Verwalterkonto

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die Antragstellerin ist seit 1998 Verwalterin einer Gemeinschaft
von Wohnungseigentümern; sie macht in Verfahrensstandschaft
für die Wohnungseigentümer Ansprüche auf Herausgabe
von Geldern der Gemeinschaft gegen den Antragsgegner geltend, der
zum Verwalter bestellt und auch nach Ablauf der Bestellungszeit
1992 weiter als Verwalter tätig war. Er hatte für die
Gemeinschaft ein Konto auf seinen Namen bei der Stadtsparkasse N.
angelegt. Die Antragstellerin wirft ihm vor, der Gemeinschaft zustehende
Gelder nicht herausgegeben zu haben.

Die Antragstellerin hat zunächst beantragt, den Antragsgegner
zur Zahlung von 40.000,00 DM nebst 4 % Prozesszinsen seit dem 29.
4. 1998 zu verpflichten; bei diesem Betrag sollte es sich um "Rücklagen
bzw. Forderungen für offene Rücklagen" der Gemeinschaft
handeln. Das Amtsgericht hat den Antrag mit Beschluss vom 28. 8.
1998 abgewiesen. Die Antragstellerin hat sofortige Beschwerde eingelegt
und zunächst den ursprünglichen Antrag gestellt; sie hat
den geltend gemachten Anspruch dann im einzelnen mit Abhebungen
des Antragsgegners vom Gemeinschaftskonto begründet und sodann
beantragt, ihn zur Zahlung von nur noch 32.603,37 DM nebst 4 % Zinsen
hieraus seit dem 29. 4. 1998 zu verpflichten. Das Landgericht hat
dem Antrag mit Beschluss vom 5. 3. 1999 in vollem Umfang stattgegeben.
Dagegen hat der Antragsgegner sofortige weitere Beschwerde eingelegt,
soweit er zur Zahlung von mehr als 6.389,43 DM verpflichtet worden
ist.

II.

Das zulässige Rechtsmittel des Antragsgegners hat nur zu einem
geringen Teil Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Die Antragstellerin
könne von dem Antragsgegner als früherem Verwalter nach
§ 667 BGB die Zahlung einer offenen Rücklage in Höhe von
32.603,37 DM zu Händen des Gemeinschaftskontos verlangen. die
Antragstellerin habe in den Schriftsätzen vom 29. 10. 1998
sowie vom 2. 2. 1999 eingehend dargelegt, wie sich der Betrag anhand
der Entwicklung in den Jahren 1989 bis 1998 errechne. Der Antragsgegner
habe schon mit Schreiben vom 1. 10. 1992 anerkannt, einen Betrag
von 35.912,73 DM zu schulden. In seinem Schreiben vom 15. 12. 1998
habe er dieses Anerkenntnis wiederholt, einen Betrag von 35.218,82
DM genannt sowie eingeräumt, das Hausgeldkonto auf "Null" gestellt
zu haben, wobei er runde Beträge abgehoben habe. Deshalb habe
die Kammer von einer offenen Rücklagenforderung in Höhe
von 32.603,37 DM auszugehen.

Soweit der Antragsgegner die Höhe der offenen Rücklagen
unter den Vorbehalt stelle, der Wohnungseigentümer R. habe
Mieten und Umlagen, welche der Gemeinschaft zustünden, gepfändet,
sei dies unschlüssig oder zumindest unbegründet. Die Kammer
habe Mühe gehabt, anhand des Vortrags des Antragsgegners nachzuvollziehen
,welche Gegenforderungen er offensichtlich zur Aufrechnung stellen
wolle. Aus dem Schriftsatz vom 14. 2. 1999 ergebe sich, dass R.
mehrere Vollstreckungstitel gegen die Ehefrau des Antragsgegners
besitze, die sich aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen der Anlage
ergeben hätten. Es bedürfe keiner weiteren Erörterung,
dass der Antragsgegner dagegen nicht aufrechnen könne. R. habe
offensichtlich aus gegen die Ehefrau des Antragsgegners bestehenden
Titeln in deren Privatvermögen vollstreckt. Dies habe mit der
offenen Rücklage, welche die jetzige Verwaltung von der früheren
zurückfordere, unmittelbar nichts zu tun. Dies gelte selbst
dann, wenn R. die Beträge bei der Ehefrau des Antragsgegners
habe pfänden lassen, die letztlich für eine Rückerstattung
der offenen Rückalge vorgesehen gewesen sein sollten.

In Anbetracht der Rechtslage könne dahinstehen, ob der Antragsgegner
berechtigt gewesen sei, sein Teilschuldanerkenntnis im Termin vom
3. 2. 1999 über einen Betrag von 18.000,00 DM zu widerrufen.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält im Ergebnis
im wesentlichen der rechtlichen Nachprüfung stand. Der Antragsgegner
ist den Wohnungseigentümern in Höhe von 31.900,00 DM zur
Herausgabe verpflichtet, da er der Gemeinschaft zustehende Gelder
in dieser Höhe nicht bestimmungsgemäß verwendet
hat. Da der Antragsgegner von vornherein nicht zur Abtretung der
Guthabensforderung, sondern zur Zahlung des entsprechenden Geldbetrag
verpflichtet war (vgl. BGH NJW 1978, 1807/1808; 1997, 2106/2107;
Staudinger/Wittmann BGB 13. Aufl. § 667 Rn. 13), ist Anspruchsgrundlage
wie vom Landgericht angenommen die Bestimmung des § 667 BGB (vgl.
BGH NJW-RR 1991, 575; 1997, 47/48). Im übrigen (Sollzinsen
und Mahnspesen in Höhe von 107,33 DM) kommt als Anspruchsgrundlage
positive Vertragsverletzung oder § 678 BGB (siehe dazu unten Abschnitt
2a) in Betracht. Diese Ansprüche macht die Antragstellerin
in zulässiger Verfahrensstandschaft geltend. Darauf, ob die
Tatbestandsmerkmale des § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 266
StGB gegeben sind, braucht in diesem Zusammenhang nicht eingegangen
zu werden.

a)Der Antragsgegner ist als Verwalter für die Gemeinschaft
der Wohnungseigentümer, deren Verwalterin nunmehr die Antragstellerin
ist, tätig gewesen. Seine Rechte und Pflichten gegenüber
den Wohnungseigentümern richteten sich, solange ein Verwaltervertrag
bestand, gemäß § 675 Abs. 1 BGB in der Fassung des Überweisungsgesetzes
vom 21. 7. 1999, BGBl I S. 1642, nach Vorschriften des Auftragsrechts,
insbesondere auch den §§ 667 bis 670 BGB (BGHZ 78, 57/65; BGH NJW-RR
1993, 1227 f.; BayObLG WuM 1996, 650). Soweit der Antragsgegner
ohne Entgelt tätig wurde, sind diese Bestimmungen unmittelbar
anzuwenden (vgl. BayObLG WE 1995, 319; BayObLG ZMR 1998, 102 f.).
In der Zeit, in der der Antragsgegner nicht zum Verwalter bestellt
war und kein Verwaltervertrag bestand, wurde er als Geschäftsführer
ohne Auftrag tätig (vgl. BayObLG WuM 1997, 345 f n.w.N.); auch
insoweit ist über § 681 Satz 2 BGB die Vorschrift des § 667
BGB anwendbar, und zwar sowohl bei berechtigter wie auch bei unberechtigter
Geschäftsführung (vgl. BGH NJW 1984, 1461/1462; 1997,
2106/2107; BGH WPM 1989, 1640/1642; Palandt/Sprau BGB 58. Aufl.
Rn. 1, MünchKomm/Seiler BGB 3. Aufl. Rn. 3, jeweils zu § 681;
a.A. Staudinger/Wittmann Rn. 2, Soergel/Mühl BGB 12. Aufl.
Rn. 1 Erman/Ehmann BGB 9. Aufl. Rn. 1, jeweils zu § 681). Beim nicht
berechtigten Geschäftsführer ohne Auftrag kommt als Grundlage
einer Ersatzpflicht neben § 667 BGB auch § 678 BGB in Betracht.

b) Der Antragsgegner hat bei der Sparkasse N. ein Konto
angelegt, über das der Zahlungsverkehr der Gemeinschaft abgewickelt
wurde; die auf dieses Konto eingezahlten oder überwiesenen
Gelder standen damit der Gemeinschaft zu, allein der Antragsgegner
konnte aber darüber verfügen (vgl. § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG).
Dabei ist es für die Zweckbestimmung des Kontos und die Pflichten
des Antragsgegners rechtlich ohne Bedeutung, dass er das Konto auf
seinen eigenen Namen, etwa als verdecktes Treuhandkonto, angelegt
hatte. Es ist hier auch nicht darüber zu entscheiden, ob der
Antragsgegner zu einer solchen Vorgehensweise berechtigt war (vgl.
Staudinger/Bub WEG § 27 Rn. 181 ff). Die auf dem Konto ausgewiesenen
Guthaben waren dem Antragsgegner anvertraut; nach § 667 BGB war
und ist er verpflichtet, den Gegenwert dieser Guthaben an die Wohnungseigentümer
herauszugeben, soweit er die Gelder nicht zur Erfüllung seiner
Aufgaben als Verwalter benötigte (vgl. BayObLG WuM 1994, 43;
WE 1995, 319).

c) Den Wohnungseigentümern steht ein Anspruch auf
Zahlung von insgesamt 32.007,33 DM, nicht von 32.603,37 DM, gegen
den Antragsgegner zu.

(1) Die Antragstellerin hat in den Schriftsätzen vom
29. 10. 1998 und vom 2. 2. 1999, auf die das Landgericht Bezug nimmt,
im einzelnen dargelegt, dass vom Gemeinschaftskonto zwischen dem
2. 9. 1991 und dem 18. 12. 1995 insgesamt 31.900,00 DM in runden
Beträgen abgehoben worden sind; sie hat den Vortrag durch die
Vorlage von Fotokopien der Kontoauszüge untermauert. Der Antragsgegner
bestreitet nicht, dass er diese Beträge abgehoben hat; es hätte
ihm oblegen, darzutun und notfalls zu beweisen, dass er zu den Abhebungen
zu Lasten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt
war, dass er also Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums
damit bestritten hat (vgl. BGH NJW 1984, 1461/1462; 1991, 1884;
BGH NJW-RR 1991, 575/576; 1997, 47; BGH ZIP 1995, 1326/1328; OLG
Celle WPM 1974, 735/736). Dazu bringt er nichts vor. Damit ist der
Vortrag der Antragstellerin als erwiesen zu erachten. Der geltend
gemachte Anspruch ist gemäß § 667 BGB in dieser Höhe
begründet.

(2)Den in den Schriftsätzen der Antragstellerin ausgewiesenen
Betrag von insgesamt 107,33 DM an Sollzinsen und Mahnspesen, mit
denen die Sparkasse das Gemeinschaftskonto in den Jahren 1996 und
1997 belastet hat, muss der Antragsgegner aus dem Gesichtspunkt
der positiven Vertragsverletzung bzw. des § 678 BGB ersetzen; denn
diese Belastungen wären nicht entstanden, wenn das Konto nicht
durch die nicht berechtigten Abhebungen des Antragsgegners ins Soll
geraten wäre.

(3) Der von der Antragstellerin geltend gemachten Anspruch
ist jedoch um den Betrag von 596,04 DM zu kürzen. Die Antragstellerin
errechnet den Anspruch von 32.603,37 DM so, dass sie den tatsächlichen
Kontostand zum Jahresende 1995 (596,04 DM Haben) mit dem Kontostand
vergleicht, der bestanden hätte, wenn der Antragsgegner nicht
31.900 DM ohne Nachweis einer Berechtigung vom Konto abgehoben hätte
(32.496,04 DM). Da sich das Guthaben von 596,04 DM am Jahresende
1995 tatsächlich auf dem Konto befand und die Antragstellerin
selbst einräumt, dass der Antragsgegner davon "unter Umständen
gemeinschaftsrelevante Zahlungen in Höhe von 318,50 DM bzw.
363,20 DM" geleistet hat, fehlt ein schlüssiger Vortrag dafür,
dass der Antragsgegner auch insoweit zur Herausgabe verpflichtet
ist. Das Vorbringen der Antragstellerin selbst legt vielmehr die
Annahme nahe, dass der Antragsgegner dieses Guthaben für Gemeinschaftszwecke
verwendete; er ist dann nicht zur Herausgabe verpflichtet (vgl.
§ 670 BGB).

(4) Auf die vom Antragsgegner erklärten und dann widerrufenen
"Anerkenntnisse" oder Teilanerkenntnisse kommt es nicht mehr an;
diese Anerkenntnisse beziehen sich auch im wesentlichen offenbar
auf Verbindlichkeiten, die mit dem hier geltend gemachten Anspruch
nichts zu tun haben (vgl. unten Abschnitt d).

d) Die vom Antragsgegner erhobenen Einwendungen greifen
nicht durch. Aus dem Vortrag des Antragsgegners ergibt sich nicht,
dass mit den Abhebungen Lasten oder Kosten der Gemeinschaft getilgt
wurden oder dass ihm Gegenansprüche gegen die Wohnungseigentümer
zustünden.

(1) Der Antragsgegner beruft sich zunächst darauf,
dass er am 17. 3. 1993 23.870,38 DM und am 7. 7. 1993 5.692,92 DM,
insgesamt also 29.563,30 DM auf das für die Gemeinschaft eingerichtete
Konto eingezahlt hat; aus dem von ihm laut Aufstellung vom 1. 10.
1992 "als Schuldner zur Zahlung übernommenen Gesamtbetrag von
35.912,73 DM" errechnet er einen Differenzbetrag von 6.389,43 DM,
den das Landgericht mangels Einlegung eines Rechtsmittels durch
den Antragsgegner rechtskräftig zuerkannt hat. Aus dieser Zusammenstellung
folgt aber gleichfalls, dass, wie die Antragstellerin vorträgt,
der Antragsgegner mit diesen Zahlungen Wohngeldschulden seiner Ehefrau,
der in der Wohnanlage mehrere Wohnungen gehören, beglichen
und außerdem aufgelaufene Zinsen ausgeglichen hat. Eine Rechtfertigung
für die Abhebungen sind diese Zahlungen nicht.

(2) Die übrigen Einwendungen des Antragsgegners betreffen
das Rechtsverhältnis zwischen seiner Ehefrau und dem Wohnungseigentümer
R., der als Erbe Anspruch aus dem Verkauf mehrerer Eigentumswohnungen
auf Leibrentenbasis an die Ehefrau geltend macht und in diesem Zusammenhang
unter anderem Mietzinsforderungen pfänden ließ. Ansprüche
und Gegenansprüche aus diesem Rechtsverhältnis haben mit
dem Gemeinschaftskonto und mit den Forderungen der Wohnungseigentümer
gegen den Antragsgegner wegen unberechtigter Abhebungen ebensowenig
zu tun wie die Wohngeldforderungen gegen die Ehefrau des Antragsgegners
und etwaig Zahlungen darauf.

e) Der Antragsgegner ist somit über den rechtskräftig
zuerkannten Betrag von 6.389,43 DM hinaus zur Zahlung von weiteren
25.617,90 DM verpflichtet; insoweit ist die Entscheidung des Landgerichts
aufrechtzuerhalten.

Der geltend gemachte Zinsanspruch ist jedenfalls aufgrund von (§
681 Satz 2 i.V.m.) § 668 BGB begründet.

3. Die Kostenentscheidung des Landgerichts kann insoweit
keinen Bestand haben, als es dem Antragsgegner 4/5 der außergerichtlichen
Kosten der Antragstellerin im ersten Rechtszug auferlegt hat. Das
Landgericht hat dazu ausgeführt, dass es unbillig wäre,
die Antragstellerin in Höhe ihres Obsiegens mit Kosten zu belasten;
der Antragsgegner habe den Betracht rechnerisch unter Vorbehalt
von Gegenforderungen anerkannt; diese seien unschlüssig, zumindest
nicht ausreichend begründet. Bei der eindeutigen Rechtslage
sei es grob unbillig, die Antragstellerin und damit die Wohnungseigentümer
mit zusätzlichen Kosten zu belasten.

Die Kostenentscheidung des Tatrichters ist Ermessensentscheidung,
die das Rechtsbeschwerdegericht nur auf Rechtsfehler hin überprüfen
kann (vgl. dazu im einzelnen BayObLG 1997, 148/151; BayObLG WE 1998,
402 f.; Keidel/Kahl FGG 14. Aufl. § 27 Rn. 27). Der Rechtsfehler
des Landgerichts liegt hier darin, dass es einen für den ersten
Rechtszug wesentlichen Gesichtspunkt außer Acht gelassen hat.
Die Antragstellerin hat den geltend gemachten Anspruch von 40.000,00
DM vor dem Amtsgericht im wesentlichen mit der Erklärung des
Antragsgegners begründet, dass für die Wohnanlage Rücklagen
bzw. Forderungen auf offene Rücklage in Höhe von insgesamt
40.000,00 DM bestehen. Sie hat ihren Vortrag trotz Aufforderungen
durch das Gericht nicht weiter substantiiert; dabei hat das Gericht
vor allem darauf hingewiesen, dass der ausgeschiedene Verwalter
nicht für offene Forderungen gegen Wohnungseigentümer
hafte. Es hat den Antrag sodann mangels schlüssiger Anspruchsbegründung
zu Recht abgewiesen. Unter diesen Umständen hält es der
Senat, dem die Kostenentscheidung nunmehr insoweit selbst zusteht;
nicht für angemessen, dem Antragsgegner nicht nur die Gerichtskosten
des ersten Rechtszugs, sondern auch die außergerichtlichen
Kosten der Antragstellerin aufzuerlegen (vgl. auch § 97 Abs. 2 ZPO).
Der Entscheidung über die Gerichtskosten des ersten Rechtszugs
sowie über die Kosten des zweiten Rechtszugs lassen dagegen
keine Rechtsfehler erkennen.

Der Senat hält es auch für angemessen, dem Antragsgegner
gemäß § 47 Satz 1 und 2 WEG die gerichtlichen und außergerichtlichen
Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen. Es kann dabei,
ebenso wie bei der Kostenentscheidung für den zweiten Rechtszug
außer Betracht bleiben, dass die Antragstellerin mit einem
Betrag von 596,04 DM unterlegen ist (vgl. § 92 Abs. 2 1. Alternative
ZPO).

Die Festsetzung des Geschäftswerts für das Rechtsbeschwerdeverfahren
beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Gericht: BayObLG München
Aktenzeichen: 2Z BR 53/99