mehr der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung, sondern der nicht einkommensteuerbaren privaten Lebensführung zuzurechnen. Dieser Zusammenhang überlagert die Veranlassung durch die frühere Einkunftsart.
b) In vergleichbarer Weise hat der BFH Entschädigungen, die ein Vermieter infolge einer auf vorzeitige Kreditablösung gerichteten Änderung des Kreditvertrags leistet, um sein bisher vermietetes Objekt lastenfrei übereignen zu können, der nicht einkommensteuerbaren Veräußerung zugerechnet (BFH-Urteile vom 23. September 2003 IX R 20/02, BFHE 203, 352, BStBl II 2004, 57, und vom 14. Januar 2004 IX R 34/01, BFH/NV 2004, 1091). Folgerichtig hatte der BFH schon bisher Aufwand für die Räumung eines vermieteten Objekts vornehmlich in Erwartung der besseren Verwertung als nicht durch die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung veranlasst angesehen (BFH-Urteil vom 23. Februar 1988 IX R 151/86, BFH/NV 1989, 485). Er überträgt diese Wertungen auf Entschädigungen, die der Vermieter bei beabsichtigter Selbstnutzung an den Mieter für dessen vorzeitigen Auszug leistet (so auch Mellinghoff in Kirchhof, Einkommensteuergesetz, KompaktKommentar, 5. Aufl., 2005, § 21 Rn. 125 Stichwort „Abstandszahlungen“; von Bornhaupt, in: Kirchhof/Söhn/ Mellinghoff, Einkommensteuergesetz, Kommentar, § 9 Rdnr. B 776 a.E.; a.A. Schmidt/Drenseck, Einkommensteuergesetz, Kommentar, 24. Aufl., § 21 Rz. 100 „Abstandszahlungen“; von Reden in Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, Kommentar, § 21 EStG Rz. 245).
c) Dagegen spricht entgegen der Auffassung des FG nicht die typisierende Annahme, während der Vermietungszeit durchgeführte Erhaltungsaufwendungen dienten noch der Einkünfteerzielung (BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000 IX R 15/96, BFHE 193, 318, BStBl II 2001, 787). Weil sich der Vermieter mit Abfindungsleistungen an den Mieter - wie im Streitfall - gerade mit Blick auf die beabsichtigte Selbstnutzung von seiner Vermietungstätigkeit löst, fehlt es an einem entsprechenden üblichen („typischen“) Geschehensablauf, um Abstandszahlungen durch Abstellen auf den Zeitpunkt der Durchführung der Maßnahme der Vermietungstätigkeit zuordnen zu können.
2. Nach diesen Maßstäben ist das angefochtene Urteil im beantragten Umfang aufzuheben. Die Sache ist nicht spruchreif. Das FG ist von seinem Standpunkt aus folgerichtig nicht der Frage nachgegangen, ob der Kläger zur Zeit der Beendigung der Mietverhältnisse zunächst noch die Absicht hatte, auch diese Wohnungen fremd zu vermieten. Dies wird das FG in einer neuen Verhandlung und Entscheidung nachzuholen haben. Es wird prüfen müssen, ob und ggf. inwieweit der Kläger auch die streitigen 16.000 DM an die Mieter gezahlt hat, um die frei werdenden und anschließend renovierten Wohnungen weiterhin - und zwar, wie die Kläger vortragen, zu einem höheren Mietzins - fremd zu vermieten (dann Werbungskosten, vgl. BFH-Urteile vom 25. Februar 1975 VIII R 115/70, BFHE 115, 563, BStBl II 1975, 730, und in BFH/NV 1989, 485, jeweils m.w.N.). Dabei wird das FG vor allen Dingen zu berücksichtigen haben, wie sich der Kläger tatsächlich verhalten hat (vgl. dazu BFH-Urteil vom 14. Dezember 2004 IX R 1/04, BFHE 208, 235, BStBl II 2005, 211).

Gericht: BFH München
Aktenzeichen: IX R 38/03