Vertragsklauseln

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die Klägering vermietete den Beklagten mit schriftliche mMietvertrag
vom April 1992 ihr Einfamiliehnhaus ... ab 1. 5. 1992 auf unbestimmte
Zeit zu einem monatlichen Kaltmietzins von 1.300 DM. § 4 Nr. 5 des von
der Klägerin verwendeten, von den Parteien unterzeichneten Formularmietvertrages
lautet wie folgt:

"Sollte das Mietverhältnis auf Wunsch des Mieters vor Ablauf
der Vertragszeit bzw. der gestzlichen Fristen einverständlich beendet
werden, zahlt der Mieter als pauschale Abgeltung der Kosten der vorzeitigen
Beendigung des Mietverhältnisses an den Vermieter den Betrag der
zuletzt vereinbarten Kaltmiete für einen Monat".

Auf Wunsch der Beklagten wurde das Mietverhältnis vor Ablauf der
gesetzlichen Kündigungsfrist zum 31. 1. 1998 einvernehmlich beendet.
Fristgemäß erfolgte daraufhin die Wohnungsbüergabe an
die Klägerin am 31. 1. 1998.

Die Klägerin verlangt von den Beklagten nunmehr u.a. pauschalen
Ersatz der Kosten der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses
gemäß § 4 Nr. 5 des Mietvertrages in Höhe von 1.300 DM.

Das Amtsgericht hat dieses Begehren in voller Höhe für begründet
erachtet. Insgesamt hat es die Beklagten wegern dieser und weiterer Klagepositionen
unter Verrechnung eines unstreitigen Kautionsguthabens der Beklagten (4.396,91
DM) zur Zahlung von 1.976,82 DM verurteilt. Gegen dieses Urteil haben
die Beklagten form- und fristgerecht Berufung eingelegt, mit der sie sich
u.a. gegen die Zuerkennung der Anspruchsposition "Pauschalabgeltung
gemäß § 4 Nr. 5 des Mietvertrages" wenden.

Die Parteien streiten in der Berufungsinstanz u.a. darüber, ob §
4 Nr. 5 des Mietvertrages wirksam ist. Das Landgericht hat daraufhin dem
Senat folgende Rechtsfrage wegen grundsätzlicher Beduetung zur Entscheidung
vorgelegt:

"Ist in einem Mietvertrag über Wohnraum folgende Formulaklausel
hinsichtlich der Vereinbarung einer pauschalen Unkostenabgeltung wirksam:
‚Sollte das Mietverhältnis auf Wunsch des Mieters vor Ablauf
der Vertragszeit bzw. der gesetzlichen Fristne einberständlich beendet
werden, zahlt der Mieter als pauschale Abgeltung der Kosten der vorzeitigen
Beendigung des Mietverhältnisses an den Vermieter den Betrag der
zuletzt vereinbarten Kaltmiete für einen Monat‘?"

Das Landgericht hält die Frage der Wirksamkeit der Klausel für
entscheidungserhelbich und rechtsgrundsätzlich. Es selbst ist der
Auffassung, dass die Klausel wirksam ist.

Wegen der einzelheit wird auf den Beschluss des Landgerichts vom 28.
7. 1999 Bezug genommen.

II.

Die Vorlage ist unzulässig, so dass ein Rechtsentscheid gemäß
§ 541 ZPO nicht ergehen kann.

Die vom Landgericht vorgelegt Rechtsfrage nach der Wirksamkeit von §
4 Nr. 5 des Formularmietvertrages ist nicht entscheidungserheblich, da
die Klausel gemäß § 3 AGB-Gesetz schon nicht Vertragsbestandteil
geworden ist.

Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen werdne gemäß
§ 3 AGB-Gesetz nicht Vertragsbestandteil, wenn sie aus Sicht der vom Verwneder
als Kunden angesprochenen Verkehrskreise ungewöhnlich und für
den konkreten Vertragspartner des Verwender subjektiv auch überraschend
sind (u.a. Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Gesetz, 8. Aufl., § 3 Rdnr. 12/14
und 13/13a). § 4 Nr. 5 des Formularmietvertrages ist aus Sicht der mit
Formularmietverträgen der vorliegendne art konfrontierten (potentiellen)
Wohnungsmieter ungewöhnlich und – wenn nicht besondere Umstände
vorliegen – für den einzelnen Mieter auch überraschend.
Durch die Klausel werdne in dem Mietvertrag für den Fall einer künftigen
einvernehmliche nvorzeitigen Vertragsbeendigung Bedingungen festgelegt,
die typischerweise essentieller Gegenstand der Verhandlungen sind, die
einer solchen (vertragsbeendenden) Vereinbarung vorausgehen; denn bei
einem auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen und damit gemäß
§ 565 BGB kündbaren Mietvertrag sind die Bedingungen für eine
vorzeitige Vertragsbeendigung – also für eine Abkürzung
der Küdngiungsfristen – geradezu typischer Gegenstand der diesbezüglichen
Verhandlungen. Werden aber in einem Vertrag Bedingungen für eine
mögliche künftige Vereinbarung geregelt, die typischerweise
essentieller Bestandteil der einer solchen Vereinbarung vorausgehenden
Verhandlungen sind, ist dies für den Vertragspartner des Verwenders
– wenn nicht besondere Umstände vorliegen – in hohem Maße
überraschend. Besondere Umstände hat das Landgericht insoweit
aber nicht festgestellt. Es ist für die Beklagten daher nachvollziehbar
bedeutsam, dass im Rahmen der Gespräche über die Abkürzung
der Kündigungsfrist ovn einer Abgeltungsforderung nichts erwähnt
worden ist (I 107).

Da die streitige Klausel des Formularmietvertrages nach alledem gemäß
§ 3 AGB-Gesetz nicht Vertragsbestnadteil gewordne ist, ist die vorgelegte
Rechtsfrage nicht mehr entscheidungserheblich, ob nämlich die Klausel
wirksam wäre, wenn sie Vertragsbestnadteil geworden wäre. Es
kommt daher auch nicht darauf an, ob die Wirksamkeit der Klausel eine
rechtsfrage ist, die sich "aus einem Mietvertragsverhältnis
über Wohnrau mergibt" und damit gemäß § 541 ZPO vorlagefähig
ist (vgl. dazu u.a. Zöller/Gummer, ZPO 21. Aufl., § 541, Rdnr. 12/13
und MüchKomm./Rimmelspacher, ZPO, 541 Rdnr. 7).

III.

Da die von den besonderne umständen des einzelfalls unabhängige
Rechtsfrage der Wirksamkeit einer Klausel der vorliegenden art in Abetracht
des vom Landgericht uafgezeigten Streitstandes in Rechtsprechung und Literatur
grundsätzliche beduetung hat, sieht sich der Senat veranlasst anzumerken,
dass er dazu tendiert, dass die Klausel – wenn sie Vertragsbestnadteil
geworden wäre – gemäß § 9 Abs. 1 AGB-Gesetz unwirksam
wäre, da sie dem Mieter den Nachweis abschneidet, dass dem Vermieter
Kosten infolge der vorzeitigen Vertragsbeendigung überhaupt nicht
oder nur in wesentlich geringerer Höhe enstanden sind: Gemäß
§ 11 Nr. 5 B AGB-Gesetz ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen die
Vereinbarung eines pauschalierten Anspruchs des Verwenders auf Schadenersatz
unwirksam, wenn dem anderen Vertragsteil der Nachweis abgeschnitten wird,
ein Schaden sei überhaupt nicht entstanden oder wesentliche niedriger
als die Pauschale. Diese Wertentscheidung des Gesetzes ist im Rahmen des
§ 9 Abs. 1 AGB-Gesetz auch in Fällen der vorliegenden Art zu berücksichtigen,
in denen es nicht um die Pauschalierung eines bestehenden Schadensersatzanspruchs,
sondern um die Kostenabgeltung für den Fall einvernehmlicher vorzeitiger
Vertragsaufhebung geht (vgl. u.a. BGH NJW 1997, 259, 260; OLG Hamburg
WuM 90, 244, 245; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Kap. III Rdnr. 284: "erst
Recht"). Der Senat tendiert entgegen der Auffassung des Landgerichts
zu der Annahme, dass den Mietern durch die Klausel der in § 11 Nr. 5 b
AGB-Gesetz bezeichnete Gegenbeweis konkludent abgeschnitten ist:

Auszugehen ist für die Beurteilung der Wirksamkeit im Rahmen der
Inhaltskontrolle von der sogenannten "kundenfeindlichsten" –
also mieterfeindlichsten – Auslegung der Klausel. Dies ergibt sich
auch für dne Individualprozess aus § 5 AGB-Gesetz, wonach Zweifel
bei der Auslegung allgemeiner Geschäftsbedingungen zu Lasten des
Verwenders gehen. Denn zum einen räumt die "kundenfeindlichste"
Auslegung dem Kunden bei der Inhaltskontrolle auch im Individualprozess
im Ergebnis die bessere Rechtsposition gegenüber dme Verwender ein
und erfüllt damit den Normzweck des § 5 AGB-Gesetz. Zum anderen führt
sie dazu, dass das Prüfungsergebnis im Individualprozess und im Verbandsprozess
(§ 13 AGB-Gesetz), bei dem das Gebot der "kundenfeindlichsten Auslegung"
allgemein anerkannt ist (u. a. BGH NJW 1999, 276, 277), identisch ist
(so – allerdings die Streitfrage mangels Entscheidungserheblichkeit
"nicht endgültig" entscheidend – BGH NJW 1992, 1097,
1099; ebenso BGH NJW 1994, 1798, 1799).

Die "kundenfeindlichste Auslegung" zugrunde gelegt, dürfte
durch die Klausel aber der in § 11 Nr. 5b AGB-Gesetz beschriebene Gegenbeweis
konkludent abgeschnitten sein. Auszuscheiden sind nämlich nach der
fürden Verbandsprozess entwickelten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs
zur kundenfeindlichsten Auslegung nur die Auslegungsmöglichkeiten,
die für die an solchen Geschäften typosicherweise Beteiligten
ernsthaft nicht in Betracht kommen (so BGHZ 91, 55, 61). Nur so wird der
Zweck (der Verbandsklage nach § 13 AGB-Gesetz) erreicht, dem Verwender
jede Möglichkeit zu nehmen, sind (außerprozessual) gegenüber
seinen häufig rechtsunkundigen Vertragspartnern mit Erfolg auf eine
nach §§ 9-11 AGB-Gesetz unwirksame Klauselduetung zu berufen (BGHZ 95,
350, 353; BGHZ 100, 157, 178; BGHZ 105, 160, 167). Der Rechtsverkehr soll
eben vor jedlichen Bindungen an die nach §§ 9 ff. AGB-Gesetz unwirksamen
Klauselinhalte freigehalten werden, und zwar auch dann, wenn diese Klauselinhalte
überhaupt nur scheinbar bestehen (BGHZ 100, 157, 178 und BGHZ 105,
160, 167).

Es spricht nach Auffassung des Senats danach aber alles dafür, dass
die vorliegend streitige Klausel den in § 11 Nr. 5b AGB-Gesetz bezeichneten
Gegenbeweis konkludent ausschließt (der Fall BGH NJW 1985, 320,
321 lieft insoweit im Tatsächlichen anders, vgl. insoweit Ziffer
I 2b, cc der dortigen Entscheidungsgründe).

Obergerichtlich oder hächstrichterlich entschieden ist die Frage
der Wirksamkeit der vorliegend verwnedeten Klausel bisher noch nicht.
Die Entscheidung des OLG Hamburg WuM 1990, 244, 245, die für den
dortigen Fall einen Verstoß gegen die Wertung des § 11 nr. 5b AGB-Gesetz
verneint hat, stellt darauf ab, dass die in der dortigen Formularklausel
verwandten Begriffe "Pauschalabgeltung" und "ohne besonderen
Nachweis" schon erkennbar machten, dass der Gegenbeweis nicht ausgeschlossen
sei. Die bei Staudingern, 13. Aufl., § 550 a Rdnr. 10 zitierte Entscheidung
BGH NJW 1978, 1053 betrifft lediglich die Frage, ob eine in einem Mietaufhebungsvertrag
gegroffene Vereinbarung über die Übernahme von Aufwendungen,
die dem Vermieter durch die vorzeitige Vertragsbeendigung entstehen, wegen
Verstoßes gegen § 9 WoBindG unwirksam ist. Die ebenfalls bei Staudinger,
a.a.O., zitierte Entscheidung KG OLGZ 72, 4 ff. betrifft den anders gearteten
Fall der vorzeitigen Beendigung des gewerblichen Mietvertrages über
eine Fernstprechnebenstellenanlage, wenn sich Immobilien Vermieten gegenüber
dem Mieter – einem ordentlichen Kaufmann – mit der vorzeitigen
Beendigung des Mietverhältnisses nur unter gleichzeitiger Geltendmachung
eines Schadensersatzanspruchs gemäß den Vertragsbegingungen
einverstanden erklärt hatte; nach diesen Vertragsbedingungen sollte
Immobilien Vermieten bei vorzeitiger Aufgabe der Anlage gegen den Mieter einen
sofort fälligen Schadensersatzanspruch in Höhe der Hälfte
der restlichen Mindestmiete haben. Die bei Sternel, Mietrecht, 3. Aufl.,
Kaptiel III, Rdnr. 284 FN 21 zitierte Entscheidung BGH MDR 85, 50 betrifft
die Frage der Wirksamkeit einer Formularklausel, nach der der Pächter
im Falle einer auf seinen Wunsch erfolgenden vorzeitigen Vertragsbeednigung
verpflichtet sein sollte, eine Vertragsstrafe in Höhe von zwei Monatspachten
und außerdem den Schadne zu ersetzen, der dme Verpächter durch
die vorzeitige Vertragsbeednigung entsteht; der BGH ewntschied, dass das
Vertragsstrafenversprechen unwirksam sei, da es keine gewichtigen Gründe
gebe, den Pächter entgegen dem gesetzlichen Leitbild durch eine verschuldensunabhängige
Vertragsstrafe von dem Wunsch nach vorzeigiter Vertragsbeendigung abzuhalten.
 

Gericht: OLG KARLSRUHE
Aktenzeichen: 3 REMiet 1/99