Mehrwertsteuer auf Betriebskosten

Aus dem Tatbestand

Mit der vorliegenden Klage macht die Klägerin gegen die Beklagte
eine Forderung wegen einer Mietzinsüberzahlung in Höhe
von 3.308,69 DM geltend. Zwischen den Parteien ist streitig, ob
durch eine Aufrechnung der Beklagten mit Schadenersatz- bzw. Nebenkostennachforderungen
diese unstreitig entstandene Forderung erloschen ist.

Die Beklagte war Vermieterin, die Klägerin war Mieterin von
Büroräumen im Hause ... in Hamburg.

Die Beklagte war Vermieterin, die Klägerin war Mieterin von
Büroräumen im Hause ... in Hamburg.

Ausweislich des § 5 des Gewerberaum-Mietvertrages vom 6. 4. 1989
vereinbarten die Parteien zu Mietbeginn einen monatlichen Mietzins
von 5.677,50 DM zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung von
1.400,00 DM "zuzüglich Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe,
soweit Immobilien Vermieten die Mieteinkünfte der Umsatzsteuer unterworfen
hat (zur Zeit 14 %)". Die Beklagte hatte vor Vertragsschluss gemäß
§ 9 UStG zur Steuerpflicht ihrer Mieteinnahmen optiert. § 5 des
Mietvertrages wies dementsprechend den sich aus dem vereinbarten
Mietzins sowie der Nebenkostenvorauszahlung errechnenden Umsatzsteueranteil
der Gesamtmiete bereits betragsmäßig aus.

Das Mietverhältnis der Parteien begann am 1. 5. 1989 und endete
durch ordentliche Kündigung der Klägerin zum 30. 6. 1996.
Die Klägerin gab die Mieträume am 3. 7. 1996 an die Beklagte
zurück. Das Übergabeprotokoll von diesem Tage enthält
folgenden handschriftlichen Vermerk:

"In den beiden großen Räumen TB I sind noch diverse
Flecken. Vermieter fordert eine Nachreinigung, falls erforderlich."

Anlässlich der Rückgabe der Büroräume stellte
sich zudem heraus, dass bei der zu Mietbeginn erfolgten Verlegung
des Teppichbodens unterhalb des der Klägerin gehörenden
Kabelschrankes ein Teppichstück ausgespart worden war. Bevor
die Beklagte seinerzeit die Verlegung des Teppichbodens in Auftrag
gab, hatte sie der Klägerin die vorzeitige Aufstellung des
Kabelschrankes innerhalb der Büroräume gestattet. Die
Beklagte ließ in dem von der Aussparung betroffenen Büroraum
neuen Teppichboden verlegen und wandte hierfür Kosten in Höhe
von 1.008,69 DM auf. Auf die Rechnung der Firma ... wird insoweit
Bezug genommen.

Aus dem Mietverhältnis der Parteien stand der Klägerin
gegen die Beklagte eine Forderung in Höhe von insgesamt 14.828,99
DM zu. Mit Schreiben vom 14. 8. 1996 teilte die Beklagte der Klägerin
mit, dass sie von dieser Forderung einen Betrag von 3.308,69 DM
zur Sicherung künftig fällig werdender Betriebskostenabrechnungen
für die Jahre 1994 bis 1996 (3 x 500,00 DM), als "Rückstellung"
für eine Teppichreinigung (1.000,00 DM) sowie als Ersatz für
die Neuverlegung des Teppichbodens (1.008,69 DM) einbehalten werden.

Mit Schreiben vom 27. 8. 1996, auf dessen Inhalt ebenfalls Bezug
genommen wird, forderte die Klägerin die Beklagte mit Fristsetzung
zum 29. 8. 1996 zur Zahlung des Gesamtbetrages von 14.828,99 DM
auf. Die Beklagte kehrte jedoch nur 11.420,30 DM an die Klägerin
aus und behielt den bereits angekündigten Betrag von 3.308,69
DM ein.

Unter dem 7. 10. 1996 hat die Klägerin wegen des vorstehenden
Betrages gegen die Beklagte die hier vorliegende Zahlungsklage erhoben.
Mit Schreiben vom 21. 11. 1996 erklärte die Beklagte gegen
die geltend gemachte Forderung die Klägerin zu einer Nachreinigung
des Teppichbodens verpflichtet. Sie ist der Auffassung, es habe
der Klägerin oblegen, dafür Sorge zu tragen, dass bei
der zu Mietbeginn erfolgten Teppichverlegung der Bodenraum unterhalb
des Kabelschrankes nicht ausgesparte werde. Die Betriebskostensalden
seien insgesamt und damit in die Klagforderung übersteigender
Höhe fällig. Da sie, die Beklagte für die Steuerpflicht
ihrer Mieteinnahmen optiert habe, sei sie auch zu einer Berechnung
der sich hieraus ergebenden Mehrwertsteuer berechtigt.

Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf den Tatsachenvortrag
der Parteien in den gewechselten Schriftsätzen nebst Anlagen
Bezug genommen.

Die Klägerin hat zunächst geltend gemacht, die Betriebskostennachforderungen
der Beklagten seien bereits deshalb nicht fällig, weil diese
auf eine entsprechende Aufforderung hin die den Abrechnungen zugrundeliegenden
Belege nicht übersandt habe. Mit Schreiben vom 22. 4. 1997
hat die Beklagte der Klägerin die geforderten Belege zur Verfügung
gestellt. Die Klägerin hat hierzu mit Schriftsatz vom 25. 4.
1997 erklärt, die Beklagte habe die in die Abrechnung für
1995 eingestellten Gartenpflegekosten in Höhe von 1.923,83
DM nicht hinreichend belegt. Darüber hinaus seien die in beiden
Abrechnungen enthaltenen Kosten für eine Leitungswasserversicherung
nicht umlagefähig, da der Abschluss einer solchen Versicherung
nach § 24 des Mietvertrages Sache der Klägerin gewesen sei.
Dieser sowie der weitere Schriftsatz der Klägerin vom 13. 6.
1997 haben dem Gericht keinen Anlass zur Wiedereröffnung der
mündlichen Verhandlung gegeben. Sie sind - wie auch der Schriftsatz
der Beklagten vom 22. 4. 1997 - hier zu den Akten genommen worden.

Aus den Entscheidungsgründen

Die zulässige ist nicht begründet.

Die unstreitige Forderung der Klägerin ist gemäß
§ 389 BGB durch die Aufrechnung der Beklagte mit einer Gegenforderung
erloschen.

Zwar stehen der Beklagten Gegenansprüche weder im Hinblick
auf eine etwaige Verschmutzung des Teppichbodens (I.) noch wegen
der Teppichaussparung in einem der Büroräume (II.) zu.
die Klägerin hat gegen den Klaganspruch jedoch wirksam die
Aufrechnung mit Betriebskostennachforderungen für die Jahr
1994 und 1995 erklärt. Zumindest in Höhe der hier geltend
gemachten Forderung nämlich sind die der Aufrechnung zugrundeliegenden
Abrechnungssalden fällig und begründet (III.).

I.

Die Beklagte hat gegen die Klägerin keinen Anspruch auf Ersatz
der für die zwischenzeitlich erfolgte Reinigung des Teppichbodens
aufgewandten Kosten. Ein solcher Anspruch könnte sich vorliegend
allenfalls aus dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung
ergeben. Dass die Klägerin nach Beendigung des Mietverhältnisses
zu einer Einigung des Teppichbodens verpflichtet gewesen ist, hat
die Beklagte indessen nicht hinreichend substantiiert dargetan.

Unstreitig hat die Klägerin vor Rückgabe des Mietobjektes
sämtliche Räume renoviert und auch den darin befindlichen
Teppichboden gereinigt. Ebenfalls unstreitig hat die Klägerin
nach der am 3. 7. 1996 erfolgten Übergabe in einem Teil der
Räume eine Nachreinigung des Teppichbodens vorgenommen, nachdem
dort offenbar noch Flecken verbliebene waren. Ihrer Behauptung,
im übrigen habe sich der Teppichboden in einem Zustand normaler,
vertragsgemäßer Abnutzung befunden, ist die Beklagte
nicht entgegengetreten. Zur Begründung ihrer Ersatzforderung
hat diese vielmehr pauschal behauptet, eine Nachreinigung auch des
restlichen Teppichbodens sei erforderlich gewesen. Angesichts des
ausdrücklichen und nachhaltigen Bestreitens der Klägerin
aber wäre es Sache der Beklagten gewesen, konkret darzutun,
in welchem Zustand sich der Teppichboden bei Beendigung des Mietverhältnisses
befunden hat und inwieweit etwaige Verfleckungen dieses Teppichs
auf eine übermäßig Abnutzung oder unsachgemäße
Behandlung zurückzuführen gewesen seien. Auch der von
ihr in Bezug genommene Vermerk auf dem Übergabeprotokoll vom
3. 7. 1996 vermag den insoweit fehlenden Vortrag der Beklagten nicht
zu ersetzen. Bei alledem war auch zu berücksichtigen, dass
der hier erörterte Teppichboden bei Beendigung des Mietverhältnisses
bereits sieben Jahre alt war und daher - zumal in einem Büroraum
- einem nicht unerheblichen Verschleiß unterlegen haben dürfte.

Entgegen der Auffassung der Beklagten ergibt sich eine Reinigungsverpflichtung
der Klägerin auch nicht bereits aus dem handschriftlichen Vermerk
auf dem Übergabeprotokoll. Unabhängig davon, dass dieser
- wie oben erwähnt - keine konkreten Feststellungen zum Zustand
des Teppichs enthält, stellt dieser Vermerk schon seinem Wortlaut
nach ("Vermieter fordert eine Nachreinigung, falls erforderlich")
keine entsprechende Vereinbarung zu Lasten der Klägerin dar.

II.

Auch ein Schadensersatzanspruch der Beklagten wegen des zu reparierenden
Teppichbodens scheidet vorliegend mangels einer Pflichtverletzung
der Klägerin aus: Unstreitig hat die Beklagte der Klägerin
seinerzeit gestattet, schon vor Beginn des Mietverhältnisses
einen Kabelschrank in den Büroräumen aufzustellen. Unstreitig
war es auch die Beklagte, die nach dieser Gestattung und damit in
Kenntnis des vorhandenen Kabelschrankes die Verlegung des Teppichbodens
in Auftrag gegeben hat. Dass dieser Schrank anzuheben und zu verschieben
war, ist auch von der Beklagten nicht bestritten worden. vor diesem
Hintergrund ist nicht ersichtlich, inwieweit die Klägerin damit
hätte rechnen müssen, dass bei den Verlegungsarbeiten
der unter dem Schrank befindliche Bodenraum ausgespart werden würde.
Es traf sie aus diesem Grunde auch nicht die Verpflichtung, vorsorglich
Maßnahmen zu treffen, mit denen eine Teppichaussparung hätte
verhindert werden können. Vielmehr hat es grundsätzlich
in der Verantwortung der Beklagten gelegen, für eine sachgemäße
Verlegung des Teppichbodens Sorge zu tragen und bei möglicherweise
auftretenden Schwierigkeiten die Klägerin zu benachrichtigen.

III.

Die Forderung der Klägerin ist jedoch durch die Aufrechnung
der Beklagten mit der Nebenkostennachforderung für 1994 in
Höhe von 1.706,70 DM sowie der Nebenkostennachforderung für
1995 in Höhe restlicher 1.601,99 DM erloschen (§ 389 BGB).
Zumindest in Höhe der vorbenannten Beträge sind die Salden
aus den Abrechnungen vom 8. 11. 1996 fällig und begründet:
Die Fälligkeit hinsichtlich sämtlicher Einzelpositionen
ist spätestens nach Übersendung der Abrechnungsbelege
und dem bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung für
die Klägerin verbliebenen Prüfungszeitraum eingetreten.
Der Nachforderungsanspruch der Beklagten ist jedenfalls in vorbenannter
Höhe auch begründet: Entgegen der Auffassung der Klägerin
ist die Beklagte berechtigt gewesen, die ihr von der Wohnungseigentümergemeinschaft
in Rechnung gestellten Nebenkosten ihrerseits der Klägerin
zuzüglich einer Mehrwertsteuer von 15 % in Rechnung zu stellen.

Zwar ist die Vermietung von Büroräumen gemäß
§ 14 Nr. 12 UStG grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Immobilien Vermieten
kann jedoch nach § 9 Abs. 1 UStG im Falle der Vermietung an einen
anderen Unternehmer im Sinne des § 2 UStG auf die Steuerfreiheit
seiner Mieteinnahmen verzichten. Hat Immobilien Vermieten in diesem Sinne
vor Abschluss des Mietvertrages für die Mehrwertsteuer "optiert"
und ist vereinbart, dass der Mieter neben der Miete auch die Mehrwertsteuer
schuldet, so ist eine Umlage dieser Steuer auf den Mieter zulässig
(OLG Düsseldorf WM 1996, 211; LG Berlin GE 1995, 497; Sternel
Mietrecht, 3. Aufl., III Rdn. 27 m.w.N.). Gleiches gilt für
die Vereinbarung der Zahlung von Mehrwertsteuern auf die Nebenkosten.
Es widerspräche nämlich dem Zweck der Abwälzung,
wenn Immobilien Vermieten den Steueranteil hierauf zu tragen hätte
(OLG Düsseldorf WM 1996, 211: Sternel Mietrecht, 3. Aufl.,
III Rdn. 27 m.w.N.).

So aber liegt der Fall hier: Die Beklagte hatte vor Abschluss des
Mietvertrages für die Steuerpflicht ihrer Mieteinnahmen optiert
und eine entsprechende Weiterbelastung der Umsatzsteuer an die Klägerin
vertraglich vereinbart (§ 5 MV). Diese Vereinbarung erstreckte sich
auch auf die anfallenden Nebenkosten für die vermieteten Räume,
die als Nebenleistungen zur Hauptleistung (Vermietung) grundsätzlich
deren Schicksal teilen (vgl. hierzu auch die Verfügung der
OFD Köln vom 11. 9. 1986, UR 2/1986 (Anlage B 6)).

Zwar hat die Anwendung des § 9 UStG grundsätzlich nicht die
Wirkung, dass der Leistungsempfänger die dadurch anfallende
Steuer zusätzlich zum vereinbarten Preis an den Unternehmer
bezahlen muss, denn der vereinbarte Preis umfasst im allgemeinen
auch die in ihm bereits enthaltene Steuer (vgl. Plückebaum/Malitzky
UStG 10. Aufl., Bd. II/4, § 9 RZ 146). Zulässig ist jedoch,
dass die Parteien - wie im vorliegenden Fall - eine hiervon abweichende
Vereinbarung treffen (Plückebaum/Malitzky a.a.O. und § 14 RZ
17ff).

Entgegen der Ansicht der Klägerin ist in diesem Zusammenhang
auch nicht von Bedeutung, inwiefern sich die Steuerlast eventuell
durch eine Vorsteuerabzugsberechtigung verändert, denn es kann
im Verhältnis zwischen den Parteien nur auf die Entstehung,
nicht aber auf den Bestand der Steuerlast ankommen (vgl. LG Berlin
GE 1995, 497).

Aufgrund der Option der Beklagten ist zudem eine Steuerpflicht
auch für solche Leistungen entstanden, die eine Umsatzsteuer
grundsätzlich nicht enthalten (öffentliche Gebühren
und Steuern). Auch insoweit war die Beklagte berechtigt, die entstehende
Steuerlast entsprechend der vertraglichen Abrede der Parteien auf
die Klägerin abzuwälzen.

Nach alledem ist die Klägerin verpflichtet, auf die in die
Nebenkostenabrechnungen eingestellten Beträge den ausgewiesenen
Mehrwertsteuerbetrag zu leisten. Dieses Ergebnis steht auch nicht
im Widerspruch zu der von der Klägerin zitierten Entscheidung
des AG Nürnberg vom 4. 5. 1997 (WM 1988, 51): Diese Entscheidung
betrifft die Umlage von Mehrwertsteuerbeträgen durch einen
gewerblichen Zwischenvermieter im Bauherrenmodell, und zwar auf
der Grundlage von § 27 II. BV. Im vorliegenden Fall aber erfolgte
eine solche Umlage aufgrund ausdrücklicher Parteivereinbarung
und durch den vermietenden Wohnungseigentümer selbst (vgl.
auch Sternel a.a.O.).

Die Klägerin hat mit Schriftsatz vom 25. 4. 1997 vorgetragen,
die Beklagte sei nicht berechtigt gewesen, die Kosten für den
Abschluss einer Leitungswasserversicherung auf die Klägerin
umzulegen. Nach § 24 des Mietvertrages der Parteien sei es Sache
der Klägerin gewesen, eine solche Versicherung abzuschließen.
Diesem Vorbringen war vorliegend jedoch nicht nachzugehen: Die Klägerin
hat nicht behauptet, ihrer Verpflichtung aus § 24 MB nachgekommen
zu sein und eine entsprechende Versicherung abgeschlossen zu haben.
sie hat nicht bestritten, dass die Beklagte eine solche Versicherung
abgeschlossen und hierfür die in die Abrechnung eingestellten
Kosten aufgewandt hat.

Auch nach dem eigenen Vorbringen der Klägerin war hier deshalb
davon auszugehen, dass die Beklagte - jedenfalls aus dem Gesichtspunkt
der Geschäftsführung ohne Auftrag - zu einer Umlage der
Versicherungskosten berechtigt gewesen ist.

Die Klägerin hat in ihrem Schriftsatz vom 25. 4. 1997 weiter
ausgeführt, die Beklagte habe die in die Nebenkostenabrechnung
für 1995 eingestellten Gartenpflegekosten in Höhe von
1.923,83 DM nicht hinreichend belegt. Dieses Vorbringen war im Ergebnis
nicht entscheidungserheblich, da es die Fälligkeit des Abrechnungssaldos
in Höhe von nur 200,42 DM betrifft (1.923,83 : 3.624,58 x 377,60)
und damit die zur Aufrechnung gestellte Nachforderung von 1.601,99
DM nicht berührt.

Aus den vorbenannten Gründen hat der Schriftsatz der Klägerin
vom 25. 4. 1997 dem Gericht keinen Anlass zur Wiedereröffnung
der mündlichen Verhandlung gegeben.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO; die Entscheidungen
zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgen aus den §§ 708 Nr.
11, 711 ZPO.
 

Gericht: AG HAMBURG
Aktenzeichen: 45 C 486/96