Wohnungswechsel

Aus den Entscheidungsgründen

(Von der Darstellung des Tatbestandes wurde gemäß §§ 495 a Abs..
2, 313 a Abs. 1 ZPO abgesehen.)

Die Klage ist unbegründet.

Der Klägerin steht gegen die Beklagten kein Nachzahlungsanspruch
aus der Heizkostenabrechnung vom 26. 4. 1993 mehr zu. Durch ihre
Vorauszahlungen auf die Heizkosten für den Nutzungszeitraum 1. 1.
bis 31. 7. 1992 in Höhe von 490,00 DM sowie durch die geleistete
Nachzahlung in Höhe von 100,29 DM haben die Beklagten vielmehr sämtliche
Ansprüche der Klägerin gegen die Beklagten auf Beteiligung an den
Heizkosten für das Jahr 1992 erfüllt.

Aus der Heizkostenabrechnung vom 26. 4. 1993 der Firma ... sind
zwischen den Parteien im Kern lediglich die Positionen "Zwischenablesung"
und "Nutzerwechselbearbeitung" in Höhe von 73,87 DM bzw. 24,70 DM
streitig. Diese beiden Kostenpositionen durfte die Klägerin den
Beklagten jedoch weder gesondert in Rechnung stellen, noch in die
Gesamtheizkosten für die Abrechnungsperiode 1992 einbeziehen und
damit auf die Beklagten anteilig umlegen.

Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß eine besondere vertragliche
Regelung der Frage, wer die Kosten der Zwischenablesung und des
Nutzerwechsels zu tragen hat, fehlt. Einigkeit besteht zwischen
den Parteien auch darüber, daß die Klägerin aufgrund des Mietertrages
berechtigt ist, die in einer jeweiligen Abrechnungsperiode angefallenen
Heizkosten auf die Beklagten als Mieter umzulegen. Die Frage, ob
zu den Kosten des Betriebs der Heizungsanlage auch die Kosten einer
Zwischenablesung gehören, ist in gesetzlichen Bestimmungen, auf
die mangels spezieller vertraglicher Vereinbarung zurückzugreifen
ist, nicht ausdrücklich geregelt. § 9 B der Heizkostenverordnung
(HeizkV) bestimmt lediglich, daß der Gebäudeeigentümer bei Nutzerwechsel
innerhalb eines Abrechnungszeitraums eine Zwischenablesung vorzunehmen
hat. Über die Kostentragung schweigt sich § 9 B HeizkV aus. Auch
§ 7 Abs. 2 HeizkV enthält keine spezielle Regelung der Frage, wer
Zwischenablesekosten bei einem Nutzerwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraums
zu tragen hat. Allerdings gehören gemäß § 7 Abs. 2 HeizkV zu den
Kosten des Betriebs der Heizungsanlage auch die Kosten der Anmietung
von Verbrauchserfassungsgeräten einschließlich der Kosten der Berechnung
und Aufteilung.

Da es an einer ausdrücklichen gesetzlichen Regelung der hier streitentscheidenden
Frage, wer Zwischenablesekosten zu tragen hat, fehlt, werden in
Rechtsprechung und Literatur unterschiedliche Lösungsansätze vertreten.

Die Rechtsprechung geht überwiegend davon aus, daß Zwischenablesekosten
grundsätzlich vom Vermieter zu tragen seien, da der die Notwendigkeit
der Zwischenablesung auslösende Mieterwechsel grundsätzlich in den
Risikobereich des Vermieters falle (vgl. AG Rendsburg WM 1981, 105;
AG Braunschweig WM 1982, 170; AG Hagen WM 1990, 122; AG Lörrach
WM 1993, 68). Diese Auffassung wird teilweise auch im Schrifttum
vertreten (vgl. Harsch WM 1991, 521).

Die Gegenauffassung in der Literatur hält es für nicht gerechtfertigt,
den Vermieter/Gebäudeeigentümer mit den anfallenden Zwischenablesekosten
bei einem Mieterwechsel zu belasten.

Teilweise wird eine alleinige Kostentragungspflicht des ausziehenden
Mieters in entsprechender Anwendung des § 670 BGB befürwortet (vgl.
Lammel HeizkV-Kommentar § 9 b Rdn. 11). Überwiegend wird auf die
Regelung in § 7 Abs. 2 HeizkV abgestellt und darauf hingewiesen,
daß nach dem weiten Wortlaut dieser gesetzlichen Vorschrift auch
Zwischenablesekosten sowie sonstige Bearbeitungskosten bei einem
Nutzerwechsel als "Kosten der Berechnung und Aufteilung" auf alle
Mietparteien verteilt werden könnten (vgl. Ropertz WM 1992, 291;
Schmid a.a.O.; Sternel 3. Aufl. III Rdn. 416).

Eine differenzierende Auffassung unterscheidet danach, wer die
Beendigung des Mietverhältnisses und damit den Nutzerwechsel veranlaßt
hat und bejaht eine Kostentragungspflicht des ausziehenden Mieters
unter dem Gesichtspunkt eine positiven Vertragsverletzung, wenn
der Mieter die vorzeitige Vertragsbeendigung verschuldet hat (vgl.
AG Lörrach a.a.O.; Harsch und Ropertz a.a.O.).

Eine Verpflichtung der Beklagten, die Zwischenablesekosten und
die Kosten der Bearbeitung des Nutzerwechsels zu tragen, kann hier
nicht mit einem Schadensersatzanspruch der Klägerin begründet werden.
Aus dem Vorbringen der Klägerin ergibt sich nämlich nicht, daß die
Beendigung des Mietverhältnisses auf ein schuldhaftes Verhalten
der Beklagten zurückzuführen ist, Gründe für den Auszug der Beklagten
werden vielmehr nicht angegeben.

Eine Kostentragungspflicht der Beklagten in entsprechender Anwendung
des § 670 BGB erscheint nach der hier vertretenen Auffassung ebenfalls
nicht gerechtfertigt. Die Voraussetzungen für eine entsprechende
Anwendung der gesetzlichen Kontrollen zum Auftragsrecht liegen schon
deshalb nicht vor, weil die §§ 662 ff. BGB von einer unentgeltlichen
Geschäftsbesorgung des Beauftragten ausgehen. Bei sachgerechter
Betrachtungsweise ist auch festzustellen, daß der Gebäudeeigentümer
bzw. Vermieter bei der Beauftragung eines Fachbetriebes mit der
Zwischenablesung und Verbrauchserfassung nur seiner gesetzlichen
Verpflichtung aus § 9 b HeizkV nachkommen will und diese Beauftragung
eines gewerblichen Unternehmens nicht etwa auf einem vorherigen
Auftrag des Mieters an den Vermieter beruht. Wegen der gesetzlichen
Verpflichtung des Gebäudeeigentümers zur Vornahme der Zwischenablesung
ist davon auszugehen, daß Immobilien Vermieten ein eigenes Geschäft führt,
so daß auch ein Rückgriff auf die Vorschriften der Geschäftsführung
ohne Auftrag (§§ 677, 683, 670 BGB) ausscheidet.

Nach Auffassung des Gerichts bietet auch § 7 Abs. 2 HeizkV keine
ausreichende Grundlage dafür, die Kosten der Zwischenablesung und
des Nutzerwechsels in die Gesamtheizkostenabrechnung einzubeziehen.
und damit anteilig auf alle Mieter, einschließlich der Beklagten,
umzulegen. die entsprechenden Kosten hat vielmehr die Klägerin als
Vermieterin allein zu tragen. Der Wortlaut des § 7 Abs. 2 HeizkV
ist zwar nicht so eng gefaßt, daß Zwischenablesekosten nicht als
"Kosten der Berechnung und Aufteilung" angesehen werden könnten.
§ 7 Abs. 2 HeizkV geht allerdings von der Umlegung periodisch entstehender
Heizkosten aus. Weder aus dem Wortlaut der Vorschrift, noch aus
der amtlichen Begründung des Gesetzgebers /vgl. BR-Druck-s. 494/77
Seite 30) geht hervor, daß auch nichtperiodisch anfallende Einzelfallkosten
auf alle Mieter umgelegt werden können. § 7 Abs. 2 HeizkV liegt
vielmehr das Verursacherprinzip zugrunde, wenn dieses Prinzip auch
hinsichtlich der nichtverbrauchsabhängigen Betriebskosten nicht
strikt verwirklicht ist. Eine Belastung aller Mieter mit den Kosten
einer Zwischenablesung wäre daher nur dann von § 7 Abs. 2 HeizkV
gedeckt, wenn dies die übrigen Mieter des Hauses nicht unbillig
belasten oder benachteiligen würde. Eine unbillige Benachteiligung
aller Mieter ist aber durchaus denkbar und keinesfalls auszuschließen.
Dem wird zwar teilweise entgegengehalten, daß erfahrungsgemäß im
Laufe der Zeit jeder Mieter früher oder später einmal aus seiner
Wohnung ausziehen wird und damit eine Zwischenablesung verursacht,
so daß sich im Ergebnis Verursachung und Kostenbeteiligungspflicht
entsprechen (vgl. Schmid WM 1992, 291). Diese Auffassung vermag
jedoch nicht zu überzeugen, da insbesondere bei größeren Gebäudekomplexen
mit zahlreichen Wohneinheiten eine hohe Mieterfluktuation auftreten
kann und es ungerechtfertigt erscheint, den nicht vom Wechsel betroffenen
Mieter jeweils mit den bei Auszug übriger Mieter entstehenden Zwischenablesekosten
zu belasten. Auf diesem Wege könnte Immobilien Vermieten auch dann Zwischenablesekosten
auf alle Mieter umlegen, wenn ihm ein Schadensersatzanspruch gegen
den ausziehenden Mieter wegen schuldhafter vorzeitiger Vertragsbeendigung
zustehen würde und Immobilien Vermieten auf dem Wege eines Schadensersatzanspruches
die Zwischenablesekosten beim vertragsuntreuen Mieter realisieren
könnte.

Die - vom Fall einer vom ausziehenden Mieter zu vertretetenden
Beendigung des Mietverhältnisses abgesehen - damit grundsätzlich
zu bejahende Verpflichtung des Vermieters, Zwischenablesekosten
allein zu tragen, belastet diesen auch nicht unbillig. Wie bereits
ausgeführt, hat Immobilien Vermieten unter den Voraussetzungen der positiven
Vertragsverletzung einen entsprechenden Schadensersatzanspruch gegen
den ausziehenden Mieter. Im übrigen bleibt dem Vermieter unbenommen,
durch entsprechende spezielle vertragliche Regelung mit dem Mieter
im Mietvertrag zu vereinbaren, daß der Mieter bei Beendigung des
Mietverhältnisses und Auszug aus der Wohnung die anfallenden Zwischenablesekosten
und Bearbeitungskosten allein trägt.

Aus der Heizkostenabrechnung der Firma ... vom 26. 4. 1993, auf
die die Klägerin ihren Zahlungsanspruch stützt, sind somit zumindest
die Positionen Zwischenablesung und Nutzerwechselbearbeitung zu
streichen. dies führt unter Berücksichtigung der Vorauszahlungen
in Höhe von 490,00 DM und der Nachzahlung in Höhe von 100,29 DM
dazu, daß die Klägerin keine Heizkostennachzahlung von den Beklagten
mehr beanspruchen kann.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 713
ZPO.

Gericht: AG MÜNSTER
Aktenzeichen: 48 C 801/93