Verwaltervergütung? Eigentümerbeschluß?

Aus den Entscheidungsgründen

Die Antragsteller, zwei Ehepaare, und die Antragsgegner sind die
Wohnungseigentümer einer Anlage, die von der weiteren Beteiligten
verwaltet wird. Die Gemeinschaftsordnung bestimmt in § 7 Nr. 3:

Verursacht der Inhaber einer Wohnungseigentumseinheit, insbesondere
durch Nichtbeachtung dieser GO, zusätzliche Bewirtschaftungs- und
Verwaltungskosten, so hat er diese allein zu tragen.

Der Verwaltervertrag sieht vor, dass die Verwalterin für zusätzliche
Leistungen eine gesonderte Vergütung beanspruchen kann. In der Einladung
zur Eigentümerversammlung vom 30.10.1997 wurde als Tagesordnungspunkt
(TOP) 10 aufgeführt:

Beschluss über die Weiterberechnung von zusätzlichem Verwaltungsaufwand
an Herrn J. (Antragsteller zu 4) und Herrn W. (Antragsteller zu
2).

In der Eigentümerversammlung wurden der Versammlungsniederschrift
zufolge von einem Rechtsanwalt und von der Hausverwaltung Auskünfte
über die “derzeitigen Rechtsverfahren“ erteilt, unter anderem wurde
die Geltendmachung von Unterlassungsansprüchen gegen die Antragsteller
zu 3 und 4, der Abschluss eines gerichtlichen Vergleichs mit ihnen
und ein Gerichtsverfahren der Antragsteller zu 1 und 2 gegen die
Eigentümergemeinschaft wegen Mängeln der Tiefgarage erwähnt. Zu
TOP 10 lautet die Versammlungsniederschrift:

Wie bereits beschlossen, ist durch die Hausverwaltung zusätzlicher
Verwaltungsaufwand zu berechnen. Beanstandet wurde ..., dass für
das Jahr 1996 ... ein Stundensatz von DM 80,--, statt wie vertraglich
festgelegt, DM 140,-- berechnet wurde. Es ist für das Jahr 96 eine
Nachberechnung durchzuführen.

Mit 19 Ja-Stimmen, 2 Nein-Stimmen und einer Stimmenthaltung wurde
dann beschlossen, dass die Gemeinschaft die Kosten für den zusätzlichen
Verwaltungsaufwand den jeweiligen Schadensverursachern, für das
Jahr 96 Herrn W. (Antragsteller zu 2) und Herrn J. (Antragsteller
zu 4), weiterbelasten soll.

Den Anträgen der Antragsteller, den Eigentümerbeschluss zu TOP
10 für ungültig zu erklären, hat das Amtsgericht am 22.12.1997 stattgegeben.
Die sofortige Beschwerde der Antragsgegner ist durch Beschluss des
Landgerichts vom 24.4.1998 zurückgewiesen worden. Hiergegen richtet
sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

Das Landgericht hat ausgeführt:

Auch die Antragstellerinnen zu 1 und 3 hätten ein Rechtsschutzbedürfnis
für die Anfechtung des Eigentümerbeschlusses. Aus dem Beschluss
und der Regelung des § 7 GO ergebe sich, dass die jeweiligen Wohnungseigentümer
mit den der Gemeinschaft zur Last fallenden Kosten belastet werden
sollten.

Der Eigentümerbeschluss belaste die Antragsteller unmittelbar.
Die Wohnungseigentümer hätten nicht lediglich den Verwalter beauftragt
festzustellen, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe ein Sonderverwaltungsaufwand
entstanden sei, sondern unmittelbar beschlossen, dass dieser Aufwand
weiterbelastet werde.

§ 7 Abs. 3 GO enthalte eine Abweichung von dem Grundsatz, dass
die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis
der Miteigentumsanteile zu verteilen sind. Ob eine Belastung einzelner
Wohnungseigentümer hier möglich sei, könne dahinstehen. Der Eigentümerbeschluss
sei jedenfalls wegen mangelnder Bestimmtheit unwirksam. Sein Inhalt
könne auch nicht im Weg der Auslegung festgestellt werden. Es werde
nicht ausgeführt, welcher konkrete Verwaltungsaufwand weiterbelastet
werden solle. Die Beteiligten seien zunächst davon ausgegangen,
es handele sich um Sonderaufwand aus Rechtsstreitigkeiten zwischen
den Antragstellern und der Eigentümergemeinschaft; Entsprechendes
habe das Amtsgericht ausgeführt. Nunmehr werde von den Antragsgegnern
vorgetragen, dass es neben den gerichtlichen Verfahren auch andere
Probleme mit den Antragstellern zu 2 und 4 gebe.

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand.

Zutreffend hat das Landgericht auch für die Antragstellerinnen
zu 1 und 3 ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung des seinem
Wortlaut nach nur ihre Ehemänner betreffenden Eigentümerbeschlusses
bejaht. Entgegen der Meinung der Rechtsbeschwerde reicht für die
Anfechtung grundsätzlich das Interesse eines Wohnungseigentümers
aus, eine ordnungsmäßige Verwaltung zu erreichen. Denn das Anfechtungsrecht
dient nicht nur dem persönlichen Interesse des anfechtenden Wohnungseigentümers
oder dem Minderheitenschutz, sondern dem Interesse der Gemeinschaft
an einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Dazu gehört, dass rechtswidrige
oder fehlerhafte Beschlüsse nicht ausgeführt werden müssen (BayObLG
WE 1992, 86 und 1993, 344). Ein Ausnahmefall, in dem die Geltendmachung
des Anfechtungsrechts als rechtsmissbräuchlich und damit unzulässig
anzusehen wäre (vgl. hierzu BayObLG WE 1993, 344; Staudinger-Wenzel
BGB 12. Aufl. Vorbem. Zu §§ 43 ff. WEG Rn. 64), liegt nicht vor.

Das Landgericht hat den angefochtenen Eigentümerbeschluss als eine
die Antragsteller unmittelbar belastende Regelung angesehen. Dies
ist frei von Rechtsfehlern. Aus dem in der Versammlungsniederschrift
enthaltenen Hinweis auf die Stundensätze des Verwalters ergibt sich,
dass mit dem nicht näher bezeichneten zusätzlichen Verwaltungsaufwand
die Vergütung gemeint ist, die der Verwalter aufgrund des Verwaltervertrags
für die Wahrnehmung zusätzlicher Aufgaben beanspruchen kann (vgl.
zur Zulässigkeit von Sondervergütungszusagen BGHZ 122, 327/332).
Zur Zahlung eines solchen Sonderhonorars sind wie bei jeder Verwaltervergütung
sämtliche Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner verpflichtet (vgl.
Weitnauer/Hauger WEG 8. Aufl. § 26 Rn. 13). Im Verhältnis der Wohnungseigentümer
untereinander gilt grundsätzlich § 16 Abs. 2 WEG (vgl. Staudinger/Bub
§ 16 WEG Rn. 170). Abweichend von diesem Grundsatz ordnet der angefochtene
Eigentümerbeschluss an, dass die im Jahr 1996 angefallene zusätzliche
Verwaltervergütung allein von den Antragstellern zu 2 und 4 getragen
werden soll. Diese Wohnungseigentümer sollen demnach mit einer besonderen,
sie allein treffenden Zahlungspflicht belastet werden.

Die Abwälzung der von allen Wohnungseigentümern geschuldeten Sondervergütung
auf einzelne Wohnungseigentümer setzt voraus, dass der Gemeinschaft
ein Anspruch gegen diese Wohnungseigentümer zusteht. Dies ist grundsätzlich
nur bei Verzug oder einer sonstigen schuldhaften Pflichtverletzung
der Fall (vgl. BayOBLGZ 1988, 54/57; OLG Köln NJW 1991, 1302/1303;
Schmid DWE 90, 2/5). Für die Wohnanlage der Beteiligten ist die
Regelung des § 7 Nr. 3 der Gemeinschaftsordnung zu berücksichtigen,
wonach ein Wohnungseigentümer die von ihm insbesondere durch Nichtbeachtung
der Gemeinschaftsordnung verursachten zusätzlichen Bewirtschaftungs-
und Verwaltungskosten allein zu tragen hat. Es kann offenbleiben,
ob sich aus den Worten “insbesondere durch Nichtbeachtung dieser
Gemeinschaftsordnung“ ergibt, dass diese Regelung nur für schuldhaft
verursachte zusätzliche Kosten gelten soll. Sie kann jedenfalls
nicht zur Anwendung kommen, wenn ein Wohnungseigentümer durch ein
rechtmässiges Verhalten, etwa durch die im Gemeinschaftsinteresse
liegende Geltendmachung von Schäden am Gemeinschaftseigentum oder
sonst in begründeter Wahrnehmung seiner Rechte aus dem Gemeinschaftsverhältnis
zusätzlichen Verwaltungsaufwand verursacht hat. Soweit der einzelne
Wohnungseigentümer in einem Gerichtsverfahren im Sinn von § 43 Abs.
1 WEG obsiegt, ergibt sich daraus, dass sein Verhalten rechtmässig
war. Im übrigen ist für den durch ein Gerichtsverfahren veranlassten
zusätzlichen Verwaltungsaufwand die gerichtliche Kostenentscheidung
massgebend, bei der auch etwaige materiell-rechtliche Ansprüche
auf Erstattung von Kosten oder Aufwendungen zu prüfen sind (vgl.
BayOBLGZ 1988, 287/293 und BayObLG WuM 1993, 492/493; Niedenführ/Schulze
WEG 4. Aufl. § 47 Rn. 18). Die Wohnungseigentümer sind nicht befugt,
durch Mehrheitsbeschluss die gerichtliche Kostenentscheidung zu
korrigieren (Bärmann/Merle WEG 7. Aufl. § 47 Rn. 9, 74). Das gleiche
muss für die in einem gerichtlichen Vergleich getroffene Kostenregelung
gelten.

Zustreffend hat das Landesgericht angenommen, dass der angefochtene
Eigentümerbeschluss wegen fehlender inhaltlicher Bestimmtheit für
ungültig zu erklären ist. Ein Eigentümerbeschluss, der einem einzelnen
Wohnungseigentümer konstitutiv eine besondere Verpflichtung auferlegt,
muss dies für den Betroffenen klar erkennbar machen (BayObLG WE
1991, 50; Bärmann/Merle § 23 Rn. 42). Die mit dem angefochtenen
Eigentümerbeschluss angeordnete Abwälzung der im Jahr 1996 angefallenen
zusätzlichen Verwaltervergütung auf die Antragsteller zu 2 und 4
kommt nur unter bestimmten Voraussetzungen in Betracht, wie vorstehend
dargelegt wurde. Die Antragsteller müssen daher in der Lage sein,
die Berechtigung der ihnen auferlegten Belastung zu überprüfen.
Nur dann ist es gerechtfertigt, sie ohne Rücksicht auf die zuvor
bestehende Rechtslage an dem Eigentümerbeschluss festzuhalten, wenn
sie die Anfechtungsfrist verstreichen lassen (BayObLG aaO m.w.N.).

Der angefochtene Eigentümerbeschluss enthält jedoch keine Hinweise
auf Gegenstand, Entstehungsgrund und Umfang des zusätzlichen Verwaltungsaufwands,
die den Betroffenen eine solche Überprüfung ermöglichen würden.
Zwar können zur Auslegung eines Eigentümerbeschlusses Begleitumstände
herangezogen werden, die in der Versammlungsniederschrift zum Ausdruck
gekommen sind (BayObLG NJW 1993, 603 f. und st.Rspr.). Jedoch ist
auch die Berücksichtigung der in der Versammlungsniederschrift enthaltenen
Hinweise auf gerichtliche Auseinandersetzungen zwischen den Antragstellern
und den übrigen Wohnungseigentümern nicht geeignet, den zusätzlichen
Verwaltungsaufwand näher zu bestimmen. Umstände, die von den Teilnehmern
der Eigentümerversammlung erörtert, aber in der Versammlungsniederschrift
nicht festgehalten worden sind, können entgegen der Meinung der
Rechtsbeschwerde bei der Auslegung des Eigentümerbeschlusses keine
Berücksichtigung finden (vgl. BayObLG aaO m.w.N.).

Dem Senat erscheint es angemessen, den in allen Rechtszügen unterlegenen
Antragsgegnern die gerichtlichen und aussergerichtlichen Kosten
des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen (§ 47 WEG).

Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird übereinstimmend
mit der Wertfestsetzung der Vorinstanzen auf

5.000 DM festgesetzt.
 

Gericht: BayObLG München
Aktenzeichen: 2Z BR 99/98 und 5St RR 67/97