Neuer Verwalter?

Aus den Entscheidungsgründen

Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde ist zulässig und begründet.

Der Antrag ist nicht (mehr) zulässig.

Die Antragsteller zu 1. und 2., die den Antrag nur noch weiterverfolgen, sind nicht befugt, die Wohngeldansprüche geltend zu machen. Einen Eigentümerbeschluss mit einer entsprechenden Ermächtigung gibt es nicht. Ein derartiger Beschluss ist zwar dann nicht erforderlich, wenn alle Wohnungseigentümer mit Ausnahme des Schuldners gerichtlich rückständiges Hausgeld verlangen. Hierbei handelt es sich indes um einen Ausnahmefall, weil nur für diesen Fall festgestellt werden kann, dass die Interessen der Antragsteller deckungsgleich sind mit denjenigen der Gemeinschaft (vgl. OLG Düsseldorf WuM 1998, 248 = OLGR 1998, 90). Ansonsten hat es bei dem Grundsatz zu verbleiben, dass die Gemeinschaft über eine Rechtsverfolgung der Gemeinschaft zu entscheiden hat, und ein einzelner oder einzelne Wohnungseigentümer Ansprüche gegen einen anderen Wohnungseigentümer nur dann geltend machen können, wenn eine Ermächtigung durch einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgt ist (BGH in st. Rspr. seit NJW 1990, 2386, zuletzt NJW 1997, 2106; vgl. auch Senat NZM 2001,429 = OLGR 2001,43 mit weiteren Nachweisen; Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Auflage, § 16 Rdnr. 100, § 21 Rdnr. 31). Nachdem aber die Eheleute S schon während des Verfahrens 1. Instanz "die Seiten gewechselt" und im Verhandlungstermin des Landgerichts ausdrücklich erklärt hatten, die Ansprüche nicht mehr weiterverfolgen zu wollen, konnte eine Interessenidentität aller Wohnungseigentümer mit Ausnahme der Wohngeldschuldnerin nicht mehr festgestellt werden.

Ansonsten bliebe nur noch die Möglichkeit der Geltendmachung im Wege der Notgeschäftsführung gem. § 21 Abs. 2 WEG (vgl. Bärmann/Pick/Merle a. a. O. § 16 Rdnr. 100). Hierfür liegen indes die Voraussetzungen nicht vor. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wäre nämlich bei sachgerechter Vorgehensweise ohne weiteres in der Lage gewesen, einen ermächtigenden Eigentümerbeschluss zu erlangen. Dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 20.12.2000, in dem von einem (in Wahrheit noch nicht) eingeleiteten Verfahren auf Zahlung von rückständigen Wohngeld die Rede ist, und der Stellungnahme der Antragsteller vom 07.12.2000 (GA 145) ist zu entnehmen, dass bereits Anfang Dezember 2000 und damit vor der Einladung zur Eigentümerversammlung, die vom 07.12.2000 stammt, bei den drei ursprünglichen Antragstellern der Wille vorhanden war, die Ansprüche gerichtlich gegen die Antragsgegnerin geltend zu machen. Eine entsprechende Vorgehensweise hätte daher ohne weiteres auf die Tagesordnung gesetzt werden können. Auch wäre die Gemeinschaft für eine entsprechende Entschließung beschlussfähig gewesen; denn die Antragsgegnerin wäre insoweit gem. § 25 Abs. 5 WEG nicht stimmberechtigt gewesen. Der gesetzliche Ausschluss eines Stimmrechts für einen Wohnungseigentümer mit mehr als der Hälfte der Stimmen hätte anders als nach h. M. ein wegen rückständigen Wohngeldes nach der Teilungserklärung ruhendes Stimmrecht die Folge gehabt, dass § 25 Abs. 3 WEG keine Anwendung findet (vgl. BayObLG NJW-RR 1993, 206 = MDR 1993, 344; OLG Düsseldorf OLGR 1999, 137 = NZM 1999, 270 u. OLGR 1999,303; Bärmann/Pick/Merle a. a. O. § 25 Rdnr. 80, 139). Demzufolge hätte ohne weiteres eine Ermächtigung eines Wohnungseigentümers oder der Verwalterin zur Geltendmachung der Wohngeldforderungen erwirkt werden könnten. Wenn aber die Antragsteller stattdessen meinten, quasi an der nach § 21 Abs. 1 WEG für die entsprechende Verwaltungsmaßnahme grundsätzlich zuständigen Eigentümerversammlung vorbei unter Ausschöpfung eines von der Rechtsprechung entwickelten Ausnahmetatbestandes eine Rechtsverfolgung gegen die Antragsgegnerin einzuleiten, haben sie auch das Risiko eines Wegfalls der Voraussetzungen für den Ausnahmetatbestand zu tragen.

Die fehlende Zulässigkeit des Antrags führt dazu, dass es auf die in den Eigentümerversammlungen vom 17.10.2002 und 28.11.2002 gefassten Beschlüsse nicht ankommt und deshalb die von den Antragstellern zu 2. und 3. angeregte Aussetzung des Verfahrens nicht in Betracht kommt.

Als Unterlegene haben die Antragsteller zu 2. und 3. gem. § 47 WEG die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen. Bezüglich der ersten Instanz schien es angemessen, die Beteiligten in gleicher Weise mit den Kosten zu belasten. Der Antrag war nämlich ursprünglich zulässig und hatte auch - jedenfalls im Rahmen der für die Kostenentscheidung gebotenen summarischen Überprüfung – in der Sache Aussicht auf Erfolg. Indes war der "Seitenwechsel" der Antragsteller zu 1. bereits im Verlaufe der 1. Instanz erfolgt, worauf die Antragsgegnerin mit Schriftsatz vom 02.08.2001 hingewiesen hatte mit der Folge, dass das Amtsgericht gem. § 12 FGG gehalten gewesen wäre, der Frage nachzugehen, ob sie ihr Begehren noch weiterverfolgten.

Eine Anordnung zur Erstattung außergerichtlicher Kosten ist nicht angezeigt.

Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 Abs. 3 WEG und entspricht den unbeanstandet gebliebenen Wertfestsetzungen der Vorinstanzen.

Gericht: OLG Köln
Aktenzeichen: 16 Wx 111/02