Mietminderung bei Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden

1. Beim Auftreten von Schimmel- und/oder Feuchtigkeitsschäden muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass diese nicht auf die Beschaffenheit der Mietsache zurückzuführen sind.

2. Die Miete mindert sich auch dann, wenn der Mieter die Schäden durch eigenes Verhalten mitverursacht hat. Eine Anrechung des Verursachungsbeitrags des Mieters setzt Verschulden voraus.

(Leitsätze von Dr. Olaf Steckhan)

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Bild: vegefox.com/stock.adobe.com
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Aus dem Tatbestand

 k. A.

Aus den Entscheidungsgründen

1. Die Voraussetzungen gemäß § 522 Abs. 2 ZPO liegen vor. Die Berufung ist offensichtlich unbegründet, die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung und eine Entscheidung der Kammer ist weder zur Fortbildung des Rechts noch zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung notwendig.

2.
a) Die Klägerin kann von den Beklagten keine Mietnachzahlungen in Höhe von insgesamt 1.032,32 Euro für die Jahre 2003 bis 2005 verlangen.
Die Miete für die Wohnung, die die Beklagten von der Klägerin gemietet haben und mieten, ist gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB kraft Gesetzes für den streitgegenständlichen Zeitraum gemindert.
Nach dieser Vorschrift hat der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete für den Zeitraum zu entrichten, in dem die Mietsache eine Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert oder aufgehoben ist. Diese Voraussetzungen lagen hier vor.
aa) Die Mietsache war im streitgegenständlichen Zeitraum mangelhaft und in ihrer Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt, weil ihr tatsächlicher Zustand für die Beklagten nachteilig vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abwich.
Der Mangel bestand und besteht darin, dass im Schlafzimmer der von den Beklagten gemieteten Wohnung infolge von Feuchtigkeit Schimmel auftritt. Dies ist zwischen den Parteien unstreitig. Nach dem Ergebnis der erstinstanzlichen Beweisaufnahme ist dieser Mangel auf der Grundlage der so genannten „Sphärentheorie“ auch dem Verantwortungsbereich der Klägerin zuzurechnen, so dass das Minderungsrecht der Beklagten besteht. Die Sphärentheorie besagt, dass die Darlegungs- und Beweislast für die Zurechnung eines Mangels der Mietsache nach Verantwortungsbereichen verteilt wird. Im Hinblick auf Feuchtigkeitsschäden bedeutet dies Folgendes: Ist streitig, ob Feuchtigkeitsschäden ihre Ursache im Bereich des Vermieters oder Mieters haben, muss der Vermieter zunächst sämtliche Ursachen ausräumen, die aus seinem Gefahrenbereich herrühren. Erst dann, wenn ihm dieser Beweis gelungen ist, muss der Mieter beweisen, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammen. Dies entspricht der ganz überwiegenden Ansicht in Rechtsprechung und Literatur und überspannt nicht die Anforderungen an die Darlegungs- und Beweislast der Klägerin.
Das Amtsgericht hat auf der Grundlage des von ihm eingeholten Sachverständigengutachtens und der Anhörung des Sachverständigen ohne Rechtsfehler festgestellt, dass der Zustand der Mietsache als Mangelursache nicht ausscheidet.
Die Kammer ist an diese Feststellungen gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO gebunden. Nach dieser Vorschrift hat das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung die vom Amtsgericht auf der Grundlage der von ihm durchgeführten Beweisaufnahme festgestellten Tatsachen zugrunde zu legen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten. Dies gilt grundsätzlich auch für Tatsachenfeststellungen, die wie hier auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens getroffen worden sind. Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit eines Gutachtens können sich dabei aus dem Gutachten selbst oder der Person des Gutachters ergeben, insbesondere wenn das Gutachten in sich widersprüchlich oder unvollständig ist, wenn der Sachverständige erkennbar nicht sachkundig war, sich die Tatsachengrundlage durch zulässigen neuen Sachvortrag geändert hat oder wenn es neue wissenschaftliche Erkenntnismöglichkeiten zur Beantwortung der Sachverständigenfrage gibt. Anhaltspunkte hierfür werden von der Klägerin nicht aufgezeigt.
Die Kammer folgt der Beweiswürdigung des Amtsgerichts auch in der Sache. Soweit die Klägerin unter Wiederholung und Ergänzung ihres bisherigen Vorbringens weiterhin behauptet, die Schimmelpilzbildungen im Schlafzimmer der Beklagten beruhten nicht auf baulichen Mängeln entspricht dies nicht den Ergebnissen des Gutachtens.
Der Sachverständige hat zwar ausgeführt, dass er aufgrund der durchgeführten Temperaturmessungen das Nutzerverhalten als hauptursächlich für die Schimmelbildung einstufe. Er hat aber in seinem Gutachten gerade nicht ausgeschlossen, dass auch bauliche Mängel zur Schimmelbildung beitragen. In dem Gutachten heißt es:

  • Seite 21: „Insbesondere im Bereich von sogenannten Wärmebrücken können die Innenflächentemperaturen unter die kritischen Werte sinken. Ein Beispiel für eine Wärmebrücke ist in diesem Fall die nicht gedämmte Stirnseite der Bodenplatte im Erdreich. Es besteht somit eine Lücke zwischen der Dämmung auf der Bodenplatte (10 cm Polystrol) und der Dämmung der Außenwände (Wärmedämmverbundsystem). Ein Wärmetransport an dieser Stelle führt zu einer Abkühlung der Bauteiloberflächen und trägt somit zu den hier vorgefundenen Schimmelbildungen bei. Eine weitere Wärmebrücke ist im Mauervorsprung der Abgrabung vorhanden, wo nach den Feststellungen vor Ort von einer reduzierten Dämmstoffdicke im Übergang zur Brettschalung ausgegangen werden kann.“
     
  • Seite 32: „An zwei Stellen, die mit den Bereichen, in denen Schimmel vorgefunden wurde, übereinstimmen, wurden Wärmebrücken vorgefunden. An diesen Stellen ist das Wärmeschutzniveau etwas geringer als in den ungestörten Flächenbereichen, sodass sich Mängel im Heiz- und Lüftungsverhalten der Wohnungsnutzer hier schneller auswirken.“
     
  • Seite 33: „Es sind zwar bauliche Mängel in Form von Wärmebrücken vorhanden, diese sind aber im Vergleich zu den nutzungsbedingten Schadensursachen von geringerem Einfluss.“
     
  • Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 26.02.2009, Seite 3: „Zwar lassen sich auf Grund der Feststellungen auch bauliche Mängel vermuten, ich meine jedoch, auf Grund der durchgeführten Temperaturmessungen, dass das Nutzerverhalten hauptursächlich ist“.

Hieraus folgt auch nach Auffassung der Kammer, dass die Wärmebrücken in Verbindung mit baulichen Mängeln zumindest mitursächlich für die Schimmelpilzbildung im Schlafzimmer der Beklagten waren. Zwar hat der Sachverständige darauf hingewiesen, dass Wärmebrücken immer vorhanden seien und es entscheidend darauf ankomme, dass sie in wärmeschutztechnischer Hinsicht so bemessen würden, dass keine Schäden entstünden (Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 26.02.009, Seite 2 oben). Hier konnte der Sachverständige aber gerade nicht feststellen, dass die festgestellten Mängel in der Wärmedämmung (Lücke zwischen Dämmung auf der Bodenplatte und Dämmung der Außenwände; reduzierte Dämmstoffdicke im Übergang zur Brettschalung im Mauervorsprung der Abgrabung), an denen das Wärmeschutzniveau geringer ist als an den restlichen Flächen (Gutachten Seite 32/33), wärmeschutztechnisch unbedenklich sind. Denn die Klägerin hat dem Sachverständigen unstreitig nicht gestattet, weitere Untersuchungen durchzuführen, die solche Feststellungen ermöglicht hätten. Da die Klägerin für den Umstand beweisbelastet ist, dass keine baulichen Mängel vorliegen, geht dies zu ihren Lasten. Insoweit ist auch unerheblich, dass nach den Feststellungen des Sachverständigen im Übrigen die Wärmeschutzanforderungen an den Außenwänden erfüllt sind.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Einwand der Klägerin, der Sachverständige habe weitere Untersuchungen zur Schadensfeststellung nicht für notwendig gehalten. Der Sachverständige hat sich in der mündlichen Verhandlung zwar in diesem Sinne geäußert. Offensichtlich ist aber auch, dass er ursprünglich vorhatte, weitere Untersuchungen durchzuführen. Ansonsten hätte er nicht weitere bauteilöffnende Untersuchungen angeregt, die die Klägerin ihm versagt hat und im Gutachten auf Seite 8 oben nicht ausgeführt, dass eine Überprüfung der Ausführung der Wärmedämmung durch Anlegen einer Öffnungsstelle von der Klägerin nicht gestattet worden sei.
Ebenso wenig greift der Einwand der Klägerin durch, das Amtsgericht hätte insoweit einen Hinweis zur Beweisbelastung der Klägerin und ihrer Beweisfälligkeit erteilen müssen, weil sich die Klägerin habe darauf verlassen können, angesichts der Äußerungen des Sachverständigen weiteren Untersuchungen nicht zustimmen zu müssen. Zum einen ist es der Kammer nicht möglich zu prüfen, ob etwaige mangelnde Hinweise des Amtsgerichts überhaupt zu einem fehlerhaften Urteil geführt haben. Denn die Klägerin hat in der Berufungsbegründung nicht dargelegt, was sie auf einen solchen Hinweis hin vorgetragen hätte.
Zum anderen bedurfte es hier nach Auffassung der Kammer weder eines Hinweises des Amtsgerichts zur Beweislast noch zur Beweisfälligkeit der Klägerin. Dass die Klägerin hier zu beweisen hatte, dass Ursachen aus ihrem Verantwortungsbereich für die Feuchtigkeit- und Schimmelschäden auszuschließen sind, ergibt sich nämlich schon aus dem Beweisbeschluss vom 18.10.2007. Darin hat das Amtsgericht der Klägerin die Zahlung eines Auslagenvorschusses hinsichtlich der Einholung des Sachverständigengutachtens aufgegeben. Zur Zahlungen eines Auslagenvorschusses wird gemäß §§ 402, 379 Satz 1 ZPO nur die beweisbelastete Partei aufgefordert.
Dass die Klägerin den Beweis, Baumängel als Schadensursache auszuscheiden, möglicherweise nicht führen kann, wenn sie dem gerichtlich beauftragten Sachverständigen Bauteilöffnungen untersagt, ist offensichtlich, so dass Amtsgericht nicht zu einem entsprechenden Hinweis verpflichtet war. Der Umstand, dass der Sachverständige hier gegebenenfalls Bauteilöffnungen hätte durchführen dürfen, ergibt sich schon aus seiner Aufgabe, dem Gericht fehlende Sachkunde zu vermitteln. Denn gerade im Bereich der Baumängel muss ein Sachverständiger auch die Tatsachengrundlage ermitteln (Befundtatsachen), weil dazu schon eine besondere Sachkunde notwendig ist, die dem Gericht (offensichtlich) fehlt. Sind dem Sachverständigen solche Ermittlungen nicht möglich, ist die Tatsachgrundlage lückenhaft und der Beweis kann nicht geführt werden. Diese Umstände spielen bei jeder Beweisführung durch Bausachverständige eine Rolle.
Im Übrigen sprechen nach Ansicht der Kammer auch weitere Feststellungen des Sachverständigen für eine Mangelhaftigkeit der Mietsache aufgrund der baulichen Gegebenheiten. Müssen die Mieter trotz zweimaligen Stoßlüftens am Tag für 10 bis 15 Minuten und einer durchschnittlichen Raumtemperatur von 17,4 C ein Hygrometer aufstellen, um die Raumfeuchtigkeit zu messen und gegebenenfalls durch weiteres Lüften hierauf reagieren zu können (Empfehlung des Sachverständigen, Seite 34 des Gutachtens), liegt darin ein nicht zumutbares Wohnverhalten, das auf einen nicht vertragsgemäßen Zustand der Mietsache hindeutet. Nach Auffassung der Kammer, muss der Mieter sein Schlafzimmer seinen Gewohnheiten entsprechend kühler als einen Aufenthaltsraum halten dürfen, ohne dass es zu Schimmelbildungen kommt.
bb) Die Höhe der Minderungsquote an sich hat die Klägerin nicht angegriffen. Sie ist auch nicht wegen Mitverschuldens der Beklagten gemäß § 254 Abs. 1 BGB aufgrund etwaiger unzureichender Beheizung und Belüftung der Wohnung zu kürzen.
Zwar hat der Sachverständige ausgeführt, dass das Heiz- und Lüftungsverhalten der Beklagten sowie die Aufstellung des Bettes zur Schimmelbildung beigetragen hat (Gutachten Seite 33/34). An diesem fehlerhaften Wohnverhalten trifft die Beklagten jedoch kein Verschulden. Hiervon wäre nur auszugehen, wenn sie die ihnen in eigenen Angelegenheiten obliegende Sorgfalt vorsätzlich oder fahrlässig verletzt hätten und die Schädigung für sie vorhersehbar und vermeidbar war. Dies war hier nicht der Fall. Die Beklagten hatten keine Kenntnis davon, durch welches konkrete Verhalten sie die Schimmelbildung hätten vermeiden können. Die Klägerin hat die Beklagten unstreitig nicht darüber aufgeklärt, dass eine besondere Gefahr des Auftretens von Feuchtigkeit bestand und wie sie hätte vermieden werden können. Da es sich bei dem Wohnhaus, in dem sich die Wohnung der Beklagten befindet, um einen Neubau aus dem Jahr 1999 handelt, in den die Beklagten unmittelbar nach Fertigstellung im September 1999 eingezogen sind, und bei Neubauten die Gefahr von Feuchtigkeitsschäden allgemein bekannt besonders hoch ist, wäre eine solche Aufklärung erforderlich gewesen. Die Gefahr einer erhöhten Feuchtigkeitsbildung in der von den Beklagten bewohnten Wohnung zeigt sich schon daran, dass die Beklagten schon im Dezember 1999, also drei Monate nach ihrem Einzug, Feuchtigkeit und das Auftreten schwarzer Flecken im Schlafzimmer anzeigten.

b) Die Klägerin hat gegen die Beklagten auch keinen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten in Höhe von insgesamt 1.439,53 Euro aufgrund der Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2002, 2003 und 2005 gemäß §§ 535 Abs. 2, 556 BGB.
Der Klägerin steht aus den Betriebskostenabrechnungen jeweils keine Nachforderung zu.
aa) Die Betriebskostenabrechnungen sind formell nicht ordnungsgemäß. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung dann, wenn sie den Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der Verteilungsschlüssel, den Abzug der Vorauszahlungen sowie die Berechnung des Mieteranteils enthält und die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar ist. Diese Voraussetzungen sind hier nicht vollständig erfüllt. Nach Auffassung der Kammer steht der formellen Ordnungsgemäßheit der Betriebskostenabrechnungen hier zwar nicht entgegen, dass die Abrechnungen jeweils keine Erläuterungen in Form einer Gegenüberstellung mit den Kosten des Vorjahres enthalten wie es das Amtsgericht für erforderlich gehalten hat. Es handelt sich bei der streitgegenständlichen Wohnung unstreitig um eine Wohnung, die in einem öffentlich geförderten Neubau liegt, so dass für die Betriebkostenabrechnungen grundsätzlich § 20 Abs. 4 Satz 1 NMV gilt. Danach sind § 4 Abs. 7 und 8 NMV sowie § 10 Abs. 1 WoBindG entsprechend anzuwenden, die jeweils auf eine Erläuterung einer Mieterhöhung abstellen. Hier ist aber nach Auffassung der Kammer zu berücksichtigen, dass eine Erläuterung der Betriebskosten durch eine Gegenüberstellung mit den Kosten des vorangegangenen Jahres schon deshalb nicht erforderlich gewesen sein kann, weil die Beklagten diese Kosten jeweils kannten. Sie bewohnen die Wohnung in der R…-B…-Straße … in St.. seit September 1999. Insoweit eine Erläuterung der Betriebskosten zu verlangen, liefe auf bloße Förmelei hinaus. Auch ist es den Beklagten zumutbar insoweit jeweils einen Vergleich mit der Vorjahresabrechnung durchzuführen.
In den Abrechnungen ist jedoch jeweils im Hinblick auf zwei Positionen gar kein Umlageschlüssel angegeben und erläutert, so dass sie nicht den formellen Anforderungen entsprechen. In jeder der drei Betriebkostenabrechnungen ist bei den Positionen „Wasser/Abwasser“ und Heizung/Warmwasser“ lediglich „lt. Abrechnung“ und „Festbetrag“ angegeben. Eine Erläuterung dieser Angaben findet sich in den Abrechnungen nicht, so dass der Kostenanteil der Beklagten rechnerisch und gedanklich nicht nachvollzogen werden kann. Nach den Angaben der Klägerin in den Betriebskostenabrechnungen zu diesen Posten ist noch nicht einmal ersichtlich, ob ganz oder teilweise verbrauchsabhängig nach Zählerständen abgerechnet worden ist.
Diese Fehler haben zur Folge, dass die Betriebskostenabrechnungen der Klägerin insgesamt als formell unwirksam anzusehen sind. Zwar betreffen die Mängel lediglich zwei Positionen der Abrechnungen, die auch aus den Gesamtkosten herausgerechnet werden können. Da aber ohne diese Positionen unter Berücksichtigung der Vorauszahlungen der Beklagten jeweils kein Nachzahlungsanspruch der Klägerin verbleibt, sind die Abrechnungen insgesamt unwirksam.
bb) Da die Betriebskostenabrechnungen schon aus formellen Gründen unwirksam sind, kann offen bleiben, ob die weiteren materiellen Einwendungen – insbesondere der Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot – der Beklagten berechtigt sind.
cc) Lediglich ergänzend führt die Kammer aus, dass die Abrechnungen im Hinblick auf die abgerechneten Heizkosten auch inhaltlich nicht schlüssig sein dürften.
Gemäß § 5 Abs. 3 Satz 1 NMV ist bei nachträglicher Umstellung der Heizungs- und/oder Warmwasserversorgung auf eigenständige gewerbliche Lieferung die so genannte Kostenmiete zu verringern, wenn die Gesamtkosten, Finanzierungsmittel und laufenden Aufwendungen für eine zentrale Heizungsanlage in der Wirtschaftlichkeitsberechnung enthalten waren.
Nach dem substantiierten Vortrag der Beklagten, den die Klägerin nicht hinreichend bestritten hat, dürfte davon auszugehen sein, dass die Umstellung der Wärmeversorgung auf einen Drittversorger im Wohnhaus der Beklagten nachträglich stattgefunden hat. Danach haben die Beklagten ihre Wohnung im September 1999 nach Errichtung des Hauses bezogen. Die aktuelle Wärmeversorgerin, die Wärmeversorgungsgesellschaft M… mbH, ist aber erst Ende 1999 gegründet worden. Die Beklagten haben zudem unbestritten vorgetragen, dass die Klägerin sie mit den Kosten der Errichtung der Heizungsanlage und der Fernwärmeübergabestation sowie den Instandhaltungskosten hierfür doppelt belastet habe, nämlich als Bestandteil der Kostenmiete (Kaltmiete) und als Betriebskosten im Rahmen der umgelegten Heizkosten.
Ist aber davon auszugehen, dass die Betriebs- und Instandhaltungskosten der Heizungsanlage (noch) in der Kostenmiete enthalten sind, können sie nicht als Bestandteil der Heizkosten nochmals auf die Beklagten umgelegt, sondern müssten aus den Heizkosten herausgerechnet werden. Da die Klägerin keine genauen Angaben dazu gemacht hat, wie hoch diese vermeintlich doppelt angesetzten Kosten sind, können sie von den geltend gemachten Heiz- und Warmwasserkosten nicht abgezogen und die umlagefähigen Heiz- und Warmwasserkosten nicht bestimmt werden.

3. ...

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Gericht: LG Frankfurt (Oder)
Aktenzeichen: 19 S 22/09
Urteil vom: 14.09.2010

Redaktion (allg.)

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