Müll

Aus den Entscheidungsgründen

Die zulässigen, insbesondere frist- und formgerecht eingelegten
Einsprüche der Beklagten gegen die Vollstreckungsbescheide
haben in der Sache teilweise Erfolg.

Die Klage ist teilweise begründet.

Der Kläger kann von dem Beklagten aus dem zwischen den Parteien
zustande gekommenem Mietvertrag für die Betriebkostenabrechnung
1995 eine weitere Zahlung in Höhe von 117,52 DM verlangen.
Dieser Betrag ergibt sich aus folgender Berechnung, die im wesentlichen
mit der Betriebskostenabrechnung vom 12. August 1996 übereinstimmt:
...

Dazu im einzelnen: Unstreitig ist zwischen den Parteien, dass die
Betriebskosten für die Beklagten für den Zeitraum vom
1. August 1995 bis zum 31. Dezember 1995 abzurechnen sind, wobei
zwischen den Parteien nur drei Streitpunkte bestehen, und zwar die
Höhe der zu berechnenden Müllgebühren, der sonstigen
Betriebskosten und der Gartenpflege.

Bei den Müllgebühren konnten statt der beantragten 1.680,-
DM nur 1.008,- DM bei den Gesamtkosten berücksichtigt werden,
so dass sich als anteiliger Betrag nur ein Betrag von 234,81 DM
ergibt. Denn zutreffend haben die Beklagten darauf hingewiesen,
dass Betriebskosten nur im Rahmen einer ordnungsgemäßen
Bewirtschaftung abgerechnet werden können. Übermäßige
Kosten hat Immobilien Vermieten selbst zu tragen. Zu solchen übermäßigen
Kosten kann es z.B. gehören, wenn überflüssige Müllgefäße
nicht abbestellt werden (Sternel Mietrecht, 3. Aufl. Rdnr. III.
345 und Sternel Mietrecht aktuell, 3. Aufl. Rdnr. 762). Im vorliegenden
Fall ist unstreitig, dass im streitgegenständlichen Zeitraum
das Objekt von 17 Personen bewohnt wurde.

Ebenso ist unstreitig, dass der Landkreis Lüchow-Dannenberg
als Abfallbehörde davon ausgeht, dass bis zu 6 Personen mit
einem 120 l Behälter auszukommen haben.

Bei 17 Personen ergibt sich also ein Bedarf von 3 Müllbehältern
zu je 120 l. Im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung
des Mietobjekts brauchte Immobilien Vermieten also nur 3 Müllbehälter
zu 120 l zur Verfügung zu stellen. Nur die Kosten hierfür
kann er auf die Mieter umlegen. Soweit an Feiertagen oder ansonsten
diese Behälter nicht ausgereicht hätten, hätten von
den Mietern insoweit zusätzliche Einzelmüllsäcke
verwandt werden können, die von der Abfallbehörde angeboten
werden. Bei monatlichen Kosten für einen 120 l Behälter
von 28,- DM ergibt sich bei drei Behältern für 12 Monate
ein Betrag von 1.008,- DM. Dieser Betrag wurde in die Nebenkostenabrechnung
eingesetzt.

Hinsichtlich der sonstigen Betriebskosten ist es Sache des Klägers
diese Position im Prozess konkret darzulegen, soweit sie von den
Beklagten bestritten werden, Insoweit konnte der Kläger lediglich
eine Kostenposition in Höhe von 26,76 DM für Streusalz
darlegen. Diese Position wurde in die Berechnung eingesetzt. Weitere
Beträge hat der Kläger für sonstige Betriebskosten
nicht vorgetragen.

Hinsichtlich der Position Gartenpflege ergibt sich aus dem Mietvertrag
der Parteien, dass sie im Hinblick auf die Kosten der Gartenpflege
fast vollständig den Text der Anlage 2 zu § 27 Abs. 2 der zweiten
Berechnungsverordnung zu Nr. 10 (Bundesgesetz Blatt I 1990 Seite
2202) übernommen haben. Dieser Text zu Ziffer 9 auf der Rückseite
der Anlage I zum Mietvertrag lautet, dass zu den Kosten der Gartenpflege
die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich
der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen gehört. Bereits
aus diesem Wortlaut ergibt sich, dass nicht die Kosten für
die erstmalige Anlage der gärtnerischen Flächen zu tragen
sind, sondern dass das Vorhandensein einer gärtnerisch angelegten
Fläche vorausgesetzt wird und dass auch nur die Erneuerung
von Pflanzen und Gehölzen zu tragen sind, nicht aber eine Neuanpflanzung.
Im vorliegenden Fall ist aber unbestritten, dass es sich um einen
Neubau handelt und dass im Rahmen der Fertigstellung des Neubaus
auch die Gartenanlage erfolgte. Die Kosten, die im Zusammenhang
mit der Neuanlage dieser Fläche entstehen, können nach
der Regelung des Mietvertrages nicht umgelegt werden. Dies gilt
für den Preis der Mutterbodenlieferung und Grobplanung der
Außenanlage in der Rechnung vom 21. Mai 1995, für die
Rasenanlage gemäß Rechnung vom 11. Mai 1995 und im wesentlichen
auch für die Positionen aus der Rechnung vom 15. Juli 1995.
Hinsichtlich dieser Rechnung sind von den Beklagten aber die Kosten
für die Stiefmütterchen in Höhe von 24,- DM nicht
beanstandet worden. Im übrigen ist auch nicht beanstandet worden
die Pauschale für die Ganzjahrespflege gemäß Rechnung
vom 21. Mai 1995, wobei nach dem Vortrag des Klägers von dieser
Rechnung ein Betrag in Höhe von 1.563,92 DM auf das Grundstück
... entfällt. Dieser Betrag und der Betrag in Höhe von
24,- DM für die Stiefmütterchen ist also umlagefähig,
wurde in die Berechnung für die Gartenpflege ein Gesamtkostenbetrag
in Höhe von 1.587,92 DM statt der ursprünglich beantragten
4.677,06 DM eingesetzt.

Setzt man diese Zahlen in die Betriebskostenabrechung ein, ergibt
sich ein Kostenanteil der Beklagten nur noch in Höhe von 637,52
DM, von dem die geleistete Vorauszahlung in Höhe von 520,-
DM abzusetzen war, so dass ein Restbetrag in Höhe von 117,52
DM verbleibt. Alle übrigen Positionen und die Umlegungsmaßstäbe
dieser Betriebskostenabrechnung sind zwischen den Parteien unstreitig
und wurden daher vom Gericht übernommen.

Soweit der Kläger noch Mahngebühren geltend gemacht hat,
ist die Klage ebenfalls unbegründet. Aus § Nr. 3 des Mietvertrages
ergibt sich, dass der Nachzahlungsbetrag der Betriebskostenabrechnung
erst innerhalb eines Monats nach Zugang der Abrechnung auszugleichen
ist. Vor Ablauf dieser Monatsfrist war der Nachzahlungsanspruch
des Klägers nicht fällig. Die Mahnung vom 6. September
1996 war insoweit unwirksam. Daraus folgt zugleich, dass die Mahnung
vom 20. September 1996 die Erstmahnung darstellte. Zu diesem Zeitpunkt
befanden sich die Beklagten noch nicht in Verzug, sondern sind erst
durch Zugang dieser Mahnung in Verzug geraten. Kosten für eine
Erstmahnung können aber nicht als Verzugsschaden geltend gemacht
werden.

Die Zinsentscheidung folgt aus § 291 BGB.

Die Kostenentscheidung und die Entscheidung über die vorläufige
Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 344, 92 Abs. 2, 708 Nr. 11, 711,
713 ZPO.

Gericht: AG DANNENBERG
Aktenzeichen: 1 C 825/96