Müll ohne Tonnen?

Aus dem Tatbestand

Der Kläger hat den Beklagten mit Mietvertrag vom 12. Dezember 1998 zu Wohnzwecken die im 2. Stock des Anwesens Schloss ... gelegenen Räume einschließlich Turmkammer vermietet. Als monatlicher Mietzins wurden 2.500 DM inklusive Nebenkosten bei gesonderter Abrechnung von Wasser- und Heizungskosten vereinbart (Ziff. 2). In Ziff. 6 des Mietvertrages ist bestimmt, dass Immobilien Vermieten ein Durchgangsrecht für die Eingangshalle der vermieteten Wohnung behält. Gemäß Ziff. 7 des Mietvertrages ist den Beklagten die Mitbenutzung des Gartens und des Schlossparks zu gewähren, außerdem ist ihnen ein Stellplatz zur Verfügung zu stellen. Auf den schriftlichen Mietvertrag wird im Übrigen Bezug genommen.

Die Beklagten sind Halterinnen eines Hundes der Rasse Kuvasz. Mindestens seit April 1999 kam es zwischen den Parteien zu Unstimmigkeiten darüber, ob die Beklagten den Hund auf dem Schlossgelände frei laufen lassen dürfen. Mit Schreiben des Landratsamts Lichtenfels vom 25. 5. 1999 an die Gemeinde ... wurde die Anordnung eines Leinenzwangs empfohlen. Mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 21. 2. 2000 sprach der Kläger, der auf dem Schlossgelände selbst 2 Hunde hält, gegenüber den Beklagten ein Tierhaltungsverbot aus.

Der Kläger stellte den Beklagten keine Mülltonne zur Verfügung. Die Beklagten, die in ... berufstätig sind und dort eine weitere Wohnung unterhalten, entsorgten ihren Müll, indem sie ihn im Pkw nach ... transportierten.

Im August 2000 veranstaltete eine ... Theatergruppe aufgrund einer Gestattung des Klägers im Schlosshof an 5 Abenden öffentliche Aufführungen eines Theaterstücks; darüber hinaus fanden Proben statt. Wegen dieser Veranstaltung wurde im Schlosshof eine Bühne aufgebaut, die sich unmittelbar unterhalb der Fenster der von den Beklagten genutzten Wohnung befand.

Der Kläger behauptet, der Hund der Beklagten sei undiszipliniert und unberechenbar. Er ist der Auffassung, dass er nicht zur Bereitstellung einer Mülltonne verpflichtet ist; diese müsste durch die Beklagten bei der Gemeinde angemietet werden.

Er beantragt zuletzt:

I.Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 10.500 DM nebst 4 % Zinsen ... zu bezahlen.

II.Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 2.710,98 DM nebst 4 % Zinsen hieraus seit 27. 7. 2000 zu bezahlen.

Die Beklagten haben beantragt, den Klageantrag zu Ziff. I abzuweisen. Zu Ziff. II. haben sie nicht verhandelt.

Sie behaupten, bei Abschluss des Mietvertrages sei vereinbart worden, dass sie ihren Hund von 20.00 Uhr bis 8.00 Uhr zusammen mit den Hunden des Klägers im Schlosshof frei laufen lassen dürfen. Diese Vereinbarung sei für sie wesentlicher Grund für die Anmietung gewesen. Auch im Übrigen werde die Mitbenutzung von Garten und Park durch den Kläger nicht gewährt. Von seinem Durchgangsrecht habe der Kläger unangekündigt Gebrauch gemacht, als die Beklagten gerade eine Feier veranstalteten. Außerdem stehe ihnen kein ausreichendes Warmwasser zu Verfügung, weil der Verwalter des Klägers die Temperatur gedrosselt habe. Zudem hätten die Wände und Decken der Wohnung Risse und Sprünge.

Über den Klageantrag zu Ziff. II, der sich auf Mietnebenkosten bezog, hat das Gericht vorab durch Teilversäumnisurteil entschieden.

Aus den Entscheidungsgründen

Die zulässige Klage ist teilweise begründet. Das Amtsgericht Lichtenfels ist gemäß § 29 a I ZPO ausschließlich zuständig. Gemäß §§ 535 S. 2, 536, 537 I, 472, 473 BGB haben die Beklagten dem Kläger für die Monate Januar bis Juli sowie September 2000 einen Mietzins von monatlich 2.250 DM geschuldet und für den Monat August einen solchen von 1.500 DM. Nach Abzug der von den Beklagten geleisteten Zahlungen (Januar bis August: 1.500 DM monatlich) ergibt sich der zugesprochene Betrag.

Der mietvertraglich vereinbarte Mietzins von 2.500 DM war gemäß §§ 537 I, 472, 473 BGB für die Monate Januar bis Juli sowie September 2000 um 10 % zu mindern, weil den Beklagten keine Möglichkeit zur Entsorgung ihres Hausmülls zur Verfügung stand. Der Kläger hätte den Beklagten eine entsprechende Entsorgungsmöglichkeit zur Verfügung stellen müssen. Der Mietvertrag enthält zwar keine ausdrückliche Bestimmung dazu, ob die von den Beklagten zu benutzende Mülltonne von diesen zu besorgen ist oder ob sie vom Kläger zur Verfügung gestellt werden muss. In Ziff. 2 des Mietvertrages ist aber vereinbart, dass der Mietzins von 2.500 DM die Nebenkosten enthält. Ausgenommen sind lediglich Wasser und Heizung, die abzurechnen sind, sowie Stromkosten, die von den Mietern zu tragen sind. Unter den Begriff der Nebenkosten fallen somit auch die Abgaben für Müllabfuhr. Der Kläger hätte deshalb entweder den Beklagten ermöglichen müssen, ihren Müll in die vorhandenen Tonnen zu entsorgen oder er hätte ihnen eine eigene, von der Gemeinde anzumietende Mülltonne zur Verfügung stellen müssen. Weil beides nicht erfolgt ist, konnten die Beklagten den Mietzins um 10 % mindern. Die Minderung bestimmt sich nicht nach den Aufwendungen, die den Beklagten für die Müllentsorgung angefallen sind, und auch nicht nach den Aufwendungen, die dem Kläger angefallen wären, wenn er den Beklagten eine Entsorgungsmöglichkeit zur Verfügung gestellt hätte. Die Minderung bestimmt sich vielmehr danach, inwieweit die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache durch das Fehlen einer Entsorgungsmöglichkeit herabgesetzt ist. Sie war mit 10 % anzusetzen, weil den Beklagten durch die fehlende Entsorgungsmöglichkeit erhebliche Unannehmlichkeiten entstanden sind.

Für den Monat August konnten die Beklagten den Mietzins um weitere 30 % mindern, weil die Benutzbarkeit der Wohnung des Gartens wegen der im Schlosshof stattfindenden Theateraufführung erheblich eingeschränkt war. Zu berücksichtigen waren insoweit die mit Proben und Aufführungen verbundenen Lärmbelästigungen sowie die Einschränkungen, welche die Beklagten hinnehmen mussten, um die Aufführungen nicht zu stören. Insoweit erscheint eine Minderung in Höhe von 30 % als angemessen.

Darüber hinaus kann von den Beklagten keine Minderung geltend gemacht werden. Für die von den Beklagten behauptete Vereinbarung, wonach ihnen zu gestatten sei, ihren Hund nachts im Schlosshof frei laufen zu lassen, fehlen im schriftlichen Mietvertrag jegliche Anhaltspunkte. Dass eine entsprechende Vereinbarung mündlich getroffen worden wäre, haben die Beklagten nicht unter Beweis gestellt.

Die Mitbenutzung des Gartens wird den Beklagten vom Kläger gewährt. Im Ortstermin vom 21. September 2000 wurde festgestellt, dass die Beklagten eine Holzkonstruktion mit Hängematte und eine Gartenmöbel-Sitzgruppe auf einer Teilfläche des Gartens aufgestellt haben. Dass zwischen den Parteien Unstimmigkeiten über die Einzelheiten der Mitbenutzung bestehen, ändert nichts daran, dass die Mitbenutzung im Grundsatz gewährt wird und somit diesbezüglich keine Mietminderung geltend gemacht werden kann.

Wegen der Ausübung des Durchgangsrechts bezüglich der Eingangshalle durch den Kläger steht den Beklagten keine Mietminderung zu. Gemäß Ziff. 6 des Mietvertrages steht dem Kläger das Durchgangsrecht zu, unter größtmöglicher Rücksicht auf die Mieter. Die Beklagten haben nicht schlüssig dargetan, dass der Kläger sein Durchgangsrecht vertragswidrig ausübt. Eine Einschränkung, dass der Kläger von seinem Durchgangsrecht nur zu bestimmten Zeiten, in bestimmter Häufigkeit oder unter bestimmten Maßgaben (etwa vorherige Ankündigung) Gebrauch machen darf, enthält Ziff. 5 des Mietvertrages nicht. Die Behauptung, der Kläger habe bei einer Gelegenheit unangekündigt und in störender Weise von seinem Durchgangsrecht Gebrauch gemacht, genügt jedenfalls nicht, um eine Mietminderung auszulösen.

Soweit die Beklagten eine Mietminderung mit unzureichender Warmwasserversorgung begründen, haben sie ihre diesbezüglichen Behauptungen nicht unter Beweis gestellt. Das Gleiche gilt für die Behauptung, die Wände und Decken der Wohnung würden Sprünge und Risse aufweisen.

Die von den Beklagten im Ortstermin vom 21. September 2000 vorgebrachten weiteren Mängel der Mietsache berechtigen ebenfalls nicht zu einer Minderung. Zwar konnte vor Ort festgestellt werden, dass sich das Gatter zum Schlosshof nur schlecht öffnen und schließen lässt. Dieser Zustand war aber bereits bei Abschluss des Mietvertrages gegeben und berechtigt deshalb gemäß § 539 S. 1 BGB nicht zur Minderung der Miete. Soweit im Ortstermin erstmals geltend gemacht wurde, dass sich das Schloss der Pforte zum Schlosshof insbesondere von außen nur schwer öffnen und schließen lässt, konnte nicht mit hinreichender Sicherheit festgestellt werden, dass dieser Mangel vorliegt. Die Beklagte zu 2) hatte ersichtliche Schwierigkeiten, das Schloss zu schließen, während dies dem Kläger ersichtlich ohne Probleme gelungen ist. Im Übrigen hat der Kläger zugesagt, erforderlichenfalls durch Stellung eines Ersatzschlüssels Abhilfe zu schaffen.
 

Gericht: AG LICHTENFELS
Aktenzeichen: 1 C 191/00