Verwalterpflichten bei Amtsantritt

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Der Antragsgegner zu 2) war von Juni 1997 bis zu der von ihm erklärte
Niederlegung seines Amtes zum 3.August 1998 als Verwalter für die
im Rubrum genannte Wohnungseigentumsanlage tätig. In einer außerordentlichen
Eigentümerversammlung am 4.9.1997 wurde unter TOP 5 einstimmig beschlossen:

"a) Die Jahresabrechnungen 1990 - 1993 müssen ebenfalls überprüft
werden, insbesondere wegen der Anschlusswerte an das Jahr 1994 zur
Feststellung der genehmigten und nicht genehmigten Vorleistungen
aus 1990 und der Rücklagenentwicklung.

b) Die nicht genehmigten Abrechnungen der Jahre 1994 und 1995 sind
von Herrn Sch. zu prüfen, nach Aufwand abzurechnen und für die nächste
Eigentümerversammlung zur Abstimmung vorzulegen.

c) Die ausstehende Jahresabrechnung 1996 ist von Herrn Sch. zu
erarbeiten, nach Aufwand zu berechnen und auf der nächsten Eigentümerversammlung
zur Genehmigung vorzulegen.

d) ..."

Die Antragstellerin behauptet, der Antragsgegner zu 2) habe das
sich aus diesem Beschluss an ihn ergebende Angebot angenommen, mit
der Anfertigung der Abrechnungen begonnen und erst auf Intervention
einiger Beiratsmitglieder die Arbeiten wieder eingestellt. Hingegen
trägt der Antragsgegner zu 2) vor, er habe diesen Auftrag nie angenommen,
da bereits nach Beschlussfassung Uneinigkeit zwischen den Beteiligten
über die Kostenerstattung bestanden habe.

Mit Antrag vom 15.6.1998 an das Amtsgericht ( AG Köln 202 II 188/)
hat die Antragstellerin von den Beteiligten zu 2) und 3) die Durchführung
der Beschlüsse vom 4.9.1997 zu TOP 5) durch den Beteiligten zu 3)
verlangt. Dieses Begehren der Antragstellerin blieb in zwei Instanzen
erfolglos. Amtsgericht und Landgericht haben jeweils darauf verwiesen,
dass mit der einseitigen Amtsniederlegung die Verwalterstellung
beendet worden sei und deshalb für den Beteiligten zu 3) keine Verpflichtung
mehr aus dem Eigentümerbeschluss vom 4.9.1997 bestanden habe. Der
Beschluss des Landgerichts Köln vom 8.2.1999 ist nicht angefochten
worden ( 29 T 368/98 ).

Im vorliegenden Verfahren beantragt die Antragstellerin nunmehr
mit Antrag vom 18.9.1998 u.a., den Beteiligten zu 3) zu verpflichten,
ihr eine nachvollziehbare Auflistung der Gesamtrücklage für die
Wirtschaftsjahre 1990 - 1997 vorzulegen. Hierzu hat sie sich auch
auf den Beschluss vom 4.9.1997 bezogen. Nachdem beide Vorinstanzen
den Antrag abgelehnt haben - das Landgericht ausdrücklich unter
Hinweis auf die Rechtskraft des ablehnenden Beschlusses vom 8.2.1999
im Vorverfahren -29 T 368/98 -, vertritt sie in der Rechtsbeschwerde
die Ansicht, der Beteiligte zu 3) habe mit dem Beschluss vom 3.4.1997
( gemeint wohl : 4.9.1997 ) den Auftrag zur Erstellung der verlangten
Abrechnungen unabhängig von seiner Verwaltertätigkeit, somit als
Privatmann, übernommen. Es habe sich nämlich um einen gesonderten,
unabhängig von der Verwaltertätigkeit erteilten Auftrag gehandelt.

II.

Das gem. §§ 45, 43 I Nr. 2 WEG, §§ 22, 29 FGG zulässige Rechtsmittel
hat in der Sache keinen Erfolg.

Die landgerichtliche Entscheidung hält einer rechtlichen Überprüfung
gemäß §§ 27 FGG, 550 ZPO stand. Der Antragstellerin steht gegen
den ehemaligen Verwalter unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt
ein Anspruch auf Zusammenstellung der Gesamtrücklage für die Jahre
1990 - 1997 zu.

Allein aufgrund seiner auf ca. 1 Jahr beschränkten Verwalterstellung
ist der Beteiligte zu 3) nicht verpflichtet, der Antragstellerin
als einer der Miteigentümer die gewünschte Zusammenstellung zu erstellen.
Eine Verpflichtung dieses Inhalts besteht für einen Verwalter nämlich
grundsätzlich nicht. Vielmehr ist er aufgrund der gesetzlichen Vorschriften
nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres zur Aufstellung einer Jahresabrechnung
in Form einer geordneten Gegenüberstellung sämtlicher Einnahmen
und Ausgaben verpflichtet, § 28 Abs. 3 WEG ( vgl. z.B. Bärmann/Pick,
WEG, 14. Aufl., § 28, Rz. 13 m.w.N. ) . Diese beinhaltet indes nicht
die hier verlangte Zusammenstellung, abgesehen davon, dass sich
diese auch auf Zeiträume bezieht, in denen der Antragsgegner zu
2) noch nicht Verwalter war.

Die Antragstellerin kann den geltend gemachten Anspruch auch nicht
aus dem Beschluss der Eigentümerversammlung vom 4.9.1997 herleiten.
Mit der erwähnten Entscheidung des Landgerichts Köln vom 8.2.1999
( 29 T 368/98 ), die insoweit den Beschluss des Amtsgerichts vom
13.10.1998 bestätigt hat ( 202 II 188/98 AG Köln ), ist mit Rechtskraft
zwischen denselben Beteiligten entschieden worden, dass der Antragstellerin
kein Anspruch gegen den Antragsgegner zu 2) als ehemaligen Verwalter
auf Durchführung der in TOP 5 des Beschlusses vom 4.9.1997 vorgesehenen
Arbeiten zusteht. Wie das Landgericht bereits zu Recht ausgeführt
hat, sind die im vorangegangenen Verfahren ergangenen, inzwischen
in Rechtskraft erwachsenen Entscheidungen über eine etwaige Verpflichtung
des ehemaligen Verwalters für das vorliegende Verfahren, an dem
dieselben Personen beteiligt sind, bindend, § 45 Abs. 2 WEG.

Soweit die Antragstellerin nunmehr darauf abstellen will, dass
der Antragsgegner zu 2) sich in dem damaligen Beschluss nicht als
Verwalter, vielmehr als Privatperson bzw. in seiner Eigenschaft
als Steuerberater zur Erstellung gesonderter Abrechnungen verpflichtet
habe, hat sie damit ebenso wenig Erfolg.

Läge ein solcher Fall tatsächlich vor, so hätte der Antragsgegner
zu 2) sich gegenüber der gesamten Eigentümergemeinschaft verpflichtet
und nur diese als Gesamthandgemeinschaft und zugleich notwendige
Streitgenossenschaft wäre zur Geltendmachung eines eventuellen Anspruchs
befugt (Aktivprozess einer Gesamthandgemeinschaft, vgl. § 62 ZPO,
der im WEG-Verfahren analoge Anwendung findet). Dafür, dass die
Antragstellerin vorliegend ausnahmsweise von den übrigen Wohnungseigentümern
mit der Geltendmachung der Ansprüche beauftragt worden ist, ist
nichts ersichtlich. Mithin fehlte der Antragstellerin für diesen
Fall die Prozessführungs- und Sachbefugnis.

Im Übrigen wäre ein solcher Anspruch nicht im WEG-Verfahren nach
§§ 43 ff WEG geltend zu machen, sondern als zivilrechtlicher Anspruch
( aus Auftrag oder einem eigenen Vertrag ) beim Zivilgericht.

Schließlich, worauf das Landgericht seine Entscheidung auch abgestellt
hat, liegen hier auch nach dem Sachverhalt keine Anhaltspunkte dafür
vor, dass der Antragsgegner zu 2) sich unabhängig von seiner Verwalterstellung
verpflichten wollte. Der damalige Beschluss vom 4.9. 1997 ist unter
seiner Mitwirkung und in der Zeit seiner Verwaltertätigkeit gefasst
worden, so dass diese Umstände dafür sprechen, dass er als Verwalter
sich zu diesen außerhalb seiner üblichen Tätigkeit liegenden Arbeiten
verpflichten wollte. Dies erscheint auch vor dem Hintergrund sinnvoll,
dass er als Verwalter im Besitz der erforderlichen Unterlagen war
und diese Sondertätigkeiten ihn neben seinen üblichen Pflichten
zur Rechnungslegung nicht über Gebühr beasnpruchen würden. Eine
Verpflichtung eines außen stehenden Dritten, wie es sich jetzt nach
dem Vorbringen der Antragstellerin darstellt, macht hingegen keinen
Sinn, zumal alle Beteiligten daran interessiert waren, die Kosten
für die gesonderten Abrechnungen gering zu halten.

Dafür, dass gleichwohl die Eigentümergemeinschaft den damaligen
Verwalter, den Antragsgegner zu 2), völlig unabhängig von der Verwalterstellung
beauftragen wollte, hätte die Antragstellerin konkrete Umstände
vortragen müssen, was nicht der Fall ist. Aus den von Amts wegen
beigezogenen Akten 202 II 188/98 AG Köln ergeben sich ebenfalls
keine Hinweise auf die von der Antragstellerin vertretene Auffassung.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 48 WEG.

Veranlassung zu einem Ausspruch zur Übernahme außergerichtlicher
Kosten bestand nicht, da die Antragsgegner an dem Rechtsbeschwerdeverfahren
nicht beteiligt worden sind.

Die Entscheidung über den Geschäftswert folgt aus § 48
WEG.

Gericht: OLG Köln
Aktenzeichen: 16 Wx 180/99