Verwalter

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegnerin sind die Wohnungseigentümer
einer Wohnanlage. An der Grenze des Grundstücks zu einem Bach
auf dem Nachbargrundstück ist ein Zaun errichtet, der aus zwei
waagerecht und übereinander angebrachten Holzbrettern besteht.
Die Wohnungseigentümer beschlossen am 17. 7. 1998, 300 DM auszugeben,
damit von der Antragsgegnerin ein weiteres Brett unten an den Zaun
angebracht und ein zusätzlicher Zaun links und rechts des Hauses
errichtet werden kann.

Die Antragsgegnerin hat zwei Kinder im Alter von etwa einem und
sechs Jahren. Sie stellte statt der Ergänzung des bestehenden
Zauns auf der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden, vor ihrer
im Erdgeschoss liegenden Wohnung befindlichen Rasenfläche einen
Schneefangzaun auf, der ihre Kinder daran hindern soll, zu dem Bach
zu gelangen.

Die Antragsteller haben beantragt, die Antragsgegnerin zu verpflichten,
den Schneefangzaun zu beseitigen sowie die eingefriedete Fläche
zu räumen und an die Antragsteller herauszugeben, ferner festzustellen,
dass die Antragsgegnerin verpflichtet ist, die Kosten für die
Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zu tragen; außerdem
haben sie beantragt, die Antragsgegnerin zu verpflichten, es künftig
zu unterlassen, Einfriedungen von Gemeinschaftsflächen vorzunehmen,
und ihr für jeden Fall der Zuwiderhandlung Ordnungsmittel anzudrohen.

Die Antragsgegnerin hat ihrerseits beantragt festzustellen, dass
die Wohnungseigentümer verpflichtet sind, einen kindersicheren
Gartenzaun, insbesondere am Bach entlang, aber auch zu der Zufahrtstraße
zu erstellen, und festzustellen, dass der Verwalter verpflichtet
ist, alle erforderlichen Maßnahmen zu treffen, damit von dem
Verkäufer der Wohnungen hinsichtlich des unzureichenden Zauns
ein der Baubeschreibung entsprechender Zustand herbeigeführt
wird; ferner hat die Antragsgegnerin beantragt, den Verwalter zu
verpflichten, alle erforderlichen Maßnahmen zur Errichtung
des kindersicheren Zauns durch den Verkäufer zu treffen.

Das Amtsgericht hat dem Antrag der Antragsteller durch Beschluss
vom 20. 7. 199 stattgegeben. Die Anträge der Antragsgegnerin
hat es abgewiesen. Dagegen hat die Antragsgegnerin sofortige Beschwerde
eingelegt und beantragt, die Antragsteller zu verpflichten, einen
kindersicheren Zaun entlang dem Bach und der Zufahrtstraße
zu erstellen, ferner gegen den Verkäufer der Wohnung hinsichtlich
des Zauns die Herstellung eines der Baubeschreibung entsprechenden
Zustands durchzusetzen. Die Antragsteller haben ihre Anträge
mit Ausnahme des Antrags, die Kosten für die Widerherstellung
des ursprünglichen Zustands zu erstatten, aufrechterhalten.
Das Landgericht hat durch Beschluss vom 2. 11. 1999 die sofortige
Beschwerde der Antragsgegnerin zurückgewiesen. Dagegen richtet
sich deren sofortige weitere Beschwerde.

II.

Das Rechtsmittel hat teilweise Erfolg.

1.Das Landgericht hat ausgeführt: Der Schneefangzaun
schließe die übrigen Wohnungseigentümer von ihrem
Mitbenutzungsrecht aus. Dies sei nur durch eine Vereinbarung möglich,
die nicht vorliege. Durch die Aufstellung des Schneefangzauns werde
in unzulässiger Weise ein Sondernutzungsrecht für die
Antragsgegnerin begründet. Der Zaun sei daher zu entfernen.
Ohne Bedeutung sei, ob die übrigen Wohnungseigentümer
die Rasenfläche benutzen wollten oder nicht. Es genüge,
dass ihnen das Mitgebrauchsrecht entzogen werde.

Die Gegenanträge der Antragsgegnerin seien nicht begründet.
Jeder Erwerber von Wohnungseigentum habe das Recht, selbständig
vom Bauträger die Erfüllung des mit ihm geschlossenen
Vertrages zu verlangen. Dies habe die Antragsgegnerin in die Wege
geleitet. Im übrigen bestehe keine Verpflichtung der Wohnungseigentümer,
einen kindersicheren Zaun herzustellen. Die Anlage sei bereits durch
einen Zaun zu dem Bach hin abgegrenzt. Die Wohnungseigentümer
dürften darauf vertrauen, dass einzelne Miteigentümer
ihre Kinder beaufsichtigten. Dabei sei auch zu berücksichtigen,
dass die Antragsgegnerin beim Kauf ihrer Wohnung von dem Bach Kenntnis
gehabt habe.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung
nicht in vollem Umfang stand.

a)Es kann dahinstehen, ob die Voraussetzungen eines
Beseitigungsanspruchs in bezug auf den Schneefangzaun gemäß
§ 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 15 Abs. 3 WEG gegeben sind, weil es
sich um eine bauliche Veränderung handelt (§ 22 Abs. 1 Satz
2 WEG) oder weil dadurch der Mitgebrauch der übrigen Wohnungseigentümer
ausgeschlossen wird (§ 13 Abs. 2 Satz 1 WEG). Beseitigung könnte
dann jeder einzelne Wohnungseigentümer als Maßnahme der
ordnungsmäßigen Verwaltung verlangen (§ 21 Abs. 4 WEG).
Wenn den Beseitigungsanspruch allerdings, wie hier, die Gesamtheit
der Wohnungseigentümer geltend macht, setzt dies eine entsprechende
Willensbildung in Form eines Mehrheitsbeschlusses voraus. Nur durch
einen solchen Beschluss werden, wenn der Beschluss nicht für
ungültig erklärt wird, auch diejenigen Wohnungseigentümer
gebunden, die den Anspruch nicht geltend machen wollen (vgl. § 10
Abs. 4 WEG). Die Antragsgegnerin trägt vor, dass ein Wohnungseigentümer
gegen den Schneefangzaun keine Einwendungen habe. In dessen Namen
kann damit der Beseitigungsanspruch ohne einen Eigentümerbeschluss
nicht geltend gemacht werden.

Die allgemeine Ermächtigung des Verwalters im Eigentümerbeschluss
vom 16. 1. 1999, die Wohnungseigentümer gerichtlich zu vertreten
(vgl. § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG), ersetzt diesen Eigentümerbeschluss
nicht. Sie kann erst im Anschluss an einen solchen Beschluss Rechtswirkungen
entfalten. Die Antragsteller haben in ihrer Antragschrift auf §
27 Abs. 1 Nr. 3 WEG verwiesen. Danach ist der Verwalter ermächtigt,
in dringenden Fällen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
erforderliche Maßnahmen zu treffen. Die Voraussetzungen dieser
Bestimmung liegen hier ersichtlich nicht vor. Voraussetzung wäre,
dass durch die Maßnahme eine dem gemeinschaftlichen Eigentum
drohende Gefahr abgewendet werden soll. Eine Gefahr für die
Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums stellt das Aufstellen
des Schneefangzauns aber nicht dar.

Die Antragsgegnerin hat in allen Rechtszügen geltend gemacht,
dass der Verwalter nicht berechtigt sei, namens aller Wohnungseigentümer
den Beseitigungsanspruch geltend zu machen. Weder das Amtsgericht
noch das Landgericht haben sich damit auseinandergesetzt. Die Beschlüsse
des Amtsgerichts und des Landgerichts können deshalb insoweit
keinen Bestand haben, als die Antragsgegnerin zur Beseitigung des
Schneefangzauns verpflichtet wurde. Entsprechendes gilt für
den geltend gemachten vorbeugenden Unterlassungsanspruch gemäß
§ 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB.

b)Die Gegenanträge der Antragsgegnerin sind
zum Teil begründet.

Jeder Wohnungseigentümer kann eine ordnungsmäßige,
den gesetzlichen Vorschriften ,den Vereinbarungen und Beschlüssen
der Wohnungseigentümer und, soweit solche nicht bestehen, dem
Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem
Ermessen entsprechende Verwaltung verlangen (§ 21 Abs. 4 WEG). Zu
einer ordnungsmäßigen Verwaltung in diesem Sinn gehört
insbesondere auch, das gemeinschaftliche Eigentum in einen verkehrssicheren
Zustand zu versetzen und in einem solchen Zustand zu erhalten, so
dass bei seiner bestimmungsgemäßen Benutzung Wohnungseigentümern
und Dritten keine Gefahren drohen (vgl. Bärmann/Merle WEG 8.
Aufl., § 21 Rdnr. 108).

(1) Das Verlangen der Antragsgegnerin auf Errichtung
eines kindersicheren Zauns ist als Maßnahme der ordnungsmäßigen
Verwaltung gerechtfertigt, soweit es um die Abgrenzung des Grundstücks
zu dem Bach geht. Der an der Grenze des gemeinschaftlichen Grundstücks
verlaufende Bach mit seinem steil abfallenden Ufer stellt eine Gefährdung
insbesondere von Kindern dar. Dieser Gefahr wird durch den vorhandenen
Zaun nicht ausreichend begegnet. Dieser ist nicht geeignet, kleinere
Kinder daran zu hindern, darunter durchzukriechen. Durch seine Ausführung
lädt er geradezu ein, von etwas größeren Kindern
überstiegen zu werden. Die Grundsätze ordnungsmäßiger
Verwaltung verlangen daher weitergehende Schutzmaßnahmen.
Nicht ausreichend ist es, die Eltern auf ihre Aufsichtspflicht gegenüber
ihren Kindern zu verweisen. Das Landgericht hat dies verkannt; seine
Entscheidung beruht auf diesem Rechtsfehler. Seine und die vom Landgericht
bestätigte inhaltsgleiche Entscheidung des Amtsgerichts können
daher insoweit keinen Bestand haben.

(2)Eine Aufhebung und Zurückverweisung der
Sache ist nicht erforderlich, weil der Senat anhand der vorliegenden
Unterlagen selbst eine abschließende Entscheidung treffen
kann. An Anträge im Sinn des § 43 Abs. 1 WEG sind grundsätzlich
weniger strenge Anforderungen zu stellen als an Anträge im
Zivilprozess. Anträge sind in Wohnungseigentumssachen in weitem
Umfang auslegungsfähig (BayObLG ZMR 1990, 65 f.; 199, 846 f.).
Es ist der Wille des Antragstellers zu erkunden und im übrigen
ohne strenge Bindung an den erklärten Antrag in Ausübung
pflichtgemäßen Ermessens durch das Gericht eine sachgerechte
Entscheidung zu treffen (BayObLG ZMR 1990, 65 F.). Im Hinblick darauf,
verlieren die Einwendungen der Antragsteller gegen die Bestimmtheit
der von der Antragsgegnerin gestellten Anträge an Bedeutung.

Der Senat hält es als Maßnahme der ordnungsmäßigen
Verwaltung für geboten, den vorhandenen Zaun zu ergänzen
oder zu ersetzen, so dass kleinere Kinder nicht ohne weiteres darunter
durchkriechen oder drüber steigen können. Welche Maßnahme
die Wohnungseigentümer ergreifen wollen, um dieses Ziel zu
erreichen, ist grundsätzlich ihrer Entscheidung überlassen.
In Betracht kommt z.B., vor dem vorhandenen Zaun einen Maschendrahtzaun
zu errichten oder den vorhandenen Zaun durch einen Zaun aus senkrecht
stehenden Staketen, die bis zum Boden reichen, zu ersetzen. Solche
Maßnahmen sind bei Abwägung der damit verbundenen wirtschaftlichen
Belastung der Wohnungseigentümer und der drohenden Gefahr,
die dadurch beseitigt werden soll, zumutbar.

(3) Eine entsprechende Abzäunung gegenüber
der Zufahrtstraße ist dagegen unter dem Gesichtpunkt einer
ordnungsmäßigen Verwaltung nicht geboten. Die von der
Zufahrtstraße ausgehende Gefahr für Kinder übersteigt
im Gegensatz zu den Gefahren, die von dem an der Grundstücksgrenze
verlaufenden Bach ausgehen, nicht das Maß an Gefahren, denen
Kinder unvermeidlich im täglichen Leben ausgesetzt sind, z.
B. durch die Teilnahme am Straßenverkehr. Nach dem Sachvortrag
der Antragsgegnerin stellt die Zufahrtstraße jedenfalls keine
besondere Gefahrenquelle dar, wie dies z.B. bei einer stark befahrenden
Durchgangsstraße der Fall sein könnte.

(4) Schließlich kann auch den Anträgen
der Antragsgegnerin nicht stattgegeben werden, soweit diese dahin
gehen, gegenüber dem Verkäufer der Wohnungen (Bauträger)
die Herstellung eines entsprechenden Zauns durchzusetzen. Es braucht
nicht entschieden zu werden, ob es sich bei dem vorhandenen Zaun
um einen in der Baubeschreibung vorgesehenen "ortsüblichen
Zaun" handelt. Denn ein Anspruch der Antragsgegnerin gegen
die übrigen Wohnungseigentümer, dass diese gegen den Verkäufer
(Bauträger) vorgehen, besteht nicht. Vielmehr kann die Antragsgegnerin
von den Wohnungseigentümern die Herstellung eines zur Abwendung
der von dem Bach ausgehenden Gefahr geeigneten Zaunes verlangen.
Ob die Wohnungseigentümer sodann gegen den Verkäufer der
Wohnungen (Bauträger) vorgehen liegt grundsätzlich in
deren Ermessen. Entscheidend ist dabei, dass die Antragsgegnerin
selbst aus dem von ihr mit dem Verkäufer (Bauträger) geschlossenen
Vertrag sich ergebende Ansprüche geltend machen kann und dies
auch bereits in die Wege geleitet hat.

3. Da die Anträge der Antragsteller in vollem Umfang
und die der Antragsgegnerin zum Teil unbegründet sind, erscheint
es dem Senat angemessen, die Gerichtskosten im Verhältnis ¾
zu ¼ zu Lasten der Antragsteller zu verteilen. Von der Anordnung
der Erstattung außergerichtlicher Kosten wird abgesehen (§
47 WEG).

Den Geschäftswert setzt der Senat in Übereinstimmung
mit der Geschäftswertfestsetzung der Vorinstanzen gemäß
§ 48 Abs. 3 Satz 1 WEG für alle Rechtszüge auf 8.000 DM
fest.

Gericht: BayObLG München
Aktenzeichen: 2Z BR 180/99