Bauaktivitäten gehen zurück, Mieten und Preise bleiben hoch

In der Hauptstadt falle der Rückgang der von Entwicklern fertiggestellten Flächen mit 1,7 Prozent jedoch geringer aus als im Schnitt aller sieben deutschen A-Städte, wo zwischen den Analysejahren 2021 und 2022 das Entwicklungsvolumen um 3,6 Prozent zurückgegangen sei. Doch während der Wohnungsbau unter den Nutzungsarten im Durchschnitt der Metropolen mit 7,6 Prozent die größten Einbußen habe hinnehmen müssen, fiele der Rückgang in Berlin in diesem Segment mit 1,1 Prozent vergleichsweise milde aus. Im zweitwichtigsten Projektentwicklungssektor „Büro“ sei das Volumen in Berlin dagegen um 5,7 Prozent zurückgegangen. Nur Hamburg verzeichnete mit 10,1 Prozent höhere Einbußen. In den übrigen A-Büromärkten wurden von bulwiengesa stabile oder sogar steigende Projektentwicklungsvolumina ermittelt.

„Die Wohnbestandshalter tragen in Berlin erheblich zu der Stabilität auf dem Projektentwicklungsmarkt bei. Einige Rückgänge gehen auf Planungsverschiebungen von Großprojekten zurück, die auch in der Hauptstadt angesichts von schwieriger werdenden Marktbedingungen nicht ausbleiben“, kommentiert Sven Carstensen, Vorstand von bulwiengesa.

Viele können sich das Bauen nur im Speckgürtel leisten

Für Berlin macht André Adami, Bereichsleiter Wohnen bei bulwiengesa, einen Trend zum Umland aus: „Die Bedeutung des Speckgürtels nimmt weiter zu. Zum Wohnen ist Berlin vielen zu teuer geworden. Hinzu kommt, dass längere Pendelwege in Kauf genommen werden, da mehr Menschen von zuhause aus arbeiten.“ So werde der Anteil der fertiggestellten Quadratmeter im Umland der Hauptstadtregion von 17 Prozent im laufenden Jahr auf 36 Prozent im Jahr 2026 steigen. Das geht aus der Vorausberechnung der Wohnprojektentwicklungen hervor.

Dabei gebe es zwischen Stadt und Umland etwa in der Investorenstruktur erhebliche Unterschiede. So dominierten in beiden Teilmärkten private Investoren, in Berlin zu 67 Prozent, doch im Speckgürtel sogar zu 92 Prozent. Während aber in der Hauptstadt kommunale Wohnungsunternehmen 30 Prozent des Marktes abdecken, sind es im Speckgürtel nur 5 Prozent. Auch die Wohnungsstruktur unterscheidet sich: Eigentumswohnungen machen innerhalb Berlins 27 Prozent aus, außerhalb nur 14 Prozent. Auf den Mietwohnungsbau entfalle im Umland 32 Prozent des Projektentwicklungsmarkts, in Berlin dagegen 60 Prozent. „Der Anteil des Mietwohnungsbaus in der Hauptstadt ist in den letzten Jahren nochmal deutlich gestiegen. Das liegt vor allem an den Aktivitäten der kommunalen Wohnungsunternehmen“, so Adami.

Höhere Verkaufsaktivitäten nach Auslaufen zehnjähriger Darlehen

Der Projektentwicklermarkt zeige Bremsspuren, auch in Berlin. Die Grundstücksverfügbarkeit, die auch in den anderen Metropolen den Projektentwickler-Sektor bremse, sei auch in der Hauptstadt ein gewichtiger Faktor. Hinzu kämen stark anziehende Baukosten und steigende Zinsen.

Trotz oder gerade wegen dieser Negativfaktoren könnten die Verkaufstransaktionen auf dem Berliner Wohnungsmarkt im zweiten Halbjahr an Fahrt aufnehmen. Dafür spräche das auslaufen vieler zehnjähriger Darlehen sowie der geringe Wohnungsneubau, der hohe Mieten und damit hohe Investitionssicherheit bringe. Diese Ansicht vertritt jedenfalls Einar Skjerven, Geschäftsführer der Skjerven Group, Vermögensberatung und Assetmanagement.

Nach den Zahlen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin erreichten die Verkäufe von Wohn- und Geschäftshäusern im Jahr 2013 mit 948 Verkäufen ebenso einen Höchstwert wie die Zahl der in Paketen gehandelten Eigentumswohnungen (2.454). Im gleichen Jahr wurde mit 842 gehandelten Mietwohnhäusern der zweithöchste Wert seit 2009 in dieser Immobilienklasse erreicht. Lediglich 2011 wurden mit 994 noch mehr Mietwohnhäuser verkauft.

„In den kommenden zehn Jahren lassen sich Wohnungen in Berlin immer gut vermieten“

Vor dem Hintergrund von häufig zehnjährigen Immobiliendarlehen und den aktuell deutlich gestiegenen Zinsen gebe es in der zweiten Jahreshälfte 2022 und für das gesamte Jahr 2023 eine höhere Wahrscheinlichkeit für Verkäufe und die Chance auf ein sehr lebhaftes Transaktionsgeschehen, so Investmentberater Skjerven. Hinzu kämen die Neben- und Nachwirkungen des Mietendeckels, der Enteignungsvolksentscheid und die aktuellen Pläne zu einem Mietenmoratorium beziehungsweise zur Deckelung der Wohnkosten anhand der Einkommensbelastung. Diese politischen Interventionen hätten das Vertrauen der Anleger zumindest teilweise erschüttert. Auf der anderen Seite führten die niedrigen Genehmigungszahlen und der geringe Wohnungsbau zu einem hohen Maß an Investitionssicherheit. Denn dass man eine Wohnung mal nicht zu guten Konditionen vermieten könne, das werde es in Berlin in den kommenden zehn Jahren wohl nicht geben.

In diesem Szenario sieht Skjerven vor allem Chancen für eigenkapitalstarke und langfristig orientierte Investoren. (Red.)