Wohnfläche kleiner

Aus dem Tatbestand

Die Klägerin bezieht sich für die Größe der
weiteren Wohnungen des Hauses auf eine Wohnflächenberechnung
des Sachverständigen ... vom 18. 2. 1999. Hinsichtlich der
Einwendungen der Beklagten dazu wird auf den Schriftsatz vom 29.
4. 1999 Bezug genommen und zur Erwiderung auf den Schriftsatz der
Klägerseite vom 31. 5. 1999 mit einer Stellungnahme des Dipl.-Ing.
... vom 25. 5. 1999.

Die Kammer hat über die Größe der von der Beklagten
angemieteten Wohnung Beweis erhoben, durch die Einholung eines Sachverständigengutachtens
der Frau ...; zum Ergebnis wird auf das Gutachten vom 25. 6. 1999
Bezug genommen.

Im übrigen wird von einer Darstellung des Tatbestands gemäß
§ 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Aus den Entscheidungsgründen

Die zulässige Berufung der Beklagten ist teilweise unbegründet.
Dies gilt zunächst für die Abweisung der Widerklage, soweit
diese einerseits auf Erstattung von Mietüberzahlungen für
den Zeitraum vor 1994 gerichtet ist (dazu 1.) und andererseits auf
Rückzahlung von Nebenkostenanteilen (dazu 2.). Gegen die Verurteilung
zur Zahlung wendet sich die Beklagte vergeblich, soweit die erfolgten
Einbehalte über die von ihr geltend gemachte Mietüberzahlung
hinausgehen (dazu 3.).

1. Der mit der Widerklage wegen Überzahlung von Mietzinsen
   aufgrund einer zu geringen Fläche der gemieteten Wohnung
   geltend gemachte Rückzahlungsanspruch der Beklagten ist in
   Höhe von 6.156,48 DM nebst anteiliger Zinsen gemäß
   § 197 BGB verjährt. Der 4jährigen Verjährung unterfallen
   nach allgemeiner Ansicht insbesondere auch bereicherungsrechtliche
   Rückforderungsansprüche in Bezug auf Mietzinsen (vgl.
   nur Gather, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 558,
   Rdnr. 82 m.w.N.; Gramlich, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts-
   und Wohnraummiete, 3. Aufl., Rdnr. VI 71). Ob Ansprüche aus
   anderen rechtlichen Grundlagen – insbesondere aus positiver
   Vertragsverletzung – der 30jährigen Verjährung
   unterfallen, kann dahinstehen, denn nach Auffassung der Kammer
   kommen hier nur Ansprüche nach §§ 537 Abs. 1, 812, 818 BGB
   in Betracht, zur Begründung wird auf den gleichzeitig verkündeten
   Beschluss der Kammer unter III. 1. Bezug genommen. Von der Verjährung
   betroffen sind vorliegend diejenigen Forderungen der Beklagten,
   die den Zeitraum bis zum 31. 12. 1993 betreffen, denn die mit
   Schriftsatz vom 27. 2. 1998 erhobene Widerklage hat die Verjährung
   erst für Ansprüche vom 1. 1. 1994 an unterbrechen können.
   Ausweislich der Seite 6 der Widerklage macht die Beklagte für
   den Zeitraum bis zum 30. 6. 1994 eine Zuvielzahlung von jeweils
   192,39 DM für 38 Monate geltend. Auf den Zeitraum vor dem
   1. 1. 1994 entfallen dementsprechend 32 Monate á 192,39
   DM und damit insgesamt 6.156,48 DM.
2. Der von der Beklagten widerklagend geltend gemachte Anspruch
   auf Rückzahlung von anteiligen Nebenkosten (insgesamt 4.305,75
   DM zuzüglich Zinsen) ist unbegründet.

1. Mögliche Ansprüche der Beklagten wären ohnehin
   verjährt, soweit über Nebenkosten vor 1994 abgerechnet
   worden ist. Dazu wird auf die obigen Ausführungen unter Nr.
   1 verwiesen. Davon betroffen sind Heizkosten von insgesamt 1.327,60
   DM und Betriebskosten von insgesamt 1.081,78 DM.
2. Rückforderungsansprüche der Beklagten bestehen im
   übrigen auch in der Sache insgesamt nicht, denn die tatsächlichen
   Flächendifferenzen sind zu vernachlässigen.

27. Die Kammer legt dabei zunächst die Wohnflächenberechnung
    des Dipl.-Ing. ... vom 18. 2. 199 zu Grunde. Grundsätzliche
    Einwendungen gegen diese Berechnung, die Veranlassung zu einer
    vom Gericht zu anzuordnenden sachverständigen Vermessung
    des gesamten Hauses geben würden, sind von der Beklagten
    nicht erhoben worden. Die konkret von der Beklagten geltend gemachten
    Einwendungen greifen nicht durch. Zu den im Grundriss des Dachgeschosses
    mit A, B und C bezeichneten Räumlichkeiten hat die Beklagte
    beanstandet, dass diese nicht in die Wohnfläche der Wohnung
    ... eingeflossen sind. Der Sachverständige hat daraufhin
    ergänzend ausgeführt, dass diese Flächen nur behindert
    über einen Schrank der Wohnung zugänglich sind, aufgrund
    nicht gedämmter oder verkleideter Dachflächen nur Bodenraum-Charakter
    haben und der Gerümpellagerung sowie als Standort des Dehngefäßes
    dienen. Da diese Darstellung von der Beklagten nicht bestritten
    worden ist, folgt die Kammer auf der Grundlage dieser Darstellung
    der Einschätzung des Sachverständigen, dass diese Flächen
    nicht zur Wohnfläche gezählt werden können. Auch
    die außerhalb der Hausmeisterwohnung im Keller gelegenen
    Flächen hat der Sachverständige zu Recht nicht in die
    Wohnflächenberechnung einbezogen. Weitere Flächen im
    Keller dürfen schon deshalb keine Berücksichtigung finden,
    weil zur Wohnfläche jedenfalls nur solche Flächen gezählt
    werden können, die hinter der Wohnungseingangstür liegen,
    was bei den hier angesprochenen Bereichen nach der unbestritten
    gebliebenen ergänzenden Stellungnahme des Sachverständigen
    nicht der Fall ist. Ob diese weitere Kellerfläche allen Mietern
    – und damit auch der Beklagten – zur Benutzung zugänglich
    ist, spielt für die Frage, ob es sich um Wohnfläche
    handelt, keine Rolle. Danach beträgt die beheizte Wohnfläche
    im Untergeschoss 108,66 m², die beheizte Wohnfläche im Erdgeschoss
    190,47 m² und die unbeheizte Wohnfläche weitere 2,05 m².
    Für das Haus mit Ausnahme der streitigen Wohnung ergeben
    sich mithin insgesamt 464,68 m² beheizte Wohnfläche und 477,15
    m² Gesamtwohnfläche.
28. Für die von der Beklagten angemietete Wohnung hat das unstreitig
    gebliebene Gutachten der vom Gericht beauftragten Sachverständigen,
    Frau ..., eine beheizte Fläche von 159,98 m² und eine Wohnfläche
    von 170,21 m² ergeben. Insgesamt hat somit das Haus eine beheizte
    Fläche von 624 m² und eine Wohnfläche von 647,36 m².
    Der Anteil der beheizten Fläche der Wohnung der Beklagten
    an der gesamten beheizten Fläche des Hauses beträgt
    danach 25,6 % und der entsprechende Wohnflächenanteil 26,3
    %. Die Klägerin hat demgegenüber die gesamten Nebenkosten
    mit einem Umlageschlüssel vom 190/680 = 27,9 % umgelegt.
    Die Differenz zu dem nach den jetzigen Erkenntnissen korrekten
    Umlageschlüssel beträgt daher absolut nur 0,7 % bzw.
    1,6 %. Diese Unrichtigkeit berechtigt die Beklagte jedoch nicht
    zu Rückforderungen, da sie so marginal ist, dass ihrem Begehren
    die Grundsätze von Treu und Glauben gem .§ 242 BGB entgegen
    stehen. Zu den Heizkosten ist festzustellen, dass deren Umlage
    eine gewisse Ungenauigkeit immanent ist. Sie werden zum einen
    zu 50 % nach der Grundfläche abgerechnet, bei der sich unterschiedliche
    Heizgewohnheiten der Mieter nicht auswirken. Zum anderen ist aus
    der Höhe der in den Heizkostenabrechnungen angesetzten sonstigen
    Kosten zu ersehen, dass die Verteilung des Verbrauchs entsprechend
    den Anzeigen von Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip
    vorgenommen wurde. Sie ermitteln die verbrauchte Wärme nicht
    exakt, sondern sind nur Hilfsgeräte zur relativen Verteilung
    des Wärmeverbrauchs (BGH Urt. Vom 9. 4. 1986 WuM 1986, 214;
    vgl. auch LG Berlin Urt. Vom 15. 5. 1987 ZMR 1987, 380 zu den
    Ungenauigkeiten durch Eigenverdunstung). Bei den Betriebskosten
    erfolgte die Umlage nach dem Flächenmaßstab, der zwar
    anerkannt und zulässig ist, hinsichtlich der verbrauchsbedingten
    Kosten jedoch ebenfalls die vorbeschriebenen Ungenauigkeiten aufweist.

1. Soweit die Klägerin mit ihrer Klage die Zahlung von Mietdifferenzen
   für die Monate September bis Dezember 1997 in Höhe von
   jeweils 406,10 DM (insgesamt 1.840,40 DM) nebst Zinsen geltend
   macht, wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung vergeblich
   gegen die Verurteilung durch das Amtsgericht. Nach der eigenen
   Berechnung der Beklagten schuldet sie derzeit eine um 249,10 DM
   herabgesetzte Nettokaltmiete in Höhe von noch 1.786,00 DM.
   Warum sie in den genannten Monaten jeweils 709,10 DM und somit
   weitere 406,10 DM einbehalten hat, ist von ihr nie erklärt
   worden. Da nach dem vorstehend Ausgeführten der von der Klägerin
   bislang angewandte Abrechnungsschlüssel für die Nebenkosten
   nur marginal fehlerhaft ist, wäre auch eine Herabsetzung
   der Vorauszahlungen nicht begründet. Die Beklagte schuldet
   im vorliegenden Falle auch die Nebenkostenvorauszahlungen, obwohl
   für 1997 inzwischen Abrechnungsreife eingetreten ist, denn
   die Klägerin rechnet ohnehin auf Vorauszahlungsbasis ab und
   eine Abrechnung während des laufenden gerichtlichen Streits
   der Parteien über den zutreffenden Abrechnungsschlüssel
   wäre bloße Förmelei gewesen
2. Die Kostenentscheidung ist dem Schlussurteil vorzubehalten.

Gericht: LG Hamburg
Aktenzeichen: 311 S 184/98