Nachmieter nehmen?

Aus den Entscheidungsgründen

Die zulässige Berufung hat Erfolg, denn die Klage ist begründet,
so dass das Versäumnisurteil des Amtsgerichts mit der Maßgabe
aufrechtzuerhalten war, dass die Beklagten auch zur Zahlung der
zwischenzeitlich fällig gewordenen Mietzinsbeträge zu
verurteilen waren.

Die Beklagten schulden dem Kläger gemäß 535 BGB
den Mietzins für die durch Mietvertrag vom 5. 3. 1996 gemietete
Wohnung, denn weder lässt sich feststellen, dass das Mietverhältnis
einvernehmlich aufgehoben worden ist, noch verstößt der
Kläger mit der Geltendmachung seines Mietzinsanspruchs gegen
Treu und Glauben.

Eine Vereinbarung über die Beendigung des Mietverhältnisses
ist nicht zustande gekommen. Zwar haben die Parteien in dem Gespräch
vom 24. 7. 1998 die Grundlage für eine derartige Vereinbarung
geschaffen, doch ist die Bedingung, die zur Aufhebung des Mietverhältnisses
führen sollte, nicht eingetreten. Wie zwischen den Parteien
nämlich nicht streitig ist, sollte eine Entlassung der Beklagten
aus dem Mietverhältnis nur erfolgen, wenn ein Nachmieter gefunden
war. Zwar haben die Parteien in dem Gespräch, wie es in der
Aktennotiz des Klägers vom 24. 7. 1998 wiedergegeben ist, nicht
ausdrücklich geregelt, welche Anforderungen an einen Nachfolgemieter
zu stellen sind. Eine an den Grundsätzen von Treu und Glauben
und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte ausgerichtete
Auslegung ergibt jedoch, dass eine Entlassung die Gestellung eines
gleichwertigen Ersatzmieters voraussetzte. Das ergibt sich daraus,
dass ein Mieter nach der Rechtsprechung grundsätzlich keinen
Anspruch auf eine vorzeitige Entlassung aus einem Mietverhältnis
hat (vgl. OLG Karlsruhe Rechtsentscheid vom 25. 3. 1981, WuM 1981
S. 173, OLG Oldenburg Rechtsentscheid v. 19. 2. 1981 WuM 81 S. 125).
Ein Vermieter ist nur dann verpflichtet, den Mieter aus dem Mietverhältnis
zu entlassen, wenn der Mieter einen geeigneten Nachmieter stellt
und sein Interesse an der Vertragsauflösung dasjenige des Vermieters
am Bestand des Vertrages erheblich überragt (OLG Hamm Rechtsentscheid
v. 22. 8. 95 NJW RR 1995, S. 1478). Vorliegend ergibt sich aus der
Vereinbarung vom 24. 7. 1998, dass der Kläger das Interesse
der Beklagten an einer Auflösung des Mietverhältnisses
grundsätzlich akzeptiert hatte. Es sind aber keine Anhaltspunkte
dafür ersichtlich, dass er damit auch auf sein Recht verzichten
wollte, die Vertragsauflösung von der Gestellung eines geeigneten,
d.h. gleichwertigen, Nachmieters abhängig zu machen, denn für
ein so weitgehendes Nachgeben hatte der Kläger auch nach dem
Vorbringen der Beklagten keine Veranlassung.

Was unter "geeignet" bzw. "gleichwertig" zu
verstehen ist, ist ebenfalls unter Berücksichtigung der durch
die vorgenannten Rechtsentscheide konkretisierten Rechtslage zu
bestimmen. Der Nachfolgemieter muss danach solvent, zumutbar und
bereit sein, das Mietverhältnis "wie es steht und fällt"
fortzuführen (vgl. OLG Düsseldorf NJWE-MietR 1996 S. 176).
Maßgebend für die zwischen den Parteien streitige Frage
der Solvenz des Ersatzmieters sind die Verhältnisse bei Eingehung
des Mietvertrages. Zwar erscheint es auf erste Sicht durchaus einleuchtend,
dass Immobilien Vermieten keine Besserstellung erwarten kann, wenn sich
die Solvenz seines Mieters im Verlauf des Mietverhältnisses
verschlechtert und er die Auflösung des Mietvertrages von der
Gestellung eines – jetzt – solventeren Ersatzmieters abhängig
macht. Demgegenüber würde aber ein auf den Zeitpunkt der
Auflösungsverhandlungen ausgerichteter Solvenzvergleich immer
denjenigen Mieter mit schwacher Solvenz besser stellen, weil es
auf dem "Ersatzmietermarkt" offenkundig mehr Mietinteressenten
mit schwacher als mit starker Solvenz gibt. Dieser Widerspruch kann
nur vermieden werden, wenn auf die Bonität des Mieters bei
Vertragsbeginn abgestellt wird. Immobilien Vermieten, der einen schlechten
Zahler akzeptiert, kann im Rahmen der Auflösungsverhandlungen
keine Besserstellung erwarten. Immobilien Vermieten, der die Bonität
seiner Mieter vor Beginn des Mietverhältnisses eingehend prüft,
kann darauf vertrauen, dass er im Falle von Auflösungsverhandlungen
keine Schlechterstellung hinnehmen muss.

Bezogen auf den vorliegenden Fall ergibt sich daraus, dass die
Vermögensverhältnisse der Beklagten bei Eingehung des
Mietverhältnisses zwar angespannt waren, es aber noch nicht
zu drastischen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen und insbesondere
nicht zur Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung gekommen war.
Demgegenüber hatten die von den Beklagten als Ersatzmieter
präsentierten Zeugen ... unbestritten die eidesstattliche Versicherung
abgegeben. Die Abgabe der eidesstattliche Versicherung ist aber
für einen Vermieter ein wichtiger Grund, vom Abschluss eines
Mietvertrages Abstand zu nehmen, denn er muss damit rechnen, dass
es zu Pfändungen und Zahlungsschwierigkeiten kommen wird.

Eine andere Würdigung ergibt sich auch nicht unter Berücksichtigung
der Bekundung des Zeugen ..., einige Monate später habe ihn
der Kläger angerufen und ihm die Wohnung angeboten. Dass der
Kläger den Zeugen als Ersatzmieter ablehnen durfte, ergibt
sich aus dem Vorgesagten. Die spätere Kontaktaufnahme kann
dem Kläger nicht als treuwidriges Verhalten vorgeworfen werden,
denn zu diesem Zeitpunkt hatte sich die Suche nach einem Ersatzmieter
als erfolglos erwiesen und es lag nicht zuletzt auch im Interesse
der Beklagten, den damit bestehenden Mietzinsausfall so gering wie
möglich zu halten. Wenn ein Vermieter in dieser Situation zur
Abwendung größeren Schadens seine Rechtsposition aufgibt,
dann ist es mit den Grundsätzen von Treu und Glauben nicht
vereinbar, ihn dafür mit dem Verlust seiner gesamten Ansprüche
zu bestrafen.

Demnach kann der Kläger die Zeit des Wohnungsleerstandes (12.
98 bis 3. 99) den vollen Mietzins verlangen, allerdings nur in Höhe
der Kaltmiete, da ihm inzwischen eine Abrechnung der Nebenkosten
möglich gewesen sein muss. Hieraus ergibt sich ein Anspruch
in Höhe von 4.100 DM (4 x 1.025 DM). Für die Folgezeit
(4. 99 bis 3. 2000) steht dem Kläger die Differenz zwischen
der durch die Neuvermietung erlangten und der von den Beklagten
geschuldeten Mieter (215 DM) zu, so dass sich ein weiterer Anspruch
in Höhe von 2.580 DM ergibt. Unter Berücksichtigung der
unstreitig mit der Dezembermieter zu verrechnenden Inseratskostenbeteiligung
von 242,44 DM verbleibt damit eine begründete Klagforderung
in Höhe von 6.437,56 DM, die die Beklagten gemäß
den §§ 286, 288 BGB verzinsen müssen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
 

Gericht: LG BREMEN
Aktenzeichen: - 2 S 405/00