Handel mit Immobilien im Corona-Jahr 2020

Zweithöchstes Transaktionsvolumen aller Zeiten

Das Corona-Jahr 2020 war das zweitumsatzstärkste Jahr aller Zeiten am Investmentmarkt für Wohnimmobilien. Der Handel mit Logistikimmobilie ging wegen der unsicheren Mieteinnahmen zurück.

Mieteinnahme gelten als sicher: Investoren kaufen verstärkt ein. Foto: Adobestock/Tiberius Gracchus
Mieteinnahme gelten als sicher: Investoren kaufen verstärkt ein. Foto: Adobestock/Tiberius Gracchus

Zu diesem Ergebnis kommt das international tätige Immobilien-Dienstleistungsunternehmen Savills in seiner jüngsten Analyse. Insgesamt wechselten im vergangenen Jahr Wohnimmobilien für etwa 19,7 Mrd. Euro den Eigentümer (gezählt werden Transaktionen ab 50 Wohnungen). Im Vergleich zum Vorjahr bedeute dies einen Anstieg um 12 Prozent. Das Fünf-Jahres-Mittel wurde um 14 Prozent übertroffen. Die Zahl der gehandelten Einheiten belief sich auf etwa 150.600 und lag damit um 26 Prozent über dem Vorjahreswert. „Die COVID-19-Pandemie hat bei vielen Investoren zu einer Flucht in möglichst stabile Anlagen geführt“, konstatiert Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany und führt weiter aus: „Am Immobilienmarkt sind es vor allem Wohnimmobilien die sich in der Krise als stabil erwiesen haben, was äußerst geringe Mietausfälle und vielerorts weiter gestiegene Mieten beweisen.“

Private-Equity-Fonds so aktiv wie lange nicht

Nach wie vor dominieren Investoren aus Deutschland das Marktgeschehen. Im letzten Jahr entfielen auf sie rund 83 Prozent des Transaktionsvolumens. Die mit Abstand aktivste Käufergruppe waren die Immobilien AGs / REITs, auf die circa 48 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen. Auf den Rängen zwei und drei folgten Offene Spezialfonds und Wohnungsbaugesellschaften mit 16 Prozent bzw. 10 Prozent des Gesamtvolumens. Auffällig war indes die größere Ankaufsaktivität von Private-Equity-Fonds die mit über 800 Mio. Euro so viel investierten wie zuletzt im Jahr 2012. „Dass internationale Kapitalsammelstellen ihr Engagement wieder erhöhen, spiegelt das weltweit gestiegene Interesse an deutschen Wohnimmobilien wider und dass mit weiteren Kapitalwertsteigerungen gerechnet wird“, so Nemecek.

Gefördertes Wohnen bei fast jeder siebten Transaktion

Auch das Teilsegment des geförderten Wohnungsbaus – obwohl von starker Regulierung geprägt – stößt auf das Interesse von Investoren. Im Jahr 2020 waren bei etwa jeder siebten Wohnimmobilientransaktion in Deutschland zumindest zum Teil geförderte Wohnungen enthalten. Dieser Anteil lag damit in etwa auf dem Niveau des Vorjahres aber deutlich über denen der vorherigen fünf Jahre.

Hohes Volumen auch für 2021 zu erwarten

Für das aktuelle Jahr rechnet Savills erneut mit einem überdurchschnittlich hohen Transaktionsvolumen, welches sogar an das Niveau von 2020 heranreichen könnte. „Weltweit möchten viele institutionelle Investoren ihre Immobilienquoten steigern. Dabei hat die Pandemie bei vielen Gewerbenutzungen wie Büro, Einzelhandel und Hotellerie die Unwägbarkeiten erhöht, weshalb die zukünftige Nachfrage und Wertentwicklung dort schwieriger einzuschätzen sind“, prognostiziert Nemecek.

Transaktionen im Bereich Gewerbeimmobilien

Unsicherheit spiegelt sich im Transaktionsgeschehen bei Gewerbeimmobilien. Auch das hat Savills für das abgelaufene Jahr untersucht. 2020 wechselten in Deutschland Gewerbeimmobilien für nahezu 59 Mrd. Euro den Eigentümer. Gegenüber dem Rekordvolumen des Vorjahres bedeute dies einen Rückgang um 20 Prozent. Im Vergleich zum Fünf-Jahres-Mittel betrug das Minus jedoch lediglich 6 Prozent, was vor dem Hintergrund des Auftretens der Pandemie bemerkenswert erscheine. Im zweiten und dritten Quartal waren die Transaktionsvolumina mit etwa 10 bzw. 12 Mrd. Euro so gering wie zuletzt im Jahr 2016. Das Schlussquartal wies mit rund 16,6 Mrd. Euro zwar wieder ein höheres Volumen auf, die Jahresendrallye fiel damit aber deutlich schwächer aus als im Vorjahr. „Die anfängliche Schockstarre am Immobilienmarkt ist mittlerweile überwunden und die Investoren setzen ihre, oftmals angepassten, Anlagestrategien um“, so Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe, und ergänzt: „Noch stärker als vor Beginn der Pandemie kommt der Stabilität der Mieteinnahmen eine entscheidende Rolle zu. Die höhere Risikoaversion der Investoren trifft dabei auf steigende Risiken an den Nutzermärkten.“ Ein großer Teil der Nachfrage konzentriert sich folglich auf jene Immobilien, die auch während der Krise stabile Cashflows liefern und diese auch für die Zeit nach der Pandemie versprechen. Dazu zählen Logistikimmobilien, Immobilien des Lebensmitteleinzelhandels, Büros, wenn sie lange Mietverträge mit der öffentlichen Hand oder anderen bonitätsstarken Nutzern aufweisen, sowie Nischen wie etwa Rechenzentren.

Ausblick auf das Jahr 2021

Auch der Deutsche Anlage-Immobilien Verbund (DAVE) blickt mit Zuversicht auf den Wohnimmobilienmarkt 2021. Die anlaufende Impfkampagne und Routine mit dem Lockdown trügen zur weiterhin positiven Marktentwicklung bei. Der Investmentstandort Deutschland werde sich in Folge der Pandemie weiter als sicherer Hafen etablieren. Unsicherheit blieben besonders in den Bereichen Hotellerie und Einzelhandel. DAVE erwartet, dass sich die Märkte dieses Jahr insgesamt neu strukturieren. Beispiel dafür seien Umnutzungen von schwächeren Hotelstandorten und älteren Gebäuden als Homeoffice- oder Co-Living-Angebote.

Kaum Veränderung bei Büroimmobilien

Die zu Beginn der Corona-Krise viel zitierte Trendwende Richtung Homeoffice und ein dadurch mittelfristig verminderter Flächenbedarf sei aktuell noch nicht signifikant spürbar. Ob es überhaupt dazu kommt, erscheine fraglich – der Trend zum Homeoffice werde sich nach der Pandemie relativieren. Das Büro bleibe weiterhin ein wichtiger Bestandteil unserer Arbeitswelt. Dabei wird die Frage nach dem Großraum hinsichtlich Effizienz neu gestellt: Eine Optimierung der Büroflächen hin zu kleinerer Quadratmeterzahl pro Mitarbeiter wird nicht nur durch die Pandemie, sondern auch durch die Erfahrungen in Bezug auf die Produktivität nochmal neu gedacht. Die Quadratmeterzahl pro Mitarbeiter wird wieder größer. Ferner ist der Büroimmobilienmarkt auch deswegen weniger tangiert, weil die Corona-Krise zu einem Zeitpunkt den Markt getroffen hat, an dem die Leerstände historisch niedrig lagen. Dadurch ist auch in der Pandemie trotz ausbleibender Nachfrage während des ersten Lockdowns kein Preisdruck entstanden. (Red.)

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