Feststellungserklärung muss bis 31. Januar vorliegen

25.000 Euro Bußgeld möglich – droht Eigentümerschock bei Grundsteuerreform?

Bis zu 36 Millionen Immobilienbesitzer müssen die Feststellungserklärung zur Grundsteuererklärung zum 31. Januar 2023 bei den Finanzämtern einreichen. Wer nach der ersten Fristverlängerung im November 2022 auf eine zweite Chance hofft, kann jedoch teuer überrascht werden. Wer die Frist wieder reißt, muss mit einem Bußgeld von bis zu 25.000 Euro rechnen.

Eigentum verpflichtet - aktuell zur Abgabe der sog. Feststellungserklärung im Zuge der Grundsteuerreform. Foto: Adobestock/Mediaparts
Eigentum verpflichtet - aktuell zur Abgabe der sog. Feststellungserklärung im Zuge der Grundsteuerreform. Foto: Adobestock/Mediaparts

Am letzten Januartag 2023 wird sie fällig, Millionen von Eigentümern überforderte sie bereits letztes Jahr und langfristige Konflikte sind programmiert. Tatsächlich hatten am 3. Januar erst knapp die Hälfte der Abgabepflichtigen die Chance genutzt.  Oft ist die Rede von zu wenigen Informationen und überlasteten Online-Portalen, die die Identifikation sämtlicher Daten für die neue Grundsteuererklärung erschweren. Und das mit Recht.  Nur warum ist die Grundsteuer so komplex? Und was gilt es in den letzten Tagen zu beachten?

Grundsätzlich begrüßenswert – die Hintergründe der Grundsteuerreform

Die Fehleranfälligkeit der bisher praktizierten Grundsteuerberechnung erkannte das Bundesverfassungsgericht bereits 2018 an und drängte auf eine grundlegende Reform. Gleiche Abgaben bei erheblich unterschiedlichen Lagen und Kosten empfanden Eigentümer von Gebäuden und Wohnungen schon seit wesentlich längerer Zeit als unangemessen. Kein Wunder, gründeten die Grundsteuerbescheide in den alten Bundesländern noch auf Daten von 1964, bzw. von 1935 in den neuen Ländern.

2019 wurde das neue Grundsteuer-Reformgesetz verabschiedet. 36 Millionen Eigentümer bundesweit sind nun verpflichtet, Angaben zu Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Immobilienart, Alter des Gebäudes und Wohn- bzw. Nutzfläche zu machen. Verkompliziert wird das gesamte Verfahren durch unterschiedliche Erhebungsvorgaben der einzelnen Bundesländer. Stehen in einigen Ländern eigene Online-Portale zur digitalen Erfassung bereit, müssen sich in Niedersachsen und Hamburg die Eigentümer über die Steuerplattform ELSTER erklären. Die Schätzung ersetzt nicht die Abgabe der Erklärung, diese kann dann durch Zwangsgelder in Höhe von bis zu 25.000 Euro sanktioniert werden.

Welchen Problemen sehen sich Eigentümer noch gegenüber?

Die oben erwähnten Aspekte – und insbesondere die drohenden Sanktionen – scheinen viele der abgabepflichtigen Eigentümer selbst kurz vor Ablauf der endgültigen Frist noch nicht auf der Agenda zu haben. Anders lässt sich der hohe Anteil der noch fehlenden Erklärungen nicht interpretieren. Tatsächlich ist die Ermittlung der technischen Daten zum jeweiligen Objekt bei weitem kein Selbstläufer.

Je nach Baujahr, Objektlage und Ausführlichkeit der noch vorhandenen Informationen müssen Gutachter oder Fachexperten zu Rate gezogen werden, um präzise und steuerlich verwertbare Daten zu generieren. Verständlicherweise haben momentan nur noch sehr wenige Gutachter freie Kapazitäten, hier droht also ein echter Flaschenhals. Sich darüber aufzuregen, dass sämtliche geforderten Daten eigentlich schon an mehreren Stellen vorliegen und bei einer besseren digitalen Vernetzung der staatlichen Institutionen längst intern hätten aggregiert werden können, hilft auch nicht weiter. Andererseits sind viele Eigentümer nicht daran gewöhnt, vertrauliche und personenbezogene Daten in staatliche Online-Portale einzugeben. Besonders ältere Eigentümer, die primär den papierbezogenen Weg kennen, frustriert die digitale Dateneingabe. Unnötig komplizierte Benutzerschnittstellen verschärfen diesen Aspekt weiter.

Ein zusätzlicher Punkt, der sich zum Bumerang entwickeln könnte, ist die Tatsache, dass der 1. Januar 2022 als Stichtag der relevanten Eigentümerschaft gilt. Wer das Objekt danach veräußert hat, ist dennoch weiter erklärungspflichtig. Viele ehemaligen Eigentümer sind sich dieser Thematik nicht bewusst. Schlechte Kommunikation zwischen Verkäufern und Käufern sorgt so nicht selten für weitere Probleme.

Aber auch wenn bereits gewisse Informationen vorliegen, können diese voneinander abweichen. Etliche Finanzämter setzen regionale Pauschalmieten an – zum Beispiel 12 Euro pro Quadratmeter – als Berechnungsgrundlage zur Wertermittlung. Andere Behörden verschicken an den gleichen Eigentümer Bescheide mit abweichenden Daten. Sich hier auf eine Klage einzulassen, kann zu jahrelangen Verfahren führen, die Finanzämter sind zudem berechtigt, Zuschläge für Verspätungen zu verlangen. Prädikat: nicht empfehlenswert. Die Grundsteuererklärung sollte also nicht auf die leichte Schulter genommen werden. Nicht umsonst vergleichen sehr viele Eigentümer diese mit der Komplexität einer Steuererklärung und trauen sich genauso wenig zu, diese selbst zu erstellen und abzugeben.

Tipps für Eigentümer

Die dringende Empfehlung: Betroffene Eigentümer sollten die Erledigung Ihrer Grundsteuererklärung ganz oben auf Ihre Prioritätenliste setzen. Wenn sie noch grundlegende Informationen bzgl. der erhobenen Angaben benötigen, sind diese über das Finanzamt, die zentrale Übersichtseite zu den Regelungen der Bundesländer, durch Steuerberater oder weitere Experten auffindbar. Objektdaten zu Eigentumswohnungen liegen nicht selten bereits bei Verwaltungen vor.

Viele Angaben finden sich aber auch schon auf den vorhergehenden Grundsteuerbescheiden. Zudem sollte der eisenharte Konfrontationskurs mit den Behörden vermieden werden – diese sitzen in Deutschland stets am längeren Hebel. Falls die Grundsteuererklärung über das ELSTER-Portal abgeben werden muss und noch kein Account vorliegt, sollte dieser am besten sofort beantragt werden. Bis die Zugangsdaten vorliegen, kann schließlich gut und gerne bis zu einer Woche vergehen. Genug Zeit aber, um die Grundsteuererklärung auf den letzten Metern rechtzeitig abzugeben.  

Autor: Florian Bauer, Immobilienmakler in Köln

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