Aus dem Tatbestand
Die Beklagte mietete eine Wohnung im zweiten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses in Berlin. Bei Vertragsschluss befanden sich in dem Gebäude drei einzeln vermietete Wohnungen. In dem auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrags heißt es unter anderem: „Die [Vermieterin] wird das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der [Vermieterin] eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Die fristlose Kündigung richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften.“
Im Juli 2006 verkaufte die ursprüngliche Vermieterin das Gebäude. Der notarielle Kaufvertrag enthielt eine an spätere Erwerber weiterzugebende Mieterschutzbestimmung, die eine Kündigung wegen Eigenbedarfs und die Verwertungskündigung ausschloss. Der Weiterverkauf an die Kläger im Jahr 2009 erfolgte ohne die Mieterschutzbestimmung.
Die neuen Besitzer legten die beiden Wohnungen im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss zusammen und bewohnen sie seitdem. Die Kläger kündigten das Mietverhältnis, da sie die Wohnung der Schwester der Klägerin überlassen wollten. Später kündigten sie nochmals vorsorglich wegen Eigenbedarfs. Die Mieterin widersprach beiden Kündigungen unter Berufung auf Härtegründe.
Aus den Entscheidungsgründen
Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen, das Landgericht hat ihr stattgegeben.
Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision hatte Erfolg, der der BGH hat nunmehr entschieden, dass eine Kündigung durch die im Mietvertrag enthaltene Kündigungsbeschränkung ausgeschlossen ist.
Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber vermieteten Wohnraums in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Dies gilt auch für die Kündigungsbeschränkung.
Gericht: BGH
Aktenzeichen: VIII ZR 57/13
Urteil vom: 16.10.2013
Redaktion (allg.)
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