Wohnungskündigung

Aus dem Tatbestand

Mit Mietvertrag von 2. 7. 1987 mieteten der Kläger und seine inzwischen
aus dem Mietverhältnis ausgeschiedene Mitmieterin eine Wohnung in
... Hamburg. Die Beklagten traten als Nachfolger des vormaligen gewerblichen
Zwischenvermieters auf Vermieterseite in den Mietvertrag ein. § 2 Nr.
2 Mietvertrag wiederholte in nur sprachlich geänderter Form die Regelung
in § 565 Abs. 2 Satz 1, 2 BGB a.F.

Mit Schreiben vom 5. 9. 2001 kündigte der Kläger den Mietvertrag
zum 31. 12. 2001. Die Hausverwaltung der Beklagten bestätigte die
Kündigung zum 30. 9. 2002, hilfsweise zum 31. 12. 2001. Der Kläger
ließ die Beklagten sodann auffordern, die Kündigung zum 31.
12. 2001 zu bestätigen, was diese mit Schreiben vom 24. 9. 2001 ablehnten.

Der Kläger hat beantragt, festzustellen, dass das Mietverhältnis
über die Wohnung ... zum 31. 12. 2001 endet.

Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen.

Mit seinem Urteil vom 18. 2. 2002 hat das Amtsgericht entsprechend dem
Feststellungsantrag entschieden. Hiergegen richtet sich die form- und
fristgerechte Berufung der Beklagten.

Für das weitere Vorbringen der Parteien wird auf die tatsächlichen
Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezugs genommen (§ 540 Abs. 1 ZPO).

Aus den Entscheidungsgründen

Die Berufung ist zulässig. Sie hat in der Sache jedoch keinen Erfolg.
Mit eingehender und zutreffender Begründung hat das Amtsgericht die
Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. 12. 2001 festgestellt. Der
Vortrag der Beklagten im Berufungsverfahren gibt keinen Anlass zu einer
abweichenden Entscheidung.

1. Nach Art. 229 § 10 EGBGB gilt für den Mieter auch bei
Mietverhältnissen, die am 1. 9. 2001 bereits länger als fünf
Jahre bestanden, die kurze Kündigungsfrist gem. § 573c Abs. 1 Satz
1 BGB, sofern nicht eine längere Kündigungsfrist zuvor "durch
Vertrag vereinbart" wurde. Soweit diese Voraussetzung nicht erfüllt
ist, ist eine dem Mieter nachteilige Vereinbarung, mithin eine längere
Kündigungsfrist, nach § 573c Abs. 4 BGB unwirksam, so dass es bei
der kurzen Kündigungsfrist nach Abs. 1 Satz 2 sein Bewenden hat.
Die im vorliegenden Formularmietvertrag enthaltene Staffelung der Kündigungsfristen,
die inhaltlich den bisherigen § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB a.F. übernimmt,
ist nicht "durch Vertrag vereinbart". Die Kündigung des
Klägers vom 5. 9. 2001 führte daher zur Beendigung des Mietverhältnisses
zum 31. 12. 2001.

2. Es ist in Rechtsprechung und Literatur höchst umstritten,
wie der Passus "durch Vertrag vereinbart" in Art. 229 § 3 Abs.
10 EGBGB zu verstehen ist.

a) Nach einer Ansicht ist zu unterscheiden, ob die Kündigungsfristen
des § 565 Abs. 2 BGB a.F. im Vertrag wörtlich oder sinngemäß
wiederholt wurden oder ob nur auf die frühere gesetzliche Regelung
verwiesen wurde; Letzteres stelle überhaupt keine Vereinbarung das
(Börstinghaus NZM 2002, 51, Franke ZMR 2001, 956, Sternel ZMR 2002,
3). Ersteres sei hingegen sehr wohl eine Vereinbarung, weil die Parteien
durch die Übernahme des Gesetzestextes deutlich gemacht hätten,
dass dessen Vorgaben Inhalt ihrer Regelung sein sollten (AG Charlottenburg
NZM 2002, 384, AG Frankfurt/M. NZM 2002, 383, AG Steinfurt WuM 2002, 148,
AG Tempelhof-Kreuzberg ZMR 2002, 280), wobei überwiegend vor allem
auf den Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 22. 1. 1988 (GE 1998, 177
= NZM 1998, 299 = WuM 1998, 149 = ZMR 1998, 221) zurückgegriffen
wird (z.B. Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht 2001, S. 211, Blank/Börstinghaus,
Neues Mietrecht, § 573c Rdnr. 9 ff, Börstinghaus NZM 2002, 52, 53,
Börstinghaus/Eisenschmid, Arbeitskommentar Neues Mietrecht, § 573c
S. 520, R. Breiholdt ZMR 2001, 783, Feuerlein GE 2001, 1316, Franke ZMR
2001, 955, Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl. 2002, § 573c Rdnr. 47,
Schach in Kinne/Schach, Miet- und Mietprozessrecht, 3. Aufl., 2002, §
573c Rdnr. 4, Sternel ZMR 2002, 3, Stüven ZMR 2002, 410).

b) Nach anderer Ansicht ist die im Vertrag wiedergegebene
längere Kündigungsfrist nicht maßgeblich, wenn sie die
Regelung in § 565 Abs. 2 BGB wörtlich oder zwar umformuliert, aber
mit identischem Inhalt wiederhole, weil dies keinen originären Vereinbarungscharakter
aufweise, sondern nur der Erläuterung diene (Haas, Das neue Mietrecht,
Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB Rdnr. 2, Hinz/Ormanschick/Riecke/Scheff, Das
neue Mietrecht, § 8 Rdnr. 71, Jansen NJW 2001. 3153, Lützenkirchen,
Neue Mietrechtspraxis, Rdnr. 777). Zudem verstoße eine an § 565
Abs. 2 BGB a.F. orientierte Formularklausel nunmehr gegen § 9 AGBG (=
§ 307 Abs. 1 BGB) (Bösche WuM 2001, 368, Eisenschmid WuM 2001, 220),
was allerdings nicht überzeugt, weil es bei der Überprüfung
von Klauseln auf das seinerzeit geltende Recht ankommt und hierbei § 8
AGBG einschlägig war (Börstinghaus NZM 2002, 52 Lammel a.a.O.
48, Sternel a.a.O.).

3. Nach Ansicht der Kammer bedarf der vorstehend beschriebene
Streit um den Vereinbarungscharakter von Formularklauseln, die einen Gesetzestext
wörtlich oder sinngemäß wiederholen, keiner Entscheidung.
Zwar hat sie Bedenken, der Meinung, die auch in der Beschlussempfehlung
und dem Bericht des Rechtsausschusses (BT-Drucks. 14/5663, S. 180, 181)
ausgeführt ist, zu folgen, ein derartiger Verweis habe regelmäßig
keinen derartigen Charakter; sie neigt vielmehr der Auffassung des Kammergerichts
im erwähnten Rechtsentscheid vom 22. 1. 1998 zu, dass die wörtliche
oder sinngemäße Aufnahme einer gesetzlichen Bestimmung in einen
Vertrag als Vertragsabrede auch dann zu behandeln ist, wenn sie formularmäßig
erfolgt. Gleichwohl ist diese Problematik im vorliegenden Fall nicht zu
vertiefen, weil es auf sie nicht ankommt.

a) Nach Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB sollen alte Kündigungsregelungen
nur fortgelten, wenn sie "durch Vertrag vereinbart" waren. Bei
dieser Formulierung handelt es sich um einen schlichten Pleonasmus, der
für einen Gesetzestext nicht nur ungewöhnlich, sondern für
sich genommen auch inhaltsleer ist; das Amtsgericht hat zu Recht darauf
hingewiesen, dass eine Vereinbarung schwerlich anders als durch Vertrag
zustande kommen kann. Es ist damit durch Auslegung zu ermitteln, was der
Gesetzgeber gewollt hat. Zwar ist der Wille des Gesetzgebers grundsätzlich
nur zu berücksichtigen, soweit er im Gesetz einen hinreichend klaren
Ausdruck gefunden hat; vorliegend ist die Fassung des Gesetzes selbst
jedoch so unklar, dass sich ihr Sinn nur durch Heranziehung der Materialien
und dem daraus ersichtlichen Zweck erschließt.

b) Die vom Rechtsausschuss mit der unklaren Formulierung
beabsichtigte Rechtsfolge ist nach seiner Begründung offensichtlich.
Seine Ausführungen beschränken sich nämlich keineswegs
auf den oben unter 2. b) beschriebenen Standpunkt.

aa) Die von ihm gewählte Formulierung, für die Fortgeltung
bisheriger Kündigungsfristen müssten "echte Vereinbarungen"
zugrunde liegen, ist allerdings wenig hilfreich. Echte und unechte Vereinbarungen
entsprechen nicht der sonst üblichen Terminologie (zu Recht Börstinghaus
NZM 2002, 51). Unter einer "echten Vereinbarung" versteht der
Rechtsausschuss zunächst solche, die im Rahmen des bislang Zulässigen
von der gesetzlichen Regelung in § 565 Abs. 2 BGB a.F. abwichen. Diese
Qualifizierung ist nicht zwangsläufig, denn es fragt sich z.B., ob
es sich auch dann um eine "echte Vereinbarung" handeln soll,
wenn Immobilien Vermieten generell formularmäßig längere als
die früher gesetzlichen Kündigungsfristen zugrunde legte und
sie der Mieter, wenn überhaupt, schlicht nur zur Kenntnis nahm und
was daran nun "echter" ist als z.B. an der Wiederholung des
Gesetzestextes.

bb) In seiner weiteren Begründung wird jedoch deutlich, was er unter
echten Vereinbarungen verstanden wissen will. Es soll sich um solche handeln,
die vor dem Hintergrund der früheren Vorschrift "ganz gewusst"
getroffen wurden, denen "also von den Parteien eine besondere eigenständige
(konstitutive) Bedeutung zugemessen wurde". Die Forderung, es müsse
eine bewusst und mit konstitutiver Bedeutung abgesprochene Regelung vorliegen,
ist eindeutig. Sie bedeutet, dass nur ausgehandelte längere Kündigungsfristen
über den 1. 9. 2001 hinaus Bestand haben, also Individualvereinbarungen.
Es ist anerkannt, dass auch Abreden, die im Gewand einer Formularklausel
erscheinen, im Sinne von § 1 Abs. 2 AGBG (= § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB) ausgehandelt
sein können. Dies ist der Fall, wenn sich der Vertragspartner des
Verwenders mit dem unveränderten (Formular)Text nach gründlicher
Erörterung ausdrücklich einverstanden erklärt (vgl. BGH
WuM 1992, 316) oder der Formularvertrag den Parteien nur als Formulierungshilfe
dient, die sie in ihren beiderseitigem Gestaltungswillen aufgenommen haben
(vgl. OLG Hamburg, Urt. Vom 15. 5. 1991, 4 U 147/90).

cc) Die Auslegung der Materialien deckt sich mit dem Sinn und
Zweck der Übergangsvorschrift. Sie ergänzt die neu eingeführte
kurze Kündigungsfrist in § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB. Zu deren Begründung
hat der Rechtsausschuss ausgeführt (BT-Drucks. 14/5663 S. 178 ff.),
dass sie darauf abziele, die Mobilität des Mieters zu erhöhen,
der aus (bei immer älter werdender Bevölkerung) gesundheitlichen,
aus (bei auf hohem Niveau praktisch stagnierender Arbeitslosenquote) beruflichen
oder aus sonstigen Gründen zum Umzug gezwungen ist und nicht länger
der Gefahr einer Belastung mit doppelter Miete ausgesetzt sein soll; dem
Vermieter bleibt die Zeit zur Suche eines Mietnachfolgers, die ihm auch
bisher schon bei bis zu fünfjährigen Mietverhältnissen
zur Verfügung stand und die nicht etwa als unangemessen galt. Würde
die Neuregelung nur auf Verträge angewendet, die nach dem 1. 9. 2001
abgeschlossen wurden, wäre, worauf das Amtsgericht zutreffend hingewiesen
hat, das mit ihr intendierte Ziel über bis zu mehrere Jahrzehnte
nicht zu erreichen. Die teleologische Auslegung ergibt damit die übereinstimmende
Umsetzung der Absicht des Gesetzgebers in § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB und
Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB (im Ergebnis ebenso AG Neukölln, WuM 2002,
311, Steins WuM 2001, 583, 584).

4. Zu Recht hat das Amtsgericht ausgeführt, dass sich Anhaltspunkte
für eine individuelle Vereinbarung der Kündigungsfristen im
Mietvertrag nicht ergeben haben. Auch wenn die Beklagten ein besonderes
Interesse an möglichst langer Mieterbindung behaupten, ist nicht
deutlich geworden, dass diese erörtert und mit eigenständiger
Bedeutung bei Vertragsabschluss behandelt wurde; es kommt hinzu, dass
der Vertrag seinerzeit ohnehin nicht von ihnen auf Vermieterseite, sondern
vom gewerblichen Zwischenvermieter abgeschlossen wurde.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen
Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10 analog, 711 ZPO.

Im Hinblick auf die grundsätzliche Bedeutung der Rechtsfrage und
im Interesse einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 ZPO) wird
die Revision zugelassen.
 

Gericht: LG HAMBURG
Aktenzeichen: 311 S 53/02