Aus dem Tatbestand
Die Klägerin nimmt den Beklagten als Rechtsnachfolger des
betroffenen Grundstücks auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung
eines Vertrages über die Anmietung von Gebäudeaußenwänden
zu Reklamezwecken aus übergegangenem Recht in Anspruch. Dem
liegt folgender Sachverhalt zugrunde:
Die Klägerin befasst sich gewerblich mit der Errichtung von
Werbetafeln und deren Vermietung. Zu diesem Zwecke schloss sie mit
einem Herrn J. unter dem 11. Juni 1993 einen "Akquisitionsvertrag",
der den "Verkauf" von "Mietverträgen" über
die Errichtung und Unterhaltung von Werbeträgern bundesweit
zum Gegenstand hatte. Herr J. wiederum schloss unter dem 19. Oktober
1993 mit einem Herrn T. eine "Vereinbarung über Miet-
und Vorliegerrechte" über die Anbringung von drei Reklametafeln
auf dem Anwesen S.straße in B (Q.-I.) gegen ein Entgelt von
400,00 DM inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer je baugenehmigter
Tafel ab. Die Vereinbarung sollte zunächst auf die Dauer von
fünf Jahren ab Errichtung der Werbeträger und auch zwischen
den beiderseitigen Rechtsnachfolgern gelten. In der selben Urkunde
gestattete Herr T. die Anbringung von drei Werbeträgern gemäß
beigefügtem Bauantrag. Dieser wiederum sah zwei Reklametafeln
an der Giebelwand und eine Reklametafel vor dem Haus auf zu errichtenden
Stützen vor. Wegen der weiteren Einzelheiten der vertraglichen
Vereinbarung wird auf die im Original zu den Akten gelangte Urkunde
vom 19. Oktober 1993 (Hülle Bl. 157 d. GA) verwiesen. Im Anschluss
daran beantragte die Klägerin, die sich des wirksamen Eintritts
in die Rechte und Pflichten des Herrn J. aus der Vereinbarung vom
19. Oktober 1993 berühmt, die Erteilung der Baugenehmigung
für die Errichtung der Werbetafeln. Die Stadt Bergheim verweigerte
die beantragte Genehmigung. Daraufhin strengte die Klägerin
ein verwaltungsgerichtliches Verfahren an, das unter dem 19. August
1997 mit der vergleichsweisen Einigung über die Erteilung der
Genehmigung für zwei an dem Giebel anzubringende Werbetafeln
endete. Die Stadt B. erteilte die Baugenehmigung unter dem 15. September
1997.
Zwischenzeitlich war es zu einer Änderung der Eigentumsverhältnisse
an dem betroffenen Hausgrundstück gekommen. Eigentümer
des Grundstücks S.straße waren zum Zeitpunkt des Abschlusses
der Vereinbarung vom 19. Oktober 1993 die Eheleute T. zu je _-Anteil.
In dem Anwesen befand sich eine Gaststätte, die sie verpachtet
hatten. Ferner hatten sie mehrere Einzelzimmer zu Wohnzwecken vermietet.
Mit Vertrag vom 24. Juni 1994 vor Notar I. in B.G. (UR.-Nr. 1142/1994
I) kauften der Beklagte und seine Ehefrau den vorbezeichneten Grundbesitz
in Errungenschaftsgemeinschaft italienischen Rechts. § 5 Ziffer
4 des Kaufvertrages hat folgenden Wortlaut:
"Die bestehenden Mietverhältnisse sind dem Käufer
bekannt. Sie werden von ihm übernommen. Die vorhandenen
Mietverträge werden bis zum 31. Juli 1994 dem Käufer ausgehändigt.
Die von Mietern gezahlten Kautionen werden dem Käufer am Tage
des Besitzüberganges ausgezahlt."
Die Umschreibung des Eigentums auf den Beklagten und dessen Ehefrau
im betroffenen Grundbuch erfolgte am 6. Januar 1995. Von der Rechtsnachfolge
erfuhr die Klägerin nach Abschluss des verwaltungsgerichtlichen
Verfahrens. Die Klägerin unterrichtete den Beklagten über
den Ausgang des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens und teilte ihre
Absicht zur alsbaldigen Anbringung der Werbetafeln mit Schreiben
vom 22. September 1997 mit. Der Beklagte war jedoch ohne ein höheres
Entgelt nicht bereit, die Werbetafeln an seinem Giebel zu dulden.
Zu einer Einigung kam es nicht. Der Beklagte verweigerte die Durchführung
der Vereinbarung vom 19. Oktober 1993. Unter dem 17. Dezember 1997
berechnete die Klägerin dem Beklagten den ihr wegen der Nichterfüllung
der Vereinbarung angeblich entgangenen Gewinn in der Höhe der
Klageforderung mit 15.961,17 DM. Gleichzeitig forderte sie den Beklagten
- vergeblich - zur Zahlung bis zum 31. Dezember 1997 auf. Wegen
der Schadensberechnung im Einzelnen wird auf das Schreiben vom 17.
Dezember 1997 (Bl. 88 d. GA) Bezug genommen.
Die Klägerin hat behauptet, sie habe die Rechte und Pflichten
des Herrn J. aus der Vereinbarung vom 19. Oktober 1993 entsprechend
dem Inhalt des Aquisitionsvertrages vom 11. Juni 1993 übernommen.
Sie hat die Auffassung vertreten, der Beklagte sei infolge des Grundstückserwerbs
in die mietvertragliche Position des Herrn T. eingetreten. Es sei
bereits durch die Vereinbarung vom 19. Oktober 1993 zu einer Überlassung
des Grundstücks an sie gekommen. Sie hat behauptet, ihr sei
infolge der Erfüllungsverweigerung des Beklagten ein Gewinn
in Höhe der Klageforderung entsprechend dem Inhalt ihrer Rechnung
vom 17. Dezember 1997 entgangen.
Die Klägerin hat beantragt, den Beklagten zu verurteilen,
an sie 15.961,17 DM nebst 10% Zinsen seit dem 16. Januar 1998 zu
zahlen, hilfsweise, den Beklagten zu verurteilen, an sie
1. 3.192,23 DM und
2. weitere 3.192,23 DM am 31. Dezember 1999, weitere 3.192,23
DM am 31. Dezember 2000, weitere 3.192,23 DM am 31. Dezember 2001
und weitere 3.192,23 DM am 31. Dezember 2002 nebst 4% Zinsen ab
jeweiligem Fälligkeitsdatum zu zahlen.
Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte hat eine Vertragsübernahme durch die Klägerin
von Herrn J. mit Nichtwissen bestritten. Er hat die Auffassung vertreten,
er sei auch nicht passiv legitimiert, da es zu einer Überlassung
des Grundstücks im Rechtssinne an Herrn J. beziehungsweise
an die Klägerin nie gekommen sei. Insoweit hat er behauptet,
Werbetafeln seien an seinem Hausgiebel - wie auch unstreitig ist
- nie angebracht worden. Er hat die Höhe des geltend gemachten
Anspruchs bestritten und insoweit die Auffassung vertreten, die
Klägerin mache zum überwiegenden Teil einen zukünftigen
Schaden geltend, den zu fordern sie jedenfalls derzeit nicht berechtigt
sei.
Mit dem am 3. März 1999 verkündeten Urteil hat das Landgericht
Köln - 23 O 232/98 - die Klage abgewiesen. Zur Begründung
hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt, der Beklagte
sei nicht passiv legitimiert, weil der Klägerin die zum Zwecke
der Anbringung von Werbeträgern vermieteten Flächen im
Zeitpunkt des Eigentumserwerbs durch den Beklagten nicht im Sinne
von § 571 BGB überlassen gewesen seien. Wegen der Begründung
im Einzelnen wird auf das angefochtene Urteil (Bl. 94 ff. d. GA)
Bezug genommen.
Gegen dieses ihr am 15. März 1999 zugestellte Urteil hat die
Klägerin mit einem am 6. April 1999 bei Gericht eingegangenen
anwaltlichen Schriftsatz vom 29. März 1999 Berufung eingelegt
und die Berufung mit einem am Montag, den 7. Juni 1999 bei Gericht
eingegangenen anwaltlichen Schriftsatz vom 4. Juni 1999 nach entsprechender
Fristverlängerung bis zum 6. Juni 1999 begründet.
Mit der Berufung verfolgt die Klägerin ihr erstinstanzliches
Begehren weiter. Im Anschluss an die Ergänzung der Berufungserwiderung
mit Schriftsatz vom 12. Juli 1999, mit dem der notarielle Kaufvertrag
zwischen den Eheleuten T. und dem Beklagten und dessen Ehefrau überreicht
worden ist, hat die Klägerin zunächst mit Schriftsatz
vom 30. Juli 1999 dahingehend repliziert, aus dem vorgelegten notariellen
Kaufvertrag ergebe sich, dass die bestehenden Mietverhältnisse
"dem Käufer bekannt" gewesen seien. Mit weiterem
Schriftsatz vom 17. August 1999 hat die Klägerin sodann
vorgetragen, die Tatsache, dass der Beklagte und auch seine Ehefrau
Kenntnis von dem bestehenden Mietvertrag für die Werbetafel
gehabt hätten und hiermit einverstanden gewesen seien, werde
durch Zeugnis des Herrn T. unter Beweis gestellt. Zur Begründung
ihres diesbezüglichen erstmaligen Beweisantrages hat die Klägerin
ausgeführt, sie sei bisher von der Unauffindbarkeit des Zeugen
T. ausgegangen; ihr Geschäftsführer habe "soeben
erfahren", dass der Zeuge unter der in der Vereinbarung vom
19. Oktober 1993 und in dem notariellen Kaufvertrag angegebenen
Adresse wohne; Herrr T. habe seine Identität am Telefon geleugnet.
Im Übrigen wiederholt sie im Wesentlichen ihr erstinstanzliches
Vorbringen.
Die Klägerin beantragt, das Urteil des Landgerichts Köln
vom 03.03.1999 abzuändern und den Beklagten nach ihren erstinstanzlichen
Schlussanträgen zu verurteilen, hilfsweise für den Fall
der Anordnung einer Sicherheitsleistung der Klägerin zu gestatten,
diese auch durch Bürgschaft einer deutschen Großbank,
öffentlichen Sparkasse oder Genossenschaftsbank zu erbringen.
Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Auch der Beklagte wiederholt zunächst sein erstinstanzliches
Vorbringen. Insbesondere bestreitet er weiterhin eine Vertragsübernahme
durch die Klägerin von Herrn J.. Hierzu vertritt er die Auffassung,
die Klägerin habe für einen Eintritt in die Rechtsposition
des Herrn J. nicht substantiiert vorgetragen. Er behauptet, er habe
von dem Abschluss eines Nutzungsvertrages zu Werbezwecken erstmals
aufgrund des Schreibens der Klägerin vom 22. September 1997
erfahren. Er bestreitet die Richtigkeit der Schadensberechnung weiterhin
und behauptet in diesem Zusammenhang, der angegebene Mietzins von
400 DM verstehe sich vierteljährlich und nicht entsprechend
der Berechnung der Klägerin jährlich. Letzteres macht
sich die Klägerin hilfsweise zu eigen (Bl. 156 GA).
Wegen der weiteren Einzelheiten wird ergänzend auf die zwischen
den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst allen überreichten
Anlagen Bezug genommen.
Aus den Entscheidungsgründen
Die Berufung ist zulässig.
Die gemäß §§ 511, 511 a ZPO statthafte Berufung ist
insbesondere fristgerecht im Sinne von § 519 Abs. 2 Satz 2 ZPO
begründet worden. Die Monatsfrist, die nach Eingang der Berufung
am 6. April 1999 originär mit Ablauf des 6. Mai 1999 geendet
hätte, ist von dem Vorsitzenden des erkennenden Senats auf
den am 30. April 1999 eingegangenen Antrag vom 29. April 1999 bis
zum 6. Juni 1999 verlängert worden. Da der letztgenannte Tag
ein Sonntag war, lief die Berufungsbegründungsfrist an dem
darauf folgenden Montag, dem 7. Juni 1999, an dem die Berufungsbegründung
der Klägerin bei Gericht auch eingangen ist, ab.
In der Sache hat die Berufung jedoch keinen Erfolg. Denn die Klage
ist im Hauptantrag wie auch mit dem Hilfsantrag unbegründet.
Der Klägerin steht gegenüber dem Beklagten ein Anspruch
auf Zahlung von Schadenersatz in der Höhe von 15.961,17 DM
aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu. Dabei kann dahinstehen,
ob sich der geltend gemachte Anspruch aus § 538 Abs. 1 Var. 3 oder
§ 326 Abs. 1 BGB, je nach dem, ob die Mietsache überlassen
worden ist oder nicht (vgl.: Palandt-Putzo, BGB, 58. Auflage, §
537 Rdnr. 7, § 538 Rdnr. 3), oder aus dem Gesichtspunkt der Verletzung
vertraglicher Pflichten aufgrund der Vereinbarung vom 19. Oktober
1993 (im Folgenden: p.F.V.) rechtfertigen kann. Für die Anwendung
der letztgenannten Anspruchsgrundlage spricht, dass der Beklagte
die Erfüllung der Vereinbarung vom 19. Oktober 1993 gegenüber
der Klägerin ernsthaft verweigert hat, ohne dass die Klägerin
dessen Erfüllung zuvor ausdrücklich angemahnt und dieserhalb
eine Nachfrist verbunden mit einer Ablehnungsandrohung gesetzt hat
(so auch: Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und
Leasingrechts, 7. Auflage, Rnr. 91). Ferner bedarf keiner Entscheidung,
ob die Vereinbarung vom 19. Oktober 1993 nicht wegen eines (versteckten)
Dissenses gemäß § 155 BGB unwirksam ist, weil über
den zu entrichtenden Mietzins eine Einigung nicht zustande gekommen
ist. Denn der Beklagte ist aus der Vereinbarung vom 19. Oktober
1993 jedenfalls nicht passiv legitimiert.
Der Beklagte war an der Vereinbarung vom 19. Oktober 1993 nicht
beteiligt. Er ist auch nicht über die in der Urkunde vom 19.
Oktober 1993 getroffene Abrede, dass die Vereinbarung zugleich mit
den beiderseitigen Rechtsnachfolgern zustande komme, wirksam in
den Vertrag eingebunden worden. Die Rechtsnachfolgebestimmung ist
dahingehend auszulegen, dass die Zustimmung in eine Übernahme
der vertraglichen Beziehungen durch einen Dritten antizipiert sein
sollte. Bei einer unmittelbaren Verpflichtung des Rechtsnachfolgers
hätte es sich um einen von der Rechtsordnung nicht gebilligten
Vertrag zu Lasten Dritter gehandelt, der den Beklagten nicht hätte
binden können. Es ist davon auszugehen, dass die Vertragspartner
im Zweifel wirksame Vereinbarungen treffen wollten. Schließlich
ist der Beklagte auch nicht aufgrund des Erwerbs des betroffenen
Hausgrundstücks in die Rechte und Pflichten aus der Vereinbarung
vom 19. Oktober 1993 gemäß § 571 Abs. 1 BGB eingetreten.
§ 571 BGB ist auf Vereinbarungen über die Nutzung von Gebäudeaussenwänden
oder Reklameflächen anwendbar. Die mietvertraglichen Vorschriften
gelten nicht nur hinsichtlich der unmittelbaren Grundstücksfläche,
in die nach der bei Vertragsschluss vorgesehenen Planung zwei Pfosten
eingebracht werden sollten, um alsdann eine der drei Reklametafeln
zu tragen, sondern auch hinsichtlich der Gebäudegiebelflächen.
Ungeachtet dessen, dass die Parteien die Nutzungsüberlassung
ohnehin als Vermietung bezeichnet haben, stellt sich das Zur-Verfügung-Stellen
von Gebäudeaussenwänden etc. zu Reklamezwecken als Vermietung
von Teilen eines Grundstücks dar (OLG Hamm MDR 1976, 143 f.;
NJW-RR 1992, 270 f.; OLG München NJW 1972, 1995 f.; Palandt-Putzo,
a.a.O., § 571 Rdnr. 2; MünchenerKommentar-Voelskow, BGB, 3.
Auflage, § 571 Rdnr. 6; Staudinger-Emmerich, BGB, 12. Auflage, §
571 Rdnr. 14). Die Voraussetzung dieser Vorschrift, dass dem Mieter
der Gebrauch vor Veräusserung überlassen sein muss, liegt
indes nicht vor.
Unter dem Begriff der Überlassung im Sinne des § 571 BGB ist
dasselbe zu verstehen wie unter dem Merkmal der vertragsgemäßen
Gebrauchsüberlassung im Sinne von §§ 535, 536 BGB (BGHZ 65,
137 ff., 140; BGH NJW-RR 1989, 589 f.; Palandt-Putzo, a.a.O., §
571 Rdnr. 9; MünchenerKommentar-Voelskow, a.a.O., § 571 Rdnr.
14). Voraussetzung ist also, dass Immobilien Vermieten dem Mieter den Gebrauch
der Mietsache gewährt hat. Der Mieter muss in die Lage versetzt
sein, die Sache vertragsgemäß zu gebrauchen. Dies wiederum
erfordert grundsätzlich die Verschaffung des unmittelbaren
Besitzes (BGH a.a.O.; MünchenerKommentar-Voelskow, a.a.0.,
§§ 535, 536 Rdnr. 41; Staudinger-Emmerich, a.a.O., §§ 535, 536 Rdnr.
22). Durch den Besitz der Mietsache wird der Kaufinteressent auf
das Bestehen eines Nutzungsverhältnisses hingewiesen und veranlasst,
sich darüber zu informieren, in welche Vertragsverhältnisse
er mit dem Erwerb eintritt (Eckert, EWiR 1989, 665 f.). Die Verschaffung
des unmittelbaren Besitzes richtet sich nach § 854 BGB (BGHZ
65, 137 ff., 141) und erfordert die Übertragung der tatsächlichen
Gewalt über die Sache. Hieran fehlt es. Ob jemand die Herrschaft
über eine Sache erworben hat, ist anhand der Verkehrsanschauung
zu beurteilen (BGH LM Nr. 172 zu § 1 UWG Bl. 2R). Die Begründung
des unmittelbaren Besitzes an Außenflächen erfolgt -
und zwar bei Anmietung zugleich von Räumlichkeiten zu Gewerbezwecken
spätestens - mit der Anbringung der Außenwerbung (RGZ
80, 281 ff., 284). Die bloße Gestattung der Besitzergreifung
reicht hierfür nicht aus (Palandt-Bassenge, a.a.O., § 854 Rdnr.
7 mit Einzelfällen und Rspr.-Nachw.). Die Besitzverschaffung
kann weder in der vertraglichen Gestattung der Anbringung der Werbetafeln
durch den Voreigentümer des Grundstücks noch in der Gestattung
zur Einholung einer Baugenehmigung im eigenen Namen und zur Führung
eines entsprechenden Verwaltungsprozesses noch in der Erteilung
der Erlaubnis zur Untervermietung gesehen werden. Diese Vorgänge
geben einem Mieter noch nicht die bei einer Besitzüberlassung
entstehenden Abwehrrechte der §§ 858 ff. BGB in die Hand. Auf die
in diesem Zusammenhang in der angefochtenen Entscheidung gemachten
Ausführungen wird zur Vermeidung von Wiederholungen ergänzend
Bezug genommen. Es genügte auch nicht, dass der Rechtsvorgänger
des Beklagten Herrn J. das Ausmessen des Hausgiebels gestattete.
Das Ausmessen der Wandfläche erfolgte vor Vertragsschluss.
Dessen Gestattung durch Herrn T. geschah nicht in der Absicht der
Gebrauchsüberlassung, sondern einmalig, um Herrn J. in die
Lage zu versetzen, einen Bauantrag zu entwerfen und mit dessen Hilfe
den ins Auge gefassten Vertrag inhaltlich bestimmt aufzusetzen.
Soweit die Klägerin im Termin vor dem Senat keine Möglichkeiten
der Verschaffung des unmittelbaren Besitzes an den betroffenen Giebelflächen
gesehen hat, sei sie - ungeachtet der Möglichkeit der Übertragung
der Sachherrschaft durch Errichtung der Werbeträger - beispielhaft
auf die Anbringung eines Hinweisschildes auf die künftige Errichtung
des Werbeträgers unmittelbar vor der Wand oder etwa der Befestigungsvorrichtung
für die Werbeträger mit Zustimmung des Eigentümers
hingewiesen. Dass die Überlassung eines Grundstücks als
Voraussetzung für den Eintritt in ein Mietverhältnis die
Kennzeichnung der Besitzerlangung durch den Mieter nicht erfordert
(BGHZ 65, 137 ff., 140 f.; Soergel-Heintzmann, BGB, 12. Auflage,
§ 571 Rdnr. 10), ist entgegen der Auffassung der Klägerin mit
der vorstehenden Argumentation vereinbar. Es handelt sich um bloß
exemplarisch genannte, indes praktische Fälle, wie sich der
Mieter von Reklameflächen wirksam vor Rechtsverlust schützen
kann.
Die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes an den betroffenen
Giebelflächen war vorliegend auch nicht entbehrlich. Es ist
anerkannt, dass die Gebrauchsüberlassung bei der Miete nicht
in jedem Fall voraussetzt, dass dem Mieter auch der Besitz an der
Sache verschafft wird. Wenn der Gebrauch der Mietsache nach dem
Inhalt des Vertrages ausnahmsweise nicht die Verschaffung des Besitzes
erfordert, setzt auch die Anwendung des § 571 BGB eine Besitzverschaffung
nicht voraus (BGHZ 65, 137 ff., 140). In diesem Sinne ist eine Gebrauchsüberlassung
trotz fehlender Besitzübertragung in der Gestattung der stundenweisen
Benutzung eines Klaviers, das in den Räumen des Vermieters
steht, in der Vereinbarung der stundenweisen Benutzung des Hausgartens
des Vermieters zum Wäschetrocknen (BGHZ a.a.0.), der Erlaubnis
zur Anbringung von Reklameschriften an Straßenbahnwagen oder
zur Aufhängung von Schaukasten in einem nur vom Hauseigentümer
verschließbaren und oft verschlossenen Torweg wie auch in
der gegenseitigen Gestattung der Überfahrt einer gemeinsamen
Garageneinfahrt gesehen worden (RGZ 141, 99 ff., 102; BGH NJW-RR
1989, 589 f., 590, m.w.Beisp.). In diesen Fällen genügt
es, wenn dem Mieter die Sache zugänglich gemacht wird, indem
Immobilien Vermieten ihm einmalig oder wiederholt den ungestörten,
die vorgesehene Benutzung ermöglichenden Zutritt zu der Sache
gewährt (BGH a.a.O.; Wolf/Eckert, a.a.O., Rdnr. 177). Umstritten
ist, ob es bei der Vermietung von Wand- oder Dachflächen zu
Reklamezwecken genügt, dass dem Mieter nur der zeitweise Mitgebrauch
eingeräumt wird, indem diesem die Wandfläche zugänglich
gemacht wird (so neuerlich Emmerich in Staudinger, BGB, 13. Auflage,
§ 571 Rdnr. 66, unter Berufung auf OLG Hamm MDR 1976, 143 f. und
ohne Erwähnung seiner gegenteiligen Auffassung in der Vorauflage
unter §§ 535, 536 Rnr. 22) oder die Pflicht zur vertragsgemäßen
Gebrauchsgewährung die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes
umfasst (MünchenerKommentar-Voelskow, a. a. O., § 536 Rnr.
41; Roquette, Das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs, Tübingen
1966, § 535 Rdnr. 212). Veröffentlichte Rechtsprechung, insbesondere
höchstrichterliche, zu dieser Rechtsfrage gibt es - bis auf
die des Oberlandesgerichts Hamm (MDR 1976, 143 f.), auf die noch
einzugehen sein wird - nicht. Der Senat teilt - jedenfalls unter
Zugrundelegung des hier zur Beurteilung anstehenden Sachverhalts
- die zuletzt wieder gegebene Auffassung.
Nach dem Inhalt der Vereinbarung vom 19. Oktober 1993 schuldete
der Rechtsvorgänger des Beklagten Herrn J. nicht bloß
den einmaligen oder zeitweiligen Gebrauch der Außenmauerflächen.
Die vertragsgemäße Nutzung erforderte vielmehr deren
dauerhafte Überlassung. Die Werbeträger für Plakate
sollten an der Außengiebelwand dauerhaft befestigt werden.
Mit der Anbringung der Werbeträger, die nach dem Inhalt der
Vereinbarung vom 19. Oktober 1993 im Alleineigentum und -besitz
des Mieters verbleiben sollten, war der Hauseigentümer von
der (Mit-) Nutzung der Außenflächen der betroffenen Giebelwand
im Umfange des dem Mieter eingeräumten Gebrauchs ausgeschlossen
(vgl.: RGZ 80, 281 ff., 284). Insoweit unterscheidet sich der zu
beurteilende Sachverhalt entscheidend von den genannten Ausnahmefällen.
Hinzu kommt, dass der Mieter anders als in den Vergleichsfällen
hier jederzeit freien Zutritt zur Mietsache haben sollte; der Hausgiebel
war frei zugänglich. Unter diesen Umständen ist ein triftiger
Grund dafür, die Publizitätswirkung der Gebrauchsgewährung
(so ausdrücklich auch: Eckert, EWiR 1989, 665f., 665) bei der
Überlassung von Wandflächen zur Errichtung und Unterhaltung
von Werbeträgern einzuschränken, nicht ersichtlich. In
diesem Sinne versteht der Senat auch - anders als Emmerich (in der
13. Auflage von Staudinger, a.a.O.) - die Entscheidung des Oberlandesgerichts
Hamm vom 14. Juli 1975 - 5 U 211/74 - (abgedruckt in MDR 1976, 143
f.). Dort ist die Voraussetzung der Gebrauchsüberlassung im
Sinne von § 571 BGB bei einem Vertrag über die Gestattung der
Errichtung von Reklametafeln auf einer Mauer u.a. damit begründet
worden, dass die Reklametafeln zur Zeit des Ankaufs des Grundstücks
durch den Kläger bereits angebracht waren und für diesen
damit das Bestehen eines Vertragsverhältnisses augenscheinlich
gewesen sei (OLG Hamm MDR 1976, 144).
§ 571 kommt auch nicht über die in § 578 BGB spezial gesetzlich
geregelte Rechtsfigur der Erfüllungsübernahme im Falle
der Veräußerung des vermieteten Grundstücks vor
dessen Überlassung an den Mieter zur Anwendung. Der Beklagte
und dessen Ehefrau haben dem Vermieter der Reklameflächen und
den Veräußerern des betroffenen Grundstücks, nämlich
den Eheleuten T. gegenüber, nicht die Erfüllung der sich
aus der Vereinbarung vom 19. Oktober 1993 ergebenden Verpflichtungen
übernommen. § 5 Ziffer 4 des zwischen den Eheleuten T. einerseits
und dem Beklagten und seiner Ehefrau andererseits geschlossenen
notariellen Kaufvertrages erfasst die Vereinbarung vom 19. Oktober
1993 nicht. Dabei kann dahinstehen, ob der Beweisantrag im Schriftsatz
der Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 17. August
1999 auf Vernehmung des Herrn T. als Zeugen - entsprechend dem im
Termin erteilten Hinweis - als verspätet zurückzuweisen
ist. Denn die Klägerin ist für eine entsprechende Erfüllungsübernahmevereinbarung
zwischen den vorgenannten Vertragsparteien schon darlegungsfällig
geblieben. Die Klägerin ist für ihre Behauptung, der Beklagte
und auch dessen Ehefrau hätten von dem bestehenden Mietvertrag
für die Werbetafel Kenntnis gehabt und seien mit diesem einverstanden
gewesen, darlegungspflichtig. Im Zivilrecht ist als Beweislastprinzip
im Allgemeinen der Grundsatz anerkannt, dass jede Partei, die den
Eintritt einer Rechtsfolge geltend macht, die Voraussetzungen des
ihr günstigen Rechtssatzes zu beweisen hat (BGH NJW 1991, 1052
ff., 1053). Dementsprechend hat die Klägerin als Anspruchsstellerin
den ihr günstigen, die Passivlegitimation des Beklagten begründenden
und damit zugleich den den von ihr geltend gemachten Anspruch rechtfertigenden
Sachverhalt zu beweisen. Mit der Beweislast korrespondiert die Darlegungslast
(BGH NJW 1991, 2707 ff., 2709; Zöller-Greger, ZPO, 20. Auflage,
§ 138 Rdnr. 8c). Das Vorbringen der Klägerin zur Übernahme
der Rechte und Pflichten aus der Vereinbarung vom 19. Oktober 1993
durch den Beklagten ist unsubstantiiert. Dieses stellt sich als
bloße Schlussfolgerung aus der vorgenannten Vertragsregelung
dar. In der Berufungsreplik hat die Klägerin ausdrücklich
vorgetragen, aus dem von dem Beklagten vorgelegten notariellen Kaufvertrag
gehe hervor, dass die bestehenden Mietverhältnisse "dem
Käufer bekannt" gewesen seien. In Ergänzung dieses
Vorbringens im Schriftsatz vom 17. August 1999 ist dieses Zitat
aus der Erwerbsurkunde zur "Tatsache, dass der Beklagte und
auch seine Ehefrau Kenntnis von dem bestehenden Mietvertrag für
die Werbetafel hatten und hiermit einverstanden waren", erhoben
worden, ohne dass mitgeteilt worden ist, wie sie - die Klägerin
- zu dieser Erkenntnis gekommen ist. Es ist gerade eingeräumt,
dass ein Kontakt zu dem als Zeugen benannten Herrn T. nicht zustande
gekommen ist. Dementsprechend fehlt es auch an Erklärungen
der Klägerin, wann und bei welcher Gelegenheit es zu einer
entsprechenden Information des Beklagten und dessen Ehefrau gekommen
ist. Die der Klägerin obliegende Substantiierung ist nicht
aufgrund des Inhalts der notariellen Kaufvertragsurkunde verkürzt.
Für sie streitet insbesondere nicht die Vermutung der Vollständigkeit
und Richtigkeit der urkundlich aufgenommenen Erklärungen (vgl.
zuletzt: BGH NJW 1999, 1702 ff., 1704). Die Auslegung des § 5
Ziffer 4 des Kaufvertrages ergibt nicht, dass dem Beklagten die
Vermietung der Hausgiebelflächen zu Werbezwecken bekannt war
und er die Verpflichtungen aus der Vereinbarung vom 19. Oktober
1993 gegenüber der Klägerin (oder Herrn J.) übernehmen
wollte. Es spricht vielmehr alles dafür, dass mit den "bestehenden
Mietverhältnisse", die dem Käufer nach dem Inhalt
der vorgenannten Regelung bekannt sein und von ihm übernommen
werden sollten, nur die im vierten und letzten Satz der genannten
Passage spezifizierten gemeint sein sollten, also nur die Mietverhältnisse,
auf die die jeweiligen Mieter Kautionen gezahlt haben. Hierbei handelte
es sich zum einen um den Pachtvertrag über die Gaststättenräumlichkeiten
nebst Inventar, zum anderen um die Mietverträge betreffend
mehrere einzelne Zimmer. Ohne ausdrücklichen Hinweis vor oder
bei Vertragsabschluss durfte der Beklagte die Geltung der notariellen
Übernahmeklausel alleine auf die Mietverträge über
die Räumlichkeiten beziehen; mit dem Abschluss eines Mietvertrages
über Außenwandflächen zu Reklamezwecken brauchte
der Beklagte von sich aus nicht zu rechnen (§§ 133, 157 BGB).
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1,
708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
Wert des Berufungsgegenstandes:
- bezogen auf den Hauptantrag 15.961,17 DM
- bezogen auf den Hilfsantrag bis 15.961,17 DM
- gesamt gemäß § 19 Abs. 1 Satz 2 und 3 GKG 15.961,17
DM
Beschwer der Klägerin durch dieses Urteil: 15.961,17 DM
Gericht: Oberlandesgericht Köln
Aktenzeichen: 12 U 90/99
Redaktion (allg.)
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