Der Energiepreisdeckel ist draufgelegt

Welche Entlastungen wird es geben?

Geplant sind Obergrenzen für den Preis von Erdgas (7 bzw. 12 Cent je kWh), Wärme (7,5 bis 9,5 Cent je kWh) und Strom (40 bzw. 13 Cent je kWh). Profitieren sollen alle Erdgas-, Wärme- und Stromkunden, egal ob es sich um Privatpersonen oder Unternehmen handelt. Auch Betreiber von KWK-Blockheizkraftwerken werden begünstigt. Wer andere Energiequellen wie Heizöl oder Holzpellets nutzt, bleibt zunächst außen vor. Für diese Brennstoffe ist aber eine gesonderte Entlastungsregelung geplant.

Um einen Anreiz zum Einsparen von Energie zu schaffen, gelten die Obergrenzen nur für einen Teil des Energieverbrauchs („Entlastungskontingent“). Der Rest muss voll bezahlt werden.

Für welche Zeiträume gelten sie?

Ab dem 1. März 2023 sollen die Energielieferanten ihren Abnehmern monatlich einen Entlastungsbetrag gutschreiben. In der ersten Gutschrift sind zusätzlich Beträge für Januar und Februar 2023 zu berücksichtigen.

Die Preisbremse soll dann bis zum 31. Dezember 2023 gelten. Die Bundesregierung kann diesen Zeitraum bis zum 30. April 2024 verlängern, ohne dass der Bundestag oder der Bundesrat beteiligt werden müssen.

Wie wird der Entlastungsbetrag berechnet?

Der monatliche Entlastungsbetrag wird prinzipiell für jede Entnahmestelle getrennt ermittelt. Wer über mehrere Entnahmestellen mit Erdgas oder Wärme beliefert wird, kann den Betrag anteilig aufteilen lassen.

Die praktische Umsetzung erfolgt in zwei Schritten. Zunächst muss der jeweilige Erdgas-, Wärme- oder Stromlieferant seinem Abnehmer einen Entlastungsbetrag gutschreiben. Dieser Entlastungsbetrag ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Arbeitspreis des Lieferanten und dem gesetzlichen Referenzpreis. Im zweiten Schritt erhält der Lieferant vom Staat dann eine Erstattung. Finanziert werden soll diese Erstattung bei Erdgas und Wärme aus allgemeinen Steuermitteln. Beim Strom ist hingegen vorgesehen, sogenannte Zufallsgewinne von Kraftwerkbetreibern abzuschöpfen und die Einnahmen für die Preisbremse zu verwenden.

Die Lieferanten sind verpflichtet, ihre Kunden vorab über die Entlastung zu informieren. In der Jahresendabrechnung muss dann ein detaillierter Nachweis erfolgen.

Was gilt im Mietverhältnis?

In aller Regel muss zunächst der Vermieter für seine Mieter weiterhin in Vorleistung treten und die geplanten Entlastungen der Regierung dann zeitversetzt an seine Mieter auskehren.

Für Mietverhältnisse ist Folgendes geplant: Soweit der Vermieter die monatlichen Gaskosten vorstreckt, und der Mieter eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung leistet, profitiert zunächst der Vermieter von der Soforthilfe im Dezember 2022. Der Vermieter hat die dadurch ersparte Zahlung jedoch im Rahmen der Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2022 im darauffolgenden Jahr, also 2023, zugunsten des Mieters weiterzureichen und zu verrechnen. Die jeweilige Höhe der Entlastung hat der Vermieter dabei gesondert auszuweisen.

Gleiches gilt im Grundsatz für die Einsparungen des Vermieters, die sich aus den Preisbremsen ab dem nächsten Jahr ergeben. In Fällen, in denen der Vermieter selbst Verträge mit den Versorgern für seine Mieter geschlossen hat, muss der Vermieter weiterhin die Energiekosten zunächst vorstrecken, um sie dann im Rahmen der Betriebskostenabrechnung gegenüber seinen Mietern einzufordern.

Zusätzlich ist der Vermieter verpflichtet, seinen Mieter, sobald er die Information über die tatsächliche Entlastung von seinem Energieversorger erhalten hat, unverzüglich über den Ursprung, Höhe und Laufzeit dieser Entlastung sowie über deren Berücksichtigung in der Betriebskostenabrechnung schriftlich informieren. Unverzüglich bedeutet dabei juristisch „ohne schuldhaftes Zögern“, in anderen Worten: schnellstmöglich.

Welche Auswirkungen hat die Preisbremse auf die Betriebskostenabrechnung?

Laut Preisbremse hat der Vermieter in diesem Fall die Betriebskostenvorauszahlungen im laufenden Jahr 2023 anzupassen, um die Vorauszahlungen für beide Seiten auf ein angemessenes Niveau zu senken. Dies stellt eine Ausnahme von der bisher zumindest für Wohnraummietverträge zwingend geltenden Regel dar, nach der eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung nur nach einer erfolgten Abrechnung vorgenommen werden kann und gerade nicht unterjährig, also während des laufenden Abrechnungszeitraums. Die Preisbremse setzt diese Regelung also bis zum 31.12.2023 unter Umständen außer Kraft.

Eine solche unterjährige Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen soll aber nur vorgenommen werden dürfen, wenn sich durch die geplanten Preisdeckel die Betriebskostenvorauszahlung gegenüber der bisherigen Vorauszahlung um mindestens 10 Prozent verändert. In diesem Fall hat der Vermieter seinen Mieter zusätzlich auch unverzüglich über den neuen Vorauszahlungsbetrag schriftlich zu informieren.

Was gilt bei Wohnungseigentum?

In Wohnungseigentumsgemeinschaften (WEG) gelten die Regelungen der Preisbremse zur Entlastung der Mieter im Ergebnis gleichermaßen. Dabei wird die Soforthilfe im Dezember 2022 auf den Betriebskostenkonten der WEG gutgeschrieben und dann anhand des bisherigen Verteilungsschlüssels der vorherigen Gaskosten an die einzelnen Mitglieder der WEG ausgekehrt.

Bei einer Überdeckung der zu erwartenden Energiepreise der WEG durch die gedeckelten Energiepreise von über 10 Prozent, kann jedes Mitglied der WEG zusätzlich verlangen, dass die Kostenvorschüsse der WEG-Mitglieder entsprechend angepasst werden.

Autoren:

Rechtsanwalt Dennis Kümmel, Mag. rer. publ.

Rechtsanwalt Sven R. Griem

Wirtschaftskanzlei FPS Fritze Wicke Seelig Partnerschaftsgesellschaft von Rechtsanwälten mbB