Unrenoviert vermietete Wohnung und Schönheitsreparaturen

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Bild: vegefox.com/stock.adobe.com
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1. Haben die Parteien eines Mietvertrages über eine unrenoviert vermietete Wohnung nicht wirksam etwas anderes vereinbart, ist der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet.

2. Da der Vermieter bei der Durchführung von Schönheitsreparaturen in einer unrenoviert vermieteten Wohnung diese in einen besseren Zustand versetzt als zum Zeitpunkt des Mietbeginns, ist der Mieter nach Treu und Glauben verpflichtet, sich angemessen, in der Regel in Höhe von 50 Prozent, an den erforderlichen Kosten zu beteiligen.

3. Verlangt der Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen, kann der Vermieter die Kostenbeteiligung des Mieters nach Art eines Zurückbehaltungsrechts einwenden.

4. Verlangt der Mieter von dem mit der Durchführung der Arbeiten in Verzug geratenen Vermieter die Zahlung eines Kostenvorschusses, reduziert sich der Anspruch um die angemessene Kostenbeteiligung des Mieters.

(Leitsätze des Bearbeiters)

BGH, Urteile vom 08. 07. 2020 – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18

Problemstellung

Seit Anfang der 2000er-Jahre hat der Bundesgerichtshof sich wiederholt mit der Wirksamkeit von sog. Schönheitsreparaturenklauseln in Wohnraummietverträgen befasst. Anders als vielfach angenommen, hat der Vermieter nach dem Gesetz für die Instandhaltung und Instandsetzung einer vermieteten Wohnung Sorge zu tragen. Es ist jedoch möglich, diese Pflicht auf den Mieter abzuwälzen. Aus diesem Grunde enthalten Mietverträge regelmäßig Schönheitsreparaturenklauseln, die eine solche Abwälzung vorsehen. Eine Vielzahl solcher Klauseln ist jedoch aus den unterschiedlichsten Gründen unwirksam, sodass es bei der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters bleibt. Dies gilt insbesondere bei unrenoviert vermieteten Wohnungen. Bei solchen ist eine Abwälzung mittels Schönheitsreparaturenklausel nur möglich, wenn dem Mieter, der die Schönheitsreparaturen nach der Klausel durchzuführen hat, ein angemessener, in der Regel finanzieller Ausgleich, zugestanden wird.

Ist die Klausel unwirksam oder fehlt eine Vereinbarung, hat der Vermieter die Schönheitsreparaturen trotz unrenovierter Vermietung zu übernehmen. Dies würde in der Regel jedoch dazu führen, dass die Wohnung mit der Ausführung der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter in einen besseren Zustand versetzen werden würde als zum Zeitpunkt des Mietbeginns. Bislang war nicht geklärt, wie sich das daraus ergebende Dilemma lösen lässt.

Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hatte sich nunmehr erstmalig mit den Folgen unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel bei unrenoviert vermieteten Wohnungen zu befassen. In den beiden zu entscheidenden Fällen war das Landgericht Berlin (18. Kammer und 63. Kammer) zu jeweils unterschiedlichen Ergebnissen gekommen.

Fall 1: Der Mieter einer im Jahr 2002 unrenoviert vermieteten Wohnung verlangte im März 2016 vom Vermieter Schönheitsreparaturen in Form von Malerarbeiten, da der Zustand der Wohnungsdekoration mittlerweile schlechter als bei Anmietung sei und die im Vertrag enthaltene Schönheitsreparaturenklausel unwirksam sei. Nachdem der Vermieter die Arbeiten nicht ausführen ließ, machte der Mieter klagweise einen Anspruch auf Kostenvorschuss für die Malerarbeiten auf Grundlage eines Kostenvoranschlages in Höhe von rund 7.300 Euro geltend.

Die 18. Zivilkammer des Landgerichts Berlin hat die Klage abgewiesen und die Auffassung vertreten, dass die Mietsache aufgrund des Verschleißes der Wohnungsdekoration nicht mangelhaft sei. Zwar sei nach 14 Jahren Mietdauer davon auszugehen, dass sich die Wohnungsdekoration verschlechtert habe, jedoch habe der Mieter diesen Zustand als vertragsgemäß akzeptiert. Er könne insbesondere nicht verlangen, dass die Wohnung in einen besseren Zustand versetzt werde als bei Vertragsbeginn. Der Vermieter müsse lediglich bei Substanzschäden oder wenn die Wohnung „verkommen“ sei, tätig werden.

Fall 2: In dem in der Vorinstanz von der 63. Kammer des Landgerichts Berlin entschiedenen Fall verlangt der Mieter vom Vermieter die Vornahme bestimmter Schönheitsreparaturen. Die Anmietung erfolgte 1992 im unrenovierten Zustand. Der Aufforderung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Dezember 2015 kam der Vermieter nicht nach.

Die Klage des Mieters hatte in den ersten beiden Instanzen Erfolg. Das Landgericht Berlin vertrat in diesem Rechtsstreit die Auffassung, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen auch dann schulde, wenn mit der Renovierung eine Verbesserung gegenüber dem Ursprungszustand verbunden ist.

Zwar habe der Vermieter eigentlich nur den (unrenovierten) Ursprungszustand wiederherzustellen, jedoch sei davon auszugehen, dass der schlechte Anfangszustand der vertragsgemäße sei. Das in der unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel enthaltene „Renovierungsprogramm“ müsse der Vermieter, dem es nicht gelungen ist, dieses auf den Mieter abzuwälzen, nunmehr gegen sich gelten lassen.

Der Bundesgerichtshof hat beide Entscheidungen des Landgericht Berlin aufgehoben und die Sachen zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen.

In beiden Fällen bestätigt der Bundesgerichtshof zunächst, dass die in den Mietverträgen enthaltenen Schönheitsreparaturenklauseln unwirksam sind, da die Mieträume unrenoviert vermie-tet wurden und kein finanziell angemessener Ausgleich gezahlt wurde.

Es ist allerdings nicht möglich, die Mietverträge dahin auszulegen, dass bei unrenoviert vermieteten Wohnungen es dem Mieter zwar freistehe, solche durchzuführen, der Vermieter sie aber seinerseits nicht durchführen muss. Umgekehrt muss sich der Vermieter auch nicht an den Renovierungskatalog in einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel festhalten lassen.

Die Erhaltungspflicht des Vermieters richtet sich, wenn diese Pflicht nicht auf den Mieter (wirksam) abgewälzt wurde, grundsätzlich nach dem Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Überlassung an den Mieter.

Die Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) schreibt vor, dass zu Prozessen, bei denen personenbezogene Daten verarbeitet werden, der Verantwortliche Verfahrensverzeichnis führen muss. Insbesondere bei einer Prüfung durch die Datenschutzbehörden muss der Verantwortliche...

Verschlechtert sich der anfängliche (unrenovierte) Dekorationszustand im Laufe der Mietzeit wesentlich, besteht ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Durchführung der Schönheitsreparaturen. In der Regel ist es weder praktikabel noch möglich, den Zustand der unrenovierten Wohnung herzustellen, wie er bei Überlassung war. Sach- und interessengerecht ist, so der Bundesgerichthof, die Wohnung in einen „frisch“ renovierten Zustand zu versetzen. Da hierdurch auch die Gebrauchsspuren aus der Zeit vor dem gegenwärtigen Mietverhältnis beseitigt werden und der Mieter nach Durchführung der Schönheitsreparaturen eine Wohnung mit einem besserem als dem vertragsgemäßen Zustand bei Mietbeginn erhält, gebietet es nach Ansicht des Bundesgerichtshof der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), die jeweiligen Interessen der Vertragspartner in einen angemessenen Ausgleich zu bringen.

Daher könne der Mieter zwar eine „frische“ Renovierung verlangen, müsse sich aber im angemessenen Umfang an den erforderlichen Kosten, in der Regel mit 50 Prozent, beteiligen.

Verlangt der Mieter die Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter, so kann dieser die Kostenbeteiligung des Mieters nach Art eines Zurückbehaltungsrechts einwenden. Macht der Mieter gegenüber dem in Verzug geratenen Vermieter die Zahlung eines Kostenvorschusses geltend, ist dieser um den Betrag der angemessenen Kostenbeteiligung des Mieters, zu kürzen.

Da die jeweilige Vorinstanz, die zur abschließenden Entscheidung erforderlichen Tatsachenfeststellungen getroffen hatte, wurden die beiden Fälle an das Landgericht Berlin zurückverwiesen.

Konsequenzen

Die Entscheidungen bringen zwar einerseits Klarheit, andererseits dürfte neues Konfliktpotenzial geschaffen worden sein. Klar ist lediglich, dass bei unrenoviert vermieteten Wohnungen der Vermieter in der Regel bei wesentlicher Verschlechterung des ursprünglich unrenovierten Zustandes eine „frische“ Renovierung, wie es der Bundesgerichtshof ausdrückt, schuldet und der Mieter sich an den erforderlichen Kosten angemessen, in der Regel zur Hälfte, beteiligen muss.

Konflikte sind jedoch über die Fragen, wann eine wesentliche Verschlechterung vorliegt und was erforderliche Kosten sind, programmiert. Ebenso wird zu klären sein, wie mit dem Recht des Vermieters „nach Art eines Zurückbehaltungsrechts“ umgegangen wird. Eine Abwicklung, Renovierung Zug um Zug gegen Zahlung des angemessenen Ausgleichs der erforderlichen Kosten, dürfte kaum praktikabel sein. Möglicherweise kann auf die im Werkvertragsrecht entwickelte Rechtsprechung zurückgegriffen werden. Der Auftragnehmer, der einen Mangel zu beseitigen hat, obwohl dem Auftraggeber ein Mitverschulden trifft, hat gegen den Auftraggeber einen Anspruch auf anteilige Kostenbeteiligung. Diese Kosten sind jedoch nicht vorzuschießen. Vielmehr hat der Auftragnehmer nur einen Anspruch auf Sicherstellung des Zuschusses der Kosten durch den Auftraggeber. Diese Sicherstellung kann durch eine Bürgschaft gewährleistet werden.

Überträgt man dies auf die Schönheitsreparaturen, müsste, wenn der Vermieter sein Zurückbehaltungsrecht ausübt, der Mieter dem Vermieter Sicherheit in Höhe seines voraussichtlichen Anteils an den Renovierungskosten leisten. Dies kann dann durch eine Bürgschaft geschehen.

Praxistipp

Auch wenn die salomonische Entscheidung im Ergebnis interessengerecht ist, entscheidend bleibt die Vertragsgestaltung. Auch im Rahmen bestehender Mietverhältnisse ist es möglich, sich nachträglich auf einen wirksamen Modus zu den Schönheitsreparaturen zu einigen.

Bei unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln im Rahmen der Vermietung von renovierten Wohnungen bleibt zunächst alles beim Alten. Der Vermieter schuldet die Schönheitsreparaturen, auch wenn er dies bei der Miete nicht eingepreist hatte. Inwieweit in diesen Fällen Mieterhöhungen möglich sind, ist bislang nicht abschließend geklärt. Auch hier bietet sich eine Einigung der Mietvertragsparteien an. Ist das Handtuch zerschnitten, wird nicht nur die Schönheitsreparatur teuer. Die Kosten eines Rechtsstreits über mehrere Instanzen, Sachverständigenkosten etc. können schnell die Kosten für die Schönheitsreparaturen übersteigen. OS

Dr. Olaf Steckhan

Dr. Olaf Steckhan
RA, FA für Bau- und Architektenrecht, Referent, wronna+partner.gbr, IVD Nord e. V.
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