Verwalterrecht

Aus den Entscheidungsgründen

Mit Beschluss vom 14. 1. 2000 hat das Amtsgericht auf Antrag der Gläubigerin die Zwangsversteigerung des o.g. Miteigentumsanteils angeordnet. Nachdem der Sachverständige ... im Auftrag des Amtsgerichts den Verkehrswert des betreffenden Miteigentumsanteils in einem Gutachten vom 29. 5. 2000 festgestellt hat, hat das Amtsgericht mit Beschluss vom 9. 8. 2000 den Verkehrswert des Grundbesitzes auf 150.000 DM festgesetzt. Dabei ist das Amtsgericht den Ausführungen und Feststellungen des Sachverständigen gefolgt. Dieser Beschluss ist dem WEG-Verwalter am 16. 8. 2000 zugestellt worden.

Mit Schriftsatz vom 24. 5. 2001, bei Gericht eingegangen am 13. 6. 2001 hat die Beschwerdeführerin erklärt, dass sie gegen das Gutachten des Sachverständigen Widerspruch einlege. In der Begründung hat sie ausgeführt, der Sachverständige sei von einer falschen Grundstückssituation und falschen Grenzverhältnissen ausgegangen. Die vom Windfang der in Rede stehenden Eigentumswohnung aus zugängliche Toilette stehe tatsächlich der im Eigentum der Beschwerdeführerin stehenden Eigentumswohnung zu. Der Sachverständige habe auch den Wohnungsgrundriss nicht richtig dargestellt und Renovierungs- und Entrümpelungskosten unberücksichtigt gelassen. Der vom Sachverständigen ermittelte Ertragswert von 148.000 DM sei unzutreffend, allenfalls sei von einem Ertragswert von 108.500 DM auszugehen. Demzufolge dürfe auch der Verkehrswert nicht höher angesetzt werden.

Der als sofortige Beschwerde gegen den Verkehrswertfestsetzungsbeschluss vom 9. 8. 2000 anzusehende Widerspruch der Beschwerdeführerin ist unzulässig. Die sofortige Beschwerde ist einerseits zu spät eingelegt, zum Anderen fehlt der Beschwerdeführerin das für die sofortige Beschwerde erforderliche Rechtsschutzbedürfnis.

a) Die sofortige Beschwerde ist verspätet und damit unzulässig. Gem. § 74 a Abs. 5 ZVG ist der Beschluss über die Festsetzung des Grundstückswerts mit der sofortigen Beschwerde anfechtbar. Die sofortige Beschwerde muss innerhalb einer Frist von 2 Wochen bei Gericht eingehen. Dabei beginnt der Lauf der Beschwerdefrist mit der Zustellung des Beschlusses. Hier ist der Beschluss dem WEG-Verwalter am 16. 8. 2000 zugestellt worden. Diese Zustellung ist hier maßgeblich, denn nach § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG ist der Verwalter berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind. Dieser Fall liegt hier vor, denn die Wohnungseigentümer sind im Zwangsversteigerungsverfahren Beteiligte im Sinne des § 9 ZVG, so dass der Verkehrswertfestsetzungsbeschluss an sie zuzustellen ist. Im Interesse einer sachgerechten Abwicklung des Rechtsverkehrs mit der Wohnungseigentümergemeinschaft hat der Gesetzgeber dem Verwalter nach § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG die uneingeschränkte Befugnis zur Entgegennahme von Zustellungen eingeräumt. Der Verwalter ist damit berechtigt, Zustellungen, die an die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtet sind, entgegenzunehmen. Der Verwalter ist damit Zustellungsvertreter. Die Zustellung an ihn wirkt mithin für und gegen jeden beteiligten Wohnungseigentümer, so dass durch die Zustellung auch die Frist der sofortigen Beschwerde in Gang setzt. Ob der Beschwerdeführerin – wie sie vorträgt – das Gutachten des Sachverständigen ... zuvor nicht bekannt war, ist unerheblich, denn das Gutachten als solches ist nicht anfechtbar. Ein Rechtsmittel ist nur gegen den Verkehrswertfestsetzungsbeschluss statthaft, so dass die Zustellung dieses Beschlusses an den WEG-Verwalter maßgeblich ist.

Der als sofortige Beschwerde zu wertende Rechtsbehelf der Beschwerdeführerin vom 24. 5. 2001 ist am 13. 6. 2001 bei Gericht eingegangen. Damit ist die Frist der sofortigen Beschwerde von 2 Wochen unzweifelhaft nicht gewahrt, denn der Verkehrswertfestsetzungsbeschluss war bereit am 16. 8. 2000 zugestellt worden.

b)Darüber hinaus fehlt es der Beschwerdeführerin für die Einlegung der sofortigen Beschwerde an dem erforderlichen Rechtsschutzbedürfnis. Zwar ist die Beschwerdeführerin als Beteiligte im Sinne des § 9 ZVG grundsätzlich beschwerdebefugt. Die Anfechtung des Wertfestsetzungsbeschlusses setzt jedoch das Vorliegen eines Rechtsschutzbedürfnisses voraus (vgl. Zöller/Stöber, Zwangsversteigerungsgesetz, 16. Aufl., § 74 a Anm. 9.2.). dieses Rechtsschutzbedürfnis ist hier nicht erkennbar. Die Beschwerdeführerin erstrebt mit der sofortigen Beschwerde eine Herabsetzung des Verkehrswerts der in Rede stehenden Eigentumswohnung. Die Beschwerdeführerin ist weder Gläubigerin noch Schuldnerin des zur Zwangsversteigerung stehenden Objekts. Als Eigentümerin einer ebenfalls zur Wohnungseigentümergemeinschaft zählenden Wohnung hat sie kein schützenswertes Interesse an der Herabsetzung des Verkehrswerts. Dass der Verkehrswert des Versteigerungsobjekts rechtliche oder wirtschaftliche Auswirkungen auf die Rechte der Beschwerdeführerin als Eigentümerin einer anderen Wohnung haben könnte, ist weder ersichtlich noch von der Beschwerdeführerin dargelegt.

Keine Rolle spielt es in diesem Zusammenhang, dass die Beschwerdeführerin in dem Termin zur Versteigerung als Bieterin aufgetreten ist und in dieser Eigenschaft ein Interesse an der Herabsetzung des Verkehrswerts hat, um die Möglichkeit zu erhalten, das Objekt zu einem geringeren Gebot zu ersteigern. Hieraus folgt nicht ihr Rechtsschutzinteresse als Beteiligte im Sinne des § 9 ZVG. Andernfalls hätte es ein Bieter in der Hand, durch Anfechtung des Verkehrswertbeschlusses ein möglichst niedriges Gebot zu erreichen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Den Beschwerdewert hat die Kammer gem. § 3 ZPO festgesetzt und ist dabei von der Hälfte der Differenz zwischen dem festgesetzten und dem von der Beschwerdeführerin erstrebten Verkehrswert ausgegangen.

Gericht: LG Göttingen
Aktenzeichen: 10 T 42/01