Wohnhausschäden

Altersbedingte Schäden an einem Wohnhaus sind nicht außergewöhnlich und können deshalb nicht bei der Einkommensteuererklärung als außergewöhnliche Belastungen geltend gemacht werden. Wohnhausschäden sind nur als Instandsetzungsaufwendungen abziehbar, wenn eine der fünf Voraussetzungen vorliegt: 1. Ein für den Steuerpflichtigen existentiell wichtiger Bereich ist betroffen.2. Für eigenes Verschulden sind keine Anhaltspunkte gegeben.3. Realisierbare Ersatzansprüche an Dritte sind nicht vorhanden.4. Der schadhafte Vermögensgegenstand geht nicht erheblich über das Notwendige und Übliche hinaus.5. Für die Beseitigung des Schadens gibt es keine allgemein zugängliche und übliche Vergleichsmöglichkeit.Führt die Instandsetzung der (vollen) Funktionsfähigkeit zu Werterhöhungen, sind die Wertverbesserungen über den Vorteilsausgleich anzurechnen.

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Bild: M. Eisinger
Bild: M. Eisinger

Aus dem Tatbestand

Mit ihrer Klage möchten Kläger erreichen, daß Aufwendungen für
die Beseitigung von Schäden an ihrem Wohnhaus als außergewöhnliche
Belastungen einkommensteuermindernd berücksichtigt werden.

Die Kläger, zusammen zur Einkommensteuer veranlagte Eheleute, erwarben
1986 zu einem Kaufpreis von DM 630.000,- je zur Hälfte das mit einem
Einfamilienhaus bebaute Grundstück .... Für offene und heimliche
Mängel oder Fehler übernahm der Verkäufer keine Gewähr.

Das 1957 errichtete Wohnhaus verfügt über ein Kellergeschoß, ein
Erdgeschoß und ein Dachgeschoß. Nach den in der Bauakte befindlichen
Bauzeichnungen ist auf Kellerniveau an das Wohnhaus eine Garage
mit Abstellraum angebaut. Über dem zum Wohnhaus hin gelegenen Teil
der Garage und dem Garagenabstellraum befindet sich ein Wohnraum,
der mit dem im Erdgeschoß gelegenen Wohn-/Eßzimmer verbunden ist.
Im übrigen befindet sich über der Garage eine (mit Bodenplatten/Fliesen
belegte) Terrasse. Der Anbau und die Terrasse sind mit einem ca.
50 qm großen Flachdach eingedeckt.

Im Jahre 1994 traten am Haus der Kläger im Bereich des Anbaus Schäden
auf, die durch ein Bautenschutzunternehemn beseitigt wurden. Nach
der dem Kläger am 7. September 1994 erteilten Rechnung über einen
Pauschal-Festpreis von DM 21.390,- wurden im Einzelnen folgende
Maßnahmen durchgeführt:

1. 44,0 lfdm. Rinne reinigen, grundieren und streichen, Rinneneinlauf
überprüfen, defekte Teile erneuern

2. 3,0 Stck. Standrohre freigraben, überprüfen und defekte Teile
erneuern

3. 50,0 lfdm. Flachdach abdichten, alten Belag aufschneiden und
die Fläche mit einer Schweißbahn abkleben

4. 15,0 lfdm. Putz in der Garage abstemmen, Wandflächen abdichten
und mit Sanierputz verputzen

5. 20,0 qm Terrassenbelag abtragen und abfahren, Fläche neu abdichten
und mit einer frostfesten Fliese belegen

6. 5,0 qm Boden an der Terrasse ausheben, lose Teile der Außenwand
abstemmen, ausbessern, Riß schließen und mit Sulfiton-Dickbeschichtung
abdichten

7. 20,0 lfdm. Dachrinne an Flachdach und Terrasse ausbauen und
neue Zinkrinne montieren

8. 1,5 qm Putz entfernen, Risse abdichten, Wand der Kellertreppe
isolieren und verputzen

9. 3,0 qm Kellerwand von innen mit Kiesol und Schlämme abdichten

10. 10,0 qm Garageninnenwand Putz abstemmen, isolieren und mit
Sanierputz verputzen

11. Sturz in der Garage - Riß schließen.

Mit ihrer Einkommensteuererklärung 1994 beantragen die Kläger unter
Bezugnahme auf das BFH-Urteil vom 6. Mai 1994 - III R 27/92, BFHE
175, 332, BStBl II 1995, 104 - die Aufwendungen für die Beseitigung
von "Wasserschäden" als außergewöhnliche Belastungen zu berücksichtigen.
Dies lehnte das Finanzamt ab mit der Begründung, die Aufwendungen
seien den Klägern nicht zur Beseitigung eines Hochwasserschadens
entstanden und im übrigen liegen Erhaltungsaufwand vor, der nicht
zur einer außergewöhnlichen Belastung führe. Gegen den Einkommensteuerbescheid
vom 26. April 1995 legten die Kläger am 17. Mai 1995 Einspruch ein
machten geltend, bei den Maßnahmen, die alle der Wasserisolierung
gedient hätten, habe es sich nicht um normalen Erhaltungsaufwand
gehandelt, denn ursächlich für die Schäden sei - auch wenn sich
dies nicht nachweisen lasse - gewesen, daß in der Nachbarschaft
ein größerer Bau errichtet worden sei, bei dem sehr tief ausgeschachtet
und gerammt worden sei.

Durch Einspruchsentscheidung vom 1. August 1995 wies das Finanzamt
den Rechtsbehelf unter Bezugnahme auf die Entscheidung BFHE 175,
332, BStBl II 1995, 104 als unbegründet zurück: Die Sanierungsmaßnahme
habe im wesentlichen die Garage und damit keinen existentiell wichtigen
Wohnbereich betroffen. Derartige Maßnahmen seien bei einem 37 Jahre
alten Gebäude im übrigen häufig nicht zu vermeiden. Ein Kausalzusammenhang
mit einer in der Nachbarschaft durchgeführten Baumaßnahme sei nicht
nachgewiesen, und die Maßnahme habe zwangsläufig auch zu einer Wertverbesserung
geführt, die sich die Kläger im Wege des Vorteilsausgleichs anrechnen
lassen müßten.

Mit am 31. August 1995 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz haben
die Kläger Klage erhoben und zur Begründung geltend gemacht: durch
die Grundwasserabsenkung und das Rammen in der Nachbarschaft sei
nicht nur die als Keller dienende Tiefgarage, sondern seien auch
der darüberliegende Wohnraum nebst Terrasse und das Flachdach nebst
Rinne "gerissen". Eine durch schlichten Zeitablauf erforderliche
Instandsetzungsmaßnahme habe also nicht vorgelegen, wobei hinzukomme,
daß das von ihnen erworbene Haus sehr gepflegt und sehr gut gewartet
gewesen sei. Schadenersatzansprüche hätten sie gegenüber dem Nachbarn
nicht geltend gemacht, weil der Ausgang derartiger Prozesse ungewiß
sei und dadurch unverhältnismäßig hohe Kosten entstanden wären.
Zu einer Wertverbesserung habe die Maßnahme nicht geführt, denn
trockener als trocken (wie das Haus vor der Schädigung gewesen sei)
könne ein Gebäude nicht sein.

Die Kläger beantragen sinngemäß,

unter Aufhebung der Einspruchsentscheidung vom 1. August 1995 und
unter Änderung des Einkommensteuerbescheides vom 26. April 1995
die Einkommensteuer 1994 unter Berücksichtigung von DM 21.390,-
als außergewöhnliche Belastung neu festzusetzen.

Das Finanzamt beantragt, die Klage abzuweisen,

bezieht sich zur Begründung auf den Inhalt der Einspruchsentscheidung
und macht ergänzend geltend, daß die Kläger nicht nachgewiesen hätten,
daß die in Rede stehenden Schäden allein durch den in der Nachbarschaft
errichteten Bau verursacht worden sei, Ersatzansprüche gegen Dritte
nicht gegeben seien und daß im übrigen nicht erkennbar sei, welcher
Teil der Aufwendungen auf die Sanierung des Wohnraumes entfallen
sei.

Die Beteiligten haben sich mit einer Entscheidung ohne mündliche
Verhandlung einverstanden erklärt.

Band II der Einkommensteuerakten und Band II der Sonderakten des
Finanzamts sowie die das Grundstück Bremen ... betreffende Bauakte
des Bauordnungsamts Bremen haben dem Gericht vorgelegen.

 

Aus den Entscheidungsgründen

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Zu Recht hat es das Finanzamt abgelehnt, die von den Klägern geltend
gemachten Sanierungsaufwendungen als außergewöhnliche Belastungen
einkommensteuermindernd zu berücksichtigen.

Erwachsen einem Steuerpflichtigen zwangsläufig größere Aufwendungen
als der überwiegenden Mehrzahl der Steuerpflichtigen gleicher Einkommensverhältnisse,
gleicher Vermögensverhältnisse und gleichen Familienstands, sind
diese Aufwendungen nach § 33 Abs. 1 Einkommensteuergesetz (EStG)
auf Antrag des Steuerpflichtigen als außergewöhnliche Belastung
einkommensteuermindernd zu berücksichtigen. Wann Aufwendungen einem
Steuerpflichten "zwangsläufig" erwachsen, wird in § 33 Abs. 2 Satz
1 EStG näher definiert: Nach dieser Vorschrift sind Aufwendungen
dann zwangsläufig, wenn sich der Steuerpflichtige ihnen aus rechtlichen,
tatsächlichen oder sittlichen Gründen nicht entziehen kann und soweit
die Aufwendungen den Umständen nach notwendig sind und einen angemessenen
Betrag nicht übersteigen. Wann die zwangsläufigen Aufwendungen größer
sind als die Aufwendungen, die der überwiegenden Mehrzahl der Steuerpflichtigen
gleicher Einkommenverhältnisse, gleicher Vermögensverhältnisse und
gleichen Familienstand erwachsen, wird im Gesetz allerdings nicht
näher definiert. von seinem Wortlaut her verlangt das Gesetz vom
Rechtsanwender Unmögliches. Denn keinem Rechtsanwender ist es möglich,
mit vertretbarem Aufwand festzustellen, welche Steuerpflichtigen
gleiche Einkommensverhältnisse, gleiche Vermögensverhältnisse und
gleichen Familienstand haben und welche Aufwendungen diese Gruppe
tätigt. Unklar ist auch, wie viele dieser Steuerpflichtigen die
"überwiegende" Mehrzahl bilden sollen. Zu Recht bezeichnet deshalb
Arndt in Kirchhoff/Söhn, EStG, § 33 Rdnr. B 39 die Legaldefinition
in § 33 Abs. 1 EStG als mißglückt. Vom Sinn der Vorschrift her legt
die Rechtsprechung § 33 Abs. 1 EStG dahin aus, daß außergewöhnlich
solche Aufwendungen sind, die in den besonderen Verhältnissen des
einzelnen Steuerpflichtigen oder einer kleinen Minderheit von Steuerpflichtigen
begründet sind. Dies können grundsätzlich nur solche Aufwendungen
sein, die bereits ihrer Art nach außerhalb des Üblichen liegen und
insofern nur einer Minderheit entstehen (vgl. BFH-Urteil vom 19.
Mai 1995 III R 12/92, BFHE 178, 207, BStBl. II 1995, 774 n.w.N).

Außergewöhnlich in diesem Sinne waren die von den Klägern getätigten
Aufwendungen allenfalls dann, wenn die Feuchtigkeitsschäden ihre
Ursache in der Grundwasserabsenkung und/oder den von den Rammarbeiten
auf dem Nachbargrundstück ausgehenden Erschütterungen hatten. Außergewöhnlich
waren die Aufwendungen dagegen nicht, wenn die Kläger sie gemacht
haben, um Schäden zu beheben, die an Gebäuden mit zunehmendem Alter
üblicherweise entstehen. Darüber scheinen sich auch die Kläger im
klaren zu sein.

Im Streitfall spricht einiges dafür, daß es sich bei den am Haus
der Kläger aufgetretenen Schäden um altersbedingte Schäden gehandelt
hat. Denn das an einem fast 40 Jahre alten, wenn auch im guten Zustand
befindlichen und regelmäßig gewarteten Baukörper Risse und in deren
Gefolge Feuchtigkeitsschäden auftreten und insbesondere Flachdächer
schadhaft werden, ist nicht ungewöhnliches und liegt nicht außerhalb
des Üblichen.

Ob die am Haus der Kläger entstandenen Schäden tatsächlich Folge
der auf dem Nachbargrundstück durchgeführten Bauarbeiten gewesen
sind, steht nicht fest und läßt sich jetzt, nachdem die Schäden
beseitigt worden sind und seit den Bauarbeiten mindestens vier Jahre
verstrichen sind, kaum noch nachweisen. Aber auch wenn zu Gunsten
der Kläger unterstellt wird, daß für die Schäden die Bauarbeiten
auf dem Nachbargrundstück ursächlich gewesen sind, kann die Klage
keinen Erfolg haben. Denn nicht jede Aufwendung, die zur Beseitigung
eines außergewöhnlichen Schadens gemacht wird, führt zu einer außergewöhnlichen
Belastung im Sinne von § 33 Abs. 1 EStG. Weitere Voraussetzung ist
vielmehr, daß die Aufwendung für den Steuerpflichtigen zwangsläufig
gewesen ist, d.h. daß er sich ihr aus tatsächlichen Gründen (nur
solche kommen im Streitfall in Betracht) nicht entziehen konnte.

Mit der Frage, unter welchen Voraussetzungen Aufwendungen für die
Beseitigung von Schäden an einem Wohngebäude für den Steuerpflichtigen
so außergewöhnlich sind, daß er sich ihnen nicht entziehen kann,
hat sich der Bundesfinanzhof in seinem Urteil BFHE 175, 332, BStBl.
II 1995, 104 eingehend befaßt. Nach diesem Urteil, dem der erkennende
Senat folgt, sind Instandsetzungsaufwendungen dann als außergewöhnliche
Belastung abziehbar, wenn

1. ein für den Steuerpflichtigen existentiell wichtiger Bereich
(z.B. das Wohnen) berührt ist,

2. keine Anhaltspunkte für ein eigenes (ursächliches) Verschulden
des Steuerpflichtigen gegebenen sind,

3. realisierbare Ersatzansprüche gegen Dritte nicht vorhanden sind,

4. der schadhafte Vermögensgegenstand in Größe und Ausstattung
nicht erheblich über das Notwendige und Übliche hinausgeht

und

5. es für die Beseitigung des Schadens keine allgemein zugängliche
und übliche Versicherungsmöglichkeit gibt.

Soweit die Instandsetzung der (vollen) Funktionsfähigkeit zu Werterhöhungen
führt, sind die Wertverbesserungen im Wege des Vorteilsausgleichs
anzurechnen.

Die Voraussetzungen Nrn. 2, 4 und 5 sind im Streitfall offensichtlich
gegeben. Inwieweit die Voraussetzungen der Nr. 1 gegeben sind, d.h.
die Aufwendungen einen für die Kläger "existentiell wichtigen Bereich"
betroffen haben, läßt sich den dem Gericht vorliegenden Akten nicht
ohne weiteres entnehmen. Nicht alle Schäden haben den existentiell
wichtigen Bereich betroffen. Die Aufwendungen für die Beseitigung
der Schäden am Wohnbereich gehören sicherlich dazu. Zweifelhaft
ist jedoch, ob auch die Aufwendungen für die Beseitigung der Schäden
an der Garage den existentiell wichtigen Bereich betroffen haben
und zu verneinen ist dies, soweit Schäden an der Terrasse beseitigt
worden sind. Wie hoch die Aufwendungen sind, die der Beseitigung
des Schadens an dem existentiell wichtigen Bereich betroffen haben,
ist deshalb unklar, weil den Klägern nur eine nicht aufgeschlüsselte
Rechnung über einen Gesamtbetrag erteilt worden ist. Die Rechnung
nachträglich aufzuschlüsseln, dürfte kaum möglich sein. Doch auch
dies kann dahingestellt bleiben. Denn die strittigen Aufwendungen
sind auf jeden Fall deshalb nicht als außergewöhnliche Belastungen
zu berücksichtigen, weil nicht davon ausgegangen werden kann, daß
die Kläger (immer unterstellt, die Aufwendungen waren allein Folge
der Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück) keine realisierbaren
Ersatzansprüche gegen den oder die Nachbarn gehabt haben. Als Anspruchsgrundlage
für derartige Ansprüche wäre entweder § 823 Abs. 1 und Abs. 2 i.V.m.
§ 909 BGB (unerlaubte Handlung) oder der vom Verschulden unabhängige
nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch (bürgerlich-rechtlicher Aufopferanspruch)
entsprechend § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB (vgl. dazu Bundesgerichtshof,
Urteil vom 8. März 1990 III ZR 141/88, NJW 1990 S. 3195 m.w.N.)
in Betracht gekommen.

Daß die Kläger wegen nach ihrer Einschätzung zweifelhafter Erfolgsaussichten
davon abgesehen haben, ihnen gegen den oder die Nachbarn zustehende
Schadensersatzansprüche geltend zu machen, führt nicht dazu, daß
die Aufwendungen zur Schadensbeseitigung zwangsläufig i.S.v. § 33
Abs. 2 Satz 1 EStG waren.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 Finanzgerichtsordnung
(FGO).

Eine Veranlassung die Revision zuzulassen, besteht nicht, weil
weder die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat noch das Urteil
von einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts oder des Bundesfinanzhofs
abweicht, § 115 Abs. 2 Nrn. 1 und 2 FGO.

Beschluß

Der Streitwert wird nach § 25 Abs. 2 i.V.m. § 13 Abs. 2 Gerichtskostengesetz
(GKG) auf 3.080,- DM festgesetzt. Die Höhe des Streitwerts entspricht
der mit der Klage erstrebten Steuerersparnis.

Der Beschluß ist unanfechtbar, § 25 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 i.V.m.
§ 5 Abs. 2 Satz 3 GKG.
 

Gericht: FG BREMEN
Aktenzeichen: 195112K 6

Redaktion (allg.)

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