Preise für Wohneigentum steigen deutschlandweit nur moderat

„Von einer vielzierten Bla-senbildung kann in Deutschland daher keine Rede sein. Die Preisanstiege sind Bestandteil eines längst überfälligen Aufholprozesses der deutschen Wohnungsmärkte“, erläutert Jens-Ulrich Kießling, Präsident des IVD. Das durchschnittliche Preisniveau für Eigentumswohnungen liege im Jahr 2012 immer noch deutlich unter dem von 1992. Vor zwanzig Jahren waren selbstgenutzte und vermietete Wohnungen deutlich teurer. Das Marktumfeld 2012/2013 bleibt dagegen sehr günstig. Dies gelte für alle Wohnwertkategorien. „Die aktuellen Preissteigerungen sind zudem von der realen Nachfrage nach Wohnraum getrieben.“

Eigentumswohnungen Bestand

Der Quadratmeterpreis für eine Wohnung mit mittlerem Wohnwert liegt in Deutschland gegenwärtig bei 998 Euro, das sind 3,1 % mehr als im Jahr 2011. „Im Gegensatz zu den vorherigen Jahren gibt es kaum Regionen und Wohnwertkategorien mehr, die von einem Preisrückgang betroffen sind“, sagt Kießling. Dennoch gebe es große Schwankungen bei den Preissteigerungen. „Wie auch schon in den Jahren zuvor gilt die Faustregel: Je höher der Wohnwert und je größer die Stadt, desto höher das Preiswachstum“, so Kießling. So machten sich die steigenden Preise für Eigentumswohnungen in Kleinstädten mit weniger als 30.000 Einwohnern am geringsten bemerkbar – hier liegen die Preise bei Bestandswohnungen meist nicht mehr als 1 % höher als im Vorjahr. In Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern bewegen sich die Preis-anstiege zwischen 3,8 % (einfacher Wohnwert) und 9,1 % (guter Wohnwert). Dies sei in erster Linie auf das kontinuierliche Bevölkerungswachstum in den deutschen Großstädten zurückzuführen, dass zudem durch den vermehrten Zuzug einkommensstarker Haushalte in die Innenstädte geprägt sei. „Es handelt sich also nicht um eine spekulative, sondern um eine natürliche Nachfragezunahme, die zu steigenden Preisen und Mieten, aber nicht zu steigenden Investitionsrisiken führt.“ Der Erwerb einer Eigentumswohnung in einer deutschen Großstadt biete vor dem Hintergrund der positiven Wanderungssalden und der Einkommenssituation typischer Nachfragerhaushalte ein hohes Maß an Sicherheit. Das Gleiche gelte für demografisch sichere Klein- und Mittelstädte.

Ebenso wie die Preissteigerungen stellen sich auch die absoluten Preise regional äußerst differenziert dar: In München wird für den Quadratmeter einer Eigentumswohnung mit mittlerem Wohnwert das 2,9-Fache des Bundesdurchschnitts erzielt, in Hamburg fast das Doppelte. Es gibt aber auch Städte, in denen nur rund die Hälfte des durchschnittlichen Quadratmeterpreises für Eigentumswohnungen erzielt wird; Magdeburg (450 Euro/m²) und Pirmasens (500 Euro/m²) seien hier exemplarisch genannt.

Neubauwohnungen – Lücke zwischen Angebot und Nachfrage

Im dem vergleichsweise kleinen Segment der Neubau-Eigentumswohnungen haben sich die Preise stärker erhöht als im Bestand: Für einen Quadratmeter einer Neubauwohnung mit mittlerem Wohnwert beläuft sich der aktuelle Durchschnittspreis auf 1.677 Euro und liegt damit um 4,8 % höher als im Vorjahr, in Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern um 7,7 %. Im Segment „guter Wohnwert“ liegt die Steigerungsrate im Deutschlandschnitt bei fast 5 %, in den großen Städten bei über 8 %. „Diese Preissprünge sind als klares Indiz dafür zu werten, dass die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage sich immer weiter öffnet“, kommentiert Kießling. „Der Wohnungsneubau hat zwar seinen Tiefpunkt vor etwa zwei Jahren verlassen, be-wegt sicher aber immer noch unterhalb der Marktabsorption.“ Die höchsten Quadratmeterpreise für eine neu gebaute Wohnung mit mittlerem Wohnwert sind mit 4.000 Euro in München zu bezahlen. In Karlsruhe bezahlt man nur die Hälfte und in Krefeld etwas mehr als ein Viertel (1.100 Euro/m²).

Einfamilienhäuser – Gute Erschwinglichkeit

lässt Preise steigen Ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit mittlerem Wohnwert kostet in Deutschland derzeit 204.450 Euro, das sind 2,8 % mehr als im Vorjahr. „Bei historisch niedrigen Zinsen und noch immer vergleichsweise günstigen Preisen entscheiden sich viele für den Kauf eines Hauses“, so Kießling. Und auch hier gilt: je größer die Stadt, desto deutlicher verläuft der Preisanstieg. In Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern sind Steigerungen bei Einfamilienhäusern mit sehr gutem Wohnwert von bis zu 6,2 % zu beobachten.

Die Stadt mit den höchsten Preisen für ein Einfamilienhaus mit mittlerem Wohnwert ist mit 645.000 Euro München. In weitem Abstand folgen Stuttgart mit 470.000 Euro und Düsseldorf mit 405.000 Euro. In Städten wie Wolfsburg oder Cottbus sind Einfamilienhäuser bereits für 100.000 Euro zu bekommen.

Reihenhäuser – Steigende Preise im Windschatten der Einfamilienhäuser

Wie bei den Einfamilienhäusern haben sich auch die Preise von Reihenhäusern positiv entwickelt. Ein Reihenmittelhaus mit mittlerem Wohnwert kostet im Deutschlandschnitt derzeit 160.870 Euro – 2,4 % mehr als im Vorjahr. „Die Preise haben sich erstmals auch im ländlichen Raum stabilisiert“, betont Kießling. „Nach jahrelangen Preisrückgängen macht sich auch in diesem Seg-ment innerhalb kleinstädtischer Strukturen die wachsende Nachfrage nach Wohneigentum bemerkbar.“ Ausnahmen bilden Brandenburg und das Saarland, wo die Preise für Reihenhäuser mit mittlerem Wohnwert weiter leicht nachgegeben haben. Die höchsten Preise sind wie in allen anderen Kategorien in München zu bezahlen. Mit 490.000 Euro kostet hier ein Reihenhaus mehr als dreimal so viel wie im Bundesschnitt.

Wohnungsmieten im Bestand – gemäßigtes Spiegelbild zu den Kaufpreisen

Die Preissteigerungen bei den Kaufimmobilien spiegeln sich in der Entwicklung der Wohnungsmieten wider. 5,14 Euro pro Quadratmeter beträgt die bundesweite durchschnittliche Neuvertragsmiete für eine Altbauwohnung (vor 1948 errichtet) mit mittlerem Wohnwert. Gegenüber dem Vorjahr stellt das eine Steigerung von 3,1 % dar. Für Wohnungen ab Baujahr 1949 beläuft sich die Quadratmetermiete auf 5,52 Euro, was einem Anstieg um 2,3 % entspricht. „Berücksichtigt man die Inflationsrate, die im gleichen Zeitraum bei 2,3 % lag, stellt dies einen moderaten Preisanstieg dar“, stellt Kießling fest. „Selbst in den Großstädten mit über 500.000 Einwohnern liegen die Steigerungsraten nicht wesentlich über dem Bundesdurchschnitt.“ Für eine Altbauwohnung mit mittlerem Wohnwert muss man in diesem Jahr eine um 3 % höhere Neuvertragsmiete bezahlen als im Vorjahr für eine Wohnung, die nach 1949 errichtet wurde, sind die Mieten um 4,2 % gestiegen. „Insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Ausgangsbasis für die Mieten im Altbaubereich in deutschen Großstädten niedrig ist, ist der Mietenanstieg in absoluten Zahlen betrachtet durchaus moderat: von 7,08 Euro auf 7,30 Euro pro Quadratmeter“, kommentiert Kießling die Mietentwicklung.

„Der moderate Anstieg der Mieten auch in den Ballungsräumen lässt darauf schließen, dass die in der öffentlichen Wahrnehmung herrschende Wohnungsknappheit allenfalls ein Phänomen besonders nachgefragter Innenstadtlagen ist“, beobachtet Kießling. Die gute Qualität der Lage verstärke auch den Anstieg der Mieten: Für eine Wohnung mit gutem beziehungsweise sehr gutem Wohnwert muss man in den Großstädten eine bis zu 6,1 % (Altbau, sehr guter Wohnwert) höhere Neuvertragsmiete zahlen als im Vorjahreszeitraum. „Der Zuzug und die Fluktuation finden demzufolge insbesondere in diesen Segmenten und Lagen statt“, so Kießling.

Wohnungsmieten Neubau – Steigende Mieten beleben die Märkte

Im Neubaubereich werden ebenfalls steigende Mieten realisiert. Das Plus für Mieten für Gebäude mit mittlerem Wohnwert beläuft sich in Großstädten auf 4,1 % und im ländlichen Raum nur auf 1,8 %. Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Neubauwohnungen mit mittlerem Wohnwert beträgt derzeit 6,77 Euro. „Die Steigerungsraten der Mieten im Neubaubereich würden sicherlich höher ausfallen, wenn nicht im vergangenen Jahr 26 % mehr Baugenehmigungen für Geschosswohnungsbau erteilt worden wären als noch 2010“, analysiert Kießling. Ein Trend, der sich – wenn auch etwas abgeschwächt - im ersten Halbjahr 2012 mit einem Baugenehmigungs-Plus von 14 % im Geschosswohnungsbau fortsetzte. „Der Trend zu mehr Neubau von Mehrfamilienhäusern ist im Umkehrschluss auch das Resultat der seit gut zwei Jahren moderat anziehenden Mieten“, so Kießling. „Denn nur, weil die höheren Nettokaltmieten in vielen Städten Deutschlands den Wohnungsneubau auch unterhalb des Luxussegments rentabel machen, investiert die private Wohnungswirtschaft wieder vermehrt in diesen Bereich.“ So gesehen seien die sich entwickelnden Mieten Voraussetzung für die dringend benötigte Belebung der Wohnungsmärkte.