Sonderumlage

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Die Wohnanlage besteht aus drei Gebäuden; dem Antragsteller gehört das Teileigentum an einem Gebäude.

In der Gemeinschaftsordnung ist hinsichtlich der Lasten und Kosten bestimmt:

Die Eigentümer eines gesamten Hauses sind berechtigt, dieses Haus für sich selbst zu verwalten, soweit die jeweils anfallenden Kosten auf jedes einzelne Haus umlegbar sind.

Soweit es sich um Kosten und Abgaben handelt, die nur von der Gemeinschaft getragen werden können und nicht teilbar sind, werden diese vom gemeinsamen Verwalter von den jeweiligen Grundstückseigentümern eingezogen und bezahlt. Die Kosten richten sich nach den jeweiligen Tausendstel Miteigentumsanteilen des jeweiligen Hauses.

Jeder Miteigentümer kann Renovierungs- und Umbauarbeiten in seinem Sondereigentum vornehmen lassen, ohne dass er hierzu die Zustimmung der anderen Miteigentümer benötigt. Soweit eine Abrechnung pro Haus möglich ist, nimmt diese jedes Haus (also die Miteigentümer jedes Hauses) allein vor. In diesem Fall ist der Gesamtmiteigentumsanteil pro Haus 100 %.

Es ist also vereinbart, dass jedes Haus (Anwesen) eine eigene wirtschaftliche Einheit bilden soll, die mit Ausnahme der nicht trennbaren Kosten und Abgaben eigenverantwortlich verwaltet, erhalten und unterhalten wird.

Der Antragsteller behauptet, die Antragsgegner hätten wegen Mängeln an einem ihm nicht gehörenden Gebäude der Wohnanlage ein selbständiges Beweisverfahren durchführen lassen und die Absicht geäußert, wegen der Mängel eine Sonderumlage in Höhe von 100.000 DM zu erheben und diese im Verhältnis der Miteigentumsanteile auf alle Wohnungseigentümer umzulegen. Vor der Abstimmung in der Eigentümerversammlung vom 29.6.2001 habe er die Verwalterin darauf hingewiesen, dass er nach der in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Regelung nicht mit Sanierungskosten belastet werden könne. Die Verwalterin habe daraufhin erklärt, diese Frage müsse erst noch geprüft werden. Sodann sei mit Mehrheit die Erhebung einer Sonderumlage beschlossen worden, wobei ausdrücklich offengelassen worden sei, ob auch den Antragsteller eine Zahlungspflicht treffe. Zum Beweis für die Richtigkeit seiner Behauptung beantragte der Antragsteller die Vernehmung des Verwaltungsbeirats M. W.

Demgegenüber trugen die Antragsgegner vor, die fraglichen Mängel beträfen alle Gebäude, somit auch das des Antragstellers. Die Behauptung des Antragstellers, der Eigentümerbeschluss über die Sonderumlage lasse die betragsmäßige Verteilung auf die einzelnen Wohnungseigentümer offen, treffe nicht zu. Vielmehr sei der Eigentümerbeschluss im Protokoll über die Eigentümerversammlung vom 29.6.2001 zutreffend wiedergegeben. Für die Richtigkeit ihrer Behauptung haben die Antragsgegner die Vernehmung des Versammlungsleiters G. H. beantragt.

Mit Schreiben vom 16.8.2001 wurde dem Antragsteller das Protokoll über die Eigentümerversammlung vom 29.6.2001 zugeleitet. In dem Protokoll ist hinsichtlich der Sonderumlage folgendes festgehalten:

TOP 6: Beschluss über eine Sonderumlage nach Tausendstel Miteigentumsanteilen in einer Gesamthöhe von

DM 100.000,--.

Zum Zweck der Behebung von weiteren im Zuge des Beweissicherungsverfahrens bekannt gewordenen gravierenden Mängeln am Gemeinschaftseigentum (wie z.B. lose und zum Teil herunterfallende Dachziegel, durchgerostete Einblechungen und dadurch Eindringen von Wasser in die Außenwände) wird eine Sonderumlage erhoben, die (vorerst) limitiert ist auf DM 100.000,-. Die Umlage erfolgt im Verhältnis der Miteigentumsanteile des Hauses E. Straße (= die gesamte Wohnanlage), zahlbar in vier gleichen Raten jeweils zum ...

Die Verwalterin verlangte mit Schreiben vom 16.8.2001 vom Antragsteller die Bezahlung von 28.500 DM entsprechend seinem Miteigentumsanteil auf die Sonderumlage.

Mit Schriftsatz vom 28.8.2001 hat der Antragsteller das gerichtliche Verfahren eingeleitet. Er hat beim Amtsgericht zuletzt den Antrag gestellt, den Eigentümerbeschluss vom 29.6.2001 zu TOP 6 für nichtig zu erklären, hilfsweise festzustellen, dass die am 29.6.2001 beschlossene Sonderumlage pro Haus zu erheben ist und der Antragsteller nicht verpflichtet ist, einen Beitrag zu dieser Sonderumlage zu bezahlen. Ferner hat er den Hilfsantrag gestellt, ihm Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen Versäumung der Frist auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses zu gewähren und den Eigentümerbeschluss für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 17.1.2002 den Eigentümerbeschluss wegen fehlender Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer für nichtig erklärt. Das Landgericht hat am 6.8.2002 den Beschluss des Amtsgerichts aufgehoben und den Antrag abgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers.

II.

Das Rechtsmittel führt zur Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und zur Zurückverweisung der Sache an das Landgericht zur erneuten Verhandlung und Entscheidung.

1.Das Landgericht hat ausgeführt:

Es könne dahingestellt bleiben, ob dem Antragsteller Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen Versäumung der Antragsfrist nach § 23 Abs. 4 WEG zu gewähren sei. Jedenfalls seien seine Anträge unbegründet, da der Eigentümerbeschluss der Teilungserklärung nicht widerspreche. Diese sei nämlich so auszulegen, dass der Antragsteller zwar ein Recht habe, über etwaige Sanierungsmaßnahmen an seinem Haus selbständig zu entscheiden. Dies bedeute aber nicht, dass ein solches Recht nicht auch den anderen Wohnungseigentümern zustehe.

2.Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

a)Sollte der Eigentümerbeschluss so gefasst worden sein, wie die Antragsgegner dies behaupten, ist der Eigentümerbeschluss jedenfalls nicht nichtig. Eine absolute Beschlussunzuständigkeit läge nur vor, wenn der Beschluss als Abänderung des in der Teilungserklärung festgelegten Kostenverteilungsschlüssel zu verstehen wäre. Dies ist nicht der Fall. Legt man die Teilungserklärung im Sinn des Antragstellers aus, handelt es sich bei dem Eigentümerbeschluss nur um einen vereinbarungswidrigen Beschluss, der nicht nichtig ist (vgl. BayObLG NJW-RR 2001, 1020). Im übrigen erscheint es fraglich, ob die Auslegung der Teilungserklärung durch das Landgericht zutreffend ist.

b) Der Antrag festzustellen, dass sich der Antragsteller an der Sonderumlage nicht zu beteiligen hat, ist dann begründet, wenn die Behauptung des Antragstellers zutrifft, in der Eigentümerversammlung sei nur über die Erhebung der Sonderumlage, nicht aber über deren Verteilung auf die einzelnen Wohnungseigentümer ein Beschluss gefasst worden.

(1)Soll eine Sonderumlage erhoben werden, setzt die Zahlungspflicht einen Eigentümerbeschluss über den Gesamtbetrag der Umlage und über dessen betragsmäßige Verteilung auf die einzelnen Wohnungseigentümer voraus (BGHZ 108, 4447; BayObLG NZM 1999, 1154 f.). Von der Ausweisung der betragsmäßigen Zahlungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers im Eigentümerbeschluss darf ausnahmsweise nur dann abgesehen werden, wenn der geschuldete Betrag von den Wohnungseigentümern ohne weiteres selbst errechnet werden kann (BayObLG WuM 1997, 67). Von einem solchen Ausnahmefall könnte hier nicht ausgegangen werden, wie schon der Streit der Beteiligten über die Auslegung der Teilungserklärung zeigt.

(2)Fehlt - wie hier behauptet - in dem Eigentümerbeschluss der Verteilungsschlüssel, ist eine Zahlungspflicht des Antragstellers nicht begründet worden. Zur Geltendmachung der fehlenden Zahlungsverpflichtung bedarf es keines Beschlussanfechtungsverfahrens, da hinsichtlich der Verteilung der Umlage auf die einzelnen Wohnungseigentümer eben ein Eigentümerbeschluss überhaupt nicht gefasst worden wäre.

(3)Unerheblich ist somit auch, ob ein Sonderumlagebeschluss ohne Verteilungsschlüssel an einem so grundlegenden Mangel leidet, dass der Beschluss auf rechtzeitigen Anfechtungsantrag hin für ungültig zu erklären ist oder ob nur ein Anspruch auf Ergänzung des Beschlusses besteht. Hier wendet sich der Antragsteller weder gegen die Erhebung der Sonderumlage als solche noch begehrt er eine Ergänzung des Eigentümerbeschlusses; sinngemäß wendet er sich ausschließlich dagegen, dass ihn aufgrund der Sonderumlage eine Zahlungspflicht trifft.

(4) Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses müssen in der Eigentümerversammlung erfolgen; der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter kommt grundsätzlich konstitutive Bedeutung zu (BGH NJW 2001, 3339). Nach § 24 Abs. 6 WEG ist zwar über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse eine Niederschrift aufzunehmen. Das Protokoll über die Eigentümerversammlung ist aber eine bloße Privaturkunde, der für ihren Inhalt keine erhöhte Beweiskraft zukommt (BayObLG NZM 2002, 747). Das Landgericht wird somit die von den Beteiligten benannten Zeugen darüber zu vernehmen haben, welchen Inhalt der vom Verwalter in der Eigentümerversammlung festgestellte Beschluss hat.

c)Unterliegt ein Beschluss der Anfechtung und ist die Anfechtungsfrist versäumt, kommt es darauf an, ob dem Antragsteller Wiedereinsetzung in den vorigen Stand entsprechend § 22 Abs. 2 FGG bewilligt werden kann. Die Voraussetzungen dafür liegen hier nicht vor, wenn das Protokoll den Eigentümerbeschluss richtig wiedergibt.

Weder das Gesetz (§ 24 Abs. 6 WEG) noch die Gemeinschaftsordnung verpflichten den Verwalter, eine Abschrift der Niederschrift über die Eigentümerversammlung an die Wohnungseigentümer zu versenden. Das verspätete Zugehen einer Niederschrift kann somit die Versäumung der Frist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG durch einen Wohnungseigentümer, der an der Eigentümerversammlung selbst nicht teilgenommen hat, nicht entschuldigen (BayObLG NJW-RR 1991, 976 f.). Erst recht kann ein Wohnungseigentümer Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen verspäteten Zugehens einer Sitzungsniederschrift nicht verlangen, der wie der Antragsteller an der Eigentümerversammlung selbst teilgenommen und somit von dem Inhalt des Eigentümerbeschlusses Kenntnis erlangt hat.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG, die Geschäftswertfestsetzung auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Gericht: BayObLG München
Aktenzeichen: - 2Z BR 97/02