Nachmieter

Aus den Entscheidungsgründen

Die zulässige Berufung der Klägerin ist – mit Ausnahme
der geltend gemachten Nebenkostenvorauszahlung für Oktober
1997 (240,00 DM) und 10 % Mietminderung für den Zeitraum 1.
August bis 15. Dezember 1997 ..., somit mit Ausnahme von 574,58
DM – im übrigen (d.h. in Höhe von 3.489,91 DM) begründet,
so dass der Klägerin zuzüglich des bereits in erster Instanz
ausgeurteilten Betrages in Höhe von 309,40 DM insgesamt ein
Betrag in Höhe von 3.799,31 DM nebst Prozesszinsen zuzusprechen
ist.

I.

Nach dem Ergebnis der in zweiter Instanz durchgeführten Beweisaufnahme
kann die Klägerin von der Beklagten folgende Beträge verlangen.

1. Restliche Nebenkosten bis September 1997 gemäß
Abrechnung Blatt 109 (371,26 DM abzüglich in I. Instanz bereits
rechtskräftig ausgeurteilter anteiliger 309,40 DM) = 61,86
DM

2. Mietzinsen August und September 1997 (je 911,79 DM inklusive
Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 240,00 DM monatlich, da
diese Vorauszahlungen in der Nebenkostenabrechnung Blatt 109 als
Abzug berücksichtigt sind) = 1.823,58 DM

3. Mietzinsen Oktober 1997 (743,49 DM, abzüglich 10
% Mietminderung 74,35 DM, abzüglich zugestandener Mietminderung
wegen sonstiger Mängel 47,35 DM, zuzüglich Garage 50,00
DM) = 671,79 DM

4. Mietzinsen 1. November bis 15. Dezember 1997 (621,79
DM, plus 310,89 DM, wie Ziffer 3. abzüglich Garage 50,00 DM)
= 932,68 DM

Zwischensumme: 3.489,91 DM

Zuzüglich bereits in erster Instanz rechtskräftig ausgeurteilten
Betrag in Höhe von 309,40 DM (siehe oben Ziffer 1) = 309,40
DM

= 3.799,31 DM

II.

Zur Begründung wird ausgeführt:

1. Ein Kündigungsrecht der Beklagten wegen durch die
Klägerin verweigerter Untervermietung gemäß § 549
Abs. 1 S. 2 BGB bestand insoweit nicht, als § 549 Abs. 1 BGB voraussetzt,
dass die Person des Untermieters bereits bekannt ist und dem Vermieter
vorgestellt wurde; insoweit besteht eine entsprechende Pflicht des
Mieters zur Benennung des Dritten gegenüber dem Vermieter (vgl.
Palandt, § 549, Rdnr. 7; Bu7b/Treier, Handbuch der Geschäfts-
und Wohnraummiete, III. Rdnr. 1016). Das Kündigungsrecht des
Mieters im Sinne von § 549 Abs. 1 S. 2 BGB soll dann entstehen,
wenn sich die Verweigerung zur Einwilligung durch den Vermieter
als nahezu rechtsmissbräuchlich, willkürlich und jedenfalls
vertragswidrig darstellt. Im vorliegenden Fall hat aber die Beklagte
im Schreiben vom 27. Februar 1997 nur ganz allgemein eine Zustimmung
der Klägerin zu einer gegebenenfalls in unbestimmter Zukunft
durchzuführenden Untervermietung begehrt. Dabei ist auch der
Umstand zu berücksichtigen, dass die Beklagte wegen des Erwerbs
einer Eigentumswohnung zum 31. August 1997 aus dem streitgegenständlichen
Objekt ausziehen wollte. Die Verweigerung einer solch allgemeinen,
unbestimmten Einwilligungserklärung begründet aber kein
Kündigungsrecht des Mieters im Sinne von § 549 Abs. 1 S. 2
BGB, denn ein solches Kündigungsrecht soll nur eingreifen,
wenn Immobilien Vermieten aus rechtsmissbräuchlichen und willkürlichen
Gründen dem konkret zu begründenden Interesse des Mieters
an einer Untervermietung entgegentritt. Ein solcher Sachverhalt
ist aber im vorliegenden Fall – wie ausgeführt –
gerade nicht ersichtlich.

Hierauf hat die Kammer auch bereits unter Ziffer I. 2. Des Beschlusses
vom 14. August 1998 hingewiesen.

2. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme bestand auch weder
ein fristloses Kündigungsrecht der Beklagten wegen erheblicher
Gesundheitsgefährdung in allen Räumen gemäß
§ 544 BGB (vgl. Palandt-Putzo, § 544, Rdnr. 3 m.w.N.) noch gemäß
§ 554a BGB wegen schuldhafter Pflichtverletzung durch die Klägerin
und Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses für
die Beklagte bis zum Ablauf der Kündigungsfrist.

Aus der in zweiter Instanz durchgeführten Beweisaufnahme lässt
sich ersehen, dass – entgegen der Stellungnahme der Hausverwaltung
... vom 5. Mai 1997 – zeitweilig einzelne Mäuse im Mietobjekt
waren. Dies haben sowohl der Mieter der gegenüberliegenden
Wohnung ... als auch die Tochter, deren Lebensgefährte sowie
der damalige Lebensgefährte der Klägerin bestätigen
können.

Aus der in zweiter Instanz durchgeführten Beweisaufnahme lässt
sich hingegen nicht mit der gemäß § 286 ZPO erforderlichen
Deutlichkeit entnehmen, dass ein Mäusebefall im Sinne einer
von der Beklagten behaupteten unzumutbaren Mäuseplage vorhanden
war. Der die Klägerin auf Abhilfeverlangen der Beklagten innerhalb
zumutbarer Fristen nicht hinreichend entgegengetreten ist. Zwischen
der ersten Mängelrüge der Beklagten betreffend Mäusebefall
vom 17. April 1997 und der weiteren Mängelrüge der Beklagten
betreffend Mäusebefall vom 29. Juli 1997 war zeitweilig Ruhe,
wie sich aus der Aussage des Zeugen ... und auch aus der eigenen
protokollierten Erklärung der Beklagten im Ortstermin vom 7.
August 1997 ergibt, "seit neuestem habe sie Probleme mit Mäusen
in ihrer Wohnung". Insoweit bedurfte es Ende Juli 1997 jedenfalls
zunächst einer erneuten Mängelrüge der Beklagten
mit angemessener Fristsetzung, da die Beseitigung eines Mäusebefalls,
der sich regelmäßig außerhalb eines unmittelbaren
Verschuldens Immobilien Vermietenseite abspielt, nicht kurzfristig zu leisten
ist. Insoweit gingen die kurz nach dem Abhilfeverlangen vom 29.
Juli 1997 am 31. Juli 1997 und am 7. August 1997 erfolgten fristlosen
Kündigungen der Beklagten ins Leere und haben das Mietverhältnis
nicht mit sofortiger Wirkung beenden könne.

3. Demgemäß beschränken sich die Rechte
der Beklagten auf eine Mietminderung, die gemäß § 287
ZPO mit 10 % zu veranschlagen ist (vgl. auch Amtsgericht Rendsburg
WuM 1989, 284). Unter Berücksichtigung des von der Klägerin
in Abzug gebrachten Betrages von 47,35 DM für sonstige Mängel
ergibt sich demgemäß die aus Ziffer I. ersichtliche Berechnung,
wonach die Berufung der Klägerin in Höhe eines Betrages
von 3.489,91 DM Erfolg hat.

Zinsen schuldet die Beklagte – unter Berücksichtigung
der Klageerhöhung in erster Instanz als Prozesszinsen mit der
aus dem Tenor ersichtlichen zeitlichen Staffelung (§§ 288, 291 BGB).

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97, 92, 91 ZPO.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren beträgt bis
zum 25. März 1999 3.693,23 DM und ab dem 26. März 1999
4.064,49 DM.
 

Gericht: LG MÖNCHENGLADBACH
Aktenzeichen: 2 S 154/98