Schönheitsreparaturklauseln auch für Gewerberäume

Aus dem Tatbestand

Die Beklagte hatte von dem Rechtsvorgänger des Klägers für die Zeit von April 1991 bis März 2006 ein Ladenlokal zum Betrieb einer Änderungs-schneiderei gemietet. Die Parteien streiten noch darüber, ob die Beklagte zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

In § 13 des vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrages war u.a. folgendes vereinbart:

"§ 13 Schönheitsreparaturen

1. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, während der Mietzeit Schönheitsreparaturen des Mietgegenstandes durchzuführen, da hierfür in der Miete keine Kosten kalkuliert sind.

2. ...

3.1 Der Mieter verpflichtet sich, auf seine Kosten mindestens alle drei Jahre in Küche, Bad, Dusche und Toiletten und alle fünf Jahre in allen übrigen Räumen die Schönheitsreparaturen (so insbesondere das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper ein-schließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Ein-bauschränke sowie der Fenster und Außentüren von innen, Abziehen bzw. Abschleifen der Parkettfußböden und danach deren Ver-siegelung, Reinigung der Teppichböden) auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen. ...

3.8 Dem Mieter obliegt der Beweis, dass die Schönheitsreparaturen fachmännisch und innerhalb der vereinbarten Mindestfristen durch-geführt worden sind.

3.9 Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvorschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu zahlen. Wenn die Schönheitsreparaturen seit Einzug oder seit einer späteren Vornahme länger zurückliegen als:

bei Küche, Bad, WC:

7 Monate mit 20 %, 11 Monate mit 30 %, 15 Monate mit 40 %, 19 Monate mit 50,  23 Monate mit 60 %, 27 Monate mit 70 %, 31 Monate mit 80 %, 34 Monate mit 90 %

bei allen übrigen Räumen:

12 Monate mit 20 %, 18 Monate mit 30 %, 24 Monate mit 40 %, 30 Monate mit 50 %, 36 Monate mit 60 %, 42 Monate mit 70 %, 48 Monate mit 80 %,  54 Monate mit 90 %

3.10 ...

3.11 Die vorstehend genannten Fristen beginnen nicht vor dem erstmaligen Ablauf der in § 13 Abs. 3.1 genannten Fristen, wenn der Mietgegenstand sich beim Beginn des Mietverhältnisses in einem renovierungsbedürftigen Zustand befunden hat."

Der Kläger beantragt die Feststellung, dass die Beklagte nach Maßgabe der in § 13 Nr. 3.1 des Mietvertrages enthaltenen Vereinbarung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet sei. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Dagegen richtet sich die - vom Berufungsgericht zugelassene - Revision des Klägers.

Nach der gesetzlichen Regelung hat nicht der Mieter, sondern der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen

Aus den Entscheidungsgründen

Die Revision hat keinen Erfolg.

I. …
II. Diese Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nachprüfung stand.

1. Nach der gesetzlichen Regelung hat nicht der Mieter, sondern der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Das folgt aus der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Verpflichtung des Vermieters, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu er-halten. Allerdings weicht die mietvertragliche Praxis, insbesondere in Formular-verträgen, seit langem von diesem gesetzlichen Leitbild ab. Wegen dieser lang-jährigen Übung, die bereits allgemeine Verkehrssitte geworden ist, hat es der Bundesgerichtshof gebilligt, dass in Formularverträgen Schönheitsreparaturen regelmäßig auf den Mieter verlagert werden, obwohl nach § 307 BGB Bestimmungen, die vom wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ab-weichen, in der Regel als unangemessen und damit unwirksam anzusehen sind. Denn das Gesetz hat die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen grundsätzlich disponibel ausgestaltet, weswegen die dafür notwendigen Kosten - wie hier ausdrücklich in § 13 Nr. 1 MV niedergelegt - nicht zwingend in die Miete einkalkuliert sein müssen. Der Gesetzgeber hat die überwiegende mietrechtliche Praxis einer Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei entsprechend geringerer Miete also auch mit der Neuregelung des Mietrechts durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 als im Ein-klang mit dem gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages stehend akzeptiert.

2. Ob eine Allgemeine Geschäftsbedingung auch im Einzelfall zulässig ist, hängt von ihrem Inhalt ab, der durch Auslegung zu ermitteln ist. Entgegen der Rechtsauffassung der Revision hat das Berufungsgericht die Vertragsklausel in § 13 Nr. 3.1 MV zutreffend als starre Fristenregelung ausgelegt.

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (BGH Urteil vom 25. Juni 1992 - IX ZR 24/92). Nach dem Wortlaut der Vertragsklausel in § 13 Nr. 3.1 ist der Mieter verpflichtet, auf seine Kosten "mindestens" in den dort genannten Fristen Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dies kann - wie das Berufungsgericht richtig erkannt hat - aus Sicht eines verständigen Mieters nur bedeuten, dass er zur Ausführung der Renovierungsarbeiten spätestens bei Ablauf der genannten Fristen verpflichtet ist, auch wenn die gemieteten Räume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig sind. Dem entspricht auch die Formulierung in § 13 Nr. 3.8, wonach dem Mieter der Beweis dafür obliegt, dass er die Schönheitsreparaturen fachmännisch innerhalb der vereinbarten "Mindestfristen" durchgeführt hat.

3. Die grundsätzlich zulässige Abänderung dispositiver gesetzlicher Re-gelungen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen findet ihre Grenze in den Vorschriften der §§ 305 ff. BGB. Zwar sind die Klauselverbote der §§ 308, 309 BGB nach § 310 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht anwendbar, wenn sie im Rahmen eines gewerblichen Mietvertrages gegenüber einem Unternehmer verwendet werden. Auch in solchen Fällen kann die Inhaltskontrolle nach § 307 BGB aller-dings zur Unwirksamkeit einer Allgemeinen Geschäftsbedingung führen, insbesondere wenn sich die Regelung noch weiter als im Rahmen der mietrechtlichen Praxis erforderlich vom gesetzlichen Leitbild entfernt und zu einer unangemessenen Verschärfung der vertraglichen Verpflichtungen zu Lasten des Mieters führt.

a) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.

Unter Bezug auf diese gesetzliche Regelung hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs u.a. Allgemeine Geschäftsbedingungen, mit denen Schönheitsreparaturen nach einem "starren" Fristenplan auf den Mieter übertragen werden, für unwirksam erachtet, weil sie den Mieter mit Renovierungspflichten belasten, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen und dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegen, als sie den Vermieter ohne eine solche vertragliche Klausel treffen würde (BGH Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03). Ausnahmen lässt der VIII. Zivilsenat nur für solche Allgemeine Geschäftsbedingungen zu, die eine Renovierung innerhalb bestimmter Fristen nur für den Regelfall vorsehen, diese aber vom tatsächlichen Erhaltungszustand abhängig machen (BGH Urteile vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04 und vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06 ).

Knüpft die Vertragsklausel die Renovierungspflicht des Mieters allerdings allein an feste zeitliche Grenzen und führt die Auslegung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen - wie hier - dazu, dass der Erhaltungszustand für die Verpflichtung keine Rolle spielt, führt dies regelmäßig zur Unwirksamkeit der Klausel (BGH Urteile vom 7. März 2007 - VIII ZR 247/05).

b) Ob dies auch für Mietverträge über Geschäftsräume gilt, ist umstritten. Eckert spricht sich gegen eine Übertragung die-ser Rechtsprechung auf gewerbliche Mietverträge aus. Der Zustand der Miet-räume sei bei gewerblicher Nutzung nicht bloß Privatsache des Mieters, weil dem Vermieter regelmäßig daran gelegen sei, das Mietobjekt, das auf die Umgebung ausstrahle, in einem ansehnlichen Zustand zu erhalten. Eine übermäßige Belastung des Mieters sei nicht zu befürchten, wenn zusätzlich klargestellt werde, dass der Mieter zur Endrenovierung nur verpflichtet sei, wenn die Schönheitsreparaturen vor Vertragsende fällig gewesen wären. Liege bei Rück-gabe des Mietobjekts die letzte Renovierung nur kurze Zeit zurück, handle der Vermieter rechtsmissbräuchlich, wenn er gleichwohl erneut die Schönheitsreparaturen fordere.

Überwiegend wird allerdings die Auffassung vertreten, Allgemeine Geschäftsbedingungen, die eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach einem starren Fristenplan vorsehen, seien auch im gewerblichen Mietrecht unwirksam. Denn die Unwirksamkeit beruhe nicht auf dem besonderen sozialen Aspekt der Wohnraummiete, sondern auf den allgemeinen Pflichten eines Vermieters und den Grenzen einer formularmäßigen. Auch Ahlt befürwortet eine Übertragung der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs auf das gewerbliche Mietrecht. Allerdings scheide im gewerblichen Mietrecht eine Erhöhung der Miete wegen der nicht kalkulierten Schönheitsreparaturen aus (zum Wohnungsmietrecht vgl. jetzt BGH Urteil vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07), was zu einer grundlegenden Störung der Vertragsparität führe, die nur durch eine ergänzende Vertragsauslegung oder nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage wiederhergestellt werden könne.

c) Der Senat schließt sich der Auffassung an, die auch für Mietverträge über Gewerberäume eine starre Fristenregelung für Schönheitsreparaturen durch den Mieter in Allgemeinen Geschäftsbedingungen für unwirksam hält. Die Unwirksamkeit einer starren Fristenregelung für die Übernahme der Schönheitsreparaturen folgt aus der gesetzlichen Wertung, die insoweit nicht zwischen Wohnungsmiete und gewerblicher Miete unterscheidet, und aus den Grenzen, die die §§ 305 ff. BGB vertraglichen Vereinbarungen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen setzen. Auch der Schutzzweck ist in Bezug auf starre Fristenregelungen für Schönheitsreparaturen bei gewerblichen Mietverhält-nissen nicht grundsätzlich anders zu bewerten als im Falle einer Wohnungsmiete.

aa) Das Gesetz sieht für Teilbereiche des Mietrechts zwar einen besonderen Schutz des Wohnraummieters vor. So ist z.B. der Kündigungsschutz des Wohnraummieters stärker ausgeprägt (§ 573 BGB); auch das Minderungsrecht darf nicht zum Nachteil des Mieters beschränkt werden (§ 536 Abs. 4 BGB). Eine vergleichbare Privilegierung des Wohnungsmieters fehlt allerdings für den Bereich der Schönheitsreparaturen. Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schuldet der Vermieter von Geschäftsräumen die Durchführung der Schönheitsreparaturen ebenso wie der Wohnungsvermieter. Das Gesetz behandelt die Vermieter in beiden Fällen also gleich. Aus der vereinzelten Besserstellung des Wohnungsmieters kann nicht der Schluss gezogen werden, das Gesetz habe den Mieter von Geschäftsräumen generell weniger vor belastenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen schützen wollen. Zwar erlaubt das Gesetz für Mietverträge über Geschäftsräume eine weitergehende Beschränkung, zumal die Klauselverbote der §§ 308, 309 BGB für Unternehmer nicht gelten. Die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist aber in diesen Vorschriften nicht geregelt und deswegen an § 307 BGB zu messen, einer Bestimmung, die für Unternehmer und Verbraucher gleichermaßen gilt (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02).

bb) Auch die allgemein geringere Schutzbedürftigkeit eines Geschäftsraummieters kann starre Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter nicht rechtfertigen. Zwar trifft es zu, dass ein geschäftserfahrener Unternehmer als gewerblicher Mieter nicht in gleichem Maße schutz-bedürftig ist wie ein Verbraucher als Wohnungsmieter. Das kann z.B. der Fall sein, wenn der Unternehmer Geschäfte der betreffenden Art häufig abschließt oder innerhalb einer Gesellschaft solche Tätigkeiten einem mit dem Mietrecht besonders vertrauten Angestellten übertragen werden. In diesen Fällen kann der Mieter mit den Risiken eines Mietvertrages sogar besser vertraut sein als der Vermieter und dadurch seine Interessen hinreichend durchsetzen (zur sittenwidrig überhöhten Miete vgl. Senatsurteil vom 14. Juli 2004 - XII ZR 352/00). Zu Recht weist das Berufungsgericht aber darauf hin, dass diese Überlegungen für die Zulässigkeit starrer Fristen zur Übertragung von Schönheitsreparaturen nicht greifen. Auch ein erfahrener gewerblicher Mieter geht regelmäßig nicht davon aus, dass er die übernommenen Schönheitsreparaturen allein nach dem starren Zeitplan und völlig unabhängig vom Erhaltungszustand der Räume schuldet. Selbst wenn der gewerbliche Mieter die Problematik erkennt, kann nicht ohne weiteres unterstellt werden, dass ihm die örtliche Marktsituation die Abwehr einer solchen - seine gesetzlichen Rechte beschneidenden - Klausel ermöglicht (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02).

cc) Soweit teilweise vertreten wird, ein Geschäftsraummieter könne die Kosten der Schönheitsreparaturen in die Preise für seine Waren und Dienstleistungen einkalkulieren, überzeugt dies nicht. Zum einen ist bereits zweifelhaft, ob die jeweilige Marktsituation eine solche Abwälzung erlaubt. Zum anderen ließe sich mit dieser Argumentation jede für den Geschäftsraummieter nachteilige Klausel rechtfertigen. Dem Mieter von Geschäftsräumen kann auch nicht zugemutet werden, die finanziellen Nachteile, die ihm durch eine seine gesetzlichen Rechte beschneidende Klausel auferlegt werden, durch die mit geschäftlichen Risiken verbundene Erhöhung seiner Preise aufzufangen. Dass in Einzel-fällen ein Geschäftsraummieter sich auf die Nachteile, die mit einer solchen Klausel verbunden sind, einzustellen vermag, ist nicht entscheidend. Denn auch im Verkehr mit Unternehmen ist nicht auf die Schutzbedürftigkeit im Einzelfall, sondern auf eine überindividuelle, generalisierende Betrachtungsweise abzustellen (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02).

dd) Die Übertragung der Schönheitsreparaturen in Form einer starren Fristenregelung hält auch nicht deswegen der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB stand, weil der Mieter durch andere Regelungen hinreichend geschützt wäre. Insbesondere schließen die §§ 305 ff. BGB in ihrem Anwendungsbereich als Spezialregelung einen Rückgriff auf § 242 BGB aus. Deswegen wäre es verfehlt, die den Mieter übermäßig belastende Renovierungsklausel für wirksam zu erachten und ihm lediglich im Einzelfall die Berufung auf eine unangemessene Benachteiligung gemäß § 242 BGB zu ermöglichen. Bei der Prüfung der Angemessenheit ist im Rahmen des § 307 BGB nämlich nicht auf den Einzelfall abzustellen, sondern von einem generalisierenden objektiven Maßstab auszugehen.

ee) Auch der Einwand, die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter sei bei der Bemessung der Höhe des Mietzinses kalkuliert worden (vgl. hier § 13 Nr. 1 MV), führt nicht zu einer abweichenden Beurteilung. Zwar kann der Wegfall der bei der Bemessung des Mietzinses berücksichtigten Übernahme der Schönheitsreparaturen zu einer einschneidenden Störung der Äquivalenz der wechselseitigen Leistungen führen. Dies steht der Unwirksamkeit der Allgemeinen Geschäftsbedingungen allerdings nicht entgegen, weil der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen grundsätzlich das Risiko ihrer Wirksamkeit trägt. Selbst wenn sich die Allgemeinen Geschäftsbedingungen erst aufgrund einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unwirksam erweisen, ist ihm grundsätzlich kein Vertrauensschutz zuzubilligen (BGH Urteile vom 5. März 2008 - VIII ZR 95/07 und vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07).

ff) Schließlich ist die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in Form starrer Fristen auch nicht durch schutzwürdige Interessen des Vermieters geboten. Soweit er wegen der nicht in die Miete einkalkulierten Kos-ten und der Außendarstellung seines Mietobjekts daran interessiert ist, dass der Mieter die übernommenen Schönheitsreparaturen auch tatsächlich durchführt, geht dieses Interesse nicht über den am Zustand des Mietobjekts orientierten Renovierungsbedarf hinaus.

Zwar kann der Vermieter daran interessiert sein, einem langwierigen Rechtsstreit mit einer ihn treffenden Beweislast für die Notwendigkeit einer Renovierung aus dem Weg zu gehen. Dieses legitime Interesse des Vermieters ist aber auf andere Weise hinreichend geschützt. Wenn die Fristenregelung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen nur für den Regelfall gelten und Ausnahmen nach dem Erhaltungszustand zulassen würde, träfe den Mieter die Beweis-last, dass entgegen der im Vertrag genannten Frist noch keine Renovierungsbedürftigkeit besteht. Damit wäre der Mieter in einem Rechtsstreit über diese Frage beweisbelastet und auch für die zu erwartenden Kosten einer Beweis-aufnahme vorschusspflichtig. Weil der Formularvertrag im Gewerberaummiet-recht regelmäßig gegenüber einem Unternehmer verwendet wird und das Klauselverbot des § 309 Nr. 12 BGB in solchen Fällen nicht gilt (§ 310 Abs. 1 BGB), wäre die damit verbundene Übertragung der Beweislast für Umstände, die ohnehin im Einflussbereich des Mieters liegen, nicht unwirksam. Dem Interesse des Vermieters ist damit weitgehend gedient; jedenfalls kann ein weiter gehen-des Interesse keine Renovierungspflicht ohne Renovierungsbedarf begründen.

4. Die Beklagte ist auch nicht aus anderen Gründen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet.

a) Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist nicht vom Umfang der durchzuführenden Schönheitsreparaturen trennbar.

aa) Zwar darf eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die gegen § 307 BGB verstößt, nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht im Wege der so genannten geltungserhaltenden Reduktion auf den gerade noch zulässigen Inhalt zurückgeführt und damit aufrechterhalten werden. Lässt sich eine Formularklausel jedoch nach ihrem Wortlaut aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen inhaltlich zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen, so ist die Aufrechterhaltung des zulässigen Teils nach der gleichfalls ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs rechtlich unbedenklich (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 ).

bb) Hier lässt sich die Übertragung der Schönheitsreparaturen vom Vermieter auf den Mieter allerdings nicht isoliert vom Umfang der durchzuführen-den Arbeiten beurteilen. Wäre der Umfang in Form einer starren Fristenregelung unwirksam, verbliebe für die Verpflichtung des Mieters kein hinreichender Rahmen. Wegen des inneren Zusammenhangs beider Aspekte wäre eine Gesamtregelung sogar dann unwirksam, wenn eine Regelung zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter und die für ihre Erfüllung maßgebenden starren Fristen in zwei verschiedenen Klauseln enthalten wären (BGH Urteil vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03). Schließlich würde sich allein aus einer zulässigen Freizeichnung des Vermieters von den ihn treffenden gesetzlichen Renovierungspflichten noch keine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen ergeben.

b) Darauf, ob sich die unwirksame Klausel über die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch die Mieterin in § 13 Abs. 3.1 von der Freizeichnung des Vermieters in § 13 Abs. 1 des Mietvertrages trennen lässt (vgl. insoweit Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225, 2226 und BGHZ 145, 203, 212), kommt es nicht an, weil die Parteien hier um eine Renovierungspflicht der Beklagten als Mieterin streiten.

5. Die Vorinstanzen haben die Klage deswegen zu Recht als unbegründet abgewiesen.

Gericht: BGH
Aktenzeichen: XII ZR 84/06
Urteil vom: 08.10.2008

Fachartikel der IVV zum Thema Schönheitsreparaturen:

Unrenoviert vermietete Wohnung und Schönheitsreparaturen
Die Grenzen sind fließend
Urteil: Unrenoviert vermietete Wohnung und Schönheitsreparaturen
Rückzahlung der Mietkaution