Kredite für Wohnungseigentümergemeinschaften

Das müssen Verwaltungen bei der Beschlussfassung beachten

Wenn eine Eigentümergemeinschaft eine umfangreiche bauliche Maßnahme durchführen will, ist oft ein WEG-Kredit Teil des Finanzierungskonzeptes. Die Aufnahme eines langfristigen, hohen Darlehens kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Dabei müssen jedoch einige Besonderheiten beachtet werden.

Die Abstimmung von Wohnungseigentümern für einen WEG-Kredit setzt voraus, dass absolute Klarheit über die Konditionen und Belastungen herrscht. Foto: Adobestock/Julian Schäpertöns
Die Abstimmung von Wohnungseigentümern für einen WEG-Kredit setzt voraus, dass absolute Klarheit über die Konditionen und Belastungen herrscht. Foto: Adobestock/Julian Schäpertöns

Rund 88 Prozent der Wohnungseigentümer und Verwaltungen sind zu Investitionen bereit; auch die prinzipielle Bereitschaft, einen Kredit mit einer Laufzeit von zehn bis 15 Jahren aufzunehmen, ist bei rund 60 Prozent gegeben. Das sind zwei zentrale Ergebnisse einer Umfrage im Rahmen des EU-Projektes GREEN Home. Eine Hürde in der Umsetzung ist jedoch die Unsicherheit vieler Verwaltungen, sagt Kristina Eisfeld, Projektkoordinatorin beim Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV): „In der praktischen Arbeit, zum Beispiel bei der Aufnahme im Wirtschaftsplan, haben viele Verwaltungen noch wenig Erfahrung und befürchten Fehler zu machen oder dass das Antragsprozedere komplizierter erscheint als es tatsächlich ist.“ Für Verunsicherung sorgt oft auch die Frage, wie ein Beschluss über einen WEG-Kredit rechtssicher gefasst wird. Dafür hat der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 25. September 2015 (Az. V ZR 244/14) Verwaltungen und Wohnungseigentümern sehr konkrete Arbeitsanweisungen an die Hand gegeben: Alle relevanten Umstände des Einzelfalls müssen sorgfältig abgewogen und die allseitigen Interessen der betroffenen Wohnungseigentümer berücksichtigt werden. Außerdem muss die Beschlussfassung bestimmten Anforderungen genügen. Und das Thema Haftung muss erörtert und im Protokoll dokumentiert werden. Auch nach Inkrafttreten des neuen Wohnungseigentumsgesetzes stecken diese Parameter den Rahmen.

Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung

Grundlage sind Angebote von drei Banken. Bundesweit vergeben die BfW - Bank für Wohnungswirtschaft, die Deutsche Kreditbank Aktiengesellschaft (DKB), die Hausbank München und die TEN31 Bank Real Estate (siehe Kasten) Verbandsdarlehen an Wohnungseigentümergemeinschaften. Außerdem gibt es einzelne Förderbanken der Bundesländer mit Produkten für Wohnungseigentümergemeinschaften. Die Banken, die auf WEG spezialisiert sind, bieten umfangreiche Hilfestellungen an, so die Beobachtung von Kristina Eisfeld: „Sie verzichten auf Einzelfallprüfungen, Schufa-Auskunft und Eintragung einer Grundschuld, stellen Vorlagen für Musterbeschlüsse zur Verfügung und bieten teilweise an, ihr Angebot in Eigentümerversammlungen zu erläutern.“

BGH hat die TOPs der Diskussion klar definiert

Bei der Diskussion in der Eigentümergemeinschaft sind dem BGH-Urteil zufolge insbesondere folgende Aspekte zu thematisieren:

  • Zweck des Darlehens
  • Dringlichkeit der Maßnahme
  • alternative Finanzierungsmöglichkeit durch Rückgriff auf Instandhaltungsrücklage bzw. Erhebung einer Sonderumlage
  • Höhe des Darlehensbetrages im Verhältnis zur Anzahl der Wohnungseigentümer
  • Kreditkonditionen, Laufzeit des Darlehens und Rückzahlungskonditionen.

Die Basisinformationen zum Kredit sind das eine. Für die Eigentümer ist jedoch entscheidend, welche Belastung das Darlehen für sie konkret bedeutet. „Eine praktische Empfehlung ist, in der Eigentümerversammlung anhand der von der Bank gebotenen Konditionen vorzurechnen, welche Kosten wann auf die einzelnen Eigentümer zukommen“, schlägt Michael Nach, Rechtsreferent beim Verband Wohnen im Eigentum, vor.

In vielen Fällen steht am Ende der Beratung in der Eigentümerversammlung ein Mischkonzept aus mehreren Bausteinen, beispielsweise einer Sonderumlage und einem WEG-Kredit. Zu allen Finanzierungsteilen sollten getrennte Beschlüsse gefasst werden.

Diese Punkte muss ein Kredit-Beschluss enthalten

Der Beschluss zum WEG-Kredit muss präzise und bestimmt sein und laut BGH folgende Aussagen enthalten:

  • Angaben über die zu finanzierende Maßnahme
  • die Höhe des Darlehens
  • dessen Laufzeit
  • die Höhe des Zinssatzes bzw. des nicht zu überschreitenden Zinssatzes
  • Es muss erkennbar sein, ob die Tilgungsraten so angelegt sind, dass der Kredit am Ende der Laufzeit getilgt ist.

Auch die Modalitäten der Ratenfinanzierung muss der Beschluss beinhalten, erinnert Jurist Nack. „Denkbar ist, dass nur ein Teil der Eigentümer einen WEG-Kredit will und ein Teil ihren Kostenanteil über eine Sonderumlage finanzieren will. Dann gehört zwingend auch dazu, welche Eigentümer sich an der Kreditaufnahme beteiligen. Nur für sie erhöht sich dann im Anschluss das Hausgeld.“

Aufklärung über Haftung und Nachschusspflicht

Als eigentliche Hürde in der Beschlussfassung zur Kreditaufnahme entpuppt sich in manch einer WEG die Angst vor der Haftung. Gemäß § 9a, Satz 4 WEG haftet jeder Eigentümer gegenüber der Bank nur für seinen Anteil: „Jeder Wohnungseigentümer haftet einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 16 Absatz 1 Satz 2) für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die während seiner Zugehörigkeit entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind.“ Es gibt also keine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer für die gesamte Kreditsumme. Ist einer säumig, so kann das Kreditinstitut nicht von einem anderen Eigentümer die ausstehenden Raten verlangen. Soweit die Außenhaftung.

Im Binnenverhältnis haften Eigentümer untereinander

Im Binnenverhältnis der Wohnungseigentümer gibt es jedoch eine solidarische Ausfallhaftung: Wenn einer seinen Anteil an der Darlehensrate nicht zahlt, muss die Gemeinschaft einspringen. Diese Nachschusspflicht ist in der Höhe unbegrenzt. Bei umfangreichen Maßnahmen mit entsprechend hohen Kosten kann das unter Umständen sehr teuer werden. „Diese zumindest theoretisch unbegrenzte Nachschusspflicht gilt nicht nur für einen WEG-Kredit zur Finanzierung einer energetischen Sanierung, sondern zum Beispiel auch für jeden Auftrag an einen Dienstleister“, erklärt Rechtsreferent Nack. „Bei einem Sanierungskredit reden wir jedoch meist von einer sehr hohen Summe.“ Und: Bei einem langjährigen Kredit ist das Risiko in die Zukunft verlagert und für die Eigentümer schwerer einschätzbar als bei kurzfristigen Kostenfragen. Deshalb hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass das Risiko einer Nachschusspflicht im Rahmen der Beschlussfassung zu erörtern und dies auch ausdrücklich im Versammlungsprotokoll zu dokumentieren ist. Dadurch bekommt dieser Aspekt ein großes Gewicht. „Die detaillierte Erläuterung der Nachschusspflicht durch den Verwalter und Protokollierung der Haftungsproblematik in Kombination mit den für eine Sanierung erforderlichen hohen Kreditsummen schreckt offenbar viele Eigentümer ab“, meint Kristina Eisfeld. Das kann schlimmstenfalls dazu führen, dass die Finanzierung und damit das gesamte Vorhaben kippen. Vermeiden lässt sich das beispielsweise durch eine strategische Herangehensweise: Wenn Sanierungen langfristig geplant und die Erhaltungsrücklage gezielt erhöht wird, ist ein WEG-Kredit in vielen Fällen verzichtbar.

Autorin: Eva Kafke

Diese bundesweit tätigen Banken bieten WEG-Kredite an

BfW - Bank für Wohnungswirtschaft: www.bfw-bank.de
Deutsche Kreditbank Aktiengesellschaft (DKB):
www.dkb.de/geschaeftskunden/branchen/wohnungswirtschaft/verwalter/weg-finanzierung
Hausbank München:
www.hausbank.de/immobilienwirtschaft/weg-darlehen.html
TEN31 Bank Real Estate:
real-estate.ten31.com/de/baugeld

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